Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11408555 \ CV EXPL 24-3107 (rvk)
Vonnis van 19 juni 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. D.A.J. Sturhoofd
rolgemachtigde: R.J.A. Cohen de Lara,
tegen
de besloten vennootschap
Accuraat Begeleid Wonen B.V.,
Accuraat Begeleid Wonen B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Accuraat,
gemachtigde: mr. L.M. Ravestijn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 januari 2025
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de nagekomen producties 6 en 7 van [eiser]
- de nagekomen productie 3 van Accuraat
- de mondelinge behandeling van 23 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 23 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt aan Accuraat een aantal studio’s en appartementen aan de [adres] te Zaandam. Deze studio’s en appartementen zijn bestemd om door Accuraat te worden doorverhuurd aan haar cliënten in het kader van begeleid wonen. De aanvangshuurprijs, per 1 januari 2023, bedroeg € 13.250,- per maand.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van Accuraat tot betaling van € 2.403,13, vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Accuraat is op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden de maandelijkse huur te voldoen. [eiser] is op grond van de huurovereenkomst bevoegd de huur jaarlijks, per 1 december, te verhogen met een indexering van minimaal 6,5% tot maximaal 10%. [eiser] heeft de huur per 1 december 2023 verhoogd met een indexering van 6,5%, maar Accuraat voldoet de verhoging niet in zijn geheel, zij betaalt de aanvangshuur inclusief een verhoging van 5%. Er is een achterstand ontstaan van € 520,-, gerekend tot februari 2024. Vanwege de weigering van Accuraat de huurverhoging volledig te voldoen, heeft [eiser] zijn incassogemachtigde ingeschakeld en maakt hij aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten van € 94,38 inclusief btw. Na februari 2024 is de achterstand verder opgelopen met een bedrag van € 1.788,75 (de huurtermijnen over maart tot en met november 2024). [eiser] heeft in totaal te vorderen € 2.403,13.
3.3.
Accuraat voert verweer. Volgens Accuraat moet de vordering worden afgewezen omdat de indexeringsclausule waarop [eiser] zich beroept niet is overeengekomen. Accuraat erkent dat zij heeft getekend voor een huurovereenkomst met daarin een indexeringsclausule van minimaal 6,5% tot 10%, maar volgens Accuraat is die indexeringsclausule in overleg met [eiser] aangepast tot een ‘minimum van 1,5% en een maximum van 5%’. Accuraat hoeft dus alleen de indexering tot een maximum van 5% te betalen en dat heeft zij gedaan. Er is dus geen achterstand.
in reconventie
3.4.
Accuraat vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat de jaarlijkse indexering steeds op 1 juli plaatsvindt en wel voor het eerst op 1 juli 2024, waarbij het indexeringspercentage is bepaald op minimaal 1,5% en maximaal 5% per jaar.
3.5.
[eiser] voert verweer. [eiser] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Accuraat, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Accuraat, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Accuraat in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
rechtsmacht
4.1.
De kantonrechter constateert dat deze zaak een internationaal karakter heeft aangezien [eiser] in Zwitserland woont en Accuraat gevestigd is in Nederland. Dit betekent dat de kantonrechter ambtshalve moet beoordelen of zij rechtsmacht heeft en welk recht op het geschil van toepassing is.
4.2.
Voor de rechtsmacht is Verordening (EU) nr. 1215/2012 (Brussel I-bis) bepalend. Op grond van artikel 24 lid 1 van Pro deze Verordening is bij zaken over de (ver)huur van onroerende goederen, het gerecht van de lidstaat waar dit onroerend goed gelegen is exclusief bevoegd. Dit brengt met zich dat in dit geval de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad, rechtsmacht toekomt.
4.3.
Verder stelt de kantonrechter vast dat alhoewel partijen geen expliciete rechtskeuze hebben gemaakt, zij er, zoals blijkt uit hun stellingen steeds van uit zijn gegaan dat Nederlands recht van toepassing is. De kantonrechter verstaat dit als een (processuele) rechtskeuze van partijen voor Nederlands recht voor deze zaak, zodat de kantonrechter van de toepasselijkheid van Nederlands recht uit gaat. Dit strookt ook met Verordening (EG) nr. 593/2008 (Rome I) op grond waarvan de rechtskeuze kan blijken uit de omstandigheden van het geval (artikel 3 lid Pro 1) dan wel bij gebreke daarvan, het recht van het land waar het onroerend goed is gelegen (artikel 4 lid 1 sub Pro c).
artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) van toepassing
4.4.
Hoewel Accuraat een aantal appartementen van [eiser] huurt die bestemd zijn om te worden bewoond, dient de huurovereenkomst tussen [eiser] en Accuraat niet als huur van woonruimte gekwalificeerd te worden. Partijen zijn het er over eens dat het een huurovereenkomst betreft waarop artikel 7:230a BW van toepassing is omdat Accuraat de appartementen huurt om deze op haar beurt in het kader van begeleid wonen aan haar cliënten ter beschikking te stellen. De kantonrechter zal daar ook van uitgaan.
in conventie
indexering
4.5.
In deze zaak gaat het om de vraag wat tussen partijen is overeengekomen over de indexing van de huur. Volgens [eiser] is er overeenstemming over een indexering van tenminste 6,5% en maximaal 10% per jaar, terwijl Accuraat zich op het standpunt stelt dat tenminste 1,5% en maximaal 5% per jaar is overeengekomen. Accuraat erkent dat zij de overeenkomst heeft getekend met daarin een indexering van tenminste 6,5% en maximaal 10% per jaar, maar Accuraat stelt zich op het standpunt dat naderhand een andere indexering is overeengekomen, namelijk tenminste 1,5% en maximaal 5% per jaar.
4.6.
Op de zitting is namens Accuraat door de heer [naam 1] verklaard dat hij de oorspronkelijke overeenkomst niet goed heeft gelezen voordat hij tot ondertekening overging en daarom de op rechtsgevolg gerichte wil van Accuraat niet overeenstemde met haar verklaring (het ondertekenen van de overeenkomst) op het punt van de indexering. Voor zover Accuraat daarmee bedoelt dat op het punt van de indexering iets anders is overeengekomen dan is weergegeven in de huurovereenkomst, stelt de kantonrechter voorop dat in het algemeen in het rechtsverkeer ervan mag worden uitgegaan, dat diegene die een handtekening zet op een document, zich binnen redelijke grenzen heeft ingespannen om te begrijpen waarvoor hij tekent. [eiser] mocht redelijkerwijs verwachten dat Accuraat alvorens haar handtekening te zetten, de inhoud van de overeenkomst tot zich had laten doordringen en als zij het niet eens was met de indexeringspercentages, zij dit aan de orde zou stellen. De enkele stelling van Accuraat dat zij op dat moment door de bomen het bos niet meer zag, is onvoldoende om aan het voorgaande in de weg te staan. Dit betekent dat [eiser] de handtekening van de heer [naam 1] voornoemd namens Accuraat mocht opvatten als een tot hem gerichte verklaring dat Accuraat instemde met de inhoud van de overeenkomst en [eiser] mocht er dus op vertrouwen dat een indexering van minimaal 6,5% en maximaal 10% per jaar was overeengekomen.
4.7.
Accuraat heeft daarnaast aangevoerd dat na het tekenen van de oorspronkelijke overeenkomst overleg is geweest wat heeft geleid tot het ondertekenen door partijen van een gewijzigde overeenkomst met een indexering van minimaal 1,5% en maximaal 5% per jaar. Volgens Accuraat is mevrouw [naam 2] op 17 december 2022 namens [eiser] op het kantoor van Accuraat geweest en heeft zij daar een gewijzigde huurovereenkomst aangeboden die al was ondertekend door [eiser] . De heer [naam 1] heeft namens Accuraat de wijziging ook ondertekend en daarmee is overeenstemming over de toepasselijkheid van de lagere indexering bereikt, alles aldus Accuraat. [eiser] heeft op de zitting deze gang van zaken gemotiveerd betwist. [eiser] heeft er op gewezen dat hij rond de gestelde datum van ondertekening niet in Nederland was en dus niet tot ondertekening heeft kunnen overgaan. Dat maakt ook dat [eiser] geen ondertekende overeenkomst aan mevrouw [naam 2] heeft kunnen afgeven. Verder wijst [eiser] er op dat de door Accuraat in het geding gebrachte versie van de overeenkomst, waarop Accuraat zich beroept, anders dan de eerdere overeenkomst meerdere typo’s bevat. Dit wijst erop dat het document niet authentiek is, aldus [eiser] .
Accuraat heeft daartegenover onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit afgeleid kan worden dat op 17 december 2022 een gewijzigde overeenkomst door beide partijen is ondertekend. Daarbij komt dat Accuraat dit standpunt pas voor het eerst op de mondelinge behandeling van de zaak naar voren brengt. Accuraat heeft ook geen verklaring gegeven voor de (spel)fouten die in het door haar overgelegde document staan. Al met al is de door Accuraat geschetste gang van zaken minstgenomen onduidelijk gebleven. Gelet daarop wordt niet toegekomen aan bewijslevering. De stelling van Accuraat dat naderhand een gewijzigde overeenkomst tot stand is gekomen is niet aannemelijk geworden en het verweer van Accuraat slaagt niet.
4.8.
De conclusie is dat de vordering in hoofdsom van [eiser] , zal worden toegewezen. Tegen de gevorderde wettelijke handelsrente is geen verweer gevoerd en deze zal eveneens worden toegewezen.
buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [eiser] een van btw vrijgestelde prestatie heeft verricht, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 94,38 inclusief btw worden toegewezen. Over de buitengerechtelijke incassokosten is slechts de wettelijke rente van artikel 6:119 BW Pro toewijsbaar en niet de wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW, omdat laatstgenoemd artikel niet van toepassing is op schadevergoedingsbedragen.
proceskosten
4.10.
Accuraat is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,42
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
897,42
in reconventie
4.11.
Accuraat vordert dat de kantonrechter een verklaring voor recht afgeeft waarin staat dat de jaarlijkse indexering steeds per 1 juli plaatsvindt en voor het eerst op 1 juli 2024, met een minimum van 1,5% en een maximum van 5% per jaar. Accuraat heeft op de zitting aangevoerd dat zij uit coulance, om de relatie tussen partijen goed te houden, de verhoging is gaan betalen per 1 december 2023. Tegelijkertijd handhaaft Accuraat formeel het standpunt dat de verhoging voor het eerst per 1 juli 2024 plaats zou moeten vinden.
De kantonrechter constateert dat in de overeenkomst staat dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast per december, voor het eerst per 1 december 2023 en dat Accuraat zich daar ook naar heeft gedragen. Over de vraag wat is overeengekomen over de hoogte van de indexering is hiervoor al geoordeeld dat het gaat om een indexering van minimaal 6,5% en maximaal 10% per jaar. De gevraagde verklaring voor recht zal dan ook niet worden afgegeven.
4.12.
Accuraat is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen, maar gelet op de samenhang met de zaak in conventie zal de kantonrechter de proceskosten in de zaak in reconventie op nihil begroten.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt Accuraat om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.308,75, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW, met ingang van 13 november 2024, tot de dag van volledige betaling,
5.2.
veroordeelt Accuraat om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 94,38 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Accuraat in de proceskosten van € 897,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Accuraat niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van Accuraat af,
5.7.
veroordeelt Accuraat in de proceskosten van [eiser] , tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2025.