Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/355286 / HA ZA 24-420
Vonnis van 2 juli 2025
in de zaak van
OCTA ONTWIKKELING & VASTGOED B.V.,
te Haarlem,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Octa,
advocaat: mr. M.F.P. de Clercq,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats 1],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. A. de Groot.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 februari 2025
- aanvullende producties 14 tot en met 17 van de kant van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 23 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
Tussen partijen bestaat een geschil over hun samenwerking bij het realiseren van appartementsrechten aan de [straat] [nummer 1] en [nummer 2]-[nummer 3] te [plaats 2], waarbij [gedaagde] als opdrachtgever / financier optreedt en Octa als aannemer. Volgens Octa is sprake van wanbetaling aan de kant van [gedaagde]. De rechtbank oordeelt dat Octa onvoldoende heeft gesteld en een grondslag voor de vordering wegens wanbetaling ontbreekt, zodat deze vordering zal worden afgewezen. De grondslag voor de vordering van Octa van het positief contractsbelang ontbreekt ook, omdat Octa is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. De rechtbank acht de tekortkoming zodanig ernstig dat partiële ontbinding respectievelijk beëindiging door [gedaagde] van de overeenkomsten, voor zover nog niet nagekomen, gerechtvaardigd is. De vorderingen van [gedaagde] worden daarom (grotendeels) toegewezen.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] is eigenaar van percelen grond gelegen aan de [straat] [nummer 1] respectievelijk
de [straat] [nummer 2]-[nummer 3] te [plaats 2].
3.2.
Op 13 juni 2023 hebben partijen, [gedaagde] als opdrachtgever en Octa als aannemer, een aanneemovereenkomst gesloten voor de bouw van vijf appartementen op het perceel [straat] [nummer 1] (hierna: de eerste aanneemovereenkomst).
3.3.
In de eerste aanneemovereenkomst is in artikel 2 over Pro de aanneemsom het volgende
opgenomen:
2a. Het werk zal worden gerealiseerd voor kostprijs: indicatie € 1350,- p/m2 ex BTW.
Het gaat om ca. 350 m2. De aanneemsom bedraagt mitsdien: (...) (€ 472.500,00).
2b. In aanneemsom zijn de volgende stelposten en/of verrekenbare hoeveelheden
opgenomen:
Stelpost Bedrag excl. BTW
- Heipalen (prefab palen € 15.000,-;
- Sanitair niet in prijs opgenomen;
- Tegel en/tegelwerk niet in prijs opgenomen;
- Keuken niet in prijs opgenomen;
- Nuts voorzieningen niet in prijs opgenomen;
- Bestrating / groen niet in prijs opgenomen;
- Sloop en sanering van het pand niet in prijs opgenomen;
2c. De aanneemsom en/of eventuele stelposten dient door Opdrachtgever aan
Aannemer te worden voldaan zodra een appartement in het gebouw is verkocht en in
eigendom wordt overgedragen (...). (...)
3.4.
Over de bouwtijd is in artikel 3 van Pro de eerste aanneemovereenkomst opgenomen:
3a. De aanvang van het Werk is bepaald op start heiwerkzaamheden.
3b. Het Werk dient geheel compleet en ten genoegen van de Opdrachtgever te worden
opgeleverd uiterlijk op binnen de termijn die correspondeert met 180 werkbare
dagen. Deze datum van termijn geldt derhalve als ‘fatale termijn’.
3.5.
Partijen zijn op 13 juni 2023 ook een samenwerkingsovereenkomst voor de
[straat] [nummer 1] aangegaan. Hierin staat dat [gedaagde] de kosten voor ontwikkeling en bouw
voorfinanciert tegen een rentepercentage van 6% per jaar. Daarnaast is overeengekomen dat
de netto-opbrengst van de appartementsrechten, na aftrek van bouwkosten en rente tussen
partijen wordt verdeeld, waarbij Octa 64% en [gedaagde] 36% van de netto-opbrengst verkrijgt.
3.6.
Op 7 augustus 2023 zijn partijen voor de [straat] [nummer 2]-[nummer 3] onder dezelfde
bepalingen een aanneemovereenkomst voor de bouw van negen appartementen (hierna:
de tweede aanneemovereenkomst) en een samenwerkingsovereenkomst aangaan. De
aanneemsom bedraagt € 870.000,00 op basis van € 1.500,- p/m2 exclusief BTW en ca 580 m2. De bouwtermijn bedraagt 280 werkbare dagen.
3.7.
Medio april 2023 is gestart met de bouw van [straat] [nummer 1]. Met de bouw van [straat] [nummer 2]-[nummer 3] is niet gestart.
3.8.
Octa heeft van maart tot juni 2023 voor [straat] [nummer 1] in totaal € 273.908,00 inclusief btw aan [gedaagde] gefactureerd. Dit bestaat uit de eerste en tweede termijn van elk € 114.345,00 (in totaal 40% van de aanneemsom), het aandeel van [gedaagde] in de sloop- en saneringskosten en zijn aandeel in de meerkosten van de heipalen. [gedaagde] heeft deze facturen en een voorschot van € 25.000,00 aan Octa voldaan. De factuur van 20 september 2023 voor de 3e termijn van € 114.345,00 met factuurnummer 2023090008 is onbetaald gebleven.
