ECLI:NL:RBNHO:2025:3850

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/352728 / HA ZA 24-288

Vonnis van 9 april 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

te [plaats] , gemeente [gemeente] ,
2.
[eiser 2],

te [plaats] , gemeente [gemeente] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaten: mr. L.E. de Geer en mr. L.B. Kamp,

tegen

GEMEENTE ZAANSTAD,

te Zaandam, gemeente Zaanstad,

gedaagde partij,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaten: mr. M.W. Langhout en mr. C.J. Loggen - ten Hoopen.

De zaak in het kort

[eisers] is erfpachter van een perceel grond in Zaanstad. Zoals eerder geoordeeld door het hof Den Haag heeft de Gemeente onrechtmatig gehandeld jegens erfpachters met contracten waarop de AB1978 of de AB1991 van toepassing zijn, waaronder [eisers] , doordat de Gemeente ten onrechte geen overgangsregeling heeft gehanteerd bij het invoeren van het Omzettingsbeleid 2007 en hen niet heeft geïnformeerd over het nieuwe beleid. [eisers] spreekt de Gemeente wegens het voorgaande aan voor schade.

De rechtbank is van oordeel dat sprake is van causaal verband tussen het onrechtmatige handelen van de Gemeente en de schade / de gemiste kans voor [eisers] om de bloot eigendom te kunnen kopen onder een overgangsregeling bij het Omzettingsbeleid 2007. De rechtbank zet in dit tussenvonnis de uitgangspunten uiteen voor de vaststelling van de schade aan de hand van een benadering die is gebaseerd op het kansschade-leerstuk. De kans dat [eisers] het perceel grond eind 2007 (wel) had gekocht onder een fictieve overgangsregeling schat de rechtbank in op 50%. Om vervolgens de schade te kunnen begroten, zal de Gemeente een akte mogen nemen om ontbrekende gegevens over het perceel grond te overleggen. Ook mogen beide partijen zich uitlaten over de door de rechtbank gehanteerde uitgangspunten voor het vaststellen van de schade.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 18 december 2024

- de aanvullende productie 8 van 19 februari 2025 van de kant van [eisers]

- de notitie ten behoeve van mondelinge behandeling van de kant van [eisers]

- de spreekaantekeningen van de kant van de Gemeente

- de mondelinge behandeling van 27 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Gemeente geeft grond in erfpacht uit. Daarbij hanteert zij algemene bepalingen. Voor het in deze zaak betrokken perceel grond gelden de algemene bepalingen van 1978 (hierna: AB1978).

2.2.

[eisers] is vanaf 1992 erfpachter van een perceel grond in de gemeente Zaanstad met de zich daarop bevindende woning aan de [adres] ( [postcode] ) te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , [kadasternummer] (hierna: het perceel grond).

2.3.

Vanaf 1995 hanteerde de Gemeente omzettingsbeleid voor particuliere erfpachters. Dit hield in dat deze erfpachters de mogelijkheid kregen om de bloot eigendom van de in erfpacht uitgegeven grond te kopen. Deze erfpachters moesten hiervoor bij de Gemeente een aanvraag doen.

2.4.

De toenmalige berekeningsmethodiek voor de koopprijs van de grond en de overige voorwaarden zijn opgenomen in de “Nota omzetting erfpacht in vol eigendom bij woningbouwterreinen” van juni 1995. Op basis hiervan bepaalde de Gemeente de koopprijs (hierna: het Omzettingsbeleid 1995).

2.5.

In 2006 heeft de Gemeente een onderdeel van dit beleid aangepast (hierna: het Omzettingsbeleid 2006). De gehanteerde rekenrente voor het contant maken van de gevonden grondwaarde werd teruggebracht van 6,5% naar 4,5%. Omdat de koopprijzen voor de aankoop van de bloot eigendom van de grond hierdoor stegen, is besloten tot een overgangsregeling (hierna: de Overgangsregeling). Op grond daarvan werd de rekenrente stapsgewijs (per kwartaal gedurende anderhalf jaar) aangepast tot het niveau van 4,5% was bereikt.

2.6.

Op 25 januari 2007 heeft de Gemeente, in een besloten gemeenteraadsvergadering, in afwachting van nieuw omzettingsbeleid de Overgangsregeling per direct ingetrokken (hierna: het Intrekkingsbesluit). Vanaf dat moment was omzetting, dus aankoop van de bloot eigendom van de in erfpacht uitgegeven grond, tijdelijk niet mogelijk. In het voorstel dat aan de Raad is voorgelegd staat onder meer:

Inleiding

(…) Uit de evaluatie van de vigerende uitvoeringsregels blijkt de gemeente nu geen reële vergoeding krijgt bij de verkoop van deze erfpachtgrond. Daarom zijn nieuwe uitvoeringsregels in voorbereiding, welke naar verwachting in het tweede kwartaal van 2007 door het college kunnen worden vastgesteld.

Beoogd resultaat

Teneinde de zakelijke belangen van de gemeente zeker te stellen en dus te voorkomen dat – in afwachting van het vaststellen van de nieuwe uitvoeringsregels – alsnog een groot aantal verzoeken om omzetting op basis van het thans geldende uitvoeringsregels moeten worden gehonoreerd dienen deze regels te worden ingetrokken. Hierdoor ontstaat voor de gemeente de juridische basis om aanvragen voor omzetting van erfpacht in vol eigendom af te wijzen.

2.7.

