ECLI:NL:RBNHO:2025:5148

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 10898257 \ CV EXPL 24-206

Vonnis van 20 februari 2025

in de zaak van

de besloten vennootschap
De Zaanse Poorter B.V.,

te Zaandam,

eisende partij,

hierna te noemen: De Zaanse Poorter,

gemachtigde: mr. R.P. van den Broek,

tegen

1.[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,
2. de besloten vennootschap
[de B.V.],

te Zaandam,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] , en afzonderlijk te noemen [gedaagde] en [de B.V.]

gemachtigde: mr. P.H. van der Vleuten.

De zaak in het kort

In deze zaak gaat het om een vordering van een verhuurder van een bedrijfsruimte om een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, en om de huurder te veroordelen tot betaling van kosten en schade.

De kantonrechter stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt vast op 31 december 2026, omdat een belangenafweging een beëindiging van die overeenkomst rechtvaardigt. De vordering ten aanzien van kosten voor een opstalverzekering wordt deels toegewezen, omdat de huurder op grond van de huurovereenkomst gehouden is die kosten te betalen, met dien verstande dat het beroep op rechtsverwerking van de huurder deels slaagt. De door de verhuurder gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen, omdat daarvoor geen voldoende grondslag bestaat.

De tegenvordering van de huurder om huurprijsvermindering en om de verhuurder te veroordelen tot herstel van gebreken, wordt afgewezen, omdat onvoldoende is komen vast te staan dat sprake is van gebreken die de verhuurder moet herstellen.

1.De procedure

1.1.

De Zaanse Poorter heeft met een dagvaarding van 5 januari 2024 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 26 juni 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben partijen met brieven en e-mails van 24 mei 2024, 27 mei 2024, 28 mei 2024, 14 juni 2024 en 17 juni 2024 nog stukken toegezonden.

1.3.

De zaak is na de zitting aangehouden vanwege een mediationtraject. Met e-mails van 23 januari 2025 hebben partijen laten weten dat geen overeenstemming is bereikt in het mediationtraject en zij hebben gevraagd om vonnis te wijzen.

2.De feiten

2.1.

De Zaanse Poorter verhuurt met ingang van 1 januari 2012 aan [gedaagde] een bedrijfsruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) Zaandam. In de schriftelijke huurovereenkomst staat onder meer dat het gehuurde bestemd is voor de uitoefening van horeca (een restaurant met ten hoogste 100 personen) en dat sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van het bepaalde in artikel 7:290 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

2.2.

De huurovereenkomst is na het verstrijken van eerdere termijnen per 31 december 2021 verlengd met vijf jaar, voor de periode van 31 december 2021 tot en met 31 december 2026.

2.3.

De huurprijs bedraagt inmiddels € 4.810,00 per maand.

2.4.

De Zaanse Poorter heeft, voor zover vereist, de huurovereenkomst met een brief van 30 oktober 2023 opgezegd tegen 31 december 2026.

2.6.

Partijen hebben regelmatig contact gehad over klachten van [gedaagden] over geuroverlast uit het riool en de septictank van het gehuurde, en over verschillende andere door [gedaagden] gestelde gebreken. In dat kader zijn ook onderzoeken gedaan en hebben werkzaamheden plaatsgevonden.

3.Het geschil

3.1.

De Zaanse Poorter vordert dat wordt vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 31 december 2026 en dat [gedaagden] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Ook wordt gevorderd dat [gedaagden] worden veroordeeld tot betaling van € 18.678,00 aan premies voor een opstalverzekering vanaf 2015 en € 16.679,53 aan schadevergoeding, naast incassokosten en proceskosten. De Zaanse Poorter legt aan de vorderingen ten grondslag – kort weergegeven – dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden per 31 december 2026 is beëindigd dan wel rechtsgeldig is opgezegd, dat [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst premies voor de opstalverzekering verschuldigd zijn, en dat [gedaagden] schade hebben veroorzaakt die moet worden vergoed.

3.2.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] vinden dat de vorderingen van De Zaanse Poorter moeten worden afgewezen, omdat – samengevat – [gedaagden] de huur niet zelf hebben opgezegd, er geen reden is om de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toe te wijzen, de huurovereenkomst geen verplichting kent tot betaling van premies voor een opstalverzekering, en dat er geen enkele grond is voor schadevergoeding. De tegenvordering van [gedaagden] komt erop neer dat (ook bij wege van voorlopige voorziening) wordt gevorderd om De Zaanse Poorter te veroordelen tot herstel van verschillende gebreken aan het gehuurde, waaronder de riolering, en tot betaling van € 12.960,00 in verband met huurprijsvermindering en € 9.647,75 aan kosten van rechtsbijstand. [gedaagden] leggen aan de tegenvordering ten grondslag dat er nog steeds sprake is van gebreken aan het gehuurde, onder andere wat betreft de riolering en geuroverlast, en dat De Zaanse Poorter die gebreken tot op heden niet heeft verholpen. De Zaanse Poorter heeft de tegenvordering betwist.

4.De beoordeling van de vordering

waar gaat het om in deze zaak?

4.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of moet worden vastgesteld dat de huurovereenkomst zal eindigen op 31 december 2026 en [gedaagden] moeten worden veroordeeld tot ontruiming, en of [gedaagden] moeten worden veroordeeld tot betaling van € 18.678,00 aan premies voor de opstalverzekering en € 16.679,53 aan schadevergoeding.

[gedaagde] is de huurder, niet [de B.V.]

4.2.

De Zaanse Poorter heeft haar vordering gericht tegen zowel [gedaagde] als [de B.V.] , maar zij stelt dat alleen [gedaagde] huurder is. [gedaagden] menen dat [de B.V.] de enige huurder is (geworden). De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst is aangegaan tussen De Zaanse Poorter en [gedaagde] . Dat blijkt uit de schriftelijke huurovereenkomst. Dat betekent dat alleen [gedaagde] de huurder is en niet [de B.V.] Dat de onderneming van [gedaagde] is ingebracht in [de B.V.] brengt niet mee dat [de B.V.] huurder is geworden. Immers, van contractsoverneming of instemming van De Zaanse Poorter met [de B.V.] als nieuwe huurder is niet gebleken. De omstandigheid dat [de B.V.] de huur op enig moment is gaan betalen, maakt ook niet dat [de B.V.] huurder is geworden, omdat een derde kan betalen voor een ander.

de huurovereenkomst is niet met wederzijds goedvinden geëindigd of opgezegd door [gedaagden]

4.3.

De kantonrechter volgt De Zaanse Poorter niet in haar (primaire) standpunt dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is geëindigd, dan wel is opgezegd door [gedaagden] Uit de correspondentie tussen partijen blijkt wel dat [gedaagden] hebben laten weten dat zij voortzetting van de huurrelatie niet meer zagen zitten, maar daaruit valt geen beëindiging met wederzijds goedvinden af te leiden en ook geen opzegging. Het klopt dat [gedaagden] niet onmiddellijk hebben gereageerd op de e-mail van De Zaanse Poorter van 2 maart 2023, waarin onder meer wordt gesteld dat de opzegging door [gedaagden]
“akkoord”is. Maar daaruit volgt nog niet dat de huurovereenkomst daarmee beëindigd is, temeer niet omdat van een voorafgaande opzegging door [gedaagden] geen sprake is geweest.

4.4.

Er zijn overigens onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld of gebleken waaruit De Zaanse Poorter redelijkerwijs heeft mogen afleiden dat [gedaagden] instemden met beëindiging.

het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, wordt vastgesteld op 31 december 2026

4.5.

De Zaanse Poorter heeft daarnaast gevorderd dat wordt vastgesteld dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 31 december 2026. Daarbij heeft De Zaanse Poorter een beroep gedaan op artikel 7:296 lid 1, onderdeel a, BW, en artikel 7:296 lid 3 BW.

4.6.

Uit de hiervoor genoemde wettelijke bepalingen volgt dat de kantonrechter de vordering tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, in dit geval kan toewijzen op de grond dat de bedrijfsvoering van huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, dan wel op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst.

4.7.

De Zaanse Poorter legt aan de vordering om een tijdstip te bepalen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met name ten grondslag dat sprake is van een structureel verstoorde huurrelatie, dat [gedaagden] blijven weigeren om de kosten van een opstalverzekering te betalen, dat [gedaagden] stelselmatig een deel van de huur niet of niet op tijd betalen, dat [gedaagden] onnodige kosten veroorzaken voor werkzaamheden aan het riool en de septictank van het gehuurde, en dat [gedaagden] schade veroorzaken en werkzaamheden blokkeren. Volgens De Zaanse Poorter heeft zij daarom belang bij een andere huurder.

4.8.

De kantonrechter zal de vordering van De Zaanse Poorter toewijzen op grond van een belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW en bepalen dat de huurovereenkomst op 31 december 2026 zal eindigen. Daarbij kan in het midden worden gelaten of de vordering ook toewijsbaar is op grond van artikel 7:296 lid 1, onderdeel a, BW. Dit oordeel wordt als volgt toegelicht.

4.9.

Uit de stukken en de zitting blijkt dat de huurrelatie duurzaam en ernstig is verstoord. Partijen discussiëren al jarenlang over tal van aspecten ten aanzien van de huurrelatie en het gehuurde, waarbij de conflicten daarover gaandeweg alleen maar ernstiger worden en zich verdiepen. Een oplossing voor die conflicten raakt kennelijk ook steeds verder uit zicht en ook een mediationtraject in deze procedure heeft na een half jaar niet tot resultaat geleid.

4.10.

Daarbij komt dat [gedaagden] weliswaar niet zelf de huurovereenkomst hebben opgezegd en die overeenkomst ook niet met wederzijds goedvinden is geëindigd, zoals hiervoor is overwogen, maar uit de stukken blijkt wel dat [gedaagden] bij herhaling te kennen hebben gegeven dat zij geen vertrouwen hebben in voortzetting van de huurrelatie, vanwege de vele conflicten en discussies.

4.11.

Daarnaast stelt De Zaanse Poorter terecht dat [gedaagden] steeds hebben geweigerd om de kosten van een opstalverzekering te betalen, zonder dat zij daarvoor een gegronde reden hebben, zoals hierna zal blijken. Ook zal hierna worden geoordeeld dat [gedaagden] niet hebben aangetoond dat sprake is van gebreken die door De Zaanse Poorter nog hersteld moeten worden, zodat [gedaagden] ten onrechte zijn blijven aandringen op herstel en daarmee de relatie met De Zaanse Poorter verder hebben verslechterd.

4.12.

Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden leidt een redelijke afweging van de belangen tot de conclusie dat de belangen van De Zaanse Poorter bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagden] bij verlenging van de overeenkomst. Van [gedaagden] kan ook worden gevergd dat zij het gehuurde ontruimen.

Daarbij weegt de kantonrechter mee dat [gedaagden] al jarenlang rekening kunnen houden met het feit dat De Zaanse Poorter een beëindiging van de huurovereenkomst nastreeft en dat [gedaagden] zelf de huurrelatie ook verstoord achten. Dat [gedaagden] op de zitting hebben verklaard dat de huurrelatie toch nog gewoon succesvol kan worden voortgezet, kan de kantonrechter in het licht van het voorgaande niet volgen.

4.13.

De kantonrechter zal dus vaststellen dat de huurovereenkomst eindigt op 31 december 2026.

[gedaagde] wordt ook veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde

4.14.

Gelet op het voorgaande zal [gedaagde] ook worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, zoals gevorderd.

4.15.

De eveneens gevorderde machtiging om het gehuurde zelf te ontruimen met behulp van ‘de sterke arm’ wordt afgewezen. De tenuitvoerlegging van een veroordeling tot ontruiming is geregeld in artikel 555 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en moet plaatsvinden op de daar voorgeschreven wijze en door de deurwaarder. De wet biedt dus geen mogelijkheid om De Zaanse Poorter te machtigen om zelf de executie ter hand te nemen.

4.16.

De gevorderde kosten voor de ontruiming worden afgewezen, omdat op dit moment nog onvoldoende duidelijk is of kosten voor de ontruiming moeten worden gemaakt en zo ja, welke.

de beslissing over het eindigen van de huur en de ontruiming wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard

4.17.

Gelet op artikel 7:295 lid 1 BW kan de vaststelling dat de huurovereenkomst eindigt op 31 december 2026 en de veroordeling van [gedaagden] tot ontruiming van het gehuurde per die datum, niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. De kantonrechter ziet onvoldoende reden om van dit uitgangspunt af te wijken, omdat er geen sprake is van een situatie waarin het verweer van [gedaagden] kennelijk ongegrond is.

aan [gedaagden] wordt geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toegekend

