Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/362667 / KG ZA 25-116
Vonnis in kort geding van 1 mei 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEDAMCO TWIN B.V.,
gevestigd te Hoofddorp,
eiseres,
advocaat mr. D. Posthuma te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HAARLEMMERMEER,
zetelend te Hoofddorp,
gedaagde,
advocaten mr. P.F.P. Nabben en mr. L.E. Cuijpers te Haarlem.
Partijen zullen hierna Medamco en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de uitgebrachte dagvaarding van 17 maart 2025 met in totaal 14 (deels nagekomen) producties
- de conclusie van antwoord van de gemeente met 8 producties
- de mondelinge behandeling van 17 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Medamco.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Medamco is eigenaar van het kantoorcomplex gelegen aan de Debbemeerstraat 25/25a te 2131 HE Hoofddorp.
2.2.
Medamco huurt van de gemeente op grond van een huurovereenkomst (hierna: de Huurovereenkomst) met ingang van 1 maart 2016 een perceel grond gelegen aan de Debbemeerstraat 25 NST in Hoofddorp. In de Huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
2.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaren, ingaand op 1 maart 2016 en eindigende op 28 februari 2021.
2.2
Als de in 2.1 genoemde periode verstrijkt zonder opzegging overeenkomstig 2.3, loopt de overeenkomt. onder dezelfde voorwaarden en bedingen stilzwijgend door voor onbepaalde tijd tot wederopzegging door een van de partijen. De overeenkomst eindigt op dat moment echter alleen indien opzegging overeenkomstig 2.3 plaatsvindt.
2.3
Opzegging van de. overeenkomst door een van de partijen kan uitsluitend plaatsvinden bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste zes maanden.
2.4
Tussentijdse beëindiging van deze overeenkomst is mogelijk in een omstandigheid als bedoeld in artikel 13.2 en artikel 13.3 van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Aanvullende Voorwaarden, nader aangeduid in 5.1 van deze overeenkomst. Tussentijdse beëindiging is eveneens mogelijk in geval van beëindiging van de bedrijfsactiviteiten van huurder.
(…)
2.3.
Op de Huurovereenkomst zijn van toepassing de Aanvullende Voorwaarden voor verhuur van Gronden (hierna: de Aanvullende Voorwaarden), waarin onder meer het volgende is opgenomen:
Artikel 13 Beëindiging huurovereenkomst
(…)
3. Verhuurder heeft het recht de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen en de ontruiming aan te zeggen voor het geheel of een gedeelte van het gehuurde indien zulks naar het oordeel van verhuurder in het publiek belang noodzakelijk is geworden.
2.4.
De Huurovereenkomst is niet vóór 28 februari 2021 opgezegd.
2.5.
Per deurwaardersexploot van 17 december 2024 heeft de gemeente aan Medamco een opzeggingsbrief van het College van Burgemeester en wethouders betekend, waarmee zij de Huurovereenkomst heeft opgezegd per 1 juli 2025. In voornoemde opzeggingsbrief is onder meer het volgende opgenomen:
(…)
De huurovereenkomst voor het perceel grond met circa 36 parkeerplekken nabij Debbemeerstraat 25 in Hoofddorp zeggen wij op per 1 juli 2025. De grond krijgt in het kader van de gebiedsontwikkeling van Hoofddorp Noord een andere invulling.
In de nieuwe situatie komt voldoende openbare-parkeergelegenheid terug voor gebruik door bezoekers en bewoners. Er is in de nieuwe-situatie geen parkeergelegenheid meer beschikbaar voor exclusief gebruik op basis van verhuur. U bent hierover de afgelopen periode, persoonlijk of via uw adviseurs op uiteenlopende manieren geïnformeerd.
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2016 met een looptijd van 5 jaar en loopt vanaf 1 maart 2021 door voor onbepaalde tijd tot opzegging door een van de partijen.
De opzegtermijn van de overeenkomst is zes maanden. Deze opzegging is daarmee in overeenstemming. Tegen de opzegging staat geen bezwaar of beroep open en ook is geen huur- of ontruimingsbescherming van toepassin.
Het gehuurde moet op de einddatum leeg-en ontruimd worden opgeleverd aan de gemeente. Alle door huurder zelf aangebrachte zaken moeten dan zijn verwijderd.
(…)
3.Het geschil
3.1.
Medamco vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
De door de gemeente op 17 december 2024 tegen 1 juli 2025 gedane huuropzegging voor het perceel grond met circa 36 parkeerplaatsen nabij de Debbemeerstraat 25 in Hoofddorp, buiten effect te stellen, althans de opzegging voor onbepaalde tijd te schorsen, totdat in een bodemprocedure onherroepelijk anders is beslist; alsmede de verplichting tot ontruiming buiten effect te stellen, danwel voor onbepaalde tijd te schorsen, totdat in een bodemprocedure onherroepelijk anders is beslist; althans (een) door U E.A. in goede justitie te treffen voorlopige voorziening(en);
alsmede de gemeente Haarlemmermeer te gebieden de tussen partijen geldende huurovereenkomst (en Aanvullende Voorwaarden) getrouw voort te zetten en te blijven nakomen, met veroordeling van de gemeente Haarlemmermeer in de kosten van deze procedure en de nakosten.
3.2.
Aan haar vordering legt Medamco – samengevat – ten grondslag dat de opzegging door de gemeente in strijd is met de Huurovereenkomst, de wet en de redelijkheid en billijkheid, alsmede in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur zoals het evenredigheidsbeginsel. Zij is van opvatting dat de gemeente geen contractuele opzeggingsgrond (‘noodzakelijk in het publiek belang’) heeft gehanteerd zodat de huuropzegging geen effect heeft. Ook heeft de gemeente bij haar opzegging niet met de gerechtvaardigde belangen, rechten en verplichtingen van Medamco rekening gehouden. De nadelen voor Medamco van het verlies van 36 privé parkeerplaatsen wegen zwaarder dan de belangen van de gemeente bij het aanwenden van de gehuurde grond als groenstrook, aldus Medamco.
3.3.
De gemeente voert tot haar verweer – kort gezegd – dat de door Medamco bedoelde contractuele opzeggingsgrond alleen ziet op
tussentijdseopzegging en dus niet meer is voorgeschreven bij opzegging van een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is verlengd. Voor opzegging van de Huurovereenkomst hoeft dan geen publiek belang te worden gesteld geen reden nodig. De gemeente meent dat zij de Huurovereenkomst rechtsgeldig – want in overeenstemming met artikel 2.3 daarvan – heeft opgezegd.
tussentijdseopzegging en dus niet meer is voorgeschreven bij opzegging van een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is verlengd. Voor opzegging van de Huurovereenkomst hoeft dan geen publiek belang te worden gesteld geen reden nodig. De gemeente meent dat zij de Huurovereenkomst rechtsgeldig – want in overeenstemming met artikel 2.3 daarvan – heeft opgezegd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Medamco ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
4.2.
Indien de Huurovereenkomst wordt opgezegd, zal Medamco de op grond daarvan door haar gehuurde privé parkeerplaatsen op korte termijn verliezen. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.
Inhoudelijk
4.3.
Uit de Huurovereenkomst volgt dat partijen aanvankelijk een overeenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten, te weten “
voor de duur van 5 jaren, ingaand op 1 maart 2016 en eindigende op 28 februari 2021” (zie hierboven in 2.2). Een overeenkomst voor bepaalde tijd is in beginsel niet tussentijds opzegbaar. Daarvan zijn partijen met de tussen hen gesloten Huurovereenkomst afgeweken, in die zin dat tussentijdse beëindiging wél mogelijk is “
in een omstandigheid als bedoeld in artikel 13.2 en artikel 13.3 van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Aanvullende Voorwaarden”, aldus artikel 2.4 van de Huurovereenkomst.
voor de duur van 5 jaren, ingaand op 1 maart 2016 en eindigende op 28 februari 2021” (zie hierboven in 2.2). Een overeenkomst voor bepaalde tijd is in beginsel niet tussentijds opzegbaar. Daarvan zijn partijen met de tussen hen gesloten Huurovereenkomst afgeweken, in die zin dat tussentijdse beëindiging wél mogelijk is “
in een omstandigheid als bedoeld in artikel 13.2 en artikel 13.3 van de op deze overeenkomst van toepassing zijnde Aanvullende Voorwaarden”, aldus artikel 2.4 van de Huurovereenkomst.
4.4.
Volgens Medamco heeft de gemeente haar opzegging ten onrechte niet gegrond op de in artikel 13.3 van de Aanvullende Voorwaarden bedoelde situatie dat “
zulks naar het oordeel van verhuurder in het publiek belang noodzakelijk is geworden”, zodat de opzegging geen effect heeft gehad. Dat standpunt van Medamco miskent echter dat in het onderhavige geval geen sprake is van
tussentijdseopzegging. De Huurovereenkomst (voor bepaalde tijd) is immers níet door (één van) partijen beëindigd op 28 februari 2021, zodat deze nadien – conform het bepaalde in artikel 2.2 van de Huurovereenkomst – stilzwijgend voor onbepaalde tijd is voortgezet tot wederopzegging door een van de partijen. Daarmee heeft de Huurovereenkomst met ingang van 28 februari 2021 het karakter van een overeenkomst voor
onbepaalde tijd gekregen en kan van ‘tussentijdse’ opzegging na die datum per definitie geen sprake meer zijn. In de context van de opzeggingsregeling is immers evident dat met ‘tussentijds’ bedoeld wordt: de periode gelegen tussen het tijdstip van aanvang en dat van het einde van een voor bepaalde tijd aangegane overeenkomst, die buiten die limitatief opgesomde uitzonderingssituaties (in beginsel) niet opzegbaar is.