In oktober 2007 heeft de Gemeente nieuw omzettingsbeleid (hierna: het Omzettingsbeleid 2007) vastgesteld met als uitgangspunt dat zij een reële vergoeding zou krijgen voor de aan de erfpachters te verkopen bloot eigendom van de grond. Aan dit beleid ligt een andere berekeningsmethodiek ten grondslag dan onder het Omzettingsbeleid 2006. Het Omzettingsbeleid 2007 had tot gevolg dat de door de Gemeente bepaalde prijzen voor de koop van bloot eigendom van de grond in 2007 aanzienlijk stegen. Die stijging heeft zich nadien verder voortgezet door aanpassing van de onder 2.9 te noemen parameters.

2.8.

Het Omzettingsbeleid 2007 is direct in werking getreden en kende geen overgangsregeling.

2.9.

De Gemeente hanteert tot dusver (de systematiek van) het Omzettingsbeleid 2007, met dien verstande dat de daarbij horende parameters (grondquote, depreciatie, percentage voor het waardevast maken van de koopsom en rekenrente) regelmatig zijn en worden bijgesteld.

2.10.

Bij tussenarrest van 17 augustus 2021^[1](hierna: het tussenarrest) heeft het hof Den Haag in een collectieve actie die Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad (hierna: BEZ) en andere erfpachters, waaronder [eisers] (hierna tezamen: BEZ c.s.), instelden tegen de Gemeente, geoordeeld dat de aanpassing van het beleid in 2006 niet onrechtmatig was. Bij de bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 ligt dat volgens hem beduidend anders. Het hof overweegt daarover in r.o. 11.1 en 12.1 van het tussenarrest:

11.Beoordeling: De bekendmaking van het Omzettingsbeleid 2006 en de daarbij horende Overgangsregeling (…)

11.1

Het hof acht in dit geval, nu het ging om een betrekkelijk geringe aanpassing op slechts een onderdeel van het beleid (aanpassing van de rekenrente omdat deze niet meer correspondeerde met de fluctuerende rente, met een daarbij horende overgangsregeling van anderhalf jaar) de wijze van bekendmaking (via de website van de Gemeente en openbare media) niet onrechtmatig, ook al zou deze niet onmiddellijk na het ingaan van de overgangsregeling op de website zijn gepubliceerd.

(…)

12.Beoordeling: De Bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 (…)

12.1

Dit ligt beduidend anders bij de bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007. Niet alleen had dit nieuwe beleid tot gevolg dat de prijzen voor de koop van de bloot eigendom van de grond zeer fors stegen, maar ook ontbreekt elke vorm van overgangsregeling (in tegenstelling tot het beleid bij de tamelijke geringe aanpassingen in 2006). Hier komt bij dat het Intrekkingsbesluit bovendien zeer abrupt werd genomen, nota bene terwijl de Overgangsregeling (uit 2006) nog liep. Tenminste had gevergd mogen worden dat de zittende erfpachters hierover persoonlijk zouden zijn geïnformeerd en dat, mede gelet op de kort daarvoor getroffen Overgangsregeling 2006, ook hierbij enige vorm van overgangsregeling, dan wel flankerende maatregelen, zou(den) zijn getroffen. Niets van dit alles. Het hof beoordeelt dit, evenals de rechtbank, als onrechtmatig. De omstandigheid dat de erfpachters niet verplicht zijn om de bloot eigendom van de grond te kopen, doet hier niet aan af.

2.11.

Bij eindarrest van 14 juni 2022^[2](hierna: het eindarrest) heeft het hof Den Haag voor recht verklaard dat de bekendmaking en totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens (onder meer) de op het moment van invoering daarvan zittende erfpachters waarop de AB1978 of de AB1991 van toepassing zijn. Het hof overweegt in r.o. 5.1 van het eindarrest:

Blijkens het voorgaande acht het hof de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 toelaatbaar. De Gemeente heeft echter, zoals het hof al in nummer 12.1 van het laatste tussenarrest heeft overwogen, wél onrechtmatig gehandeld door het omzettingsbeleid in 2007 in te voeren zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren. (…)

2.12.

De Hoge Raad heeft bij arrest van 1 december 2023^[3]de door BEZ c.s. en de Gemeente tegen het eindarrest gerichte cassatieberoepen verworpen.

2.13.

[eisers] was, zoals gezegd, naast BEZ één van de andere eiseres / appellanten in de procedure over het Omzettingsbeleid 2007 tegen de Gemeente. [eisers] was bij de eerste bijeenkomst van BEZ op 29 april 2012 aanwezig en is per 19 juni 2012 geregistreerd als lid van BEZ.

2.14.

[eisers] heeft vanaf 1995 meerdere offertes voor omzetting bij de Gemeente opgevraagd. De Gemeente heeft het bloot eigendom van het perceel grond op de volgende data voor de volgende koopprijzen aan [eisers] aangeboden:

15 november 1995 NLG 10.586,00 (afgerond circa € 4.804,00)
2 oktober 2008 € 37.109,00
12 april 2013 € 30.469,00
6 oktober 2015 € 28.836,00
30 januari 2023 € 71.993,00
3 juli en 26 oktober 2023 € 83.240,00

2.15.

Op 26 april 2019 heeft [eisers] een prijsindicatie gekregen van € 43.714,00.

2.16.

De laatste offerte van 2023 heeft [eisers] aanvaard. Overdracht van het bloot eigendom van het perceel grond aan [eisers] heeft plaatsgevonden op 27 februari 2024.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vordert na eiswijziging - samengevat - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

1. voor recht te verklaren dat de Gemeente een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eisers] en derhalve de schade die [eisers] heeft geleden dient te vergoeden.

2. primair: de Gemeente te veroordelen tot betaling van € 64.943,76 aan [eisers] , althans

subsidiair: de Gemeente te veroordelen tot betaling van € 57.118,42 aan [eisers] ;

meer subsidiair: de Gemeente te veroordelen tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag, althans de schade vast te stellen bij staat;

3. de Gemeente te veroordelen in de proceskosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf bedoelde termijn.

3.2.

[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat sprake is van een onrechtmatige overheidsdaad, omdat de Gemeente ten onrechte geen overgangsregeling heeft gehanteerd bij het invoeren van het ‘Omzettingsbeleid 2007’ en hem niet heeft geïnformeerd over dat beleid. Volgens [eisers] zou hij een offerte hebben geaccepteerd als de Gemeente een redelijke overgangsregeling zou hebben gehanteerd. De Gemeente is daarom schadeplichtig jegens [eisers].

3.3.

De Gemeente voert verweer. De Gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

3.4.

De Gemeente voert aan dat de vordering is verjaard en dat [eisers] zijn klachtplicht heeft geschonden. Ook betwist de Gemeente dat sprake is van causaal verband tussen het onrechtmatig handelen en de gestelde schade. Daarnaast voert de Gemeente aan dat geen sprake is van schade, althans niet in de omvang die [eisers] vordert. Ook treft [eisers] eigen schuld volgens de Gemeente, althans heeft hij niet voldaan aan zijn schadebeperkingsplicht. Ten slotte zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als de Gemeente het gevorderde bedrag moet vergoeden, aldus de Gemeente.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Verklaring voor recht wordt afgewezen

4.1.

De gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente Zaanstad een onrechtmatige daad heeft gepleegd jegens [eisers] en derhalve de schade die [eisers] heeft geleden dient te vergoeden, wordt afgewezen. De rechtbank licht dat hierna toe.

4.2.

Voorop staat dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt.^[4]Hoewel de rechter terughoudend moet zijn met het afwijzen van een vordering bij gebrek aan voldoende belang,^[5]is de rechtbank van oordeel dat het belang ontbreekt wanneer – zoals in dit geval – eiser in een andere procedure al de gevorderde (of een vergelijkbare) verklaring voor recht heeft verkregen. Het hof Den Haag heeft bij zijn eindarrest voor recht verklaard dat de bekendmaking en totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens de op het moment van invoering daarvan zittende erfpachters met een contract waarop de AB1978 of de AB1991 van toepassing is. Niet ter discussie staat dat [eisers] een zittende erfpachter is zoals door het hof bedoeld. In de door het hof afgegeven verklaring voor recht ligt dus al besloten dat sprake is van een onrechtmatige daad in de rechtsverhouding tussen de Gemeente en [eisers] . [eisers] heeft daarom geen belang bij dat deel van zijn vordering.

4.3.

Of de Gemeente als gevolg van haar onrechtmatig handelen de door [eisers] gestelde schade moet vergoeden, zal de rechtbank hierna beoordelen. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding voor verwijzing naar de schadestaatprocedure. Ook dit brengt mee dat [eisers] geen belang heeft bij de gevorderde verklaring voor recht dat de Gemeente de schade die [eisers] heeft geleden moet vergoeden.

Onrechtmatig handelen, toerekenbaarheid en relativiteit staan vast

4.4.

Niet ter discussie staat dat sprake is van een onrechtmatige daad omdat de Gemeente ten onrechte geen overgangsregeling heeft gehanteerd bij het invoeren van het Omzettingsbeleid 2007 en [eisers] niet heeft geïnformeerd over het nieuwe beleid. Enerzijds volgt dit uit de door het hof Den Haag afgegeven verklaring voor recht, anderzijds betwist de Gemeente dit niet. De Gemeente betwist ook niet dat het onrechtmatig handelen haar is toe te rekenen en dat de door haar geschonden norm strekt tot bescherming tegen de schade die [eisers] stelt te hebben geleden. Bij de beoordeling van de vraag of de Gemeente op grond van onrechtmatig handelen jegens [eisers] gehouden is tot het betalen van schadevergoeding, is daarom nog aan de orde of is voldaan aan de vereisten van causaliteit en schade. Eerst zal de rechtbank echter ingaan op twee andere verweren van de Gemeente, te weten het beroep op verjaring en schending van de klachtplicht.

Geen sprake van verjaring

4.5.

De Gemeente voert als meest verstrekkende verweer dat de vordering van [eisers] is verjaard, omdat [eisers] al op 2 oktober 2008 bekend is geworden met de schade. De Gemeente voert aan dat [eisers] met de offerte van 2 oktober 2008 voldoende zekerheid had dat hij schade had geleden als gevolg van het handelen van de Gemeente, althans dat nader onderzoek van [eisers] had mogen worden verwacht. Het had voor [eisers] duidelijk moeten zijn dat het beleid was gewijzigd, aldus de Gemeente.

[eisers] betwist dat zijn vordering is verjaard. Hij stelt dat hij in 2008 op geen enkele manier kon nagaan wat het aanbod zou zijn geweest als de Gemeente niet onrechtmatig had gehandeld. Daarvoor moest immers eerst worden vastgesteld dat de Gemeente gehouden was een overgangstermijn in acht te nemen. Uit de aanbieding bleek ook niet dat de Gemeente het vorige beleid had ingetrokken, zodat [eisers] c.s. ook op grond daarvan niet op de hoogte kon zijn van de schade en de schadeveroorzakende handeling en partij. Hij is pas met de schadeveroorzakende gebeurtenis bekend geworden op 29 april 2012, tijdens de eerste bijeenkomst van BEZ, aldus [eisers] .

4.6.

Uitgangspunt is dat een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na aanvang van de dag volgende op de dag waarop de benadeelde met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. De rechtbank volgt [eisers] in zijn standpunt dat dit niet eerder was dan de eerste bijeenkomst van BEZ. In dit verband wijst de rechtbank er in de eerste plaats op dat uit de offerte uit 2008 niet zonder meer volgt dat bij [eisers] bekendheid zou moeten bestaan van enige door hem geleden schade. De enkele stelling van de Gemeente dat [eisers] uit die offerte had moeten opmaken dat sprake was van een beleidswijziging en van een ten opzichte van 1995 gestegen koopsom is daarvoor onvoldoende. Uit die offerte volgt immers niet, zoals [eisers] ook stelt, dat sprake was van een beleidswijziging: deze mededeling staat er niet letterlijk en ook anderszins kan dit niet uit de brief worden afgeleid. Daarbij komt dat een beleidswijziging niet als zodanig leidt tot schade bij burgers, laat staan tot bekendheid daarmee. Ook de gestegen koopsom leidt niet tot de hier vereiste bekendheid. Uit de offerte als zodanig volgt immers niet dat die stijging meer bedraagt dan het geval zou zijn geweest indien het Omzettingsbeleid 2007 achterwege was gebleven. De rechtbank is daarnaast van oordeel dat [eisers] , zelfs al had hij zich in 2008 in het gewijzigde omzettingsbeleid van de Gemeente verdiept, niet eerder dan bij de bijeenkomst met BEZ tot het inzicht zou zijn gekomen dat de Gemeente mogelijk onrechtmatig had gehandeld bij invoering van het Omzettingsbeleid 2007 en dat hij daardoor schade had geleden. Van een burger als [eisers] , zonder specifieke juridische kennis van erfpacht- en omzettingsbeleid, kan niet worden verwacht dat hij zelfstandig tot die conclusie was gekomen of naar aanleiding van de offerte nader advies had ingewonnen. Het hof Den Haag heeft ook niet voor niets geoordeeld dat de bekendmaking en totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig was jegens zittende erfpachters – waaronder [eisers] – door hen daar niet persoonlijk over te informeren en geen overgangstermijn te hanteren.

Het beroep op verjaring slaagt daarom niet.

Geen sprake van schending klachtplicht of rechtsverwerking

4.7.

Volgens de Gemeente heeft [eisers] zijn klachtplicht geschonden, althans is sprake van rechtsverwerking, omdat [eisers] in 2008 een offerte heeft aangevraagd en dus op de hoogte was van het Omzettingsbeleid 2007, terwijl hij toen niet is overgegaan tot omzetting en ook geen klachten heeft geuit. Evenmin heeft hij een beroep gedaan op de in het omzettingsbeleid opgenomen hardheidsclausule. Ook in de jaren daarna heeft [eisers] offertes aangevraagd maar niet geklaagd, aldus de Gemeente. Pas in 2024 is [eisers] tot omzetting overgegaan [rechtbank: en heeft hij geklaagd], en heeft hij zijn recht / bevoegdheid (tot het vorderen van schadevergoeding) alsnog geldend gemaakt. Dat is veel te laat en hierdoor wordt de Gemeente in haar (procesrechtelijke) positie benadeeld, aldus de Gemeente. [eisers] betwist dat de klachtplicht van toepassing is, omdat geen sprake is van een gebrekkige zaak, maar van een onrechtmatige daad. Voor zover de klachtplicht wel zou bestaan, heeft [eisers] daaraan voldaan door zich aan te sluiten bij BEZ. Het feit dat [eisers] de offertes in 1995 en 2008 niet heeft geaccepteerd, maakt niet dat hij zich zodanig heeft gedragen dat dit onverenigbaar is met het nu uitoefenen van zijn vorderingsrecht, aldus [eisers] . Hij was niet op de hoogte van de schadeoorzaak, had niet kunnen weten dat er schade zou ontstaan en dat hij deze zou kunnen vorderen, aldus [eisers] . Daarna is hij niet op de offertes ingegaan, omdat hij vanaf 2012 was betrokken bij de procedure van BEZ tegen de Gemeente. Van onredelijke benadeling van de Gemeente is geen sprake, aldus nog steeds [eisers] .

4.8.

Het verweer van [eisers] tegen het beroep op de klachtplicht slaagt. De klachtplicht ziet immers niet op een vordering uit onrechtmatige daad. Van de uitzondering als genoemd in het arrest van de Hoge Raad van 13 juni 2018 is geen sprake.^[6]De Gemeente heeft namelijk niet gesteld, en evenmin is de rechtbank gebleken, dat de vordering uit onrechtmatige daad gericht is tegen haar als schuldenaar en is gegrond op feiten die zouden rechtvaardigen dat de prestatie waar zij bij is betrokken niet aan de verbintenis beantwoordt. De situatie dat de schuldenaar van een verbintenis moet worden beschermd tegen het door de schuldeiser, door middel van een vordering uit onrechtmatige daad, ontgaan van de klachtplicht, doet zich daarom niet voor.

4.9.

Om rechtsverwerking te kunnen aannemen is nodig dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad is enkel tijdsverloop daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij de wederpartij gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van de wederpartij onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt.^[7]

4.10.

Voor zover dit ter discussie staat, stelt de rechtbank voorop dat in het geval van [eisers] geen sprake is van bij de Gemeente gerechtvaardigd gewekt vertrouwen. Integendeel, door niet lang na invoering van het Omzettingsbeleid 2007 een offerte aan te vragen, zich in 2012 te registreren bij BEZ en samen met BEZ een procedure tegen de Gemeente te starten, is [eisers] een erfpachter waarvan op termijn juist wel een schadevergoedingsvordering viel te verwachten. Het feit dat [eisers] tussentijds offertes en heeft aangevraagd doet daar niet aan af, omdat hij daarmee niet het vertrouwen heeft gewekt dat hij zou afzien van het instellen van een schadevordering.

4.11.

De Gemeente voert daarnaast aan dat het onaanvaardbaar is dat [eisers] de grond alsnog zou kunnen verkrijgen voor de (op de in 2006 reeds onder de marktwaarde liggende) prijs uit 2006. Daarmee profiteert hij dus achteraf van de waardestijging van de grond, zonder zelf al die tijd het risico op een eventuele waardedaling te hebben gelopen. [eisers] heeft dit betwist door er op te wijzen dat hij door de omzetting in 2024 veel meer heeft moeten betalen en dat dit dus niet leidt tot een hogere schade aan de kant van de Gemeente.

4.12.

De rechtbank gaat vanwege de wijze van schadebegroting in deze zaak (waarover hierna meer) niet nader in op dit verweer van de Gemeente. Het verweer neemt immers als uitgangspunt dat voor de begroting van de schade wordt aangeknoopt bij de daadwerkelijk door [eisers] betaalde koopsom. De rechtbank hanteert dit evenwel niet als uitgangspunt bij haar schadebegroting, waardoor de stelling dat [eisers] de grond alsnog zou kunnen verkrijgen voor de (op de in 2006 reeds onder de marktwaarde liggende) prijs uit 2006 niet langer aan de orde is.

Causaal verband en schade

4.13.

De Gemeente voert aan dat er geen schade is, althans dat het causaal verband tussen het onrechtmatig handelen en de gestelde schade ontbreekt, omdat [eisers] niet de intentie had om met gebruik van een overgangsregeling tot koop van het bloot eigendom van het perceel grond over te gaan. Niets wijst er volgens haar op dat [eisers] die intentie had ten tijde van het intrekken van het Omzettingsbeleid 2006 en invoeren van het Omzettingsbeleid 2007. Als sprake zou zijn van een kans dat [eisers] van een overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt, dan is die zo klein dat dit aan het toekennen van enige vergoeding aan [eisers] in de weg staat, aldus nog steeds de Gemeente. [eisers] betwist dit. Hij zou een offerte zeker hebben geaccepteerd als de Gemeente een redelijke overgangsregeling, zoals het Omzettingsbeleid 2006 zou hebben gehanteerd bij invoering van het Omzettingsbeleid 2007. Als hij een dergelijk aanbod zou hebben ontvangen, met het aan hem voorgehouden vooruitzicht van de stijging van de prijs, dan had hij dat aanbod zonder meer aanvaard. De Gemeente heeft dat echter niet gedaan, waardoor [eisers] alleen heeft kunnen omzetten tegen een veel hogere prijs, aldus [eisers] .

4.14.

De rechtbank is van oordeel dat sprake is van causaal verband tussen het onrechtmatige handelen van de Gemeente (zie 2.11 en 4.4) en de schade / de gemiste kans voor [eisers] om het bloot eigendom van het perceel grond te kunnen kopen onder een overgangsregeling bij het Omzettingsbeleid 2007.

4.15.

Bij de vaststelling van de schade en het causaal verband tussen schade en het onrechtmatig handelen gaat de rechtbank in het onderhavige geval uit van de volgende uitgangspunten. De rechtbank stelt zich voor dat deze benadering ook bruikbaar is in volgende zaken waarin de onderhavige problematiek aan de orde is (ter zitting is immers verklaard dat minstens dertig erfpachters een soortgelijke zaak zullen aanbrengen bij de rechtbank).

4.16.

[eisers] verwijt de Gemeente in essentie dat hem door het niet bieden van een overgangsregeling de kans is ontnomen om de bloot eigendom van het betrokken perceel tegen een aantrekkelijke prijs te verwerven. Dat verwijt is blijkens het voorgaande gegrond. De schade die [eisers] door dat handelen heeft geleden, moet worden vastgesteld aan de hand van het leerstuk van de kansschade. [eisers] is een kans ontnomen die op geld waardeerbaar is. De schade is gelijk aan de waarde van de ontnomen kans. Die waarde wordt bepaald door vast te stellen (A) hoe waarschijnlijk het is dat hij de hem ontnomen kans zou hebben benut indien die hem zou zijn geboden, uitgedrukt in een percentage, en (B) hoe groot het door niet-benutting misgelopen voordeel is geweest.

De schade is dan A x B.

Ad (A) waarschijnlijkheid van benutting

4.17.

Om deze waarschijnlijkheid vast te stellen moet de rechtbank een inschatting maken van de loop der gebeurtenissen zoals die zou zijn geweest als de Gemeente het onrechtmatig handelen achterwege zou hebben gelaten, concreter gezegd: indien de Gemeente wel een overgangsregeling zou hebben gehanteerd en de erfpachters persoonlijk had geïnformeerd. De rechtbank dient in dat verband in te schatten:

hoe die overgangsregeling eruit zou hebben gezien en hoe daarover zou zijn gecommuniceerd,
wat, gegeven die regeling, de te verwachten wijze van omgang daarmee van de betrokken erfpachter zou zijn geweest, en, in dat verband,
welke factoren op die reactie van invloed zouden zijn geweest.

De rechtbank zal hierna eerst deze paramaters uitwerken, en vervolgens toelichten hoe zij inwerken op het concrete geval van [eisers] en daarbij, voor zover relevant, de stellingen van partijen betrekken.

De overgangsregeling

a.
overgangstermijn:

4.18.

De rechtbank gaat ervan uit dat de overgangstermijn drie maanden zou hebben geduurd: van oktober 2007 tot en met december 2007.