4.18.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan [gedaagden] op grond van artikel 7:297 lid 1 BW een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen, zoals door [gedaagden] is verzocht. [gedaagden] hebben dit verzoek onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd. De door [gedaagden] genoemde
“ruwe schatting”van € 30.000,00 aan verhuiskosten is niet nader toegelicht en niet concreet gemaakt. Datzelfde geldt voor het gestelde bedrag van € 180.000,00 aan inrichtingskosten. Daarbij komt dat [gedaagden] thans de inventaris huren van De Zaanse Poorter en denkbaar is dat [gedaagden] dit in een andere bedrijfsruimte opnieuw (kunnen) doen, zodat niet duidelijk is of daadwerkelijk inrichtingskosten zullen worden gemaakt. De door [gedaagden] gestelde investeringen in het gehuurde kunnen niet worden aangemerkt als verhuis- en inrichtingskosten die op grond van artikel 7:297 lid 1 BW voor vergoeding in aanmerking komen.

[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een deel van de meerkosten van de premies voor de opstalverzekering

4.19.

[gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling van € 8.282,00 aan premies voor de opstalverzekering. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.

4.20.

Uit artikel 23.3 van de Algemene bepalingen, behorend bij de huurovereenkomst, volgt dat indien in verband met de aard van het bedrijf van huurder voor het gehuurde een hogere dan normale premie van brandverzekering voor opstal of inventaris en goederen aan verhuurder in rekening wordt gebracht, de huurder het meerdere boven de normale premie aan verhuurder zal vergoeden.

4.21.

Op zichzelf staat niet ter discussie dat de aard van het bedrijf van [gedaagden] meebrengt dat een hogere dan normale premie van brandverzekering voor opstal of inventaris in rekening wordt gebracht bij De Zaanse Poorter.

4.22.

Echter, [gedaagden] betwisten dat zij het meerdere boven de normale premie aan De Zaanse Poorter moeten vergoeden. Volgens [gedaagden] is artikel 23.3 van de Algemene bepalingen niet van toepassing, moeten die Algemene bepalingen zo nodig worden vernietigd, zijn de meerkosten voor de premie onduidelijk en heeft De Zaanse Poorter haar recht verwerkt om de meerkosten te vorderen.

4.23.

De kantonrechter overweegt dat uit artikel 2.1 van de schriftelijke huurovereenkomst volgt dat de Algemene bepalingen van toepassing zijn en deel uitmaken van de huurovereenkomst. Dat betekent dat ook artikel 23.3 van de Algemene bepalingen van toepassing is. De stelling van [gedaagden] dat uit de huurovereenkomst geen verplichting volgt om een bijdrage in de opstalverzekering te betalen, gaat dus niet op. Dat in de schriftelijke huurovereenkomst alleen melding wordt gemaakt van de huurprijs en servicekosten, neemt uiteraard niet weg dat er daarnaast nog andere betalingsverplichtingen kunnen zijn die uit de Algemene bepalingen voortvloeien. In de schriftelijke huurovereenkomst is niet afgeweken van artikel 23.3 van de Algemene bepalingen, en evenmin is daarvan afgeweken bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2021.

4.24.

Er is geen grond voor vernietiging van de Algemene bepalingen. Anders dan [gedaagden] stellen, moet ervan worden uitgegaan dat de Algemene bepalingen aan [gedaagden] ter hand zijn gesteld en bij [gedaagden] bekend waren voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst. Uit een door De Zaanse Poorter overgelegde e-mail van 16 september 2011 blijkt dat de vader van [gedaagde] de Algemene bepalingen zelf aan De Zaanse Poorter heeft gestuurd. De vader van [gedaagde] trad destijds voor hem op in het kader van de totstandkoming van de huurovereenkomst, zodat De Zaanse Poorter er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat de handelingen en mededelingen van vader aan [gedaagde] toegerekend konden worden. Vervolgens is de schriftelijke huurovereenkomst op 5 oktober 2011 door [gedaagde] ondertekend, en staat onder diens handtekening vermeld dat als bijlagen bij de huurovereenkomst zijn gevoegd de Algemene bepalingen. Gelet op het voorgaande is voldaan aan de eis dat de Algemene bepalingen bij of vóór het sluiten van de huurovereenkomst ter hand zijn gesteld of bekend zijn gemaakt.

4.25.

