ECLI:NL:RBNHO:2025:5812

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11411495 \ CV EXPL 24-8202

Vonnis van 4 juni 2025

in de zaak van

STICHTING YMERE,

te Amsterdam,

eisende partij,

hierna te noemen: Ymere,

gemachtigde: mr. M.G. Blokziel,

tegen

[gedaagde],

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. A.C. Mens.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord

- het bericht van 29 april 2025 met productie(s) van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 9 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 12 januari 2000 van (de rechtsvoorganger van) Ymere de woning aan het adres [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde). In de door partijen ondertekende huurovereenkomst staat:
“Op deze huurovereenkomst is van toepassing het bijgevoegde huurreglement d.d. 1 januari 1999.”

2.2.

In het huurreglement staat:

“Artikel 5 Verplichtingen huurder

5.2

De huurder zal de woning gedurende de duur van de huurovereenkomst als hoofdverblijf hebben. (…)

De huurder zal niet zonder toestemming van de verhuurder de woning in zijn geheel onderverhuren of aan derden in gebruik geven. (…)

5.4

De huurder draagt er zorg voor dat omwonenden geen overlast of hinder ondervinden van de huurder, zijn huisgenoten, huisdieren en derden, die zich (met toestemming van de huurder) in de woning bevinden.”

2.3.

Vanaf juni 2021 ontvangt Ymere meldingen dat [gedaagde] zich niet meer in het gehuurde zou bevinden. Op 19 juli 2021, 10 februari 2022, 7 maart 2022, 7 april 2022, 8 juni 2022 en 28 september 2022 legt Ymere op wisselende tijdstippen huisbezoeken af, maar wordt niemand aangetroffen.

2.4.

Op 25 november 2022 ontvangt Ymere van een vrouw een melding van lekkage in het gehuurde.

2.5.

Vanaf 10 juli 2023 ontvangt Ymere meldingen dat een vrouw in het gehuurde zou wonen en zij dan wel haar bezoekers voor overlast zorgen. [gedaagde] zou slechts een paar weken per jaar gesignaleerd worden in het gehuurde.

2.6.

Op 29 augustus 2023, 12 februari 2024, 25 maart 2024 en 8 april 2024 legt Ymere huisbezoeken af. [gedaagde] wordt niet aangetroffen in de woning.

2.7.

Op 9 april 2024 wordt [gedaagde] aangeschreven met de mededeling dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft en de huur kan opzeggen.

2.8.

Op 10 mei 2024 verklaart [gedaagde] aan Ymere dat hij wegens medische redenen in het buitenland verbleef maar dat hij zijn hoofdverblijf nog wel in het gehuurde houdt. Als toelichting op de aanwezigheid van een vrouw in de woning verklaart hij dat hij een kennis heeft verzocht op zijn woning te passen in zijn afwezigheid.

3.Het geschil

3.1.

Ymere vordert - samengevat - voor recht te verklaren dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad. Ymere vordert tevens ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de ontruiming.

3.2.

Ymere legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door (in strijd met het huurreglement) zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde te hebben en het gehuurde aan derden in gebruik te geven en overlast te veroorzaken. Die tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.3.

[gedaagde] betwist dat hij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en betwist ook dat het huurreglement van toepassing is. Hij erkent dat hij tussen 2021 en 2024 veel afwezig is geweest in verband met medische ingrepen in het buitenland, maar betwist dat zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde zou zijn. [gedaagde] betwist tevens dat hij het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven. Hij heeft enkel een kennis verzocht het gehuurde af en toe te bezoeken in zijn afwezigheid. Dat zij vervolgens, zonder zijn medeweten, is ingetrokken in het gehuurde, kan hem niet worden verweten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW).

4.2.

Ymere stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] tekort is geschoten en doet daarbij een beroep op het huurreglement. Het betoog van [gedaagde] dat het huurreglement niet van toepassing is, slaagt niet. Omdat het huurreglement in de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst van toepassing is verklaard, is de toepasselijkheid overeengekomen. Daarvoor is niet relevant of [gedaagde] de voorwaarden al dan niet heeft ontvangen. De niet-ontvangst daarvan zou er alleen toe kunnen leiden dat [gedaagde] een of meerdere voorwaarden zou kunnen vernietigen. Ymere heeft ter zitting toegelicht dat huurovereenkomsten destijds op kantoor werden ondertekend en het huurreglement daarbij werd overhandigd. Aangezien [gedaagde] de huurovereenkomst waarin wordt verwezen naar het huurreglement voor akkoord heeft ondertekend, moet hij het huurreglement destijds ook hebben ontvangen. De enkele stelling van [gedaagde] dat hij de huurvoorwaarden niet (meer?) heeft, is in dat licht onvoldoende om te kunnen concluderen dat hij deze destijds niet heeft ontvangen. Ymere kan zich dus beroepen op de artikelen 5.2. en 5.4. van het huurreglement.

Hoofdverblijf

4.3.

Op grond van artikel 5.2. van het huurreglement moet [gedaagde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde hebben. Als het gaat om sociale huurwoningen, die speciaal bedoeld zijn voor huurders met een smalle beurs en waarvoor lange wachtlijsten bestaan, valt die verplichting ook onder “goed huurderschap”. Als uitgangspunt geldt daarom dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde in beginsel ernstig genoeg is om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. Bij de verdere beoordeling moet rekening worden gehouden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder de belangen van verhuurder en het woonbelang van huurder.

4.4.

Als een verhuurder zijn stelling dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, voldoende concreet onderbouwt en huurder deze betwist, blijft de bewijslast weliswaar op de verhuurder rusten, maar mag van de huurder worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting om de verhuurder aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Dit is de zogenoemde verzwaarde motiveringsplicht. Als de huurder hier niet aan voldoet, kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs door de huurder.

4.5.

Uitganspunt is dat sprake is van hoofdverblijf als het leven van iemand zich hoofdzakelijk afspeelt in het gehuurde. Het gaat erom waar zich het middelpunt van zijn persoonlijke belangen bevindt en waar hij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert. Het gehuurde moet dus niet alleen als postadres of als “pied a terre” fungeren, maar de huurder moet daarvan gedurende een belangrijk deel van de tijd feitelijk gebruik maken.

4.6.

Ten bewijze van haar standpunt dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft, heeft Ymere verklaringen van omwonenden in het geding gebracht waaruit blijkt [gedaagde] in de afgelopen jaren slechts een paar keer per jaar kort wordt gezien. Ook heeft Ymere een overzicht van huisbezoeken in het geding gebracht waaruit blijkt [gedaagde] nooit in het gehuurde is aangetroffen. Tot slot heeft Ymere bankafschriften in het geding gebracht, waaruit volgt dat (op enkele uitzonderingen na) geen pinbetalingen in de buurt van het gehuurde worden gedaan. Het grootste deel van de pinbetalingen is in Tsjechië gedaan.

4.7.

[gedaagde] voert aan dat, ook al verbleef hij in de periode 2021 – 2024 regelmatig in Tsjechië om medische behandelingen te ondergaan, zijn hoofdverblijf altijd in het gehuurde is geweest. Hij voert daartoe aan dat hij in die periode regelmatig, als zijn gezondheid het toeliet, in het gehuurde was, dat hij in die periode bleef ingeschreven staan op het adres van het gehuurde en hij daar zijn post ontving. [gedaagde] heeft altijd de intentie gehad om terug te keren naar het gehuurde zodra zijn gezondheid dit toeliet. Dit heeft hij inmiddels ook gedaan.

4.8.

Vast staat dat [gedaagde] in 2011 in Tsjechië is getrouwd. Zijn echtgenote heeft daar een betaalde baan en woont daar met hun twee kinderen van zeven en tien jaar oud. De kinderen gaan in Tsjechië naar school. Verder heeft [gedaagde] erkend dat hij tussen 2021 en 2024 wegens medische behandelingen voor langere periodes in Tsjechië verbleef. In die periode is hij nauwelijks in het gehuurde geweest. Uit de door Ymere overgelegde verklaringen blijkt dat [gedaagde] alleen een paar weken in de zomermaanden van 2023 in het gehuurde is gezien. In de bankafschriften zijn nagenoeg geen pinbetalingen in de buurt van het gehuurde te zien, terwijl de andere betalingen via automatische incasso of Ideal niets zeggen over het hoofdverblijf omdat deze op voorhand of op afstand ingesteld kunnen worden. Verder blijkt uit de medische verslagen uit Tsjechië dat [gedaagde] aldaar in een beneden appartement woont en voor de kinderen zorgt. Dit bevestigt het beeld [gedaagde] niet alleen herstelde in Tsjechië maar dat zijn leven in die periode hoofdzakelijk in Tsjechië afspeelde, althans zich niet in het gehuurde afspeelde. Dat blijkt ook wel uit het gegeven dat de vrouw die voor [gedaagde] de post in de gaten zou houden, kennelijk kans heeft gezien om (buiten medeweten van [gedaagde]) langere perioden in het gehuurde te verblijven. Verder is [gedaagde] arbeidsongeschikt en dus niet aan het gehuurde gebonden door zijn werk. Of en in hoeverre hij aan het gehuurde verbonden is vanwege zijn sociale contacten, is onduidelijk gebleven. Bij deze stand van zaken moet het ervoor worden gehouden dat [gedaagde] in de periode 2021 – 2024 niet zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad.