Uit het Intrekkingsbesluit (zie 2.6) blijkt dat de Gemeente snel wilde overstappen naar nieuw beleid, om haar zakelijke belangen zeker te stellen. Een langere termijn (zoals de overgangstermijn van 1,5 jaar bij het Omzettingsbeleid 2006) dan drie maanden ligt daarom niet voor de hand. Een kortere termijn dan drie maanden evenmin. Dan zou er onvoldoende tijd zijn voor een erfpachter om gebruik te maken van een regeling die in drie stappen toewerkt naar nieuw beleid. De Gemeente heeft zelf ook niet lang voor het Intrekkingsbesluit in de Uitvoeringsnota bij het Grondbeleid 2006^[8]over de overgangsregeling 2006 het volgende overwogen:
Hoewel qua marktwaarde en rekenkundig verdedigbaar, is invoering in één stap niet redelijk en is een overgangsperiode gewenst. Voor de lopende offerte aanvragen voor transacties in 2006 is daarom deze overgang gehanteerd.Ter zitting heeft de Gemeente ook verklaard dat zij waarschijnlijk een overgangstermijn van drie maanden zou hebben gehanteerd.

b.
communicatie

4.19.

Volgens de (fictieve) overgangsregeling zou aan de bij de Gemeente bekende erfpachters een informatiebrief zijn gestuurd waarin een waarschuwing zou zijn opgenomen inhoudende dat de erfpachter onder het Omzettingsbeleid 2007 een marktconforme prijs zou moeten gaan betalen die (aanzienlijk) hoger lag dan de prijs onder de (tot intrekking) lopende overgangsregeling van het Omzettingsbeleid 2006.

Redengevend voor deze aanname is dat de Gemeente in de hiervoor onder a. aangehaalde Uitvoeringsnota meldt:
Bovendien is een goede informatie aan de burgers en makelaardij over de gewijzigde systematiek gewenst.

c.
koopprijs

4.20.

De (fictieve) overgangsregeling zou, zoals ter zitting door de Gemeente desgevraagd verklaard, een in drie (maandelijkse) termijnen aflopend voordeel hebben bevat voor de erfpachter, uitgaande van het hoogste bedrag uit de overgangsregeling van het Omzettingsbeleid 2006 met een rentepercentage voor het contant maken van de grondwaarde van 4,5% naar uiteindelijk een marktconforme prijs.

Het aanvragen van een offerte zou onder de regeling eenvoudig zijn geweest: via een in te sturen formulier.

Wijze van omgang erfpachter

d.
reactie

4.21.

De rechtbank acht aannemelijk dat de erfpachter binnen een maand zou hebben gereageerd, dus vóór ommekomst van de eerste termijn van de overgangsregeling, tenzij er concrete omstandigheden zijn gesteld, die aannemelijk zijn en meebrengen dat dit in het individuele geval anders is.

Redengevend daarvoor is dat de erfpachter door de waarschuwing op ‘alert’ wordt gezet dat hij aanzienlijke voordelen zou kunnen mislopen als hij niet snel reageert en dat de aanvraag van een offerte tot niets verplicht en weinig moeite kost. Door de aanvraag binnen een maand zal de erfpachter dan ook de voor hem gunstigste koopprijs onder de (fictieve) overgangsregeling hebben veiliggesteld. Ter voorkoming van misverstanden hecht de rechtbank eraan te benadrukken dat in haar aanname besloten ligt dat het aanvragen van offerte vrijblijvend geschiedt en dus niet de zorg en het onderzoek behoeft te omvatten dat met het accepteren van de daaropvolgende offerte van de Gemeente is gemoeid.

e.
financierbaarheid

4.22.

Er kunnen zich ten aanzien van de financiering van de aankoop van de bloot eigendom door een erfpachter, in abstracto, drie situaties voordoen:

het komt vast te staan dat de erfpachter kon financieren,

het komt niet vast te staan dat de erfpachter kon financieren, maar zijn stellingen op dat punt zijn niet onaannemelijk of

het is (zeer) onaannemelijk of uitgesloten dat de erfpachter kon financieren.

f.
contra-indicaties: overige factoren die acceptatie in het concrete geval minder

waarschijnlijk maken

4.23.

Er zijn ook andere omstandigheden denkbaar die grond kunnen vormen voor de aanname dat de betrokken erfpachter niet van de overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt.

Te denken valt aan veelvuldige afwezigheid van de erfpachter in het betrokken tijdvak, de woning werd in die periode verbouwd en de erfpachter woonde tijdelijk elders, jarenlang geen indicatie van interesse in aankoop, etc. De omstandigheid dat deze zaak en de nog komende zaken zijn aangevangen met een collectieve actie en dat het onrechtmatigheidsoordeel waarop de zaak voortbouwt de vrucht is van die actie, is voor de rechtbank aanleiding om een afdoeningsmethodiek te ontwerpen waarin in zekere mate van deze casuïstiek wordt geabstraheerd. De rechtbank acht het ook niet redelijk om bij ‘positieve score’ op de hiervoor uitgelichte omstandigheden aan te nemen dat de kans 100% is dat de betrokken erfpachter van de overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt.

De aard van de materie brengt daarom mee dat een deel van de onzekerheid over hoe het zou zijn gelopen ten gunste van de gemeente behoort te strekken. De benadering van het hof in de door hem (ten overvloede) voorgestelde overgangsregeling brengt dat ook tot uitdrukking.

De rechtbank zal daarom bij haar waarschijnlijkheidswaardering een algemene correctiefactor van 60% aanhouden. Dit betekent dat de erfpachter ten hoogste een kans van 60% toegekend krijgt dat hij onder de (fictieve) overgangsregeling de offerte zou hebben geaccepteerd.