[gedaagden] stellen verder dat niet is gebleken van een opstal- of brandverzekering, althans onvoldoende. Dit verweer wordt niet gevolgd. Uit de door De Zaanse Poorter overgelegde polis en nota’s blijkt dat sprake is van een verzekering voor de bedrijfsruimte aan de [adres] te Zaandam voor onder andere het risico van brand. Dat is de bedrijfsruimte die blijkens de schriftelijke huurovereenkomst door [gedaagde] wordt gehuurd. Dat die nota’s op naam staan van een andere vennootschap dan De Zaanse Poorter doet niet af aan de verplichting van [gedaagde] op grond van artikel 23.3 van de Algemene bepalingen om het meerdere boven de normale premie te vergoeden.

4.26.

Uit de door De Zaanse Poorter overgelegde e-mail van 20 juni 2022 van de verzekeraar blijkt dat het meerdere boven de normale premie vanwege de horeca-bestemming van het gehuurde kan worden bepaald op een bedrag van € 4.566,38 per jaar voor 2021/2022. Dat is ongeveer 70% van de totale premie van € 6.592,88 per jaar voor 2021/2022. De Zaanse Poorter heeft op de zitting en aan de hand van de stukken toegelicht dat zij daarnaast de meerkosten voor [gedaagde] heeft bepaald aan de hand van een verdeelsleutel op basis van het door [gedaagde] gehuurde aantal vierkante meters, te weten 53.98% van het totale oppervlakte. Uitgaande van de overgelegde facturen voor de premie heeft De Zaanse Poorter de meerkosten vervolgens in de dagvaarding becijferd op € 2.554,00 voor 2021, € 2.621,00 voor 2022 en € 3.107,00 voor 2023. De kantonrechter kan die uitleg en toelichting volgen, omdat een berekening aan de hand van deze uitgangspunten slechts leidt tot geringe verschillen met de gevorderde bedragen. [gedaagden] hebben deze toelichting en uitleg ook onvoldoende weersproken en weerlegd.

4.27.

Het beroep van [gedaagden] op rechtsverwerking slaagt, voor zover de vordering van De Zaanse Poorter ziet op de meerkosten voor de premie van de opstalverzekering over de jaren 2015 tot en met 2020. De kantonrechter neemt als vaststaand aan dat De Zaanse Poorter er tot en met 2020 kennelijk bewust van heeft afgezien om de meerkosten van de premie in rekening te brengen bij of te vorderen van [gedaagden] Dat brengt mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat De Zaanse Poorter nu alsnog en in feite met terugwerkende kracht daarop aanspraak maakt. De Zaanse Poorter kan wel aanspraak maken op de meerkosten van de premie vanaf 2021, omdat zij met een e-mail van 31 mei 2021 en nadien de verschuldigdheid van de meerkosten expliciet aan de orde heeft gesteld bij [gedaagden] en bij herhaling heeft aangedrongen op betaling daarvan.

4.28.

[gedaagde] zal dus worden veroordeeld tot betaling van meerkosten voor de premie van € 2.554,00 voor 2021, € 2.621,00 voor 2022 en € 3.107,00 voor 2023, in totaal een bedrag van € 8.282,00. De gevorderde wettelijke rente daarover is toewijsbaar vanaf 15 februari 2022, omdat [gedaagde] vanaf dat moment in verzuim is met tijdige betaling.

[gedaagde] wordt niet veroordeeld tot schadevergoeding

4.29.

De Zaanse Poorter vordert schadevergoeding van [gedaagden] , omdat [gedaagden] niet zouden willen meewerken aan het wegnemen van vermeende gebreken.

4.30.

De kantonrechter wijst deze vordering af. Voor zover de grondslag van deze vordering is dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de algemene verplichting om zich als goed huurder te gedragen, geldt dat onvoldoende is gesteld en gebleken dat sprake is van verzuim en/of toerekenbaarheid van [gedaagden] , zodat een vordering tot schadevergoeding daarop strandt. Voor zover de vordering berust op artikel 16.1 van de Algemene bepalingen en de daarin opgenomen verplichting voor [gedaagde] om gelegenheid te geven aan De Zaanse Poorter voor herstel, geldt dat uit artikel 16.7 van de Algemene bepalingen volgt dat De Zaanse Poorter bij uit te voeren herstelwerk tevoren met [gedaagden] moet overleggen op welke wijze dat gebeurt, waarbij rekening moet worden gehouden met de belangen van [gedaagde] als huurder. Dat [gedaagden] de verplichting van artikel 16.1 van de Algemene bepalingen hebben geschonden, rekening houdend met artikel 16.7 van de Algemene bepalingen, kan de kantonrechter onvoldoende vaststellen. Uit de stukken en wat op de zitting is besproken, blijkt vooral dat sprake is van een toenemende verstoorde huurrelatie, waarbij de irritatie over en weer steeds hoger oploopt, en de communicatie en het overleg daardoor steeds moeizamer wordt en vastloopt. Een bewuste tegenwerking door [gedaagden] van herstel ziet de kantonrechter daarin niet. Hetzelfde geldt voor de stelling van De Zaanse Poorter dat [gedaagden] bewust de septictank zouden hebben vernield, en een achterplaats en goten niet schoonhouden, nog daargelaten dat niet duidelijk is gemaakt tot welke concrete schade dat heeft geleid. Voor de onderbouwing van die schade is niet genoeg dat facturen zijn overgelegd, omdat daaruit nog niet volgt welke kosten zijn veroorzaakt door een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden]

