Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11602796 \ CV EXPL 25-1827
Uitspraakdatum: 9 april 2025
Tussenvonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Gaaf Investments B.V.
te Lijnden
verhuurder
de eisende partij, hierna de verhuurder
gemachtigde: mr. J.M. Geelkerken
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
huurder
de gedaagde partij, hierna: de huurder
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De verhuurder heeft de huurder gedagvaard. Tegen de huurder is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de aan de huurder verhuurde woonruimte, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten) tot en met februari 2025, een vergoeding voor nutsvoorzieningen (met wettelijke rente), vermeerderd met een vergoeding voor juridische kosten, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De verhuurder legt aan de vordering ten grondslag dat de huurder tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de Huurovereenkomst endeAlgemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 30 juli 2003)
3.1.
Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van geliberaliseerde huur. In de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard. De verhuurder heeft deze niet overgelegd, maar uit de huurovereenkomst blijkt dat het gaat om de
Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 30 juli 2003)(hierna: de algemene voorwaarden). De kantonrechter is ambtshalve bekend met de inhoud van de algemene voorwaarden.
Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 30 juli 2003)(hierna: de algemene voorwaarden). De kantonrechter is ambtshalve bekend met de inhoud van de algemene voorwaarden.
3.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van Pro de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. [1] Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
Servicekostenbeding
3.4.
In artikel 4.2 van de huurovereenkomst is een servicekostenbeding opgenomen. Het betreffende beding luidt als volgt:
‘
4.2.De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordtnietbepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt geen systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. Het betreft een huurprijs, exclusief gas, water, elektra, telefoon, televisie en internet.’
4.2.De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordtnietbepaald overeenkomstig het bepaalde in 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt geen systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. Het betreft een huurprijs, exclusief gas, water, elektra, telefoon, televisie en internet.’
3.5.
Dit beding houdt verband met de vordering omdat de maandelijkse huur waarvan betaling wordt gevorderd bestaat uit een kale huurprijs van € 1.304,00 en een bedrag van € 146,00 als ‘
vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen, diensten en servicekosten.’ [2] .
vergoeding voor de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen, diensten en servicekosten.’ [2] .
3.6.
Op grond van artikel 7:259 lid 2 BW Pro moet de verhuurder elk jaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat jaar in rekening gebrachte kosten voor servicekosten verstrekken. Daarin moet ook de wijze van berekening worden vermeld. Uit de wettelijke regeling van artikel 7:259 BW Pro volgt bovendien dat de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. [3]
3.7.
Artikel 4.2 van de huurovereenkomst sluit een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening uit. De huurder is dus altijd een bedrag van € 146,00 aan servicekosten per maand verschuldigd, ongeacht de werkelijke kosten. Daarmee wijkt dit artikel te nadele van de huurder af van de (dwingendrechtelijke) wettelijke regeling van artikel 7:259 BW Pro.
3.8.
De kantonrechter is daarom voornemens om het servicekostenbeding van artikel 4.2 van de huurovereenkomst te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt de verhuurder in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. Daarbij wordt verhuurder ook verzocht toe te lichten hoe de vergoeding van € 146,00 zich verhoudt tot het bedrag van € 30,00 voor bijkomende leveringen en diensten zoals vermeld in artikel 6.1 van de huurovereenkomst.
Huurprijswijzigingsbedingen
3.9.
Verhuurder heeft gedurende de looptijd van de huurovereenkomst de huurprijs niet verhoogd. Dit betekent dat de eventuele huurprijswijzigingsbedingen in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden geen verband houden met de vordering. Deze zullen door de kantonrechter niet worden getoetst.
Beding over juridische kosten
3.10.
Verhuurder vordert een bedrag van € 7.500,00 aan juridische kosten op grond van artikel 10.31 van de huurovereenkomst. Dit beding luidt als volgt:
’10.31Alle juridische en buitengerechtelijke kosten die gemaakt worden door zowel verhuurder als huurder, in verband meet huurschuld en/of andersoortige betalingsachterstand van huurder, komen voor rekening van huurder en /of kunnen door verhuurder op huurder verhaald worden’.
3.11.
In dit artikel wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. De kantonrechter is daarom voornemens om ook dit beding te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter.
Proceskosten
3.12. (
Ook) het beding in artikel 25.2 van de algemene voorwaarden ziet op de proceskosten. Voor zover de verhuurder op grond hiervan aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Gevolgen van deze toetsing
3.13.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter voornemens om het servicekostenbeding in artikel 4.2 van de huurovereenkomst te vernietigen. Ook heeft de kantonrechter het voornemen om artikel 10.31 van de algemene voorwaarden te vernietigen en als gevolg daarvan de gevorderde vergoeding voor juridische kosten af te wijzen. De verhuurder krijgt de gelegenheid zich hierover uit te laten. De verhuurder zal in verband met het voornemen om het servicekostenbeding te vernietigen ook een aangepaste berekening van de vordering over moeten leggen (zie r.o. 3.8).
Overige vorderingen
3.14.
De verhuurder vordert een bedrag van € 10.548,92 aan kosten voor gas, water en elektra. De verhuurder stelt deze kosten voldaan te hebben omdat de huurder zelf geen overeenkomst met de nutsbedrijven heeft gesloten en afsluiting geen optie was. De verhuurder heeft echter nagelaten om de onderliggende facturen in het geding te brengen, zodat niet gecontroleerd kan worden waarop de gevorderde bedragen gebaseerd zijn. Naar analogie van de wettelijke regeling van artikel 7:259 BW Pro had dit wel in de rede gelegen.
De verhuurder zal daarom in de gelegenheid gesteld worden alsnog de onderliggende facturen van de nutsbedrijven in het geding te brengen.
3.15.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verwijst de zaak naar de rol van
7 mei 2025 om 10.00 uurom de verhuurder de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen (zie r.o. 3.13) en de stukken als vermeld in 3.14 in het geding te brengen;
7 mei 2025 om 10.00 uurom de verhuurder de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen (zie r.o. 3.13) en de stukken als vermeld in 3.14 in het geding te brengen;
4.2.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter