Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11637528 \ KG EXPL 25-46
Vonnis in kort geding van 26 mei 2025
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
2.
[eiseres sub 2],
te [woonplaats] ,
3.
[eiseres sub 3],
3.
[eiseres sub 3],
te [woonplaats] ,
4.
[eiser sub 4],
4.
[eiser sub 4],
te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
gedaagde partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. S. Hartog,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. E. Cekic.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 april 2025, met producties 1-22;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in conventie, met producties 1-6;
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mr. Hartog heeft daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.
- de mondelinge behandeling van 12 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mr. Hartog heeft daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen.
2.De uitgangspunten
2.1.
De broer van [eisers] , de heer [erflater] (hierna: [erflater] ), is op 26 december 2023 overleden. [eisers] hebben ieder 1/4e onverdeeld aandeel in de nalatenschap.
2.2.
In de nalatenschap bevindt zich de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] , met direct daarachter gelegen een bijgebouw met adres [het zomerhuis] (hierna: het zomerhuis).
2.3.
Op 20 juli 2020 heeft [erflater] een huurovereenkomst voor de duur van drie maanden gesloten met [gedaagde] voor het zomerhuis. Op dit moment woont [gedaagde] nog in het zomerhuis.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eisers] vorderen samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] veroordeelt om het zomerhuis te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag voor iedere dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-;
II. [gedaagde] veroordeelt om aan [eisers] tot het onder I. genoemde moment van ontruiming, een bedrag te voldoen van € 568,67 per maand of gedeelte daarvan dat zij het zomerhuis in gebruik houdt;
III. [gedaagde] veroordeelt om aan [eisers] een bedrag te voldoen van € 275,35 aan achterstallige huur, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf 1 januari 2025;
IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. bepaalt dat [eisers] binnen vier weken na betekening van dit vonnis:
a. de schutting van het zomerhuis dienen terug te brengen naar de staat zoals deze zich bevond in 2023 voor het overlijden van [erflater] alsook de tegels van de voortuin van het gehuurde dienen terug te plaatsen;
b. de geplaatste schutting aan de voorzijde van het zomerhuis dienen te verwijderen en verwijderd te houden;
c. de geplaatste schutting aan de achterzijde van het zomerhuis (oostkant) dienen te verwijderen en verwijderd te houden; en
d. de geplaatste schutting aan de zijkant van het zomerhuis (noordkant) dienen te verwijderen en verwijderd te houden;
II. bepaalt dat [eisers] de hinder richting [gedaagde] in en rondom het zomerhuis per direct dienen te staken en zich als goede opvolgende verhuurder dienen te gedragen alsook bepaalt dat [eisers] de spullen van [gedaagde] op het erf van het zomerhuis niet mogen aanraken en/of verplaatsen;
III. bepaalt dat [eisers] binnen twee dagen na betekening van het vonnis de sleutel van de garage van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] aan [gedaagde] dienen te overhandigen, opdat [gedaagde] toegang heeft tot de electrameter;
IV. bepaalt dat [eisers] binnen twee weken na betekening van het vonnis de internetaansluiting van het zomerhuis dienen te herstellen;
V. bepaalt dat [eisers] hoofdelijk een dwangsom verbeuren van € 1.000,- voor elke dat dat zij niet voldoen of in strijd handelen met de veroordeling onder I. tot en met IV. met een maximum van € 50.000,-;
VI. [eisers] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten.
3.5.
[eisers] voeren verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Beoordelingskader kort geding
4.1.
In dit kort geding gaat het om de vraag of [gedaagde] - vooruitlopend op een bodemprocedure - ontruimd kan worden uit het zomerhuis van [eisers] , dat [gedaagde] gebruikt als woonruimte.
4.2.
Een gedwongen ontruiming is een ingrijpende maatregel en kan in beginsel alleen worden toegewezen als de partij die hierom vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eisers] hebben bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Geen huurovereenkomst voor korte duur
4.3.
[eisers] hebben de ontruiming primair gegrond op het standpunt dat de huurovereenkomst tussen [erflater] en [gedaagde] moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst van korte duur en dat [gedaagde] als gevolg daarvan geen huurbescherming toekomt op grond van de wet. [1]
4.4.
De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat de huurovereenkomst niet kwalificeert als naar zijn aard van korte duur. Zij komt tot dit oordeel door niet alleen te kijken naar de bewoordingen in de huurovereenkomst, maar ook naar hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen hadden en de overige omstandigheden van het geval. Het feit dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een zomerhuis en is aangegaan voor de duur van drie maanden, is onvoldoende om te concluderen tot een huurovereenkomst van korte duur. [gedaagde] heeft onbetwist aangevoerd dat de duur van drie maanden was bedoeld als proefperiode, wat wordt bevestigd door de verlenging daarna voor een periode van inmiddels bijna vijf jaar zonder nadere afspraken. In de huurovereenkomst is een opzegtermijn van één maand overeengekomen en een huurprijs exclusief de kosten van gas en elektriciteit. [erflater] heeft deze kosten jaarlijks met [gedaagde] afgerekend.
4.5.
Gelet op het voorgaande zijn er onvoldoende aanknopingspunten om uit te gaan van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Dit betekent dat [gedaagde] zich vooralsnog kan beroepen op de wettelijke huurbescherming die geldt voor een huurovereenkomst woonruimte.
Geen wilsgebrek
4.6.
[eisers] hebben aangevoerd dat de stilzwijgende voortzetting van de huurovereenkomst niet kan worden gezien als instemming (naar de kantonrechter begrijpt: met toepassing van de huurbescherming voor woonruimte), omdat [erflater] vanwege zijn ernstige ziekte niet in staat was om de situatie juridisch aan te pakken. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. De kantonrechter oordeelt dat [eisers] op dit punt hun standpunt onvoldoende hebben onderbouwd. Voor het aannemen van een wilsgebrek, zoals [eisers] gesteld, is nader onderzoek naar de feiten nodig waarvoor dit kort geding zich niet leent. De gevorderde ontruiming kan op basis van dit standpunt dan ook niet slagen.
Geen concreet uitzicht op last onder dwangsom
4.7.
[eisers] hebben hun vordering verder gegrond op de omstandigheid dat het ingevolge het bestemmingsplan van de BUCH gemeente niet is toegestaan om permanent in het zomerhuis te wonen. Daarbij voeren zij aan dat de gemeente dreigt om een last onder dwangsom op te leggen, wanneer [gedaagde] op het moment van handhaving nog steeds in het zomerhuis verblijft. De gemeente is nog niet over gegaan tot handhaving, wegens capaciteitsproblemen. Dit is volgens [eisers] echter slechts een kwestie van tijd en deze onzekere periode kunnen zij niet afwachten. Gelet op het voorgaande zijn [eisers] van mening dat zij de huurovereenkomst kunnen opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e Burgerlijk Pro Wetboek (BW).
4.8.
Bij de beoordeling van de vraag of [eisers] zich terecht op deze opzeggingsgrond beroepen, geldt volgens de jurisprudentie van de Hoge Raad als toetsingsmaatstaf of zij in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom kunnen komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt. [2] Dit betekent dat de huurovereenkomst alleen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW Pro opgezegd kan worden als er vanuit de gemeente actie wordt ondernomen om naleving van het bestemmingsplan te realiseren.
4.9.