4.31.

Voor de stelling van De Zaanse Poorter dat [gedaagden] herstel en onderzoek bewust hebben tegengewerkt, is in de stukken ook overigens onvoldoende steun te vinden. Tegenover de betwisting daarvan door [gedaagden] is niet komen vast te staan dat [gedaagden] een aannemer hebben weggestuurd in februari 2023, terwijl evenmin voldoende is gebleken van adequaat voorafgaand overleg en afstemming over het tijdstip waarop onderzoek zou worden gedaan en werkzaamheden zouden worden uitgevoerd. Datzelfde geldt voor de stelling van De Zaanse Poorter dat [gedaagden] niet tijdig zou hebben gezorgd voor de verwijdering van vuilnis en begroeiing om onderzoek en werkzaamheden mogelijk te maken.

[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten

4.32.

[gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, omdat voldoende is gebleken van werkzaamheden die een vergoeding daarvoor rechtvaardigen. Die kosten worden toegekend op basis van de hoofdsom die wordt toegewezen, te weten het hiervoor genoemde bedrag van € 8.282,00 aan meerkosten voor de premie opstalverzekering, en dat leidt tot een bedrag van € 954,81.

er is geen reden voor een hoofdelijk veroordeling

4.33.

De Zaanse Poorter heeft verzocht om hoofdelijke veroordelingen, dus zowel ten aanzien van [gedaagde] als [de B.V.] De kantonrechter ziet echter geen reden voor een hoofdelijke veroordeling, omdat hiervoor is geoordeeld dat alleen [gedaagde] als huurder moet worden aangemerkt, en niet [de B.V.]

iedere partij moet de eigen proceskosten dragen

4.34.

Partijen hebben beide op punten ongelijk gekregen en daarom zal worden bepaald dat partijen ieder de eigen proceskosten moeten dragen.

5.De beoordeling van de tegenvordering

5.1.

De tegenvordering van [gedaagden] houdt in dat De Zaanse Poorter wordt veroordeeld tot herstel van verschillende gebreken aan het gehuurde, waaronder de riolering.

5.2.

De kantonrechter is van oordeel dat de tegenvordering moet worden afgewezen. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.

5.3.

[gedaagden] hebben tegenover de betwisting daarvan door De Zaanse Poorter onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd dat sprake is van gebreken aan de riolering en de septictank die tot ernstige geuroverlast leidt en dat De Zaanse Poorter gehouden is tot herstel daarvan. Geuroverlast heeft uit de aard daarvan al een zeker subjectief karakter en het had daarom op de weg gelegen van [gedaagden] om voldoende en overtuigende concrete feiten en gegevens aan te dragen waaruit kan worden afgeleid dat het huurgenot in zodanige mate wordt aangetast dat sprake is van een gebrek. Dat hebben [gedaagden] niet gedaan. Het enkele overleggen van een tweetal reviews van klanten die klagen over geuroverlast in het gehuurde is daarvoor niet genoeg. Dat betekent dat er ook geen grond is om De Zaanse Poorter te veroordelen tot herstel daarvan. De door [gedaagde] overgelegde e-mail van EMS van 29 mei 2024 over de rioolproblemen is zeer beperkt van aard en inhoud, en bevat vooral summiere opmerkingen, en is daarom onvoldoende om te kunnen dienen als onderbouwing van de stelling dat sprake is van gebreken die De Zaanse Poorter moet herstellen.

5.4.

Ook de stelling van [gedaagden] dat uit de stukken blijkt dat sprake is van een offerte voor werkzaamheden aan de riolering en dat een nieuwe rioolput op het terras van het gehuurde ligt die nog moet worden geplaatst, brengt niet mee dat sprake is van een gebrek aan de riolering. Mogelijke plannen om werkzaamheden uit te voeren in het kader van vernieuwing van de riolering houden immers niet zonder meer in dat sprake is van een relevant gebrek aan de huidige riolering.

5.5.

De stelling van [gedaagden] dat de huidige constructie van de septictank en de riolering niet zou zijn toegestaan volgens publiekrechtelijk normen, treft geen doel. De Zaanse Poorter heeft er terecht op gewezen dat de constructie al bestaat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst per 1 januari 2012 en dat niet valt in te zien waarom die constructie als zodanig thans een gebrek zou opleveren. Het enkele feit dat sprake is van een verandering in wetgeving maakt niet dat de constructie een gebrek is geworden. De Zaanse Poorter kan ook worden gevolgd in haar standpunt dat uit overgangsrecht van de Omgevingswet volgt dat er na 1 januari 2024 geen sprake is van een onrechtmatige constructie. Er is overigens ook niet gebleken dat door de gemeente in dit kader handhavend wordt opgetreden.

5.6.

De door [gedaagden] gestelde problemen met de cv-ketel en warm water leveren geen gebrek op. Uit de stukken is niet gebleken dat [gedaagden] daarvan eerder melding hebben gemaakt dan in de conclusie van antwoord in deze zaak. De Zaanse Poorter heeft naar aanleiding daarvan opdracht gegeven aan CBK om onderzoek te doen, dat heeft plaatsgevonden op 2 april 2024. Uit een door De Zaanse Poorter overgelegd verslag van 19 april 2024 van CBK blijkt dat de cv-ketel goed functioneert wat betreft warm water en verwarming. [gedaagden] hebben daartegenover geen gegevens of argument naar voren gebracht waaruit kan volgen dat niettemin sprake is van een gebrek.

5.7.

Ook voor de door [gedaagden] gestelde problemen met de luifel en/of voorgevel aan de voorzijde van het gehuurde, de vloer achter de bar in het gehuurde, de hemelwaterafvoer, het dakterras van het hostel en de binnenplaats blijkt niet dat daarvan eerder melding is gemaakt dan in de conclusie van antwoord. Waar het gaat om de luifel volgt de kantonrechter het standpunt van De Zaanse Poorter dat gebreken daaraan door [gedaagden] zelf hersteld moeten worden, gelet op artikel 14.4, onderdeel c, van de Algemene bepalingen. Dat die luifel tot het pand zelf zou horen, zoals [gedaagden] op de zitting hebben gesteld, is onvoldoende onderbouwd en ook niet gebleken. Verder is niet weersproken dat de voorgevel in 2023 is geschilderd en onvoldoende duidelijk is in welke zin nog van een gebrek sprake zou zijn. Wat betreft de vloer stelt De Zaanse Poorter terecht dat dit blijkens de huurovereenkomst niet tot het gehuurde behoort en dus door [gedaagden] zelf eventueel hersteld moet worden. De kantonrechter heeft geen aanknopingspunt kunnen vinden voor de stelling van [gedaagden] dat sprake is van een gat in de constructievloer. Voor de hemelwaterafvoer en het dakterras geldt dat het legen van afvoeren en goten voor rekening komt van [gedaagden] , op grond van artikel 14.4, onderdeel k, van de Algemene bepalingen, dat [gedaagde] in een whatsappbericht van maart 2023 nog heeft gemeld dat het niet nodig is om de afvoerpijp te vervangen, en dat onvoldoende is gesteld en gemotiveerd dat sprake is van een gebrek. Ten aanzien van de binnenplaats is onvoldoende weersproken de stelling van De Zaanse Poorter dat die binnenplaats geen deel uitmaakt van het gehuurde en [gedaagden] dus geen aanspraak kunnen maken op herstel van gebreken daaraan, terwijl overigens uit artikel 14.4, onderdeel g, van de Algemene bepalingen volgt dat [gedaagden] zelf moet zorgen voor het onderhoud daarvan.

5.8.

Voor zover sprake is van nieuwe lekkages of gebreken die zijn gemeld door [gedaagden] , zoals in e-mails van [gedaagden] van 23 mei 2024 en 14 juni 2024 met betrekking tot een lekkage, geldt dat dit gaat om meldingen die zodanig recent en kort voor de zitting in deze zaak zijn gedaan, dat dit geen rol kan spelen bij de beoordeling. Het gaat ook om meldingen die nog moeten worden onderzocht en waarvan eventueel nog herstel moet gaan plaatsvinden. Overigens heeft De Zaanse Poorter e-mails overgelegd van 1 juni 2024 en 6 juni 2024 waaruit blijkt dat Pakka Projects is ingeschakeld om onderzoek te doen en eventueel herstelwerkzaamheden uit te voeren. Verder volgt uit een overgelegde e-mail van 8 juni 2024 dat een lekkage is opgelost.

5.9.

Voor zover er al sprake zou zijn van gebreken die door De Zaanse Poorter moeten worden hersteld, constateert de kantonrechter dat De Zaanse Poorter aan de hand van haar toelichting en overgelegde stukken voldoende heeft aangetoond dat zij telkens tijdig onderzoek heeft laten doen en waar mogelijk en nodig herstelwerkzaamheden heeft laten uitvoeren. Zo is onder meer in 2023 in opdracht van De Zaanse Poorter door aannemers Druivenbouw en Pakka Projects onderzoek gedaan naar de septictank en het riool, in 2024 is onderzoek gedaan door CBK naar de cv-ketel, is de voorgevel onlangs geschilderd, en zijn in 2024 lekkages onderzocht en aangepakt.

5.10.

Uit het voorgaande volgt dat ook de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen. Er is immers geen sprake van gebreken die door De Zaanse Poorter moeten worden hersteld of die niet tijdig zijn hersteld, en er is evenmin gebleken van een zodanige beperking van het huurgenot dat dit een huurprijsvermindering kan rechtvaardigen. Bovendien heeft De Zaanse Poorter terecht een beroep gedaan op artikel 11.3 van de Algemene bepalingen waarin is geregeld dat [gedaagden] geen aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering vanwege gebreken. Van een uitzondering op dit artikel is niet gebleken, en met name is geen sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van De Zaanse Poorter. De kantonrechter ziet geen grond om te oordelen dat het beroep van De Zaanse Poorter op de Algemene bepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zoals [gedaagden] stellen. Voor zover [gedaagden] daartoe een beroep doen op de al jarenlange bestaande overlast door gebreken en stellen dat De Zaanse Poorter weigert daaraan iets te doen, volgt de kantonrechter [gedaagden] daarin niet, onder verwijzing naar wat daarover hiervoor is overwogen.

5.11.

Ook de gevorderde kosten van rechtsbijstand worden afgewezen, omdat daarvoor geen grondslag bestaat. Alle tegenvorderingen van [gedaagden] worden immers afgewezen.

5.12.

Wat betreft de door [gedaagden] gevraagde voorlopige voorziening geldt dat in deze zaak met dit vonnis al uitspraak wordt gedaan, zodat er geen mogelijkheid of aanleiding meer is om nog een voorlopige voorziening te treffen.

5.13.

[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten, omdat hij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter

de vordering

6.1.

stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen De Zaanse Poorter als verhuurder en [gedaagde] als huurder betreffende de bedrijfsruimte gelegen te ( [postcode] ) Zaandam aan de [adres] zal eindigen, vast op 31 december 2026;

6.2.

stelt het tijdstip van de ontruiming vast op 31 december 2026 en veroordeelt [gedaagde] om deze bedrijfsruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op 31 december 2026 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte der sleutels ter vrije beschikking van De Zaanse Poorter te stellen en vervolgens te verlaten en ontruimd te houden;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om binnen een termijn van veertien dagen na dit vonnis tegen voldoende bewijs van kwijting aan De Zaanse Poorter te voldoen € 8.282,00, zijnde het deel van de opstalverzekering vanaf 2021, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2022, tot de dag van algehele voldoening;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Zaanse Poorter van € 954,81 ter vergoeding van de gemaakte buitengerechtelijke incassokosten, onder de bepaling dat indien deze kosten niet binnen veertien dagen na dit vonnis volledig aan De Zaanse Poorter zijn voldaan wettelijke rente verschuldigd is;

6.5.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.6.

wijst de vorderingen voor het overige af;

6.7.

verklaart alleen de veroordeling onder 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad;

de tegenvordering

6.8.

wijst de tegenvorderingen af;

6.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor De Zaanse Poorter worden vastgesteld op een bedrag van € 543,00;

6.10.

verklaart de veroordeling onder 6.9 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2025.