Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11461212 \ VV EXPL 24-111
Vonnis in kort geding van 15 april 2025
in de zaak van
de stichting
STICHTING PARTEON,
STICHTING PARTEON,
te Wormerveer,
eisende partij,
hierna te noemen: Parteon,
gemachtigde: mr. M. van den Oord,
tegen
[bewindvoerder] ,in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[onderbewindgestelde],
[onderbewindgestelde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de bewindvoerder en [onderbewindgestelde]
gemachtigde: mr. M.T.A. Mes
De zaak in het kort
In deze zaak vordert de verhuurder, bij wijze van voorlopige voorziening, ontruiming van de woning. De kantonrechter stelt vast dat de huurder zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Dit levert een dusdanig ernstige tekortkoming op dat het zeer aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. De vordering van de verhuurder wordt daarom toegewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 15 januari 2025
- de producties van Parteon
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- het tussenvonnis van 4 februari 2025
- de brief van de bewindvoerder van 28 februari 2025
- de antwoordakte van Parteon
- de akte van de bewindvoerder.
- de producties van Parteon
- de mondelinge behandeling van 3 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- het tussenvonnis van 4 februari 2025
- de brief van de bewindvoerder van 28 februari 2025
- de antwoordakte van Parteon
- de akte van de bewindvoerder.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
[onderbewindgestelde] huurt sinds 27 oktober 2017 van Parteon de woning aan de [adres] te [woonplaats] .
2.2.
Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden [zelfstandige woonruimte] versie 2013 van toepassing. In artikel 6.2 van die algemene voorwaarden is het volgende opgenomen.
‘Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en zich in al zijn contacten met verhuurder op correcte wijze gedragen’
Verder is in artikel 6.9 het volgende opgenomen.
‘Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in of nabij het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)’
2.3.
In 2021 heeft Parteon [onderbewindgestelde] eerder gedagvaard, omdat [onderbewindgestelde] volgens Parteon tekort schoot in zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen doordat hij overlast veroorzaakte en niet goed voor het gehuurde zorgde waardoor de onderbuurvrouw last had van lekkage. De kantonrechter heeft de door Parteon gevorderde ontruiming destijds echter afgewezen, omdat onvoldoende vast was komen te staan dat [onderbewindgestelde] overlast veroorzaakte en de lekkage als een incident moest worden beschouwd.
2.4.
Na een nieuwe lekkage bij de benedenbuurvrouw heeft Parteon een aannemer in maart 2024 opdracht gegeven werkzaamheden uit te voeren in de woning van [onderbewindgestelde] .
Bij het uitvoeren van deze werkzaamheden constateren de aannemer en een medewerker van Parteon dat er overal rommel ligt, het vies is, en er zaken kapot en van hun plek zijn.
2.5.
Ondanks inspanningen van Parteon om met [onderbewindgestelde] afspraken te maken over het opruimen en herstellen van de woning, blijft verbetering uit. Op 11 oktober 2024 stuurt Parteon [onderbewindgestelde] daarom een brief waarin [onderbewindgestelde] wordt verzocht de huurovereenkomst zelf op te zeggen en de woning op te leveren aan Parteon, bij gebreke waarvan Parteon aankondigt een procedure te zullen starten.
2.6.
Vanwege het uitblijven van een reactie brengt Parteon op 18 oktober 2024 een bezoek aan de woning. Tijdens dit bezoek constateert zij dat er met de meterkast is gerommeld en dat de woning nog altijd niet is opgeruimd.
2.7.
Naar aanleiding van wederom meldingen van de benedenbuurvrouw over lekkages bezoekt de storingsdienst van Parteon op 24 november 2024 en op 12 december 2024 de woning van [onderbewindgestelde] . Uit de foto’s die tijdens dat bezoek zijn gemaakt volgt dat de woning ernstig is vervuild, vol staat met spullen, het douchepuntje verstopt is, de deurtjes van keukenkastjes en de afzuigkap ontbreken, onderdelen van de koelkast verspreid door de woning liggen, deuren zijn verwijderd, de toiletbril ontbreekt en er is gerommeld met de elektra.
2.8.
Omdat de situatie niet verbetert en Parteon ook overlastmeldingen van buurbewoners ontvangt, verzoekt Parteon [onderbewindgestelde] bij brief van 13 december 2024 nogmaals om de huur zelf op te zeggen. [onderbewindgestelde] laat dit echter na.
3.Het geschil
3.1.
Parteon vordert samengevat - ontruiming van de woning aan [adres] te [woonplaats] . Daarnaast vordert zij dat de bewindvoerder wordt veroordeeld tot betaling van € 1.287,72 aan huurachterstand en tot betaling van € 679,24 per maand voor iedere maand dat [onderbewindgestelde] de woning na 1 januari 2025 in gebruik heeft.
3.2.
Parteon legt aan de vordering ten grondslag dat [onderbewindgestelde] tekort schiet in zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen, doordat hij de woning beschadigt en niet in goede staat van onderhoud houdt. Als gevolg hiervan zijn er al diverse malen lekkages bij de onderbuurvrouw ontstaan. Daar komt bij dat [onderbewindgestelde] onvoldoende medewerking verleend aan het uitvoeren van dringende reparatie- en onderhoudswerkzaamheden en problemen rondom de woning niet tijdig aan Parteon meldt. Daarnaast heeft Parteon diverse meldingen van buurbewoners over [onderbewindgestelde] ontvangen. De omwonenden maken zich zorgen om [onderbewindgestelde] . Zij voelen zich onveilig en geven aan regelmatig last te hebben van geluidsoverlast. Ook heeft [onderbewindgestelde] een huurachterstand laten ontstaan. Ondanks de inspanningen van Parteon en hulpverlenende instanties en de toezeggingen die [onderbewindgestelde] heeft gedaan, is er geen verbetering opgetreden. Er is daarom volgens Parteon sprake van een dusdanig ernstige tekortkoming dat de kans groot is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden. Vooruitlopend hierop heeft Parteon er belang bij dat haar vordering tot ontruiming, bij wijze van voorlopige voorziening, wordt toegewezen.
3.3.
De bewindvoerder betwist niet dat [onderbewindgestelde] tekort is geschoten in zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Volgens de bewindvoerder heeft Parteon echter geen spoedeisend belang bij haar vordering, omdat de problemen die er nu spelen vrijwel gelijk zijn aan de problemen die ook in 2021 al speelden. Verder voert de bewindvoerder aan dat [onderbewindgestelde] op allerlei gebieden hulp en begeleiding ontvangt vanuit de levensloopaanpak via de gemeente. Dit zal er uiteindelijk toe moeten leiden dat de overlast afneemt en de woning wordt opgeknapt en opgeruimd. Gezien de persoonlijke situatie van [onderbewindgestelde] heeft hij een groot belang bij behoudtvan de woning.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Parteon daarbij een spoedeisend belang heeft. Anders dan door de bewindvoerder betoogt, is de kantonrechter van oordeel dat daarvan sprake is. Uit de door Parteon overgelegde foto’s volgt dat de woning ernstig is beschadigd en verwaarloosd als gevolg waarvan ook omwonenden hinder ondervinden. Deze situatie is zo ernstig dat niet van Parteon gevergd kan worden dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
4.2.
De kantonrechter neemt verder als uitgangspunt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.3.
Ondanks de terughoudendheid die moet worden betracht, is de kantonrechter van oordeel dat de door Parteon gevorderde ontruiming in dit geval toewijsbaar is. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.4.
Een huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Dit volgt niet alleen uit de wet [1] , maar ook uit de algemene huurvoorwaarden van Parteon. Een huurder moet goed voor het gehuurde zorgen en voorkomen dat de leefomgeving overlast van hem of haar ervaart. Een huurder mag de woning dus niet beschadigen, vervuilen en daar geen gevaarlijke situatie laten ontstaan. Daarnaast moet een huurder medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden die de verhuurder aan de woning moet verrichten.
4.5.
Uit de door Parteon overgelegde stukken en hetgeen zij op de zitting naar voren heeft gebracht, blijkt dat [onderbewindgestelde] tekort is geschoten in zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Vaststaat dat de woning op het moment dat deze procedure werd gestart ernstig verwaarloosd en beschadigd was en dat als gevolg daarvan meerdere malen lekkages zijn ontstaan. Dit levert, zeker nu de situatie zich al lange tijd voordoet en Parteon zich al eerder genoodzaakt heeft gezien [onderbewindgestelde] in rechte te betrekken, een ernstige tekortkoming op die in beginsel een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.6.
Vaststaat echter ook dat een ontruiming zeer verstrekkende gevolgen voor [onderbewindgestelde] heeft. Gezien de huidige situatie op de woningmarkt en de persoonlijke situatie van [onderbewindgestelde] zal het voor hem vermoedelijk lastig zijn andere woonruimte te vinden. Gezien deze gevolgen heeft de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling, waar ook de gemeente en hulpverleners van [onderbewindgestelde] aanwezig waren, besloten het kortgeding voor een termijn van één maand aan te houden. Dit om zo de bewindvoerder in de gelegenheid te stellen een concreet en met voldoende waarborgen omkleed plan te overleggen gericht op het oplossen en het voor de toekomst voorkomen van problemen in en rond de woning van [onderbewindgestelde] . Op de zitting heeft de kantonrechter aan [onderbewindgestelde] expliciet duidelijk gemaakt dat hem op deze manier een laatste kans werd geboden om zijn woning te behouden.
4.7.