Voorlopig is niet vast komen te staan dat er vanuit de gemeente actie is ondernomen om naleving van het bestemmingsplan te realiseren, in de zin van een concreet uitzicht op het leggen van een last onder dwangsom. De verwijzing van [eisers] naar een e-mail van de gemeente aan [gedaagde] van 4 november 2024 is daartoe onvoldoende. Daarin staat weliswaar dat de gemeente aan [gedaagde] een last onder dwangsom zal opleggen, maar er zijn geen bewijsstukken waaruit blijkt dat de gemeente een dergelijk traject in gang heeft gezet. Daarentegen zal de gemeente volgens [gedaagde] voorlopig niet handhavend optreden, omdat dit namens de gemeente tegen [gedaagde] is gezegd in een gesprek. Van dit gesprek heeft [gedaagde] een verslag overgelegd. Bij deze stand van zaken ontbreekt voldoende basis om aan te nemen dat er concreet uitzicht is op het opleggen van een last onder dwangsom. Hierdoor strandt de gevraagde ontruiming reeds op het ontbreken van een spoedeisend belang.
Goed huurderschap
4.10.
Vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst hebben [eisers] aangevoerd dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt en daarom tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. [gedaagde] zou volgens [eisers] namelijk haar bedrijf voeren vanuit het zomerhuis. [gedaagde] heeft erkend dat zij als ZZP’er staat ingeschreven op het adres van het zomerhuis, maar zij heeft betwist dat zij haar bedrijf exploiteert vanuit het zomerhuis.
4.11.
Ook hebben [eisers] gesteld dat [gedaagde] zich niet als goed huurder gedraagt omdat zij de bezichtigingen van het huis en het zomerhuis met het oog op de gewenste verkoop verstoort. [gedaagde] heeft dit betwist en voert aan dat zij wel briefjes zou hebben opgehangen op de ramen en een briefje met het e-mailadres van haar advocaat aan een potentiële koper heeft gegeven, maar dat zij de opgehangen briefjes op tijd heeft weggehaald en dat zij potentiële kopers niet wenst af te schrikken.
4.12.
De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat het voorgaande geen tekortkomingen opleveren van zodanig gewicht dat vooruitlopende op een ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming is gerechtvaardigd. [eisers] hebben daartoe tegenover het verweer van [gedaagde] onvoldoende concrete onderbouwing aan hun stellingen ten grondslag gelegd. De kantonrechter neemt aan dat het geschil met [gedaagde] over het zomerhuis belemmerend werkt op de gewenste verkoop, maar deze situatie is op zichzelf onvoldoende om een ontruiming te rechtvaardigen. Dit neemt niet weg dat [gedaagde] als goed huurder wel dient mee te werken aan de bezichtigingen en zich niet mengt in het verkoopproces.
Geen misbruik van recht
4.13.
Het betoog van [eisers] dat [gedaagde] misbruik maakt van haar bevoegdheid door in het zomerhuis te blijven terwijl zij weet dat dit in strijd is met het gestelde in de huurovereenkomst en de bedoeling van partijen, leidt evenmin tot toewijzing van de gevraagde ontruiming. [gedaagde] beroept zich op huurbescherming en dat is haar goed recht, gelet op het onder 4.5 geoordeelde. De door [eisers] in dit verband gestelde omstandigheden zijn onvoldoende om een beroep op artikel 3:13 BW Pro te laten slagen. In de gegeven omstandigheden weegt het belang van [gedaagde] om over een woning te beschikken zwaarder dan het belang van [eisers] om het zomerhuis te ontruimen.
Geen strijd met redelijkheid en billijkheid
4.14.
[eisers] hebben tot slot aangevoerd dat het beroep van [gedaagde] op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW Pro).
4.15.
Dit betoog faalt ook. De door [eisers] daartoe aangedragen omstandigheden zijn onvoldoende zwaarwegend en bovendien niet van concreet bewijs voorzien. Het belang van [eisers] bij ontruiming moet daarom vooralsnog wijken voor het belang van [gedaagde] om in het zomerhuis te wonen.
Huurbetalingen
4.16.
[eisers] vorderen dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 568,67 per maand of gedeelte daarvan dat zij het zomerhuis in gebruik houdt. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] de huur van het zomerhuis niet betaalt. [eisers] hebben dan ook geen belang bij deze vordering. De kantonrechter wijst de vordering af.