zulks naar het oordeel van verhuurder in het publiek belang noodzakelijk is geworden”, zodat de opzegging geen effect heeft gehad. Dat standpunt van Medamco miskent echter dat in het onderhavige geval geen sprake is van
tussentijdseopzegging. De Huurovereenkomst (voor bepaalde tijd) is immers níet door (één van) partijen beëindigd op 28 februari 2021, zodat deze nadien – conform het bepaalde in artikel 2.2 van de Huurovereenkomst – stilzwijgend voor onbepaalde tijd is voortgezet tot wederopzegging door een van de partijen. Daarmee heeft de Huurovereenkomst met ingang van 28 februari 2021 het karakter van een overeenkomst voor
onbepaalde tijd gekregen en kan van ‘tussentijdse’ opzegging na die datum per definitie geen sprake meer zijn. In de context van de opzeggingsregeling is immers evident dat met ‘tussentijds’ bedoeld wordt: de periode gelegen tussen het tijdstip van aanvang en dat van het einde van een voor bepaalde tijd aangegane overeenkomst, die buiten die limitatief opgesomde uitzonderingssituaties (in beginsel) niet opzegbaar is.
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente de Huurovereenkomst – zoals daartoe in artikel 2.3 vereist – bij deurwaardersexploot heeft opgezegd, met inachtneming van de voorgeschreven opzegtermijn. Daarmee is de Huurovereenkomst naar het oordeel van de voorzieningenrechter rechtsgeldig beëindigd.
4.6.
Op grond van art. 6:248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Volgens Medamco zou die grond gevonden moeten worden in het feit dat de gemeente in de considerans van de Huurovereenkomst zou hebben erkend dat Medamco voor de uitoefening van haar bedrijf afhankelijk is van de gehuurde privé parkeerplaatsen. In de considerans van de Huurovereenkomst is daarover onder meer het volgende opgenomen: “
[In aanmerking nemende] (…) dat huurder heeft aangegeven zijn bedrijf niet uit te kunnen oefenen zonder voortzetting van het gebruik van 36 parkeerplaatsen op onderhavig terrein; dat verhuurder bereid is het vorenbedoelde perceel aan huurder te verhuren ten behoeve van het gebruik als parkeergelegenheid voor 36 parkeerplaatsen; (…)”
.
[In aanmerking nemende] (…) dat huurder heeft aangegeven zijn bedrijf niet uit te kunnen oefenen zonder voortzetting van het gebruik van 36 parkeerplaatsen op onderhavig terrein; dat verhuurder bereid is het vorenbedoelde perceel aan huurder te verhuren ten behoeve van het gebruik als parkeergelegenheid voor 36 parkeerplaatsen; (…)”
.
4.7.
Met de gemeente is de voorzieningenrechter van oordeel dat in bovenstaande bewoordingen geen erkenning door de gemeente van de noodzaak van de parkeerplaatsen voor de bedrijfsvoering van Medamco kan worden gelezen.
Daar komt bij dat de Huurovereenkomst beide partijen – ongeclausuleerd – de mogelijkheid biedt om de overeenkomst (voor onbepaalde tijd) op te zeggen, mits daarbij een opzegtermijn van zes maanden in acht wordt genomen en de opzegging per deurwaardersexploot of aangetekende brief plaatsvindt (van welke mogelijkheid de gemeente ook gebruik heeft gemaakt). Medamco was dus reeds bij het sluiten van de Huurovereenkomst bekend met de mogelijkheid – en de gevolgen – van een opzegging van de Huurovereenkomst door een van partijen. Bij die stand van zaken is de omstandigheid dat de gemeente de grond nodig heeft in het kader van de gebiedsontwikkeling ter plaatse voldoende om de opzegging te kunnen dragen. Daarbij wordt mede betekenis toegekend aan het feit dat de gemeente zich in het kader van de ontwikkeling van de betrokken woningbouwplannen heeft verdiept in de parkeersituatie ter plaatse en heeft vastgesteld dat ook na realisatie daarvan voldoende parkeergelegenheid in de buurt zal overblijven.
4.8.
Het bovenstaande leidt ertoe dast de vordering van Medamco moet worden afgewezen.
4.9.
Hetgeen partijen overigens aan hun vordering en verweer ten grondslag hebben gelegd, kan het voorgaande niet anders maken en hoeft om die reden geen bespreking.
Proceskosten
4.10.
Medamco zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.999,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
wijst de vorderingen van Medamco af,
5.2.
veroordeelt Medamco in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Medamco niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. S.M.P. Langeveld op 1 mei 2025. [1]