ECLI:NL:RBNHO:2025:4616

• Datum uitspraak: 7 mei 2025
• Publicatiedatum: 28 april 2025
• Zaaknummer: 11397482 \ CV EXPL 24-7896
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen; verhuurder moet kamer ter beschikking stellen onder dwangsom

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 7 mei 2025 uitspraak gedaan in een geschil tussen Beverwijk Vastgoed B.V. en een huurder. Beverwijk Vastgoed vorderde de ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder, omdat zij meende dat de huurder zich niet als een goed huurder gedroeg en overlast veroorzaakte. De huurder, die tijdelijk in een andere kamer verbleef vanwege renovatiewerkzaamheden, voerde verweer en stelde dat zij recht had op de kamer in het gerenoveerde pand. De kantonrechter heeft geoordeeld dat Beverwijk Vastgoed de ernstige verwijten aan de huurder niet deugdelijk heeft onderbouwd. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen, en Beverwijk Vastgoed is veroordeeld om de kamer ter beschikking te stellen aan de huurder, onder verbeurte van een dwangsom van € 250 per dag tot een maximum van € 25.000. Tevens is Beverwijk Vastgoed veroordeeld in de proceskosten van de huurder, die zijn begroot op € 677. De huurder had in reconventie gevorderd dat Beverwijk Vastgoed haar weer de kamer ter beschikking zou stellen, wat door de kantonrechter is toegewezen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er geen gronden zijn die aan de terugkeer van de huurder in de kamer in de weg staan, en dat de renovatie inmiddels (zo goed als) voltooid is. De vordering van de huurder om een kamer van minimaal 19 m2 te krijgen is afgewezen, omdat de huurder dit voor lief moet nemen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11397482 \ CV EXPL 24-7896

Vonnis van 7 mei 2025

in de zaak van

BEVERWIJK VASTGOED B.V. ,

te Haarlem,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Beverwijk Vastgoed,

gemachtigde: mr. E.J. Eijsberg,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. J.F.R. Eisenberger.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 9,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 1 t/m 12,
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 10 t/m 17,

- het tussenvonnis van 19 februari 2025,

- de mondelinge behandeling van 10 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van [gedaagde],

- de voorafgaand aan de zitting ontvangen brief van [gedaagde] met producties 13 t/m 16 en een videobestand.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Feiten

2.1.

Met ingang van 1 juli 2022 is [plaats] Vastgoed eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats].

2.2.

[plaats] Vastgoed verhuurt als opvolgend verhuurder aan [gedaagde] een onzelfstandige woonruimte (kamer) in dat pand.

2.3.

Vanwege een grootschalige renovatie van het pand verblijft [gedaagde] sinds februari 2024 tijdelijk in een kamer in het pand aan de [adres 2] te [plaats]. Ook dit pand is van [plaats] Vastgoed.

2.4.

Voor aanvang van de renovatiewerkzaamheden hebben partijen een (nieuwe) schriftelijke huurovereenkomst opgesteld (hierna: de huurovereenkomst). In artikel 12.2 van de huurovereenkomst staat:
“(…) Huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat huurder per 1 februari 2024 intrek zal nemen in een kamer op de [adres 3] ten tijde van de verbouwing op [adres 1]. Zodra de woning aan de [adres 1] klaar is zal de huurder verhuizen naar de [adres 1], kamer begane grond achter. Dit betreft de kamer waar ze momenteel vandaan komt. De verbouwing zal naar verwachting 4 maanden duren. Tijdens haar verblijf op de [adres 1] zal de verhuurder 412,40 EUR incl GWE betalen. Zodra ze verhuisd naar de [adres 1] zal de reguliere huur van toepassing zijn, zoals vermeld in artikel 4.4.”

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[plaats] Vastgoed vordert (samengevat) dat de kantonrechter de huurovereenkomst ten aanzien van de kamer aan de [adres 1] ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om de woonruimtes aan de [adres 1] en [adres 2] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen.

3.2.

[plaats] Vastgoed legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt, onder meer door overlast te veroorzaken. Volgens [plaats] Vastgoed rechtvaardigen deze tekortkomingen dit ontbinding van de huurovereenkomst.

3.3.

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [plaats] Vastgoed veroordeelt om binnen vier weken na betekening van dit vonnis weer dezelfde kamer aan de [adres 1] aan haar ter beschikking te stellen, met een minimale oppervlakte van 19 m2.

3.6.

[gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat partijen hebben afgesproken dat zij na de renovatie weer in de [adres 1] zou kunnen gaan wonen. De renovatie zou vier maanden duren, maar duurt inmiddels 14 maanden. Volgens [gedaagde] lijkt het er bovendien op dat [plaats] Vastgoed aan haar een kamer ter beschikking wil stellen die (veel) kleiner is dan de oude.

3.7.

[plaats] Vastgoed voert verweer tegen de tegenvordering.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Volgens [plaats] Vastgoed zijn er verschillende tekortkomingen die moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. [plaats] Vastgoed voert in dit verband aan dat [gedaagde]:

- de contractuele waarborgsom weigert te voldoen;

- stelselmatig ruimtes in bezit neemt die niet tot het gehuurde behoren;

- telkenmale de sloten verandert;

- de huur niet tijdig/onregelmatig betaalt;

- voortdurend overlast veroorzaakt, ook door personen die zij toelaat in de woning.

4.2.

De kantonrechter zal de gestelde tekortkomingen hieronder bespreken. De conclusie is dat geen sprake is van enige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

waarborgsom

4.3.

Vast staat dat [gedaagde] geen waarborgsom heeft betaald. Zij heeft er echter terecht op gewezen dat in artikel 4.6 van de door partijen opgestelde huurovereenkomst met betrekking tot de kamer aan de [adres 1] het volgende staat: “
Huurder betaalt uiterlijk 7 dagen vóór de sleuteloverdracht een waarborgsom van € 500,-”. Aangezien de sleuteloverdracht voor de gerenoveerde kamer aan de [adres 5] nog niet heeft plaatsgevonden danwel op korte termijn is aangekondigd door [plaats] Vastgoed, is de waarborgsom nog niet opeisbaar, laat staan dat [gedaagde] met betaling daarvan in verzuim is. Van een tekortkoming is dan ook geen sprake.

het in bezit nemen van andere ruimtes

4.4.

[gedaagde] heeft erkend dat zij in het pand aan de [adres 2] spullen heeft opgeslagen in een kamer die niet aan haar ter beschikking was gesteld. Zij heeft aangevoerd dat dit mede te maken had met het feit dat de vervangende woonruimte kleiner was dan de kamer aan de [adres 1]. [gedaagde] heeft toegelicht dat de betreffende kamer niet in gebruik was en dat zij de zaken meteen heeft verwijderd toen zij daarop werd aangesproken. Dit is door [plaats] Vastgoed niet gemotiveerd weersproken. Uit niets blijkt dat [gedaagde] “stelselmatig” ruimtes “in bezit” heeft genomen, zoals door [plaats] Vastgoed is gesteld. Van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is daarom geen sprake.

het veranderen van sloten

4.5.

[gedaagde] heeft erkend dat zij een slot heeft vervangen. Volgens [gedaagde] werkte het slot niet meer en ging het hier om een kleine herstelling. [plaats] Vastgoed heeft dit onvoldoende weersproken. Bovendien stelt [plaats] Vastgoed dat [gedaagde] “telkenmale” de sloten heeft veranderd, terwijl niet is gebleken dat [gedaagde] meer dan één keer een slot heeft vervangen.

het onregelmatig en niet tijdig betalen van de huur

4.6.

Partijen verschillen van mening over het moment waarop de huur moet worden betaald. Op grond van de huurovereenkomst moet betaling van de huur vooraf uiterlijk op 27e van de maand plaatsvinden. Volgens [gedaagde] geldt dit niet voor de vervangende woonruimte.

4.7.

De kantonrechter volgt [gedaagde] in dit betoog. Voor de periode dat [gedaagde] in de tijdelijke woonruimte verblijft is voor de betaling van de huur in artikel 12.2 van de huurovereenkomst (zie dit vonnis onder 2.4.) een speciale regeling opgenomen. In die regeling wordt geen specifieke datum van betaling genoemd. [gedaagde] heeft wel steeds betalingen verricht, zij het onregelmatig. Van een tekortkoming door [gedaagde] is dan ook geen sprake. Zeker niet nu niet is gebleken dat [plaats] Vastgoed [gedaagde] vaker op haar betalingsgedrag heeft aangesproken.

4.8.

Voor zover [plaats] Vastgoed zich beroept op de huurachterstand in het verleden, geldt dat partijen daarvoor destijds een regeling hebben getroffen. Dat [gedaagde] uiteindelijk een week te laat was met volledige nakoming van die regeling legt voor de beoordeling van de huidige vordering geen gewicht meer in de schaal.

overlast

4.9.

