Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11126061 \ CV EXPL 24-3416
Uitspraakdatum: 15 januari 2025
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Pré Wonen
gevestigd te Haarlem en kantoorhoudende te Velserbroek
de eisende partij, hierna te noemen: Pré Wonen
gemachtigde: mr. M.V. Hartjes
tegen
[gedaagde]wonende te [woonplaats]
de gedaagde partij, hierna te noemen: huurder
niet verschenen
1.De verdere procedure
1.1.
Bij tussenvonnis van 31 juli 2024 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter Pré Wonen in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel over de oneerlijkheid van bepaalde bedingen in de toepasselijke algemene voorwaarden. [1] Ter uitvoering van het tussenvonnis heeft Pré Wonen een akte ingediend.
2.De verdere beoordeling
Ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden: huurprijswijzigingsbeding
2.1.
In het tussenvonnis is Pré Wonen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de oneerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst. In dat beding staat dat Pré Wonen jaarlijks de huur mag verhogen, zonder dat daarbij is bepaald op welke wijze zij dat mag doen. In het tussenvonnis is Pré Wonen ook in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de oneerlijkheid van de bedingen over rente en buitengerechtelijke incassokosten.
2.2.
Pré Wonen heeft uitvoerig toegelicht dat en waarom voormelde bedingen niet oneerlijk zijn. Pré Wonen heeft als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van Pro de Woningwet geen winstoogmerk en mag haar financiële middelen uitsluitend inzetten op het gebied van de volkshuisvesting. De door haar gehanteerde algemene voorwaarden zijn geformuleerd op B1-niveau om voor de gemiddelde consument leesbaar te zijn. Mede gelet op de doelstelling van Pré Wonen, is met de voorwaarden beoogd aan te sluiten bij de wet en Pré Wonen kan daarvan ook niet afwijken.
2.3.
De kantonrechter moet beoordelen of de betreffende bedingen in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoren, waarbij moet worden uitgegaan van het moment waarop de overeenkomst is gesloten.
Uitgangspunt is dat een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk is als die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of als het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent de wijziging van de huurprijs. Het onderhavige beding voldoet hier niet aan.
Pré Wonen heeft als eerste aangevoerd dat het beding moet worden uitgelegd. Gelet op het feit dat Pré Wonen een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet Pro is, kan het beding niet anders worden uitgelegd dan als een verwijzing naar het wettelijk toegestane huurverhogingspercentage. In dat verband verwijst Pré Wonen ook naar artikel 54 Woningwet Pro.
2.4.
Dit betoog kan niet slagen. Het gaat hier om een geliberaliseerde huurwoning waarvan de huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2016. Voor de (jaarlijkse) wijziging van de huurprijs van geliberaliseerde huurwoningen bestaat, anders dan voor die van niet-geliberaliseerde huurwoningen, geen wettelijke regeling. De huurprijs van een geliberaliseerde huurwoning kan alleen jaarlijks worden gewijzigd als daarvoor een beding in de huurovereenkomst is opgenomen. Artikel 7:248 lid 2 BW Pro is ingegaan op 1 mei 2021, zodat op het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst niet beoogd kan zijn daarnaar te verwijzen. Bovendien maakt dat het niet anders omdat daarin geen grondslag voor huurverhoging is opgenomen, maar het alleen de huurverhoging die op grond van het beding mogelijk is, beperkt. De verwijzing naar artikel 54 Woningwet Pro kan Pré Wonen ook niet baten. Daarin is kort gezegd bepaald dat de gemiddelde huurprijs van woningen van een toegelaten instelling op 1 januari van een gegeven jaar (slechts) met een bij ministeriële regeling bepaald percentage mag stijgen ten opzichte van de huurprijs op 1 januari van het jaar ervoor, de zogenaamde huursombenadering. Het gaat hierbij dus om de gemiddelde huurprijs en hieruit kan niet worden afgeleid wat het huurverhogingspercentage voor de betreffende woning is of zal zijn. Daarbij komt dat in lid 2 is bepaald dat geliberaliseerd verhuurde woningen niet meedoen in de becijfering van de huursomstijging. Kortom, anders dan het geval is bij niet-geliberaliseerde woonruimte, kan het onderhavige huurprijswijzigingsbeding als het gaat om geliberaliseerde woonruimte niet worden begrepen als een verwijzing naar de wettelijke regeling. Het beding is aldus onduidelijk en onbegrijpelijk geformuleerd.
2.5.