3.9.
Op 24 oktober 2023 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. In een e-
mail van [gedaagde] aan Octa van dezelfde datum zijn onder meer de volgende afspraken vermeld:
(…)
Er moet nog een uitdraai komen van de kosten die werkelijk uitbetaald zijn en wordt
een gescheiden overzicht gemaakt tussen [straat] [nummer 1] en [nummer 2]-[nummer 3].
Maandelijks kosten overzicht, misschien eerder wordt geopperd.
De algemene kosten van 5% en hoeven niet meer verantwoord te worden, [betrokkene 1] zijn
inspanningen worden niet verrekend.
(...)
De planning moet worden aangepast, rekening houdend met eerder lijmen
kalkzandsteenmuren, de kerst periode en gedetailleerder uitgewerkt.
De eerst volgende termijn betreft storten 1e verdiepingsvloer groot € 31.000,-- excl.
Btw plus € 10.000,00 al aanbetaald dit is inclusief BTW.
De rest van de termijnen wordt verdeelt over ongeveer 5 gelijke termijnen.
(…).
3.10.
Op 14 november 2023 heeft [gedaagde] aan Octa per e-mail geschreven het fijn te
vinden dat partijen alles weer op de rails willen zetten en dat de punten van de bespreking met zijn vorige mail akkoord is. Hij geeft aan dat hij, voordat hij de volgende termijn betaalt, zes punten opgelost wil zien: garantie dat alle facturen [toevoeging rechtbank: aan onderaannemers en leveranciers] zijn betaald, overleggen van een kopie van alle betaalde facturen, tweewekelijks overzicht betalingen en monitoring planning, inzage offertes, overleggen van de definitieve planning en inzage opgave kosten tot oplevering.
3.11.
In antwoord daarop heeft Octa diezelfde dag vier facturen gestuurd en een overzicht van de verwachte kosten voor [straat] [nummer 1]. Dat overzicht ziet op termijn 3 tot en met 7 voor in totaal € 508.142,04 inclusief btw en 5% kantoorkosten. [1] Octa heeft in haar begeleidende e-mail geschreven:
Conform ons gesprek van vandaag hierbij de gevraagde stukken;
Overzicht; verwachte kosten voor [straat] [nummer 1] (zie bijlage);
Factuur termijn 3 [straat] [nummer 1]; opmerking: dit factuur bedrag is verhoogd van € 37.510,- naar € 48.521,- inclusief btw. Reden voor deze is kosten vloeren en galerij platen dek 2 toevoegen;
Factuur termijn 4 [straat] [nummer 1]; dit is € 197.961,[nummer 2] inclusief btw. Na deze is het project wind en waterdicht (…);
Factuur termijn 1 [straat] [nummer 2]-[nummer 3]; uitgevoerde sloopwerkzaamheden (…)
Factuur; het verschil inkoop en verkoop (285.418 – 273.908= € 11.510,81, zie bijlage).
Wij hopen hier jou genoeg mee te hebben geïnformeerd. Zien betaling spoedig tegemoet.
3.12.
[gedaagde] heeft daar diezelfde dag weer per e-mail op gereageerd:
Het voorstel is niet conform de gemaakte afspraken op vergadering van 24 oktober 2023 (…), daar is afgesproken dat:
De eerst volgende termijn betreft storten 1e verdiepingsvloer groot € 31.000,-- excl. Btw plus € 10.000,-- al aanbetaald, dit is inclusief BTW.
De rest van de termijnen wordt verdeelt over 5 gelijke termijnen.
(…)
Tevens is er niet op mijn mail van vandaag gereageerd, zouden jullie dat eerst willen doen.
De verstuurde facturen beschouw ik daarom ook niet als door jullie verzonden.
3.13.
Octa heeft per e-mail van 25 november 2023 [gedaagde] in gebreke gesteld voor
openstaande facturen. Octa heeft onder meer geschreven:
Het is met spijt dat wij moeten constateren dat de voortgang van de bouwwerkzaamheden aanzienlijke vertraging heeft opgelopen. Deze vertraging is direct toe te schrijven aan het herhaaldelijk niet nakomen van uw contractuele verplichtingen, zoals uiteengezet in artikel 2c van de voornoemde overeenkomst. Het is voor ons uiterst teleurstellend dat dit niet de eerste keer is dat er geschillen zijn ontstaan betreffende uw betalingsverplichtingen.
Overeenkomstig de bepalingen van voornoemde overeenkomst waren 180 werkbare dagen voorzien, echter, als gevolg van het uitblijven van uw betalingen, is het nu al te voorzien dat we over de termijn heen zullen gaan. Uw nalaten ligt hieraan debet. De vertraging heeft niet alleen praktische implicaties, maar brengt tevens extra kosten voor ons met zich mee. Derhalve stellen wij u aansprakelijk voor de vertraging en de financiële gevolgen hiervan.
Het lijkt erop dat u het uitblijven van betalingen gebruikt als een middel om uw eigen voorwaarden af te dwingen. Dit mag en kan dit nalaten van u niet tot gevolg hebben.