Verschuldigd bedrag
4.17.
Onder III. vorderen [eisers] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om een bedrag van € 278,35 te betalen aan verschuldigde achterstallige huur. Ter zitting is gebleken dat dit bedrag geen achterstallige huur betreft, maar dat dit een bedrag is wat [gedaagde] nog verschuldigd zou zijn wegens een eenzijdige verhoging van de prijs voor gas, water en licht. [gedaagde] voert hiertegen aan dat onduidelijk is hoe dit bedrag tot stand is gekomen. [eisers] hebben ter zitting de onduidelijkheid niet kunnen verhelderen, zodat ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.
Proceskosten
4.18.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
20,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
834,00
4.19.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
in reconventie
Spoedeisend belang
4.20.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [gedaagde] daar een spoedeisend belang bij heeft. Het spoedeisend belang van [gedaagde] vloeit voort uit de aard van haar vorderingen.
Schutting
4.21.
[gedaagde] vordert het terug brengen van een schutting naar de staat zoals die in 2023 was en het verwijderen van een drietal andere door [eisers] geplaatste schuttingen. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende aangetoond dat het buitenerf (en daarmee dus de gedeeltes waar de schuttingen staan rondom het zomerhuis) behoren tot het gehuurde. Hierdoor kan binnen het bestek van dit kort geding niet worden vastgesteld dat het plaatsen van de schuttingen door [eisers] onrechtmatig is. De kantonrechter wijst de vorderingen onder I. daarom af.
Geen hinder
4.22.
Voor zover [gedaagde] heeft gesteld dat [eisers] haar onrechtmatig hinder toebrengen, overweegt de kantonrechter als volgt. Het is niet gebleken dat [eisers] spullen van [gedaagde] in het gehuurde hebben aangeraakt of verplaatst. Voor zover het gaat om de spullen die [gedaagde] op het buitenerf heeft geplaatst, heeft de kantonrechter onder 4.21 geoordeeld dat niet is gebleken dat het buitenerf behoort tot het gehuurde. [gedaagde] heeft daarom geen belang bij haar vordering.
Geen recht op sleutel garage
4.23.
[gedaagde] vordert de afgifte van de sleutel van de garage om de elektrameter in de garage te kunnen checken. Vaststaat echter dat de garage van [adres 1] niet tot het gehuurde behoort. Bovendien is voor het nagaan van de meterstanden niet benodigd dat [gedaagde] de sleutel van de garage heeft; met eenmalige toegang of het versturen van foto’s van de meterstanden door [eisers] kan dat ook gerealiseerd worden. De vordering onder III. wordt dan ook afgewezen.
Geen recht op internetaansluiting
4.24.
[gedaagde] heeft gesteld dat zij internetaansluiting kon en mocht gebruiken van [erflater] en vordert dat [eisers] haar internetaansluiting herstellen. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat niet gebleken is dat de internetaansluiting onderdeel is van de huurovereenkomst. Het kan daardoor niet van [eisers] verlangd worden dat zij de internetaansluiting herstellen. Dat [gedaagde] in het verleden wel mocht meeliften op de internetaansluiting van [erflater] is aan te merken als een persoonlijke afspraak, die met het overlijden van [erflater] is komen te vervallen.
Geen dwangsommen
4.25.
Doordat alle vorderingen van [gedaagde] zijn afgewezen, heeft [gedaagde] geen belang meer bij de door haar gevorderde dwangsomveroordeling. De vordering onder V. wordt afgewezen.
Proceskosten
4.26.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zullen [eisers] niet worden veroordeeld tot betaling van de betekeningskosten. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
20,00
Totaal
€
834,00
4.27.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 834,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.3.
wijst het gevorderde af,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 834,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
in conventie en in reconventie
5.6.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 26 mei 2025.