Pré Wonen heeft verder aangevoerd dat vernietiging van het beding zou kunnen leiden tot een enorme schadepost, omdat in dat geval voor alle huurovereenkomsten waarin hetzelfde beding is opgenomen, geldt dat de daarop gebaseerde huurverhoging ongeldig is. De kantonrechter realiseert zich dat de gevolgen van vernietiging van het beding groot kunnen zijn. Dat leidt niet tot een andere beslissing omdat het doel van de Richtlijn is dat handelaren geen oneerlijke bedingen meer opnemen in hun voorwaarden en dat doel alleen kan worden bereikt door een afschrikwekkende sanctie daarop, zoals vernietiging van dergelijke bedingen.
2.6.
Ook het betoog van Pré Wonen dat zij nooit meer dan de wettelijk toegestane huurverhogingen heeft toegepast, slaagt niet. Het beding moet immers worden beoordeeld naar het moment waarop de overeenkomst is aangegaan en beslissend is daarom niet of en hoe de handelaar het beding heeft toegepast, maar hoe het zou kunnen worden toegepast. De verwijzing naar de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (9 februari 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:801) waarin is overwogen dat een structurele afwijking van wat in de overeenkomst staat, kan maken dat tussen partijen (stilzwijgend) een andere afspraak is gaan gelden, kan Pré Wonen ook niet baten. In die zaak was sprake van een beding op grond waarvan de huur jaarlijks kon worden verhoogd conform de CPI met een opslag van maximaal 3%. Dat beding bood de consument/huurder dus nog enige houvast ten aanzien van de wijze waarop de verhoging zou kunnen plaatsvinden. Daarbij komt dat in het onderhavige geval de huur gedurende de eerste vier jaar helemaal niet is verhoogd en vervolgens jaarlijks met een ander percentage (kennelijk overeenkomstig hetgeen op grond van een als tijdelijk bedoelde wettelijke regeling maximaal was toegestaan), zodat van een bestendige lijn nog geen sprake is.
2.7.
De conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding waarin geen verhogingspercentage is opgenomen en waarbij ook geen wijzigingsgronden zijn vermeld, in dit geval oneerlijk is en moet worden vernietigd, zodat bij de berekening van de huurachterstand moet worden uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijs. Dat is alleen anders als het zou gaan om een huurovereenkomst (met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte) die is ingegaan na 1 mei 2021. Gelet op het vanaf die datum van kracht zijnde artikel 7:248 lid 2 BW Pro moesten partijen er toen bij het aangaan van de huurovereenkomst vanuit gaan dat het huurprijswijzigingsbeding voor zover dat zou leiden tot een hogere dan de wettelijk toegelaten verhoging, nietig was en het beding dus alleen de mogelijkheid bood voor de wettelijk toegestane verhoging.
2.8.
Pré Wonen heeft in de akte gesteld dat de huurder de huurachterstand inmiddels heeft voldaan. De kantonrechter begrijpt hieruit dat Pré Wonen haar vordering heeft willen verminderen met de huurachterstand.
2.9.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde als volgt. Hoewel de huurder (eerder) tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huurprijs niet telkens tijdig en bij vooruitbetaling te voldoen, is de huurachterstand op dit moment nihil zodat de ontbinding van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden niet gerechtvaardigd is. Daarbij weegt de kantonrechter ook het belang van de huurder mee bij het voortduren van de huurovereenkomst. [2] De gevorderde ontbinding, ontruiming en veroordeling tot betaling van een gebruiksvergoeding zullen daarom worden afgewezen.
Ambtshalve toetsing van de algemene voorwaarden: bedingen betreffende de buitengerechtelijke incassokosten en rente
2.10.
In het tussenvonnis is Pré Wonen ook in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de oneerlijkheid van de bedingen over rente en buitengerechtelijke incassokosten.
2.11.
Pré Wonen heeft uitvoerig toegelicht dat en waarom de bedingen uit de door haar gehanteerde algemene voorwaarden die zien op rente en buitengerechtelijke incassokosten, niet oneerlijk zijn. Pré Wonen heeft als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 van Pro de Woningwet geen commercieel doel, anders dan het bevorderen van de volkshuisvesting. De door haar gehanteerde algemene voorwaarden zijn geformuleerd op B1-niveau om voor de gemiddelde consument leesbaar te zijn. Mede gelet op de doelstelling van Pré Wonen, is met de voorwaarden beoogd aan te sluiten bij de wet en Pré Wonen kan daarvan ook niet afwijken.
2.12.
De kantonrechter moet op basis van de Richtlijn [3] beoordelen of de bedingen inzake de rente en de buitengerechtelijke incassokosten die in de door Pré Wonen gehanteerde algemene voorwaarden staan, oneerlijk zijn. In het tussenvonnis is overwogen dat Pré Wonen op grond van het rentebeding een haar zelf te bepalen bedrag aan rente op de huurder zou kunnen verhalen. Over het beding betreffende de buitengerechtelijke incassokosten is in het tussenvonnis overwogen dat op grond daarvan vanaf het moment van verzuim direct incassokosten verschuldigd kunnen zijn.
2.13.
Volgens Pré Wonen moeten de bedingen worden uitgelegd in het kader van het wettelijk systeem waaraan zij als toegelaten instelling is gebonden. Dat betekent dat onder de rente genoemd in het beding de wettelijke rente verstaan moet worden en dat de buitengerechtelijke incassokosten pas verschuldigd zijn na het versturen van de veertiendagenbrief.
2.14.
De kantonrechter oordeelt over de bedingen inzake de rente en de buitengerechtelijke incassokosten als volgt. Bij de beoordeling van de (on)eerlijkheid van de betreffende bedingen is van belang dat de gebruiker van de algemene voorwaarden, Pré Wonen, een door de minister toegelaten instelling ex artikel 19 van Pro de Woningwet is die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting en al haar financiële middelen ook alleen daarvoor inzet. Pré Wonen heeft geen winstoogmerk en stichtingen of verenigingen mogen het maken van winst ook niet als doel hebben. De woningwet stelt een groot aantal regels aan het handelen en functioneren van toegelaten instellingen. Deze regels zijn vooral gericht op de doelstelling: huisvesting bieden aan huurders met beperkte financiële middelen.
2.15.
Verder is van belang dat Pré Wonen heeft geprobeerd om haar voorwaarden voor de gemiddelde consument en daarmee de huurders die zij bedient, zo leesbaar mogelijk te maken. Uit de formulering kan worden afgeleid dat Pré Wonen heeft geprobeerd om bij het wettelijk systeem aan te sluiten. In zoverre wijken de bedingen inzake de rente en de buitengerechtelijke incassokosten af van het huurprijswijzigingsbeding.
Omdat het gaat om een gebruiker van algemene voorwaarden die zich richt op de belangen van huurders met beperkte financiële middelen en in dat kader ook aan een groot aantal regels gebonden is, is de kantonrechter van oordeel dat de bedingen betreffende de rente en de buitengerechtelijke incassokosten, hoewel ze (niet geheel) duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen niet ten nadele van de consument/huurder aanzienlijk verstoren. Daarmee is dus geen sprake van oneerlijke bedingen
2.16.
Pré Wonen heeft een bedrag van € 63,85 aan rente gevorderd berekend tot 22 mei 2024. Dit deel van de vordering is niet toewijsbaar. In dit geval is een deel van de huurachterstand ontstaan vóór de datum van de inwerktreding van de gewijzigde algemene voorwaarden en een deel daarna. Zoals hiervoor is overwogen is het rentebeding in de gewijzigde algemene voorwaarden eerlijk. Per die datum kon Pré Wonen de wettelijke rente bij de huurder in rekening brengen indien de huurder in verzuim was met enige huurbetaling. Pré Wonen heeft geen overzicht overgelegd over welke periode zij in dit geval de rente heeft berekend. Daarom wordt de gevorderde rente afgewezen.
2.17.
De buitengerechtelijke incassokosten zijn ook niet toewijsbaar. Op 13 maart 2024 heeft Pré Wonen een zogenoemde veertiendagenbrief gestuurd. De huurder is toen aangemaand om de huur over de maand maart 2024 te betalen. Gelet op de gewijzigde algemene voorwaarden mocht de verhuurder alleen buitengerechtelijke incassokosten vorderden over een huurschuld die is ontstaan op of ná 1 april 2024. Om die reden worden de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Conclusie en proceskosten
2.18.
De huurder moet de proceskosten betalen. Daarbij wordt de huurder ook veroordeeld tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Pré Wonen worden gemaakt. De kosten voor de genomen akte komen echter voor rekening van Pré Wonen, omdat het aan haarzelf te wijten is dat deze genomen moest worden.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt de huurder in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Pré Wonen begroot op:
€ 136,72 wegens dagvaardingskosten,
€ 524,00 wegens griffierecht en
€ 271,00 wegens salaris gemachtigde;
3.2.
veroordeelt de huurder tot betaling van € 135,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door Pré Wonen worden gemaakt;
3.3.
verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter