Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11219495 \ CV EXPL 24-2067 TB
Vonnis van 24 april 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: T. Bierlee,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: F. Degeling.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 juli 2024 met producties
- de conclusie van antwoord van 5 september 2024 met aanvullende stukken
- het tussenvonnis van 17 oktober 2024
- de akte vermeerdering van eis van 4 februari 2025 met productie
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de brief met aanvullende stukken van [gedaagde] van 14 februari 2025
- de brief met aanvullende stukken van [gedaagde] van 16 februari 2025
- de akte van [eiser] van 6 maart 2025 met producties
- de antwoordakte van [gedaagde] van 18 maart 2025 met een foto.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] en [naam] huren sinds 1 augustus 2021 van [eiser] de woonruimte aan het adres [adres] in de [woonplaats] (hierna: de woning of het gehuurde). De huurprijs bedraagt op dit moment € 1.174,39 per maand inclusief € 250,00 voorschot van servicekosten, bij vooruitbetaling te voldoen. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 31 juli 2003 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.
2.2.
Begin 2022 heeft [eiser] aan [gedaagde] een eindafrekening van de servicekosten gezonden over de periode 1 augustus 2021 tot en met 31 december 2021, voor een bedrag van € 809,20.
2.3.
Vanaf juni 2022 woont [naam] niet meer in het gehuurde.
2.4.
Op 17 januari 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] een eindafrekening van de servicekosten gezonden over de periode 31 december 2021 tot en met 3 januari 2023, voor een bedrag van € 3.762,44.
2.5.
Op 7 mei 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] een aangepaste eindafrekening van de servicekosten gezonden voor de periode 1 augustus 2021 tot en met 31 december 2022, voor een bedrag van € 2.238,80.
2.6.
Op 3 november 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] een aanmaning gezonden.
2.7.
Op 14 november 2023 heeft [eiser] de jaaroverzichten van Vattenfall over de periode van 18 december 2020 tot en met 29 december 2021 en over de periode van 23 december 2021 tot en met 23 december 2022 aan [gedaagde] gestuurd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat en na vermeerdering van eis - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 8.329,60 (bestaande uit € 5.624,39 aan huurachterstand, € 2.238,80 aan afrekening servicekosten minus een correctie van € 165,60, € 632,01 aan buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente van € 288,21), met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van: de Huurovereenkomst en de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van 30 juli 2003
4.1.
De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen). Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van geliberaliseerde huur.
4.2.
[eiser] heeft de tussen partijen gesloten huurovereenkomst en de algemene bepalingen in het geding gebracht, zodat de kantonrechter ambtshalve kan beoordelen of de bedingen die daarin staan en die betrekking (kunnen) hebben op de vorderingen een oneerlijk karakter hebben.
Huurprijswijzigingsbeding(en)
4.3.
Het huurprijswijzigingsbeding in artikel 5 van de huurovereenkomst/artikel 18 van de algemene bepalingen biedt de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs jaarlijks te verhogen (i) conform de regels van de CPI. Deze bedingen zijn getoetst en niet oneerlijk bevonden.
Rente
4.4.
Artikel 20.2 van de algemene bepalingen betreft een rentebeding. De bedongen rente (1% per maand) bedraagt meer dan de wettelijke rente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Dit rentebeding is daarom op zichzelf en in combinatie met het boetebeding in artikel 20.6 van de algemene bepalingen (waarin staat dat de huurder bij iedere niet-nakoming van de huurovereenkomst een boete van € 25,00 per dag moet betalen) oneerlijk. Dit betekent dat het rentebeding wordt vernietigd en de gevorderde rente wordt afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.5.
In de artikelen 20.3 en 20.4 van de algemene bepalingen wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,00 en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten verschuldigd zijn nadat de andere partij is aangemaand, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd. Dat het beding voorschrijft dat wel eerst een ‘redelijke termijn tot nakoming’ wordt gegeven, is daartoe onvoldoende. Dit sluit onvoldoende aan bij artikel 6:96 lid 5 en lid 6 BW en het Besluit.
4.6.
Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 20.6 en de hiervoor genoemde incassobedingen ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 20234 onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
4.7.
Gelet op het voorgaande vernietigt de kantonrechter de artikelen 20.3, 20.4, 20.5 en 20.6 van de algemene bepalingen, voor zover die zien op buitengerechtelijke incassokosten. Dat heeft tot gevolg dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
Proceskosten
4.8.
Het beding in artikel 20.3 van de algemene bepalingen ziet ook op de proceskosten. Voor zover de verhuurder op grond hiervan aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
De vorderingen van [eiser]
4.9.
[eiser] vordert betaling van een huurachterstand en betaling van een afrekening van servicekosten. Volgens [eiser] moet [gedaagde] op basis van de huurovereenkomst nog een bedrag van € 7.697,59 aan [eiser] betalen. [eiser] heeft dat onderbouwd met een specificatie. Uit die specificatie volgt dat het door [eiser] gevorderde bestaat uit de volgende bedragen:
- Achterstallige huur van € 5.624,39 tot en met februari 2025
- De eindafrekening servicekosten over 2021 en 2022 van € 2.238,80
- Minus een correctie van € 165,60
----------------------
- Totaal: € 7.697,59
4.10.
De kantonrechter wijst de vordering toe tot een bedrag van € 5.171,98. Dat betekent dat [gedaagde] dit bedrag aan [eiser] moet betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Achterstallige huur
4.11.
[eiser] stelt dat op de datum van dagvaarden, berekend tot en met juli 2024, een huurachterstand bestond van € 1.900,00. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] een akte vermeerdering van eis ingediend en heeft hij gesteld dat de huurachterstand verder is opgelopen met een bedrag van € 3.724,39. Verder heeft [eiser] op zitting verklaard dat ter voorbereiding op de zitting nogmaals alle betalingen van [gedaagde] zijn doorgelopen en gebleken is dat een aantal door [gedaagde] betaalde bedragen niet waren meegenomen. [eiser] brengt deze bedragen daarom nog in mindering op de huurachterstand. Het betreft in totaal een bedrag van € 2.525,61, zodat volgens [eiser] nog een huurachterstand bestaat van € 3.098,78.
4.12.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de huurachterstand. Hij stelt dat er geen sprake kan zijn van een huurachterstand omdat de huur is betaald. [gedaagde] wijst ter onderbouwing op de betaalbewijzen die hij in het geding heeft gebracht. Hij heeft de betaalbewijzen ook aan de gemachtigde van [eiser] gestuurd, maar zij geeft geen reactie.
4.13.
In reactie op het verweer van [gedaagde] heeft [eiser] bij akte vermeerdering van eis een specificatie van de betalingsachterstand overgelegd, waarin alle verschuldigde bedragen ten aanzien van de huur sinds mei 2023 alsmede de door [gedaagde] sindsdien verrichte betalingen zijn opgenomen. Uit deze specificatie volgt dat de betalingsachterstand berekend tot en met februari 2025 € 5.624,39 bedraagt en gelet op wat op de zitting besproken is moet daar nog € 2.525,61 van worden afgetrokken. In reactie hierop heeft [gedaagde] slechts herhaald dat hij alles heeft betaald en dat geen sprake is van een huurachterstand, zonder deze stelling nader te onderbouwen. Het is aan [gedaagde] om met nieuwe betaalbewijzen te komen en dat heeft hij niet gedaan.
4.14.
De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van de specificatie bij vermeerdering van eis omdat deze onvoldoende gemotiveerd is weersproken door [gedaagde] , met dien verstande dat daarop nog een bedrag van € 2.525,61 van moet worden afgetrokken, een en ander berekend tot en met februari 2025. Als gevolg hiervan wijst de kantonrechter aan huurachterstand toe een bedrag van € 3.098,78.
Servicekosten
4.15.
[eiser] vordert betaling van de eindafrekeningen van de energiekosten van 2021 en 2022. Volgens [eiser] moet [gedaagde] nog een bedrag van € 2.238,80 aan hem betalen, minus een correctie van € 165,60. Vooropgesteld wordt dat [eiser] de stelplicht en zo nodig de bewijslast ter zake de juistheid van de afrekening van de servicekosten heeft. Gezien de betwisting van de afrekeningen van de servicekosten door [gedaagde] is het aan [eiser] zijn vordering deugdelijk te onderbouwen. Dit heeft hij naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gedaan. Dit wordt hierna toegelicht.
4.16.
[gedaagde] stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat de afrekeningen van 2021 en 2022 niet kloppen, omdat die veel te hoog zijn en de meterstanden kloppen niet. Volgens [gedaagde] is de meter ook niet gekoppeld aan het appartement dat hij huurt en betaalt hij ook voor het verbruik van het autobedrijf dat destijds ook in het pand zat. Ook is de meter defect omdat de meter blijft doorlopen, ook als alle apparaten zijn uitgeschakeld, aldus nog steeds [gedaagde] .
4.17.
De kantonrechter stelt voorop dat uit het dossier blijkt dat [eiser] in de loop der tijd facturen, meterstanden en tarieven heeft verstuurd waarin onjuistheden zijn opgenomen. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat dit voor de nodige verwarring en onduidelijkheid heeft gezorgd bij [gedaagde] . Dit had kunnen worden voorkomen. Op de zitting heeft [eiser] echter zijn vordering toegelicht en onjuistheden verbeterd. [eiser] is vervolgens in de gelegenheid gesteld bij akte nog het een en ander toe te lichten en met bewijsstukken te onderbouwen. Van die gelegenheid heeft hij gebruik gemaakt, en [gedaagde] heeft daarop kunnen reageren.
Berekening en verloop verbruik
4.18.
[eiser] heeft aan de hand van een toelichting en foto’s uitgelegd hoe het energieverbruik via verschillende tussenmeters en een hoofdmeter wordt gemeten, berekend en wordt doorbelast aan de huurders. Het appartement van [gedaagde] is aangesloten op tussenmeter 19C, zoals te zien is op de foto’s. Dat [gedaagde] ook betaalt voor het verbruik van het autobedrijf dat destijds in het pand gevestigd was en dat de meter defect zou zijn, wordt door [eiser] betwist. [eiser] heeft ter onderbouwing een (door hemzelf opgesteld) overzicht van de meterstanden en het verbruik in het geding gebracht. Daarnaast heeft hij een aantal foto’s overgelegd van de tussenmeter van [gedaagde] in de periode van 1 augustus 2022 tot 31 december 2023. Het startpunt is het opnamerapport van 1 augustus 2021 waarop de meterstanden zijn vermeld, vervolgens zijn op 31 december 2021 de meterstanden opgenomen (een periode van 5 maanden), vervolgens op 1 augustus 2022 (een periode van 7 maanden) en gevolgd door een meting op 21 december 2022 (een periode van wederom 5 maanden). In de laatste periode is te zien dat het verbruik is gedaald, wat volgens [eiser] te verklaren is omdat [gedaagde] tot juni 2022 heeft samengewoond in het gehuurde. Hoewel niet van alle ijkmomenten foto’s van de meterstanden zijn gemaakt, blijkt uit het overzicht en de foto’s dat de meterstanden en het verbruik een consistent stijgende lijn laten zien zonder excessen. Ook als daarbij wordt betrokken dat de meterstanden zijn opgenomen over de verschillende periodes, te weten eerst een periode van vijf maanden en vervolgens zeven maanden en vervolgens weer vijf maanden.
4.19.
Het opgenomen verbruik biedt dat dan ook geen aanwijzingen dat de meter defect is, zoals [gedaagde] stelt. De stelling van [gedaagde] dat [eiser] ermee bekend is dat de meter defect zou zijn en daarom is vervangen wordt ook betwist. Volgens [eiser] heeft Liander verteld dat het zou gaan om een “communicatie storing” als gevolg waarvan de slimme meter niet op afstand uit te lezen viel. [eiser] heeft ter onderbouwing verwezen naar een brief van Liander waarin staat dat de storing van de slimme meter op afstand door Liander is verholpen en dat de meter niet vervangen hoeft te worden wat verder is betwist. Onder deze omstandigheden heeft de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten om aan te nemen dat de dat de meters defect zouden zijn. Dit geldt ook voor het verweer van [gedaagde] dat de tussenmeter niet aan zijn appartement gekoppeld zou zijn of dat hij ook betaalt voor het verbruik van de autogarage. Dat blijkt nergens uit en bovendien heeft [eiser] toegelicht dat er een onjuist huisnummer op de elektrameter van [gedaagde] stond en heeft hij dat aangepast.
Toegang tot de meters
4.20.
[gedaagde] voert verder aan dat hij het verbruik niet kan controleren omdat hij geen toegang heeft tot de meters. Dit wordt betwist door [eiser] . De meters staan weliswaar in een aparte ruimte waar [gedaagde] geen vrije toegang toe heeft, maar [eiser] stelt dat als [gedaagde] toegang tot de meterkast verlangt, [eiser] hem daartoe toegang zal verlenen. Dat [gedaagde] de mogelijkheid is onthouden zijn verbruik te controleren, is niet gebleken. Bovendien is dit verweer niet te rijmen met de verklaring van [gedaagde] op de zitting dat hij anderhalf à twee jaar geleden met [eiser] op zijn verzoek samen de meterstanden heeft bekeken.
Afrekening Vattenfall
4.19.
[gedaagde] stelt tot slot dat hij nooit een schriftelijke bevestiging heeft ontvangen van een energieafrekening van Vattenfall ter zake van zijn appartement. [eiser] heeft in dat kader toegelicht dat er één hoofdmeter in het gebouw is waar Vattenfall de meterstanden van afleest en waarvan een eindafrekening wordt gestuurd omdat er alleen een contract met Vattenfall bestaat voor de hoofdmeter. Voor de huurders zijn tussenmeters geplaatst zodat [eiser] (zoals hiervoor reeds toegelicht) per gehuurde ruimte het werkelijk verbruik kan berekenen. Door Vattenfall wordt niet per tussenmeter afzonderlijk een afrekening gestuurd. [eiser] heeft de eindafrekeningen van de hoofdmeter aan [gedaagde] toegestuurd ter onderbouwing van de eindafrekening van de servicekosten. Dat [gedaagde] niet beschikt over onderliggende stukken, gaat dan ook niet op. Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld te stellen dat er voor zijn appartement een aparte hoofdmeter geplaatst moet worden, is dat in deze procedure niet aan de orde.
4.20.
De conclusie is dat de verweren van [gedaagde] tegen de servicekosten niet slagen. Op basis van de nadere toelichting en onderbouwing met bewijsstukken heeft [eiser] voldoende toegelicht hoe de servicekosten zijn berekend en op welk bedragen die uitkomen. [gedaagde] heeft de cijfermatige juistheid daarvan niet afzonderlijk betwist. De kantonrechter wijst daarom het gevorderde bedrag van € 2.073,20 (€ 2.238,80 - € 165,60) aan afrekening servicekosten over 2021 en 2022 toe.
4.21.
Alle overige verweren van [gedaagde] ten aanzien van de servicekosten behoeven geen bespreking meer, omdat die niet tot een andere beslissing zullen leiden.
Slotsom
4.22.
De slotsom is dat de volgende bedragen worden toegewezen:
- Achterstallige huur van € 3.098,78
- De eindafrekening servicekosten over 2021 en 2022 van € 2.073,20
----------------------
- Totaal: € 5.171,98
4.22.
Gelet op het bepaalde in artikel 6:29 BW is de kantonrechter niet gerechtigd om een betalingsregeling vast te stellen zonder instemming van [eiser] . Voor het treffen van een betalingsregeling met [eiser] wordt [gedaagde] verwezen naar de gemachtigde van [eiser] .
Proceskosten
4.23.
[eiser] heeft ook een vergoeding gevorderd van proceskosten. De kantonrechter overweegt daarover als volgt. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onder 4.17 ziet de kantonrechter aanleiding de kosten voor het nemen van de akte na de mondelinge behandeling te compenseren, in die zin dat voor de akte na de mondelinge behandeling geen halve salarispunt zal worden toegekend. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,81
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
1.064,81
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 5.171,98,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.064,81, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2025.