Die benadering brengt mee dat er in het individuele geval
alleenruimte is voor contra-indicaties indien het hoogstwaarschijnlijk is dat die in dat geval aan het gebruik maken van de regeling in de weg zouden hebben gestaan, waarbij stelplicht en bewijslast op de gemeente rusten.

De waarschijnlijkheid

4.24.

De onder
dgenoemde concrete omstandigheden leiden tot een correctiefactor van 75% (
d1) (reactie 2e maand) respectievelijk 40% (reactie 3e maand of onduidelijk) (
d2). De rechtbank acht in dit verband relevant dat, zoals beschreven onder c, de (fictieve) overgangsregeling een maandelijks aflopende voordeel voor de erfpachter zou kennen, hetgeen zich vertaalt in een aflopende waarschijnlijkheid dat de erfpachter de offerte zou hebben geaccepteerd.

De onder
egenoemde concrete omstandigheden leiden tot een correctiefactor van 100% (
e1) respectievelijk 50% (
e2) respectievelijk 0% (
e3). De hantering van laatstgenoemd percentage leidt ertoe dat de schade op nul wordt gesteld en (dus) tot de gevolgtrekking dat er geen voor vergoeding in aanmerking komende schade geleden is.

Ter toelichting het volgende voorbeeld: aannemelijk is dat de erfpachter in de 2e maand zou hebben gereageerd. Dat is
d1. De waarschijnlijkheid dat hij kon financieren is
e2. Er zijn geen contra-indicaties. De kans (A) wordt dan als volgt berekend: A = 60% x
d1x
e2= 60% x 75% x 50% = 22,5%.

Los hiervan hanteert de rechtbank een ondergrens van 10%, inhoudende dat er alleen ruimte is voor schadevergoeding indien de ontnomen kans met gebruik van de hiervoor toegelichte berekeningswijze uitkomt op een percentage van 10% of meer. Dat strookt met het aan de kansschade-benadering ten grondslag liggende uitgangspunt dat een zeer kleine kans niet tot vergoeding behoort te leiden.^[9]

Ad (B) De omvang van het misgelopen voordeel

4.25.

De rechtbank is - wederom in abstracto redenerend - van oordeel dat bij de vaststelling van de omvang van het misgelopen voordeel mede in aanmerking moet worden genomen dat de erfpachter geacht moet worden in de na eind 2007 verstreken jaren in de gelegenheid te zijn geweest om de bloot eigendom van de betrokken grond tegen een relatief gunstige prijs in handen te krijgen.

Vanaf het najaar van 2008 zijn de grondprijzen immers onder invloed van de kredietcrisis gedaald en jarenlang op een relatief laag peil gebleven. De marktwaarde was gedurende langere perioden lager dan de marktwaarde per eind 2007.

De rechtbank neemt aan dat het voor de erfpachters van wie met behulp van de hiervoor weergegeven benadering zal kunnen worden vastgesteld dat aannemelijk is dat die onder de overgangsregeling zouden hebben geopteerd voor verwerving van de grond, geldt dat zij in de hiervoor genoemde periode de betrokken grond voor een relatief bescheiden prijs hadden kunnen verwerven. De rechtbank neemt verder in aanmerking dat voor dit type aankoop geldt dat die voor de lange termijn wordt gedaan. Het mag (en mocht in de betrokken jaren) van algemene bekendheid worden geacht dat een forse prijsdaling van grond als gevolg van een economische terugval, op de lange termijn weer door de markt zal worden gecorrigeerd.

De rechtbank acht het dan ook niet redelijk om de waarde van de misgelopen kans te begroten door deze af te zetten tegen actuele grondprijzen. De erfpachter heeft immers gedurende een reeks van jaren na een neergang van de markt de gelegenheid gehad om zijn schade te beperken door alsnog – speculerend op een herstel dat vroeg of laat komt – tot aanschaf van de betrokken grond over te gaan. In termen van het kansschade-leerstuk uitgedrukt: de waarde van de verloren kans is geringer geworden doordat de erfpachter in latere jaren een herkansing heeft gehad.

4.26.

Daarmee resteert – wat het algemene model betreft – de vraag hoe het misgelopen voordeel moet worden berekend. De rechtbank is van opvatting dat dit zou kunnen door te werken met een prijs (P2) waartegen de erfpachter de grond tijdens de jaren dat de markt laag was had kunnen verwerven en van die prijs af te trekken de prijs (P1) waartegen de erfpachter de grond onder de overgangsregeling had kunnen verwerven. Het misgelopen voordeel (B) is dan P2 – P1.

Dat betekent dat de rechtbank behoefte heeft aan gegevens waarmee P2 kan worden vastgesteld. De rechtbank acht de volgende wijze van vaststelling redelijk.

als beginpunt van het tijdvak waarin de herkansingsmogelijkheid is gelegen wordt 1 januari 2008 genomen (t1) en

als eindpunt wordt het moment genomen waarop de prijs voor de grond weer is aangekomen op het niveau waarop het op 1 januari 2008 lag (t2)

P2 wordt vervolgens in ieder individueel geval berekend door de oppervlakte van het betrokken perceel te vermenigvuldigen met de gemiddelde grondwaarde per m2 als bedoeld in 9 sub e van het Omzettingsbeleid 2007^[10](p), althans het gemiddelde van de koopsommen te nemen, die op 1 januari van de jaren (deels) gelegen in het tijdvak tussen t1 en t2 hebben gegolden, ook wanneer die grondwaarde / koopsom in het desbetreffende jaar niet is aangepast.

4.27.

De rechtbank merkt in dit verband overigens wel op dat het haar redelijk lijkt dat ten aanzien van erfpachters die hun schade hebben beperkt door in het tijdvak gelegen tussen t1 en t2 daadwerkelijk tot aankoop over te gaan als P2 de daadwerkelijk betaalde koopprijs te nemen.

