ECLI:NL:RBNHO:2025:6916

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11520737 \ CV EXPL 25-629

Vonnis van 18 juni 2025 (bij vervroeging)

in de zaak van

[eiser], H.O.D.N. [bedrijf 1],

te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. O.J. Boeder,

tegen

[gedaagde],

te [plaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. S.G.G. Post (DAS).

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- dagvaarding van 29 januari 2025, met 13 producties.

- conclusie van antwoord van 12 maart 2025, met 11 producties;

- het tussenvonnis van 26 maart 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

- aanvullende productie aan de kant van [gedaagde], productie 12;

- de mondelinge behandeling van 3 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] huurt van NS een terrein aan de [adres] te [plaats 1], dat zij exploiteert onder de naam [bedrijf 1]. Zij verhuurt vijftien staanplaatsen (onbebouwde grond) waarop de huurders een chalet, stacaravan of kampeermiddel kunnen plaatsen.

2.2.

[eiser] hanteert een kampeerreglement (uit 1990) waarin onder meer staat:
(…)1. OMSCHRIJVING VAN DE BEGRIPPENa. Ondernemer: houder van de kampeerexploitatievergunning (…)d. Kampeermiddel: toer- en stacaravan (….)2. OVEREENKOMSTa. De ondernemer stelt voor recreatieve doeleinden aan de kampeerder ter beschikking:- de overeengekomen standplaats met het recht daarop een kampeermiddel van het overeengekomen type voor het aangegeven aantal personen te plaatsen;- een zomerhuis. (…)4. WIJZIGING VAN HET TARIEFa. De ondernemer heeft het recht ten hoogste een keer per jaar een wijziging aan te brengen in het overeengekomen tarief. Het gewijzigde tarief wordt ten minste één maand voor het einde van de looptijd van de overeenkomst/het kalenderjaar schriftelijk ter kennis van de kampeerder gebracht. (…)5. DUUR EN VERLENGING VAN DE OVEREENKOMSTDe overeenkomst wordt na afloop van de overeengekomen periode steeds automatisch verlengd voor de duur van één jaar onder het dan geldende reglement, tenzij partijen bij het aangaan van de overeenkomst uitdrukkelijk schriftelijk zijn overeengekomen, dat de overeenkomst op een bepaalde datum zal worden beëindigd. (…)7. BEEINDIGING VAN DE OVEREENKOMST DOOR DE ONDERNEMERa. De ondernemer kan de overeenkomst beëindigen door dit ten minste drie maanden voor het einde van de looptijd van de overeenkomst schriftelijk aan de kampeerder mede te delen, indien:- de kampeerder door gebruik van de standplaats en/of zijn kampeermiddel in strijd is met de bestemming of het karakter van het kampeerterrein of het aanzien van het kampeerterrein schaadt; (…)- om andere redenen voortzetting van de overeenkomst bij afweging van wederzijdse belangen redelijkerwijs niet van de ondernemer kan worden gevergd. (…)8. TUSSENTIJDSE BEEINDIGING VAN DE OVEREENKOMST DOOR DE ONDERNEMER BIJ WANPRESTATIEIndien de kampeerder, zijn/haar gezins-, groepsleden, logé’s of bezoekers de verplichtingen uit de overeenkomst, het reglement, de kampregels of de overheidsvoorschriften niet of niet behoorlijk naleeft of naleven en wel in zodanige mate dat naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid van de ondernemer niet kan worden gevergd, dat de overeenkomst wordt voorgezet, heeft de ondernemer het recht de overeenkomst als ontbonden te beschouwen.10. GEBRUIK VAN STANDPLAATS/KAMPEERMIDDEL OF ZOMERHUIS DOOR DERDENa. De kampeerder heeft het recht het kampeermiddel aan anderen dan de kampeerder en zijn/haar gezin in gebruik af te staan.b. Indien dit gebruik door derden mogelijk is, dienen de voorwaarden waaronder de ingebruikgeving plaatsvindt nauwkeurig in een afzonderlijke overeenkomst te worden vastgelegd. (…)In het reglement is geen wijzigingsbeding opgenomen.

2.3.

Op 22 januari 2002 heeft wijlen de echtgenoot van [eiser] van de gemeente [plaats 1] een vergunning voor het houden van een kampeerterrein verkregen.

2.4.

In januari 2019 is [gedaagde] een staanplaats op het terrein van [eiser] gaan huren. Zij heeft het chalet van haar voorgangers aldaar voor € 86.500,- overgenomen.

2.5.

Bij e-mail van 3 januari 2019 hebben [eiser] en haar echtgenoot [betrokkene 1] (die thans niet meer in leven is) aan [gedaagde] geschreven:
Bijgaand doen wij u het huurbedrag voor het seizoen 2019 toekomen. Van de heer [betrokkene 2] ontvingen wij de mededeling dat u het chalet van de familie [betrokkene 3] heeft gekocht. (…) Indien u op de [adres] wilt worden ingeschreven dient u bij de Gemeente [plaats 1] een inschrijfformulier op te halen. U betaald in dat geval geen toeristenbelasting. Wij zullen de verkoop en de inschrijving bij de gemeente [gemeente] melden. Daarvoor hebben wij de gegevens van de bewoners nodig. Tevens verzoeken wij u ons te laten weten of u telefonisch bereikbaar bent. Onze zoon zal dan contact met u opnemen om de inschrijfformulieren van de gemeente [plaats 1] te ondertekenen.

2.6.

[gedaagde] en haar echtgenoot [betrokkene 4] zijn sinds 1 juli 2019 in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven op het adres [adres] te [plaats 1]. Een adresonderzoek in september 2024 heeft daarin geen verandering gebracht. [gedaagde] en haar echtgenoot hebben in Nederland geen ander adres.

2.7.

In februari 2023 heeft een incident plaatsgevonden tussen wijlen de echtgenoot van [eiser] en de toenmalige onderhuurder van het chalet van [gedaagde].

2.8.

In een brief van 15 november 2023 heeft [eiser] aan de huurders op het terrein laten weten dat enkele wijzigingen doorgevoerd zouden worden. Zo zou de huurprijs op een andere manier worden berekend en meer marktconform zijn, mag verhuur en gebruik alleen nog plaatsvinden tussen 1 april en 31 oktober, en is onderverhuur aan derden niet meer toegestaan.

2.9.

Bij e-mail van 10 december 2023 heeft [eiser] aan [gedaagde] geschreven:
(…) Wij willen ervoor zorgen dat iedereen een eerlijke prijs betaalt voor het gebruik van het terrein. Daarom zullen wij vanaf 2024 voor iedereen een huurprijs hanteren van 33 euro per vierkante meter. Deze huurprijs is tot stand gekomen door de ligging van [bedrijf 2] aan de [adres] en de pacht die betaald moet worden aan de NS. Wij hebben ervoor gezorgd dat de door ons geschatte aantal vierkante meters een foutenmarge van 4% in uw voordeel heeft. (…) Aan deze email hebben we wederom de nieuwe regelgeving bijgesloten die we eerder dit jaar op 15 november 2023 aan iedere chalet eigenaar per e- hebben toegestuurd ter kennisgeving en informatie. (…)

2.10.

Bij brief van 10 januari 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] bij [eiser] bezwaar gemaakt tegen de verhoging van de huurprijs die voor 2023 € 3.300,- per jaar bedroeg en voor 2024 € 6.097,41.

2.11.

Bij e-mail van 8 oktober 2024 heeft [eiser] bij [gedaagde] gevraagd om een vorm van identificatie of bewijs dat de onderhuurder van haar chalet familie is.

2.12.

Bij e-mail van 9 oktober 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] laten weten dat onderverhuur verboden is tenzij hiervoor expliciet schriftelijke toestemming van de terreineigenaar is verkregen. Verder heeft [eiser] aangegeven dat zij het recht heeft een sanctie op te leggen en dat als [gedaagde] niet aantoont dat degenen die in haar chalet verblijven directe familieleden zijn, [eiser] haar een boete van € 1.000 per dag oplegt en dat zij vervolgens overgaat tot beëindiging van de huur.

2.13.

Bij e-mail van 13 oktober 2024 heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat sprake is van huisvredebreuk omdat [gedaagde] haar chalet heeft onderverhuurd.
Verder heeft [eiser] meegedeeld:
(…) Daarnaast stel ik u middels deze brief formeel in kennis van de intrekking van uw recht op standplaats op deze camping. U dient uw chalet binnen een termijn van drie maanden van het terrein te verwijderen. (…)

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt op 14 januari 2025, althans 3 januari 2026, althans dat de kantonrechter deze ontbindt, in alle gevallen met veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Verder vordert [eiser] dat de kantonrechter de totale huurverplichting vaststelt op € 6.373,51 per jaar met ingang van januari 2024 en [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 3.373,51 aan achterstallige huur.

3.2.

[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] handelt in strijd met de huurovereenkomst, althans het kampreglement, door het gehuurde niet te gebruiken voor recreatieve doeleinden maar deze permanent te bewonen. Verder weigert [gedaagde] de (verhoogde) huurprijs te betalen. Ten slotte weigert [gedaagde] in strijd met het reglement een kopie van haar overeenkomst met haar onderhuurder aan [eiser] te verschaffen. Op grond hiervan heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd en moet [gedaagde] het gehuurde ontruimen. Voormelde wanprestaties rechtvaardigen ook ontbinding van de huurovereenkomst en ook op grond daarvan moet [gedaagde] het gehuurde ontruimen. De verhoging van de huur wordt gerechtvaardigd door hogere kosten die [eiser] heeft, de marktomstandigheden en een andere berekeningswijze die eerlijker is voor alle huurders.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

[gedaagde] voert het volgende aan. Permanente bewoning was van meet af aan toegestaan en [eiser] kan de voorwaarden niet eenzijdig wijzigen. Van onrechtmatig gebruik van het gehuurde of onrechtmatige onderverhuur is geen sprake en [gedaagde] is ook niet verplicht om een kopie van de huurovereenkomst met haar onderhuurder aan [eiser] te geven. [eiser] kan ook niet eenzijdig de huurprijs wijzigen. Een bijna verdubbeling van de huur is bovendien in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Er is geen reden voor opzegging. Deze voldoet ook niet aan de voorwaarden van het reglement. Voor ontbinding van de huur is evenmin reden. De belangen van [gedaagde] bij voortzetting van de huur wegen zwaarder dan die van [eiser] bij beëindiging daarvan.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Wat zijn partijen bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen?

4.1.

De eerste vraag die voorligt is wat partijen precies zijn overeengekomen.

Vast staat weliswaar dat [eiser] aan [gedaagde] het exclusieve gebruik van een perceel op het kampeerterrein heeft gegeven, waartegenover [gedaagde] jaarlijks een vergoeding betaalt, maar een schriftelijk huurcontract ontbreekt. Daardoor is onduidelijk of het reglement waarop [eiser] zich beroept, onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. Ter zitting heeft [gedaagde] weliswaar aangegeven het reglement nooit van [eiser] te hebben ontvangen, maar bij conclusie van antwoord heeft zij aangegeven dat het reglement haar bij het aangaan van de huurovereenkomst is overhandigd en dat zij de voorwaarden heeft geaccepteerd. In haar verweer beroept zij zich ook meerdere keren op dat reglement en in de tussen partijen gevoerde correspondentie wordt tevens naar het reglement verwezen. Gelet daarop moet het ervoor worden gehouden dat het reglement deel uitmaakt van de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten.

4.2.

Het reglement, dat moet worden beschouwd als algemene voorwaarden waarover partijen niet op individuele basis hebben onderhandeld, bevat geen (eenzijdig) wijzigingsbeding. Wijziging van de voorwaarden kan dus alleen met instemming van de wederpartij, in dit geval [gedaagde]. Indien en voor zover [eiser] zich beroept op gewijzigde voorwaarden, geldt dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] die wijzigingen, met uitzondering van een beperkte jaarlijkse huurverhoging, heeft aanvaard. Uit het feit dat zij is doorgegaan met onderverhuur blijkt veeleer het tegendeel. Gelet hierop is het reglement 1990 bepalend voor de afspraken die tussen partijen gelden.

Is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst?

4.3.

In artikel 7 van het reglement is bepaald dat verhuurder alleen kan opzeggen als de huurder het gehuurde gebruikt in strijd met de bestemming of voortzetting om andere redenen en bij afweging van de wederzijdse belangen niet meer kan worden gevergd. Volgens [eiser] handelt [gedaagde] in strijd met de huurovereenkomst omdat het reglement uitsluitend recreatief gebruik van het gehuurde toestaat en [gedaagde] (althans haar onderhuurder) daar permanent woonachtig is. Dit is ook in strijd met de vergunning die de gemeente aan [eiser] heeft verleend voor het kampeerterrein.

4.4.

De kantonrechter is met [gedaagde] van oordeel dat zij niet tekort schiet of is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. In de brief van 3 januari 2019 laat [eiser] immers aan [gedaagde] weten op welke wijze zij zich (als bewoner) kon registeren bij de gemeente. Die registratie zou (mede) tot gevolg hebben dat [gedaagde] geen toeristenbelasting zou hoeven te betalen. Die impliceert dat het voor [eiser] van meet af aan kenbaar was dat het gehuurde niet zou worden gebruikt voor recreatieve doeleinden in de door haar bedoelde zin (tijdelijk en/of kort verblijf) en dat zij daar ook mee heeft ingestemd. Het argument van [eiser] dat permanente bewoning in strijd is met de gemeentelijke vergunning treft geen doel: de vergunning is al in 2002 en dus ruim voordat [eiser] aan [gedaagde] ging verhuren, verleend. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente thans optreedt of dreigt op te treden tegen permanent bewoning. Integendeel: zij heeft na adresonderzoek de inschrijving van [gedaagde] op het adres [adres] nog bevestigd. Het gebruik dat [gedaagde] van het gehuurde maakt, is dus toegestaan. Opzegging van de huur op deze grond kan dus niet slagen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst.

4.5.

Op grond van het reglement is onderverhuur toegestaan. [eiser] heeft dat ook erkend.

Zij meent echter dat [gedaagde] op grond van artikel 10 van het reglement verplicht is om een kopie van de huurovereenkomst met haar onderhuurder aan [eiser] te verschaffen. Zij heeft belang daarbij omdat zij dan weet wie van het terrein gebruik maken. Verder kan inzicht in de voorwaarden die [gedaagde] met haar onderhuurder afspreekt voor [eiser] aanleiding zijn om nadere afspraken met [gedaagde] te maken, bijvoorbeeld het afdragen van een deel van de onderhuurprijs aan [eiser].

4.6.

In het reglement staat weliswaar dat onderverhuur in een afzonderlijke overeenkomst moet worden vastgelegd, maar niet dat een kopie daarvan aan de verhuurder ter beschikking moet worden gesteld. Niet valt in te zien welk rechtens te respecteren belang [eiser] daar bij zou hebben. Dat zij wil weten wie er op het terrein woont, is haar goed recht, maar dat is haar blijkens de door haar overgelegde stukken, wel bekend en daarvoor heeft zij de overeenkomst ook niet nodig. Met de inhoud van de onderhuurovereenkomst heeft [eiser] verder niets te maken. Opzegging op deze grond kan dus evenmin slagen, net zo min als ontbinding van de huurovereenkomst.

4.8.

[eiser] heeft ook nog aangevoerd dat wijlen haar echtgenoot in februari 2023 door de onderhuurder van [gedaagde] is mishandeld. Voor zover [eiser] hiermee wil betogen dat hierin een grond voor opzegging of ontbinding is gelegen, kan dat betoog niet slagen. Ten eerste hebben partijen een geheel verschillende lezing van wat er zich heeft afgespeeld en de toedracht daarvan, terwijl (objectieve) bewijsmiddelen ontbreken. Ten tweede gaat het om een gedraging van meer dan twee jaar geleden. Ten derde gaat het om een incident tussen een onderhuurder die het gehuurde allang niet meer in gebruik heeft en de echtgenoot van [eiser] die niet meer leeft. Als hier al gesproken zou kunnen worden van een tekortkoming van [gedaagde], geldt dat deze ontbinding van de huurovereenkomst niet kan rechtvaardigen. Het gebeuren kan gelet hierop evenmin grond zijn voor opzegging van de huurovereenkomst.

Huurprijswijzigingsbeding

4.9.

Voor wat betreft de wijziging van de huurprijs geldt het volgende. Deze wijziging is gebaseerd op artikel 4 van het reglement. Zoals gezegd, moet het reglement worden beschouwd als algemene voorwaarden en daarvoor geldt het volgende. Als het gaat om een professionele verhuurder (een handelaar in de zin van de richtlijn) en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. De wet^[1]bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.

4.10.

Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder.^[2]Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten.
Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.

4.11.

[eiser] heeft desgevraagd gesteld dat de richtlijn niet van toepassing is, omdat zij geen handelaar in de zin van de richtlijn is. Zij handelt als particulier, hetgeen door [gedaagde] is betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] als een handelaar in de zin van de richtlijn moet worden aangemerkt. Blijkens de dagvaarding handelt zij onder de naam [bedrijf 1]. Zij heeft een vergunning om een kampeerterrein te exploiteren en verhuurt niet alleen een perceel aan [gedaagde] maar nog veertien andere percelen. Aangenomen moet worden dat zij met de opbrengst daarvan voorziet in haar levensonderhoud. Bovendien heeft [eiser] zelf gesteld dat NS het onderhavige terrein alleen aan bedrijven zoals zij zelf wil verhuren. Dit strookt niet met de eerdere stelling van [eiser] dat zij een particulier is. Daarmee is aan de eisen voor “handelaar in de zin van de richtlijn” voldaan.

4.12.

[eiser] heeft daarnaast gesteld dat ‘recreatieve doeleinden’ zoals het onderhavige niet onderworpen zijn aan toetsing zoals bedoeld in de richtlijn. Dit houdt geen stand. In de richtlijn is een dergelijke uitzondering niet opgenomen.

4.13.

De kantonrechter is verder van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 4 van de algemene voorwaarden oneerlijk is omdat dit beding in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de [gedaagde] op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoort in haar nadeel. In het beding staat niet hoe de huurprijswijziging plaatsvindt, met welk percentage de huur wordt verhoogden wat het doel daarvan is. Voor [gedaagde] was bij de aanvang van de huurovereenkomst dus volstrekt niet duidelijk hoe de huurprijs zou ontwikkelen. In theorie heeft een huurder als [gedaagde] wel de mogelijkheid om de huur op te zeggen als de huurprijs te veel stijgt, maar een reële mogelijkheid is dat niet. [gedaagde] zal dan het chalet, waarvoor zij een aanzienlijk bedrag heeft betaald, moeten verwijderen. Nog daargelaten dat daaraan aanzienlijke kosten verbonden zijn, zijn staanplaatsen voor chalets schaars. Als niet tijdig een andere plek wordt gevonden, moet het chalet worden afgebroken hetgeen tot kapitaalsvernietiging leidt. Gelet hierop moet het beding worden vernietigd en kan [eiser] zich daarop niet beroepen. Zoals al overwogen, kan [eiser] niet (op andere wijze) de overeengekomen voorwaarden wijzigen anders dan met instemming van [gedaagde]. Aangezien [gedaagde] met de huurverhoging over 2024 niet heeft ingestemd, moet de huurprijs die daarvoor gold als de nog steeds geldende huurprijs worden beschouwd. Vast staat dat [gedaagde] die heeft betaald. Zij heeft dus geen huurachterstand. De vorderingen tot vaststelling van de huurprijs op € 6.373,51 (wat daar verder ook van zij) en tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 3.373,51 zullen dus worden afgewezen. Dat betekent tevens dat er wat betreft de huurbetalingsverplichting geen tekortkoming is die kan leiden tot rechtsgeldige opzegging van de huur of ontbinding van de huurovereenkomst.

Conclusie en proceskosten

4.14.

De conclusie is dat geen van de aangevoerde gronden de vorderingen van [eiser] kunnen dragen zodat deze zullen worden afgewezen. Omdat [eiser] in het ongelijk wordt gesteld en moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde: € 476,00 (2 punten x € 238,00)
- nasalaris:
€ 119,00totaal: € 595,00

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025.