Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/3706
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juni 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: D. van der Locht),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 27 december 2023.
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op
€ 727.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en stukken ingediend.
Bij brief van 15 mei 2025 heeft eiser zijn beroepschrift aangevuld.
De rechtbank heeft het beroep op 16 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens eiser [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde en mr. [naam 2] namens verweerder.
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde woning, gebouwd in 1993. De gebruiksoppervlakte van de woning is 136 m². De woning is voorzien van een dakkapel en een garage. De oppervlakte van het perceel is 512 m².
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 685.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan.
- Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer van meer dan 20 jaar oud;
- Het duurzaamheidsniveau van de woning is onder gemiddeld;
- De zolder van de woning is enkel te betreden met een vlizotrap. Hierdoor heeft verweerder met te veel vierkante meters gerekend bij het vaststellen van de waarde van de woning;
- De woning is gelegen in de nabijheid van bedrijvigheid. Dit zorgt voor geluidsoverlast en beperkte privacy;
- Het vergelijkingsobject [adres 2] is niet goed vergelijkbaar met de woning, omdat er een te groot verschil bestaat in vierkante meters aan woonoppervlakte en daarmee niet te gebruiken als onderbouwing van de waarde van de woning.
Bij brief van 15 mei 2025 heeft eiser zijn gronden aangevuld.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.
Ter zitting is de grond met betrekking tot de ondergemiddelde duurzaamheid door eiser ingetrokken.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [plaats] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling door de rechtbank
De waarde van de woning
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
9. De rechtbank acht het vergelijkingsobject [adres 2] qua objecttype (vrijstaande woning) minder vergelijkbaar met de woning. Dit object wordt bij de beoordeling van de waarde van de woning verder buiten beschouwing gelaten. De overige twee vergelijkingsobjecten zijn wel goed vergelijkbaar met de woning van eiser. Deze vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht, zijn geschakelde woningen en wat bouwjaar en grootte betreft goed vergelijkbaar met de woning
.De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze twee vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
.De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze twee vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
11. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.955 voor [adres 3] en € 3.010 voor [adres 4] . Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.622. De waarde per vierkante meter gebruiksoppervlak van de woning ligt lager dan de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlak van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning als ‘matig’ gekwalificeerd en verwijst daartoe naar de door hem overgelegde foto’s van het object [adres 3] . De kwaliteit van dit vergelijkingsobject is door verweerder als voldoende gekwalificeerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan op basis van de door eiser overgelegde foto’s niet worden geconcludeerd dat de voorzieningen van de woning anders dan ‘matig‘ moeten worden gekwalificeerd. Verweerder heeft met de kwalificatie ‘matig’ voor de kwaliteit van de woning kenbaar en voldoende rekening gehouden met de door eiser gestelde gedateerde voorzieningen.
12. De stelling van eiser dat verweerder met te veel vierkante meters gerekend bij het vaststellen van de waarde van de woning omdat de zolder van de woning is enkel te betreden met een vlizotrap volgt de rechtbank niet. Uit de matrix en uit de toelichting ter zitting door verweerder blijkt dat aan bergzolders een afzonderlijke waarde wordt toegekend. Voor de woning van eiser is in de waardering geen bergzolder meegenomen. De door verweerder gehanteerde gebruiksoppervlakte van de woning is bovendien lager dan de door eiser in zijn eigen woningwaarderapport gehanteerde gebruiksoppervlakte. Deze grond slaagt niet.
13. Eiser voert verder aan de ligging van de woning nabij bedrijvigheid kan zorgen voor een lagere waarde, omdat het leidt tot meer verkeer en drukte in de omgeving. De ligging bij bedrijvigheid zorgt voor geluidsoverlast en beperkte privacy, wat potentiële kopers kan afschrikken. Verweerder stelt daartegenover dat de woning is gelegen in dezelfde wijk als de vergelijkingsobjecten en dat tussen de woning en de bedrijven een straat met woningen is gelegen. Om deze stelling te onderbouwen heeft verweerder een luchtfoto overgelegd. Uit een andere door verweerder overgelegde foto blijkt dat aan de voorzijde van de woning geen bedrijvigheid te zien is. Het vergelijkingsobject [adres 3] is dicht bij een (overlast gevende) drukke weg gelegen. Dat de ligging van de woning nabij bedrijvigheid zou moeten leiden tot een lagere waarde kan de rechtbank gezien het voorgaande niet volgen.
14. Eiser heeft de middag voor de zitting (15 mei 2025) nog een aantal nieuwe argumenten aangevoerd.
15. Deze argumenten laat de rechtbank vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing, omdat verweerder hierop niet adequaat kon reageren. Van belang is dat de rechtbank op 9 mei 2025 een groot aantal intrekkingen voor deze zitting heeft ontvangen. Hieruit blijkt dat (het kantoor van) de gemachtigde tijdig is begonnen met de voorbereiding van deze zitting. In het feit dat de heer [naam 1] , zoals hij ter zitting heeft verklaard, zelf de definitieve selectie van de zaken na zijn vakantie heeft gedaan, ziet de rechtbank geen rechtvaardiging om een inhoudelijke behandeling van die argumenten desondanks toe te laten.
16. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juni 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.