De kantonrechter oordeelt dat het plan wat vervolgens is overgelegd onvoldoende concreet en met onvoldoende waarborgen omkleed is. Het plan bevat geen concrete planning en ook volgt uit het plan niet welke hulpverleners betrokken zullen zijn bij het realiseren van de in het plan opgenomen punten. De bewindvoerder heeft weliswaar aangevoerd dat het niet mogelijk is een concretere planning te geven, omdat hij daarvoor afhankelijk is van hulpverleners waarvoor wachtlijsten bestaan, maar dat vindt de kantonrechter te kort door de bocht. Op de zitting hebben de begeleiders die vanuit de gemeente betrokken zijn bij de levensloopaanpak verklaard dat zij [onderbewindgestelde] vanaf oktober 2024 begeleiden. Gezien de periode die inmiddels is verstreken had dan ook verwacht mogen worden dat er inmiddels concreter aangegeven had kunnen worden hoe de hulp en begeleiding aan [onderbewindgestelde] eruit ziet. Nu blijkt uit de stukken alleen dat [onderbewindgestelde] zich heeft aangemeld bij Brijder voor hulp bij zijn verslaving, maar waar die hulp uit zal gaan bestaan is nog niet duidelijk. Daarnaast acht de kantonrechter alleen de hulp van Brijder onvoldoende om alle problemen die er zijn aan te pakken en zal [onderbewindgestelde] ook op andere vlakken begeleiding nodig hebben. Dat hierin is voorzien blijkt niet uit het plan. Verder volgt uit het plan dat [onderbewindgestelde] nog altijd geen dagbesteding heeft. Ook hierin hadden de afgelopen maanden stappen gezet kunnen en moeten worden. Zonder dagbesteding acht de kantonrechter de kans dat [onderbewindgestelde] terugvalt in zijn oude gedrag en gewoontes erg groot.
4.8.
Dat een voldoende concreet plan ontbreekt, maakt dat de kantonrechter er onvoldoende vertrouwen in heeft dat [onderbewindgestelde] zich in de toekomst zich wel als een goed huurder zal gedragen. Dat uit de laatste foto’s die de bewindvoerder heeft overgelegd volgt dat de woning inmiddels is opgeruimd, maakt dat niet anders. Dit omdat het ook na de zitting nog ruim een maand heeft geduurd voordat hiertoe over is gegaan en er ook nog een bezoek van Parteon voor nodig was om dit daadwerkelijk voor elkaar te krijgen. Hieruit volgt dat [onderbewindgestelde] de ernst van de situatie nog altijd niet in zag. Daar komt bij dat uit het plan niet blijkt van wie [onderbewindgestelde] hulp krijgt bij het op orde houden van de woning en waaruit die hulp bestaat. Er is dan ook geen enkele waarborg dat er in de toekomst niet weer een onwenselijke situatie zal ontstaan. Dit geldt temeer nu [onderbewindgestelde] nog altijd aangeeft wantrouwend te zijn tegen hulpverleners, waardoor het maar de vraag is hoeverre hij hen zal toelaten en hun begeleiding gedurende een langere periode zal accepteren.
4.9.
Van Parteon en de omwonenden, die recht hebben op een rustige en veilige woonomgeving, kan niet meer worden verwacht dat wordt afgewacht hoe de situatie zich verder ontwikkelt. [onderbewindgestelde] is een laatste kans geboden, maar die heeft hij niet voldoende aangegrepen. Aan het verzoek van de bewindvoerder om de procedure nog langer aan te houden gaat de kantonrechter dan ook voorbij en de door Parteon gevorderde ontruiming wordt daarom toegewezen.
4.10.
Parteon heeft verder gevorderd dat [onderbewindgestelde] wordt veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. De bewindvoerder heeft de huurachterstand niet weersproken. Parteon heeft op de zitting wel erkend dat een deel van de gevorderde huurachterstand inmiddels is voldaan. De kantonrechter zal de gevorderde huurachterstand daarom toewijzen, met dien verstande dat de na dagvaarding door de bewindvoerder gedane betalingen daarop in mindering strekken.
4.11.
De vordering tot betaling van € 679,24 per maand aan gebruiksvergoeding zo lang het gehuurde niet is ontruimd, zal eveneens worden toegewezen. Op basis van de huurovereenkomst is de bewindvoerder immers gehouden om, zolang [onderbewindgestelde] het gehuurde in gebruik heeft, maandelijks huur aan Parteon te betalen.
4.12.
De bewindvoerder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Parteon worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
952,47
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt de bewindvoerder om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Parteon zijn, en de sleutels af te geven aan Parteon,
5.2.
veroordeelt de bewindvoerder om te betalen aan Parteon:
a. a) € 1.287,72 aan achterstallige huur tot en met 31 december 2024,
b) € 679,24 per maand vanaf 1 januari 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
met dien verstande dat de na dagvaarding door de bewindvoerder gedane betalingen in minstering strekken op voernoemde bedragen,
5.3.
veroordeelt de bewindvoerder in de proceskosten van € 952,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de bewindvoerder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 15 april 2025.