Ondanks uw actieve betrokkenheid bij de bouwactiviteiten, zoals overeengekomen,
heeft uw nalatigheid inzake financiële verplichtingen het bouwproces ernstig verstoord. Herhaalde overzichten van kosten en openstaande betalingen zijn aan u verstrekt, maar tot op heden bent u in gebreke gebleven.
In weerwil van eerdere overeenkomsten lijkt er momenteel geen basis voor constructieve onderhandelingen. Uw recente correspondentie duidt erop dat uw standpunten ongewijzigd blijven, hetgeen ons weinig hoopvol stemt voor een vruchtbare bijeenkomst. Wij hopen evenwel dat u uw verplichtingen nakomt.
Mitsdeze stellen wij u nogmaals in gebreke (…). U wordt 5 werkdagen vergund om de betalingen volledig te voldoen. (…)
3.14.
In antwoord daarop heeft [gedaagde] Octa op 26 november 2023 per e-mail het volgende bericht:
Naar aanleiding van uw mail van 25 november, ben ik verbaasd over dat de schuld
van de vertraging te wijden zou zijn dat [gedaagde] de betalingen niet worden gedaan.
Ik kan mij daar echter niet in vinden omdat vanuit [gedaagde] altijd
binnen 2 dagen de ingediende termijn facturen zijn betaald.
Dit veranderde nadat er facturen ingediend werden terwijl de werkzaamheden daar
nog niet gereed voor waren zie bijlage dit voelde niet echt goed.
Er is een exploitatie overzicht aan [gedaagde] gedeeld met te verwachten termijnen zie bijlage 1, daarvan is de 1e termijn á € 114.345,-- incl. Btw binnen 2 dagen betaald, termijn 2 na gereedkomen dak constructie en zijgevelbekleding € 219.615,-- was niet haalbaar en er is besloten een tussentermijn te doen van nogmaals € 114.345,-- incl. btw welke ook binnen 2 dagen is voldaan.
Het volgende termijn zou dan € 105.270,-- als dan wel na gereedkomen dak
constructie en zijgevelbekleding.
Zover staat het werk er nog lang niet bij, de 2e verdiepingsvloer moet nog gestort worden.
Er is ook een nieuwe begroting gemaakt van het heden het werk staat tot aan de
oplevering van de woningen zie bijlage 2.Dit gaat boven de afgesproken in het samenwerkingscontract waar jullie eerder naar
verwezen heden, hierin staat dat de werkzaamheden voor 350 m2 x € 1.350,-- is
€ 472.500,-- welke incl. 571.725,--
De nieuw aangeleverde begroting geeft aan dat de uiteindelijke kosten bij oplevering
op € 228.690,-- (1e 2 termijnen,) plus € 508.142,-- is € 736.832,-- wat niet afgesproken is in de samenwerkingsovereenkomst.
Daarom snap ik niet waar het verwijt vandaan komt, er is altijd aan de verplichtingen
gedaan (...).
Wat nog meer zorgen maakt is dat er dingen op de bouw zijn ontstaan welke zijn
aangegeven in de naar Octa verzonden mail van 21-11-2023 zie gedeelte hieronder,
“namens de opdrachtgever zou geen directie worden gevoerd, maar al bij het begin
van de werkzaamheden is er al geconstateerd dat de werkzaamheden niet naar
behoren werden uitgevoerd te weten.
Kolommen bg zijn vierkant uitgevoerd en moeten nog afgewerkt worden, tevens staat
kolom 2 niet op goede plaats.
De 1e verdiepingsvloer ligt aan de rechter kalkstenen muur op de nokken van de
lijmblokken, dit is niet hoe het behoord en deze rechtermuur is 3,5 cm hoger dan de
middelste bouwmuur, wat betekend dat de breedplaatvloer 3,5 cm uit het waterpas
staat.
Stalen trap aan achtergevel hangt aan 1 kant op de balkon en de stalen trap 2e
verdieping hangt geheel aan de balkons, de vraag is of de isokorf welke gebruikt is
om de balkons aan de vloer te verbinden deze krachten wel kan opvangen.
Tevens is de veiligheid op de bouw ver te zoeken door ontbreken van een deugdelijke
steiger rondom.”
Verder zou ik willen zien hoe deze constateringen hersteld gaan worden en zouden
jullie willen aangeven onder wiens leiding de bouw staan, is dat iemand uit Octa ‘s
directie (…).
Ik heb op het bouwterrein geen andere personen gezien anders die leiding heeft
gegeven, graag aangeven wie de verantwoording heeft op het terrein.
Ik zie wel ruimte om samen (...) om tafel te zitten voor een gesprek die moet
leiden tot beëindigen van de samenwerking, (...).
Graag stel ik voor om een afspraak in de week van 27 november 2023 om het een of ander kort te sluiten.
Ik verwacht een reactie binnen 3 dagen aangezien ik anders de rentelasten aan Octa Ontwikkeling zal moeten doorberekenen aangezien zij de onrechtmatig de werkzaamheden hebben stil gelegd.
3.15.
Op 27 november 2023 heeft tussen partijen een gesprek plaatsgevonden. Octa heeft daarna per e-mail bevestigd dat ze het project succesvol willen afronden, onder meer onder voorwaarde dat de openstaande facturen bij onderaannemers en leveranciers onmiddellijk worden betaald.
3.16.
[gedaagde] heeft op 28 november 2023 per e-mail aan Octa laten weten dat hij aan al zijn verplichtingen heeft voldaan. Hij zegt te hebben willen aansturen op ontbinding van de samenwerking, omdat hij na het stopzetten van de werkzaamheden geen vertrouwen meer in Octa heeft. Hij constateert dat de poging om de samenwerking te ontbinden tijdens de bijeenkomst de dag ervoor op niets is uitgelopen. Hij nodigt Octa uit om nog een keer te praten in aanwezigheid van een onafhankelijke persoon.
3.17.
Octa is niet ingegaan op de uitnodiging van [gedaagde] om in overleg te treden.
Op 6 december 2023 heeft [gedaagde] nogmaals per e-mail aangedrongen op overleg.
Opnieuw reageerde Octa niet.
3.18.
In een brief van 15 december 2023 heeft de toenmalige advocaat van [gedaagde] bij Octa aangedrongen op nakoming van de aannemingsovereenkomst.
In de brief staat onder meer dat de voortgang van de bouw van [straat] [nummer 1] volstrekt onvoldoende is, dat er sprake is van grove bouwfouten en het niet lukt om binnen budget te bouwen. In de brief houdt [gedaagde] de optie om de overeenkomsten op te zeggen of te ontbinden, tenzij Octa binnen veertien dagen de garantie geeft dat de bouwtijd
van [straat] [nummer 1] maximaal 50 dagen wordt overschreden, een uitvoerder wordt
aangesteld, nieuwe bouwfouten worden voorkomen en dat de kosten binnen afgesproken
budget blijven. Octa heeft ook op deze brief niet gereageerd.
3.19.
De toenmalige advocaat van [gedaagde] heeft in een e-mail van 29 december
2023 geconstateerd dat Octa in verzuim is, omdat zij niet aangeeft na te willen komen en er sprake is van diverse tekortkomingen, van een dusdanige aard dat zij de ontbinding van de overeenkomsten door [gedaagde] rechtvaardigen.
Octa wordt in de e-mail uitgenodigd om op 3 januari 2024 bij een bouwkundige inspectie van het werk bij [straat] [nummer 1] aanwezig te zijn. Ook staat in de e-mail dat Octa al weken geen werkzaamheden verricht en dat zij ‘in afwachting van een en ander’ niet verder tot eventuele werkzaamheden wordt toegelaten.
3.20.
Op 3 januari 2024 is de stand van het werk opgenomen door [betrokkene 2] van Loyal
Experts (hierna: de bouwkundig inspecteur). Octa was hier niet bij aanwezig.
3.21.
Bij brief van 6 februari 2024 van de advocaat van Octa heeft Octa [gedaagde] in
gebreke gesteld. [gedaagde] is verzocht om binnen twee weken € 278.685,40 aan onbetaalde facturen te voldoen en € 1.382.954,77 aan gederfde winst. Octa constateert dat [gedaagde] zelf verder is gegaan met de bouw van [straat] [nummer 1] en dat [gedaagde] de samenwerking eenzijdig heeft verbroken.
3.22.
De bouwkundig inspecteur constateert en concludeert in zijn rapport van 17 april
2024 (hierna: het rapport) naar aanleiding van de opname van het werk onder meer:
Het is duidelijk zichtbaar dat er geen valbeveiliging is aangebracht hij de openingen
van het bouwproject.
(…)
De wanden zijn niet in lijn met de vloerplaten.
(…)
De kolommen staan niet op de juiste maatvoering.
(…)
De balkons bevinden zich nog in een constructief opbouwende fase.
(…)
Er is een onregelmatig spouwanker toegepast, (...) Dit heeft ook geleid tot een
ongelijknamige aanbrenging van het isolatiemateriaal, wal betekent dat een goede
isolatie van het oppervlak niet gegarandeerd kan worden.
(...)
De afmetingen van de onderdelen, zoals vloeren en wanden, zijn niet correct
uitgevoerd. De vloeren liggen scheef en de wanden zijn niet in lijn, waardoor de
hoogtes van de vloeren ook variëren, Het is vastgesteld dat de bettonnen vloerplaten
niet zijn geplaatst op een onderlaag van filt.
Het bouwproject vertoont duidelijke tekortkomingen en gebreken in de uitvoering,
waardoor het niet voldoet aan de vereiste standaarden en maatvoeringen. Er zullen
aanzienlijke herstelwerkzaamheden nodig zijn om de problemen op te lossen. (...)
De conclusie van het bouwproject is zeer teleurstellend. Het werk is niet goed en
deugdelijke uitgevoerd conform goed vakmanschap. De facturen die zijn betaald door
de heer [gedaagde] overschrijden het daadwerkelijk uitgevoerde werk aanzienlijk.
Bovendien is de bouwplaats slecht onderhouden door de aannemer, waardoor er
extra problemen zijn ontstaan. Verkeerde beslissingen zijn genomen, wat heeft geleid
tot extra kosten voor de heer [gedaagde]. Het casco van het gebouw is van matige
kwaliteit, wat betekent dat er veel herstelwerkzaamheden en aanpassingen nodig zijn
om het project naar behoren af te ronden. (...)
3.23.
[gedaagde] heeft de bouw van de vijf appartementen aan de [straat] [nummer 1] in juli 2024
afgerond.
3.24.
Octa heeft op 8 juli 2024 beslag gelegd op de percelen [straat] [nummer 1] en [straat] [nummer 2]-[nummer 3]. Bij vonnis in kort geding van deze rechtbank van 7 april 2025 is het beslag op [straat] [nummer 1] opgeheven.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Octa vordert, na eisvermindering, - samengevat - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:
I. tot betaling van € 1.477.673,00, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente over € 94.718,53;
II. in de proceskosten en de beslagkosten.
4.2.
Octa legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] een achterstand heeft in de betaling van de bouwkosten, namelijk het verschil tussen wat Octa aan onderaannemers en
leveranciers heeft betaald en wat [gedaagde] aan Octa heeft betaald. Ook moet [gedaagde] het
positief contractbelang vergoeden omdat zij Octa niet meer heeft toegelaten tot het werk en op eigen houtje verder is gaan bouwen met het aanwezige bouwmateriaal en de bouwtekeningen van Octa, een en ander in strijd met ‘het contract’.
4.3.
[gedaagde] heeft een en ander gemotiveerd betwist. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Octa, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Octa, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Octa in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
[gedaagde] vordert, na eisvermindering, - samengevat - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. te verklaren voor recht dat alle overeenkomsten tussen partijen als gevolg van toerekenbare tekortkoming aan de kant van Octa partieel zijn ontbonden per 14 november 2023, namelijk voor zover op dat moment nog niet door Octa nagekomen, onder de bepaling dat wat [gedaagde] aan Octa verschuldigd is, gelijk is aan wat [gedaagde] tot die datum daadwerkelijk al aan Octa heeft voldaan;
2. Octa te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van schadevergoeding wegens bouwfouten ten bedrage van € 39.500,00;
3. op te heffen het bij exploot van 8 juli 2024 gelegde beslag op de onroerende zaken kadastraal bekend gemeente [plaats 2] [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2] ([straat] [nummer 2]-[nummer 3]);
4. Octa te veroordelen tot schadevergoeding ten bedrage van € 6.292,12 per maand ingaande op de datum van beslaglegging tot aan de datum van volledige opheffing daarvan, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over het totaal bedrag daarvan, ingaande op de datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
5. met veroordeling in de proceskosten.
4.6.
[gedaagde] legt aan de vordering volgende ten grondslag dat sprake is van een dusdanige ernstige tekortkoming aan de kant van Octa, dat (partiële) ontbinding van de
overeenkomsten, ook wat betreft [straat] [nummer 3], gerechtvaardigd is. Daardoor is Octa schadeplichtig jegens [gedaagde].
4.7.
Octa voert verweer. Octa concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde],
met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze
procedure.
4.8.
Octa betwist dat zij is tekortgeschoten. Het is volgens haar juist [gedaagde] die de
contracten heeft geschonden en schadeplichtig is, omdat zij haar betalingsverplichtingen niet is nagekomen, het werk naar zich toe getrokken heeft en Octa de toegang tot het werk heeft ontzegd en dat zelf heeft afgemaakt.
4.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie en in reconventie
5.1.
Partijen zijn een samenwerking aangegaan met het oog op het realiseren van appartementen op de percelen [straat] [nummer 1] en [straat] [nummer 2]-[nummer 3]. [gedaagde] brengt grond in en treedt op als financier en opdrachtgever. Octa is de aannemer die het werk tegen kostprijs / zonder winstmarge in onderaanneming laat uitvoeren. De netto-opbrengst van de appartementen komt voor 64% aan Octa en voor 36% aan [gedaagde] toe.
5.2.
Partijen zijn voor de aanneming van het werk een vaste prijs overeengekomen. Dit heeft Octa op de zitting bevestigd. Voor [straat] [nummer 1] is dat € 472.500 ex btw (€ 571.725 incl. btw). Hoewel partijen oorspronkelijk geen termijnschema zijn overeengekomen, volgt uit het verloop van de facturering door Octa dat zij is uitgegaan van betaling in termijnen naar de stand van het werk, terwijl uit de wijze waarop [gedaagde] daarop heeft gereageerd valt af te leiden dat hij dat uitgangspunt onderschreef. Zo heeft Octa tot juni 2023 twee termijnen van elk 20% van de aanneemsom en het aandeel van [gedaagde] in de kosten van sloop- en sanering en de heipalen (zie 3.8) gefactureerd, welke facturen door [gedaagde] zijn voldaan.
De factuur voor de 3e termijn met de omschrijving: ‘
bij levering vloeren dek1’ is door [gedaagde] eind september 2023 onbetaald gelaten met als motivering dat deze factuur door de stand van het werk niet werd gerechtvaardigd.
bij levering vloeren dek1’ is door [gedaagde] eind september 2023 onbetaald gelaten met als motivering dat deze factuur door de stand van het werk niet werd gerechtvaardigd.
[gedaagde] heeft dat standpunt in de e-mail van 26 november 2023 (zie 3.14) uitvoerig toegelicht, en noch in de daarop volgende reactie van Octa noch in Octa’s uitlatingen ter zitting kan een weerlegging van dat betoog worden gevonden.
5.3.
Allereerst zal worden ingegaan op de reconventie, meer in het bijzonder op de daarin centraal staande vraag of [gedaagde] zich terecht op het standpunt stelt dat Octa de (partiële) ontbinding van de tussen partijen gesloten overeenkomsten over zich heeft afgeroepen. Indien dat het geval is, is er voor een vordering tot vergoeding van enig positief contractsbelang uit hoofde van deze overeenkomsten in conventie geen ruimte meer.
In reconventie verder
5.4.
Gelet op de tussentijdse opgave door Octa van de nog te verwachten additionele bouwkosten (zie 3.11, de nog resterende termijnen 3 tot en met 7 van het overzicht) lijdt het geen twijfel dat [gedaagde] terecht constateerde dat de verwachte kosten voor realisatie de aanneemsom voor [straat] [nummer 1] aanzienlijk zouden overschrijden, met als (mogelijk) gevolg dat het resultaat van de samenwerking navenant lager zou worden.
Het is dan ook begrijpelijk en terecht dat [gedaagde] zich op dit punt kritisch is gaan opstellen.
De wijze waarop Octa daarop heeft gereageerd kenmerkt zich door een zodanig gebrek aan proportionaliteit dat [gedaagde] terecht geen andere uitweg meer heeft gezien dan ontbinding van de overeenkomsten. Dat wordt als volgt toegelicht.
5.5.
Om te beginnen geeft de onder 3.13 geciteerde e-mail blijk van een opstelling die de stand van de verhouding tussen partijen volledig miskent. Zoals de rechtbank Octa ter zitting heeft voorgehouden was er ten tijde van het schrijven van die e-mail één openstaande factuur, die 11 dagen eerder was verzonden. Dat sluit uiteraard niet uit dat er bij Octa sprake was van een behoefte aan liquiditeit, maar dat is dan het gevolg van de contractueel overeengekomen risico’s en verantwoordelijkheden en had niet met een opeenstapeling van volstrekt ongegronde verwijten maar door middel van overleg moeten worden aangekaart.
5.6.
Verder staat vast dat Octa op 15 november 2023 het werk heeft gestaakt. De verklaring van Octa op de zitting, dat zij het werk niet heeft gestaakt maar het terrein niet op kon omdat [gedaagde] dit met een hek had afgesloten staat haaks op haar eigen stelling in de dagvaarding (‘
De werkzaamheden zijn door Octa noodgedwongen gestaakt op 15 november 2023’)en wordt door de rechtbank daarom niet geloofwaardig geacht. Octa’s stelling dat zij niet verder kon omdat [gedaagde] haar geen toegang meer gaf tot het terrein miskent dat die toegang haar pas is ontzegd op 29 december 2023 (zie 3.19).
De werkzaamheden zijn door Octa noodgedwongen gestaakt op 15 november 2023’)en wordt door de rechtbank daarom niet geloofwaardig geacht. Octa’s stelling dat zij niet verder kon omdat [gedaagde] haar geen toegang meer gaf tot het terrein miskent dat die toegang haar pas is ontzegd op 29 december 2023 (zie 3.19).
5.7.
Daar komt nog bij dat Octa in het geheel niet heeft gereageerd op de herhaalde pogingen van [gedaagde] (zie 3.16 – 3.18) om de samenwerking vlot te trekken en, naar [gedaagde] in die periode ook is gebleken, op meer dan ondergeschikte punten slecht werk heeft geleverd. Tenslotte komt het de rechtbank voor dat Octa de situatie ook overigens van een zodanig ondergeschikt belang achtte dat zij de uitnodiging om voor de opname op 3 januari 2024 maar heeft gelaten voor wat die was. Octa stelt dat zij verhinderd was, maar van enige poging om te komen tot het verzetten van de opname naar een tijdstip waarop van die verhindering geen sprake was, is niet gebleken.
5.8.
[gedaagde] stelt dat voormeld samenstel van handelingen, culminerend in het neerleggen en verlaten van het werk een zodanig ernstige tekortkoming is dat die de ontbinding van de aannemings- en samenwerkingsovereenkomsten rechtvaardigt. De rechtbank deelt die opvatting. Het betoog van Octa dat het juist [gedaagde] is die haar (uiteindelijk) van het werk heeft gejaagd en eenzijdig de bouw heeft voortgezet is een volstrekte miskenning van de hiervoor besproken loop der gebeurtenissen zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat.
De rechtbank is van oordeel dat Octa volstrekt onvoldoende aanleiding had om het werk op 15 november 2023 neer te leggen en al helemaal niet om daarin te volharden zonder een begrijpelijke uitleg voor haar opstelling te geven en zonder in te gaan op de pogingen van [gedaagde] om uit de impasse te komen. Daarvoor is niet alleen redengevend dat het beroep van Octa op wanbetaling kant noch wal raakt, maar ook dat haar verlangen om de facturen van de onderaannemers en leveranciers betaald te krijgen geen contractuele grondslag heeft en dat zij op geen enkele wijze begrip heeft getoond voor de terechte zorgen van [gedaagde] over overschrijding van de aanneemsom, de slechte kwaliteit van het werk en de opgelopen bouwvertraging bij [straat] [nummer 1].
5.9.
Dit een en ander brengt mee dat partiële ontbinding van de overeenkomsten tussen partijen gerechtvaardigd moet worden geacht.
Wat [straat] [nummer 2]-[nummer 3] betreft wordt opgemerkt dat in het betoog van [gedaagde] besloten ligt dat ieder vertrouwen van [gedaagde] in de correcte nakoming van de betrokken overeenkomsten door de opstelling van Octa was verdwenen en dat van een perspectief op een positief resultaat ook niet langer sprake was. De ontbinding moet wat betreft [straat] [nummer 2]-[nummer 3] dan ook als een opzegging van de samenwerkingsovereenkomst en de aannemingsovereenkomst worden opgevat. Octa heeft daar in het geheel niets tegenover gesteld. Dat brengt mee dat ook deze overeenkomsten ten einde zijn gekomen.
5.10.
De verklaring voor recht dat alle overeenkomsten tussen partijen zijn ontbonden, zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat voor [straat] [nummer 2]-[nummer 3] zal worden gesproken over beëindiging in plaats van ontbinding. De rechtbank zal de ontbinding respectievelijk beëindiging per 29 december 2023 doen ingaan. Dat is immers de datum waarop Octa in verzuim is komen te verkeren na op 15 december in gebreke te zijn gesteld en ook de datum van de bief van de advocaat van [gedaagde] met de ontbindingsverklaring.
5.11.
Ook het tweede deel van de gevorderde verklaring voor recht, inhoudende dat het ter zake door [gedaagde] aan Octa verschuldigde gelijk is aan wat [gedaagde] tot die datum aan Octa heeft voldaan is toewijsbaar, nu Octa heeft hier geen inhoudelijk verweer op heeft gevoerd.
In het bijzonder heeft Octa geen informatie verstrekt waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] minder heeft betaald dan waartoe hij op grond van de stand van werk per ontbindingsdatum verplicht was.
Schadevergoeding bouwfouten
5.12.
[gedaagde] vordert in totaal € 39.500,00 aan schadevergoeding wegens bouwfouten. Volgens [gedaagde] betreft dat de volgende fouten voor de daarachter vermelde bedragen:
a) kolommen rijweg begane grond zijn vierkant uitgevoerd in plaats van rond en dienen daardoor nog afgewerkt te worden omdat ze te hoog opgestort zijn (€ 5.000,00);
b) 1e verdiepingsvloer ligt aan de rechter kalkzandstenen muur op de nokken van de lijmblokken; deze muur is 3,5 cm hoger dan de middelste bouwmuur, wat betekent dat de breedplaatvloer 3,4 cm uit het waterpas staat (€ 12.000,00 uitlijnen plafonds);
c) balkon is niet waterpas na uitharding, de onderstempeling is niet goed geweest (€ 8.000,00 paal heien en staande[r] plaatsen);
d) naarmate de bouw vorderde heeft het nutsbedrijf de meterkasten gekeurd en bleek dat alle doorvoerbuizen zich op de verkeerde plek bevonden. Er miste zelfs een waterdoorvoerbuis. Er moet een aparte watermeterput komen (€ 10.000,00);
e) bij graafwerkzaamheden is de watermeter van [straat] [nummer 1] geheel vernield (€ 1.500,00);
f) bij graafwerkzaamheden is de water- en gasmeter van [straat] [nummer 2]-[nummer 3] geheel vernield (€ 3.000,00).
5.13.
Octa voert aan dat waar fouten zijn gemaakt, deze ook dadelijk zijn hersteld.
De veranderingen in de kolommen zijn besproken en goedgekeurd door de leverancier.
De heipalen zijn ook goedgekeurd door de gemeente. Ook wijst Octa er op dat haar werk kennelijk goed genoeg was om op voort te bouwen.
5.14.
De rechtbanken zal de schadeposten hiervoor vermeld onder b) tot en met f) toewijzen, omdat Octa deze niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Het had echter op de weg van [gedaagde] gelegen om toe te lichten waarom de kolommen nog voor € 5.000,00 afgewerkt moeten worden, terwijl deze volgens Octa door de leverancier zijn goedgekeurd. Omdat hij dat niet heeft gedaan, zal die schadepost als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen. Dit leidt tot de conclusie dat een bedrag van € 34.500,00 aan schadevergoeding voor bouwfouten zal worden toegewezen.
Schadevergoeding financiering
5.15.
[gedaagde] vordert ten slotte vergoeding van de rentelasten die door het beslag op de [straat] [nummer 1] zijn blijven doorlopen van € 6.292,12 per maand. Octa heeft hier geen voldoende begrijpelijk inhoudelijk verweer tegen gevoerd. De vergoeding van rentelasten zal daarom worden toegewezen als gevorderd.
5.16.
De wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over deze schadevergoeding wordt toegewezen vanaf 8 juli 2023, de dag van beslaglegging, tot aan de dag waarop het beslag op de [straat] [nummer 1] is opgeheven. Voor het toewijzen van handelsrente is geen grond, omdat het rente over schadevergoeding is en niet over de primaire verbintenis uit een handelsovereenkomst.
In conventie verder
Onbetaalde facturen
5.17.
Octa vordert betaling van € 94.718,53: het verschil tussen de volgens Octa op 25 november 2023 openstaande facturen van onderaannemers en leveranciers (€ 393.626,53) en de door [gedaagde] betaalde facturen van Octa (€ 298.908,00). [2] Octa meent dat [gedaagde] dit bedrag aan haar moet voldoen op grond van de afspraken tussen partijen. [gedaagde] betwist (de verschuldigdheid van) de door Octa overgelegde facturen van onderaannemers en leveranciers.
5.18.
Uit niets blijkt van een afspraak dat [gedaagde] openstaande facturen van onderaannemers en leveranciers moest betalen. Octa heeft daartoe ook niets gesteld, anders dan dat ‘
het geschil in de kern[gaat]
over de facturen van Octa, die [gedaagde] onbetaald heeft gelaten voor de reeds door Octa aangevangen en deels afgeronde werkzaamheden.’ Octa vordert echter geen betaling van eigen termijnfacturen, maar van de facturen van door haar ingeschakelde derden. De conclusie is dat Octa onvoldoende heeft gesteld, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
het geschil in de kern[gaat]
over de facturen van Octa, die [gedaagde] onbetaald heeft gelaten voor de reeds door Octa aangevangen en deels afgeronde werkzaamheden.’ Octa vordert echter geen betaling van eigen termijnfacturen, maar van de facturen van door haar ingeschakelde derden. De conclusie is dat Octa onvoldoende heeft gesteld, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
Vordering tot vergoeding positief contractsbelang
5.19.
Omdat [gedaagde] gerechtvaardigd heeft ontbonden wegens tekortkomingen aan de kant van Octa, kan Octa geen aanspraak maken op het door haar gestelde positieve contractsbelang van € 403.990,72 voor [straat] [nummer 1]. Omdat [gedaagde] de overeenkomsten voor [straat] [nummer 2]-[nummer 3] op toereikende gronden heeft beëindigd en moet worden aangenomen dat van perspectief op een positief resultaat niet langer sprake was, geldt dat ook voor de gevorderde schadevergoeding (€ 978.964,05) voor [straat] [nummer 2]-[nummer 3]. De vordering van Octa zal daarom op beide punten worden afgewezen.
In reconventie verder
Opheffing beslag
5.20.
De rechtbank zal de vordering van [gedaagde] tot opheffing van het beslag op de percelen van [straat] [nummer 2]-[nummer 3] (kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2]), toewijzen, nu de vordering waarvoor dit beslag is gelegd ondeugdelijk is geacht.
In conventie verder
Beslagkosten
5.21.
Octa vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Ook deze vordering zal worden afgewezen. Het beslag is onrechtmatig, omdat de vordering van Octa ongegrond is gebleken.
Proceskosten
5.22.
Octa is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten)
in conventiebetalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
in conventiebetalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
9.825,00
- salaris advocaat
€
8.714,00
(2 punten × € 4.357,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
18.678,00
In reconventie verder
Proceskosten
5.23.
Octa is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten)
in reconventiebetalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
in reconventiebetalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
1.214,00
(2 punten × factor 0,5 × € 1.214,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.353,00
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen van Octa af,
6.2.
veroordeelt Octa in de proceskosten van € 18.678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
6.3.
verklaart voor recht dat de hiervoor genoemde aanneemovereenkomsten en samenwerkingsovereenkomsten zijn ontbonden respectievelijk beëindigd per 29 december 2023, voor zover op dat moment nog niet door partijen nagekomen, onder de bepaling dat wat [gedaagde] aan Octa ter zake verschuldigd is, gelijk is aan wat [gedaagde] tot 29 december 2023 daadwerkelijk al aan Octa heeft voldaan,
6.4.
veroordeelt Octa tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 34.500,00,
6.5.
heft op: het op 8 juli 2024 ten laste van [gedaagde] gelegde beslag op [straat] [nummer 2]-[nummer 3]
te [plaats 2] (kadastraal bekend gemeente [plaats 2], [kadaster nummer 1] en
[kadaster nummer 2]),
6.6.
veroordeelt Octa tot schadevergoeding ten bedrage van € 6.292,12 per maand ingaande op de datum van beslaglegging tot aan de datum van volledige opheffing daarvan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het totaal, vanaf 8 juli 2023 tot aan de dag waarop het beslag op de [straat] [nummer 1] is opgeheven,
6.7.
veroordeelt Octa in de proceskosten van € 1.353,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
6.8.
veroordeelt Octa tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als Octa niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.9.
verklaart dit vonnis, met uitzondering van de onder 6.3 afgegeven verklaring voor recht, uitvoerbaar bij voorraad,
6.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.
1621