Ten slotte verwijt [plaats] Vastgoed [gedaagde] dat zij en de mensen die zij in haar kamer laat verblijven ernstige overlast veroorzaken. In april 2024 zou tijdens een verblijf van [gedaagde] in het buitenland ene [betrokkene 1] zich in de kamer van [gedaagde] hebben verschanst en zich enorm agressief hebben gedragen tegen werklieden die namens [plaats] Vastgoed het pand wilde binnengaan. Ook zou deze [betrokkene 1] hebben geprobeerd om vanuit de woning van [gedaagde] een koelkast in de tuin van buren te gooien, die uiteindelijk bleef hangen tussen een dak van een uitbouw en een boom. Ook de ruit van de woning van de buren op nummer [adres 4] zou door [gedaagde] en [betrokkene 1] zijn ingeslagen. Verder stelt [plaats] Vastgoed dat [gedaagde] een [betrokkene 1] onder invloed van drank en verdovende middelen vaak ruzie met elkaar en met de buren maken. Ook zouden medewerkers van [plaats] Vastgoed worden uitgescholden, geïntimideerd en lastiggevallen.

4.10.

Gelet op deze ernstige verwijten mag van [plaats] Vastgoed worden verwacht dat zij haar beweringen deugdelijk onderbouwt. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake. [plaats] Vastgoed heeft geen enkele verklaring overgelegd van buren of medewerkers (ook niet in geanonimiseerde vorm) waaruit de gestelde gedragen kunnen worden afgeleid. Ook van het gestelde incident in april 2024 waarbij volgens [plaats] Vastgoed uiteindelijk ook de politie aanwezig was ontbreekt enige onderbouwing. Ook verder is de rol van genoemde [betrokkene 1] volstrekt onduidelijk gebleven. Voor de stelling dat deze [betrokkene 1] zo agressief en intimiderend is dat niemand iets over hem durft te verklaren ontbreken concrete aanknopingspunten. Bovendien heeft [gedaagde] betwist de betreffende persoon te kennen. Zij heeft aangevoerd en onderbouwd dat de “
[betrokkene 2] ” die zij in een e-mail van 1 januari 2023 noemt niet deze door [plaats] Vastgoed genoemde [betrokkene 1]. Wat hiervan ook zij, in elk geval kan niet worden vastgesteld dat [gedaagde] deze [betrokkene 1] toegang tot het gehuurde heeft verschaft, laat staan dat zij verantwoordelijk is voor de door hem (gestelde) gedragingen. Evenmin heeft [plaats] Vastgoed onderbouwd dat [gedaagde] verantwoordelijk is voor de kapotte ruit bij de buren op nummer [adres 4] en het gooien van een koelkast in de tuin van de buren. Ook van de talloze malen dat [plaats] Vastgoed naar eigen zeggen [gedaagde] (zelf of via haar advocaat) zou hebben aangesproken op haar gedrag ontbreekt enige onderbouwing.

conclusie

4.11.

Er is geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. De vordering van [plaats] Vastgoed wordt daarom afgewezen.

proceskosten

4.12.

[plaats] Vastgoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

677,00

in reconventie

4.13.

In reconventie gaat het om de vraag of [plaats] Vastgoed [gedaagde] weer de kamer aan de [adres 1] ter beschikking moet stellen. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Partijen zijn overeenkomen dat [gedaagde] na de renovatie weer in deze kamer zou terugkeren. [plaats] Vastgoed heeft verklaard dat de renovatie (zo goed als) voltooid is. Zij heeft ter zitting een video getoond waarop de gerenoveerde kamer zichtbaar is. Nu er, anders dan [plaats] Vastgoed heeft betoogd, geen gronden zijn die aan een terugkeer van [gedaagde] in de weg staan, zal de kantonrechter [plaats] Vastgoed veroordelen om aan [gedaagde] de kamer aan de [adres 1] ter beschikking te stellen. De kantonrechter zal aan deze veroordeling een dwangsom verbinden van € 250,00 per dag dat [plaats] Vastgoed deze verplichting niet nakomt, met een maximum van € 25.000,00.

De vordering dat de kamer minstens 19 m2 moet zijn wordt afgewezen. Dat met de verbouwing de kamer kleiner is geworden (volgens [plaats] Vastgoed van 17,9 m2 naar 15,9 m2 [plaats] Vastgoed) moet [gedaagde] voor lief nemen. [plaats] Vastgoed heeft erop gewezen dat de kamer nu wel beschikt over twee openslaande deuren naar de tuin, terwijl dit voor de verbouwing niet het geval was.

proceskosten

4.14.

[plaats] Vastgoed is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

271,00

(2 punten × factor 0,5 × € 271,00)

Totaal

€

271,00

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen van [plaats] Vastgoed af,

5.2.

veroordeelt [plaats] Vastgoed in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [plaats] Vastgoed niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.4.

veroordeelt [plaats] Vastgoed om binnen vier weken na betekening van dit vonnis aan [gedaagde] weer dezelfde kamer aan de [adres 1] ter beschikking te stellen,

5.5.

veroordeelt [plaats] Vastgoed om aan [gedaagde] een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat zij niet aan de onder 5.4. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,

5.6.

veroordeelt [plaats] Vastgoed in de proceskosten van € 271,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [plaats] Vastgoed niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2025.