Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11147624 \ CV EXPL 24-3697
Vonnis van 2 april 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. J.D. Poot,
tegen
1.[gedaagde 1] V.O.F.,
te [plaats 2],
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 3],
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats 4],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] in enkelvoud,
gemachtigde: mr. A. Kara.
De zaak in het kort
[eiser] vraagt in deze procedure veroordeling van [gedaagden] om de door [gedaagden] geplaatste stacaravan te verwijderen. [eiser] stelt daartoe dat het om een onroerende aanhorigheid gaat en dat sprake is van een verandering in, aan of op het gehuurde. [gedaagden] betwist de vordering. De kantonrechter geeft [gedaagden] gelijk. [gedaagden] hoeft de stacaravan niet te verwijderen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding van 31 mei 2024, met producties;
- conclusie van antwoord van 4 september 2024, met producties;
- het tussenvonnis van 16 oktober 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 6 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- akte van [eiser] dat partijen er samen niet zijn uitgekomen;
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van het perceel grond met daarop een bedrijfspand gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats 2] (hierna: het gehuurde).
2.2.
De rechtsvoorgangers van [gedaagden] huurde sinds 1 november 2020 de hiervoor genoemde bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is destijds voor bepaalde tijd aangegaan tot en met 31 oktober 2025. [gedaagden] is per 1 mei 2023 in de plaats getreden van haar rechtsvoorgangers.
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden [1] van toepassing verklaard. In artikel 29 van Pro de algemene voorwaarden staat het volgende:
“ Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat de Huurder in verzuim is. (…)”
“ Indien Huurder zich, na door Verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de artikelen 5.1, 8, 12.1 en 24.1 opgenomen voorschriften, verbeurt Huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van minimaal € 250 per kalenderdag voor elke kalenderdag dat de Huurder in verzuim is. (…)”
2.4.
In artikel 11.10 van de huurovereenkomst is opgenomen dat voor iedere verandering en aanpassing in, aan of op het gehuurde schriftelijke goedkeuring van [eiser] is vereist. Een soortgelijke bepaling is opgenomen in artikel 12 van Pro de algemene voorwaarden.
2.5.
Op grond van artikel 11.17 van de huurovereenkomst komen periodieke keuringen van installaties die aanwezig zijn in het gehuurde voor rekening van de huurder.
2.6.
[gedaagden] heeft zonder overleg een stacaravan op het terrein van het gehuurde geplaatst.
2.7.
Op 26 oktober 2023 heeft de dochter van [eiser] gevraagd om deze te verwijderen. [gedaagden] heeft hier – ondanks meerdere sommaties - geen gehoor aan gegeven.
2.8.
[gedaagden] heeft in deze procedure het periodieke onderhoudsrapport van de overheaddeur, afgegeven door WDS Deuren, overgelegd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – na vermindering van eis - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van [gedaagden] om de stacaravan te verwijderen en verwijderd te houden, betaling van de contractueel verbeurde dagboete van € 250,00 vanaf 29 februari 2024 en veroordeling van [gedaagden] tot overlegging van de NEN3140-keuring op straffe van een dwangsom, vermeerderd met de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Zo heeft zij zonder toestemming een stacaravan op het perceel van het gehuurde geplaatst. Ondanks sommaties weigert [gedaagden] deze te verwijderen. [gedaagden] is om die reden ook een boete verschuldigd. Verder heeft [gedaagden] nagelaten om de NEN3140-keuring te overleggen, terwijl zij daar wel toe verplicht is.
3.3.
[gedaagden] betwist de vordering en voert daartoe aan dat voor de plaatsing van de stacaravan geen toestemming is vereist. Er is geen sprake van wijziging of aan aanpassing aan het gehuurde, omdat het om een “verrijd-verplaatsbare” stacaravan gaat. Gelet op het voorgaande mocht dan ook geen boete in rekening worden gebracht. [gedaagden] overlegt verder het keuringsrapport van de overheaddeur en vraagt om [eiser] te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten.
4.De beoordeling
De gemachtigde van [gedaagden] treedt ook op namens de vennoten
4.1.
Anders dan [eiser] stelt, is voldoende gebleken dat de gemachtigde van [gedaagden] ook optreedt namens de vennoten. De stelling van [eiser] dat tegen de vennoten verstek moet worden verleend slaagt dus niet.
[gedaagden] hoeft de stacaravan niet te verwijderen
4.2.
[gedaagden] heeft op enig moment een woonwagen op het perceel geplaatst. Partijen hebben met elkaar afgesproken dat voor iedere verandering en aanpassing in, aan of op het gehuurde schriftelijke goedkeuring van [eiser] is vereist. [2] In de wet is geregeld dat de huurder bevoegd is de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen wanneer het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd. [3]
4.3.
Ter discussie staat of [gedaagden] voor deze stacaravan toestemming had moeten vragen aan [eiser] en of zij deze (alsnog) moet verwijderen. De kantonrechter beantwoordt deze vragen ontkennend. Daartoe is het volgende redengevend.
4.4.
[eiser] heeft betoogd dat de stacaravan als een onroerende aangelegenheid moet worden gezien en verwijst ter onderbouwing naar het arrest Portacabin [4] . Zij heeft daartoe gesteld dat i) het de bedoeling van [gedaagden] is geweest om de stacaravan duurzaam ter plaatste te laten blijven, ii) er sprake is van stroomaansluiting en iii) de stacaravan visueel één geheel vormt met de grond. [gedaagden] heeft het voorgaande gemotiveerd betwist door aan te voeren dat het om een verplaatsbare stacaravan gaat. Ter onderbouwing verwijst [gedaagden] naar de foto’s van de stacaravan.
4.5.
Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de gehuurde bedrijfsruimte. Of daarvan sprake is kan mede worden beoordeeld aan de hand van de criteria van artikel 3:4 BW Pro. [5] Een voorziening kan aanhorig zijn wanneer de voorziening naar haar aard fysiek met het gehuurde is verbonden (onroerend is) of naar verkeersopvatting tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van het gehuurde behoort. De kantonrechter is van oordeel dat daar in het onderhavige geval geen sprake van is. Het gaat immers om een (verplaatsbare) stacaravan die i) niet met de bedrijfsruimte is verbonden en ii) niet tot de gebruikelijke uitrustingsniveau van het gehuurde behoort. De stacaravan kan eenvoudig (zonder noemenswaardige kosten) worden verwijderd. Dat [eiser] vreest dat de stacaravan wordt bewoond en/of dat de gemeente mogelijk (daar is tot op heden niet van gebleken) handhavend gaat optreden en/of dat zij vreest voor andere problematiek welke zij overigens niet nader heeft gespecifieerd, maakt het voorgaande niet anders. De stelling van [eiser] dat de kantoorruimte niet past binnen de bedrijfsactiviteiten van [gedaagden] heeft zij onvoldoende toegelicht en onderbouwd, zodat de kantonrechter hier aan voorbij gaat.
4.6.
Gelet hierop is de kantonrechter ook van oordeel dat [gedaagden] geen toestemming had hoeven vragen voor plaatsing van de stacaravan, omdat geen sprake is van een wijziging in, aan of op het gehuurde. De stacaravan kan immers – zoals hiervoor is overwogen - eenvoudig worden verplaatst en daar zijn geen noemenswaardige kosten aan verbonden. De vordering van [eiser] om [gedaagden] te veroordelen tot verwijdering van de stacaravan wordt dan ook afgewezen. Dit geldt ook voor de gevorderde dwangsom en de contractuele boete.
[gedaagden] moet de NEN3140-keuring uitvoeren
4.7.
[eiser] heeft verder overlegging van de NEN3140-keuring gevorderd op straffe van een dwangsom. Ter zitting heeft [eiser] toegelicht dat de grondslag van deze vordering artikel 5.2 van de algemene voorwaarden (in combinatie met artikel 11.2 van de algemene voorwaarden) is en niet 5.2 van de huurovereenkomst.
4.8.
Niet in geschil is dat [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst verplicht is keuringen uit te voeren. [gedaagden] heeft niet aangetoond dat zij de NEN3140-keuring heeft uitgevoerd. Dit moet [gedaagden] alsnog doen. [gedaagden] is ook op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst gehouden om het rapport van de hiervoor genoemde keuring te overleggen.
4.9.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de gevorderde dwangsom als volgt. Oplegging van een dwangsom heeft tot doel de schuldenaar tot nakoming te prikkelen en heeft geen punitief karakter. [6] [gedaagden] heeft – ondanks dat zij hier op grond van de overeenkomst toe verplicht is en ondanks het feit dat zij door [eiser] (meerdere keren) op deze verplichting is gewezen – dit niet gedaan. Dit is beginsel voldoende reden om aan deze veroordeling een dwangsom te verbinden. De kantonrechter ziet echter wel aanleiding om de gevorderde dwangsom te beperken tot € 250,00 per dag tot een maximum van
€ 5.000,00.
€ 5.000,00.
4.10.
Voor zover de gevorderde contractuele boete óók ziet op het nalaten van de NEN3140-keuring, wijst de kantonrechter deze af. [eiser] heeft de grondslag voor deze vordering onvoldoende gesteld en onderbouwd. In de algemene voorwaarden wordt deze gedraging bovendien niet gesanctioneerd (zie r.o 2.3).
Buitengerechtelijke kosten
4.11.
[gedaagden] heeft buitengerechtelijke kosten gevorderd. Zij heeft (de grondslag van) deze vordering niet toegelicht en onderbouwd, zodat deze vordering wordt afgewezen.
Proceskosten
4.12.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.13.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de NEN3140-keuring uit te voeren en het keuringsrapport aan [eiser] te overleggen;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet tot een maximum van € 5.000,00 is bereikt,
5.3.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2025.