Ten aanzien van [eisers] / waarschijnlijkheid van benutting (A)

koopprijs

4.28.

De hiervoor uiteengezette benadering leidt ten aanzien van [eisers] tot het volgende.

Aangenomen wordt dat [eisers] in de eerste termijn van de (fictieve) overgangsregeling de offerte zou hebben aangevraagd, omdat er geen concrete omstandigheden zijn gesteld die meebrengen dat dit anders is. Dat leidt
in beginseltot een kans van 60% dat [eisers] onder de (fictieve) overgangsregeling de offerte zou hebben geaccepteerd voor een koopprijs van € 17.185,25, te weten het hoogste bedrag dat onder de overgangsregeling van het Omzettingsbeleid 2006 verschuldigd was (zie 4.20).

financierbaarheid

4.29.

Vast staat dat [eisers] voldoende spaargeld had om de offerte onder de (fictieve) overgangsregeling te kunnen accepteren. Uit een print van zijn aangifte inkomstenbelasting 2007 blijkt namelijk dat hij op dat moment € 40.146,00 aan spaargeld had. [eisers] heeft daarbij gemotiveerd onderbouwd dat het spaargeld vrij beschikbaar was. Weliswaar heeft [eisers] op de zitting verklaard dat zijn baan op dat moment onzeker was en hij het spaargeld maar één keer uit kon geven, maar dat heeft hij gezegd in het licht van de hem in 2008 aangeboden offerte van € 37.109,00. Bij het accepteren van de offerte onder bedoelde overgangsregeling zou hij echter slechts € 17.185,25 hebben moeten betalen. Dat is minder dan de helft van zijn spaargeld op dat moment, zodat vast staat dat hij de aankoop kon financieren. Dat leidt ertoe dat de kans dat [eisers] de offerte onder de (fictieve) overgangsregeling zou hebben geaccepteerd
in beginsel60% blijft.

contra-indicaties

4.30.

De door de Gemeente ingeroepen omstandigheid dat [eisers] voor het laatst in 1995 een offerte had opgevraagd en toen niet tot omzetting is overgegaan, is geen contra-indicatie (in de zin van de uitgangspunten sub f. hiervoor). Dat was ruim tien jaar eerder en [eisers] heeft aangegeven dat hij het huis op het perceel grond toen net had aangekocht en zijn spaargeld nodig had voor de verbouwing. Dat [eisers] niet tot omzetting is overgegaan toen de prijzen omhoog gingen met het in 2006 ingevoerde Omzettingsbeleid 2006, is evenmin een contra-indicatie. Het hof Den Haag heeft in r.o. 11.1 van het tussenarrest (zie 2.10) immers vastgesteld dat het bij het Omzettingsbeleid 2006 om een betrekkelijk geringe aanpassing ging, in tegenstelling tot het Omzettingsbeleid 2007 waarbij de prijzen zeer fors stegen. [eisers] werd met de offerte van 2008 in één keer geconfronteerd met een forse prijsstijging, waar – als hij die zou hebben geaccepteerd – zo goed als al zijn spaargeld aan zou zijn opgegaan. Daaruit kan niet worden afgeleid dat hij niet de intentie had om het bloot eigendom te kopen als een overgangsregeling zou hebben gegolden. Accepteren van die offerte zou immers gelet op zijn spaarsaldo in financieel opzicht geen logische beslissing zijn geweest, terwijl aannemelijk is dat [eisers] voor een lager bedrag gebruik had gemaakt van een overgangsregeling als hij was gewaarschuwd dat de prijs fors zou gaan stijgen. Dat [eisers] niet de intentie zou hebben gehad om het bloot eigendom in 2008 of daarna te kopen, kan ten slotte evenmin worden afgeleid uit het feit dat hij geen beroep heeft gedaan op de hardheidsclausule of bezwaar heeft gemaakt tegen het Omzettingsbeleid 2007. Wel laat de rechtbank als contra-indicatie meewegen dat [eisers] ondanks het aanvragen van diverse offertes tot 2023 heeft gewacht met het accepteren van een offerte. Dat brengt de rechtbank tot een aftrek van 10%. De kans dat [eisers] de offerte onder de (fictieve) overgangsregeling zou hebben geaccepteerd stelt de rechtbank dan ook op 50% (60% - 10%). Dat is boven de hiervoor in 4.24 bedoelde ondergrens van 10%, zodat sprake is van een reële kans en de schade van [eisers] voor vergoeding in aanmerking komt.

Ten aanzien van [eisers] / omvang van het misgelopen voordeel (B)

4.31.

De omvang van het misgelopen voordeel bedraagt het verschil tussen de prijs waartegen [eisers] het perceel grond tijdens de jaren dat de markt laag was had kunnen verwerven (P2) en € 17.185,25, de prijs waartegen hij het perceel grond onder de (fictieve) overgangsregeling had kunnen verwerven (P1). Omdat de rechtbank niet beschikt over gegevens om P2 vast te kunnen stellen, zal de Gemeente een akte mogen nemen om de hiervoor in 4.26 onder 3. bedoelde gegevens over het perceel grond over te leggen.

4.32.

Daarnaast zullen beide partijen een akte mogen nemen om zich uit te laten over de door de rechtbank gehanteerde uitgangspunten voor het vaststellen van de schade.

4.33.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 21 mei 2025voor het nemen van een akte door de Gemeente over wat is vermeld onder 4.31 en voor het nemen van een akte door beide partijen over wat is vermeld onder 4.32.

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, mr. A.H. Schotman en mr. J. Tromp en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2025.

1621