Dat hij in die periode nog wel ingeschreven stond op het adres van het gehuurde en zijn post daar ontving, maakt dat in het licht van de overige omstandigheden niet anders.

4.9.

Omdat [gedaagde] in de periode 2021-2024 zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad, is [gedaagde] tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Deze tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt en geeft Ymere de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het ligt op de weg van [gedaagde] om de daartoe strekkende feiten en omstandigheden aan te voeren.

4.10.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij weer volledig in het gehuurde verblijft en slechts af en toe naar Tsjechië gaat om zijn gezin te zien. Zijn medische behandeling heeft hij in Nederland voortgezet. Ter onderbouwing van dit betoog heeft [gedaagde] alleen een ongedateerde en ongetekende verklaring met een stempel van Gezondheidscentrum Overbos overgelegd waarin staat dat hij ondersteuning van de praktijkondersteuner GGZ bij Gezondheidscentrum Haarlemmermeer krijgt. [gedaagde] heeft geen informatie overgelegd waaruit blijkt dat hij in Nederland wordt behandeld voor alle lichamelijke problemen waarvoor hij eerder in Tsjechië werd behandeld. Evenmin heeft hij bankafschriften overgelegd waaruit blijkt dat hij in 2024 en 2025 regelmatig pinbetalingen heeft gedaan in de omgeving van het gehuurde. Uit de door [gedaagde] overgelegde verklaring van buurman [betrokkene] blijkt alleen dat er stiekem een vrouw van het gehuurde gebruik heeft gemaakt (die overlast veroorzaakte) maar niet dat [gedaagde] sinds een jaar zelf weer in het gehuurde woont. Verklaringen van andere buren of uit de sociale omgeving van [gedaagde] ontbreken eveneens. [gedaagde] heeft ter zitting aangeboden om nader bewijs in het geding te brengen en zal hiertoe in de gelegenheid worden gesteld.

In gebruik geven aan derden en overlast

4.11.

[gedaagde] mag op grond van artikel 5.2. van het huurreglement niet zonder toestemming het gehuurde aan derden in gebruik geven. Verder moet [gedaagde] op grond van artikel 5.4 van het huurreglement ervoor zorgen dat omwonenden geen overlast ondervinden van derden die zich (met zijn toestemming) in het gehuurde bevinden.

4.12.

[gedaagde] heeft erkend dat hij een kennis heeft gevraagd om het gehuurde in zijn afwezigheid in de gaten te houden. Zonder zijn toestemming heeft die kennis kennelijk langere perioden in de woning verbleven. Hierdoor is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst: door de kennis de sleutel van het gehuurde te geven en verder geen toezicht uit te oefenen, heeft hij het immers mogelijk gemaakt dat zij het gehuurde in gebruik kon nemen. Dat komt voor zijn rekening en risico. Ymere heeft verder voldoende onderbouwd dat de vrouw overlast heeft veroorzaakt in en om het gehuurde. Zo zijn er klachten van de omwonenden in het geding gebracht waaruit blijkt dat een vrouw en haar bezoek soms voor overlast zorgden. Hiermee is [gedaagde] ook tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.13.

Of voormelde wanprestatie moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, zal afhangen van de vraag of en in hoeverre uit het door [gedaagde] nog over te leggen bewijsmateriaal volgt dat hij gedurende het afgelopen jaar weer het hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Immers, niet is gebleken dat de ingebruikgeving en/of de overlast gedurende het afgelopen jaar nog hebben plaatsgevonden. Mocht blijken dat [gedaagde] in het gehuurde weer zijn hoofdverblijf heeft, dan ligt ook niet voor de hand dat de ingebruikgeving en/of overlast zich nog zullen voordoen.

Conclusie

4.13.

Gelet op het voorgaande zal de zaak worden verwezen naar de rol van 18 juni 2025 voor het nemen van een akte aan de zijde van [gedaagde] voor het in r.o. 4.10 omschreven doel. Ymere zal vervolgens de gelegenheid krijgen om bij akte op de door [gedaagde] overgelegde stukken te reageren. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 18 juni 2025 voor het neme van een akte aan de zijde van [gedaagde] met het in r.o. 4.10 omschreven doel;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 4 juni 2025.