ECLI:NL:RBNHO:2025:7457

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 24/2842

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2025 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: A. Oosters),

de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 957.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 1 december 2023 het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 mei 2025 te Haarlem. Namens eiser is [naam 1] verschenen, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] , vergezeld door [naam 3] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning uit 1957. De oppervlakte van het hoofdgebouw is 146 m2. De woning is voorzien van een aangebouwde berging/schuur en een aangebouwde garage. De oppervlakte van het perceel is 372 m2.

Geschil

2. In geschil is de waardes van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van € 883.000 en wijst op het taxatierapport van De Juiste Waarde. Verder heeft eiser – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:

verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand en kwaliteit van de woning;
verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning in een bocht en nabij een sportparkje met tennisbanen;
de ligging van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] is bovengemiddeld en is ten onrechte als ‘3’ gekwalificeerd;
eiser verzoekt om inzicht in de transacties die aan de gebruikte grondstaffels ten grondslag liggen en beroept zich daarbij op het arrest van de Hoge Raad van

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde, veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase en vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar het bij het verweerschrift gevoegde waarderapport en de daarin opgenomen waardeopbouw. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de (verkoop)gegevens vermeld van vijf vergelijkingsobjecten, te weten [adres 3] , [adres 6] , [adres 2] , [adres 4] en [adres 5] , alle te [woonplaats] .

Beoordeling van het geschil

Grondstaffel

5. Eiser heeft onder verwijzing naar het zogenoemde black box arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2018:1316) verzocht om inzicht in de transacties die aan de grondstaffel ten grondslag hebben gelegen. De rechtbank overweegt als volgt. In de bezwaarfase heeft verweerder aan eiser het document ‘Uitgangspunten WOZ-taxaties’ verstrekt. Daarin is toegelicht dat de grondstaffels zijn opgesteld op basis van de permanente marktanalyse. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met deze toelichting en de in de beroepsfase verstrekte grondstaffel voldoende inzicht heeft verstrekt.

De waarde van de woning

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waardes onder meer twee matrices overgelegd. Daarin is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning.

9. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn ook goed vergelijkbaar met de woning. Het zijn alle in de omgeving van de woning gelegen twee-onder-een-kapwoningen die ook wat bouwjaar en omvang betreft niet al te zeer afwijken van die van de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning.

10. Het is vervolgens de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarover oordeelt de rechtbank als volgt.

11. Verweerder heeft in zijn onderbouwing van de waarde van de woning in de matrix bij het verweerschrift rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Hij heeft daarbij – rekening houdend met die verschillen – de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten teruggerekend in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.518, € 3.183, € 3.568, € 3.878 en € 2.933 voor de vergelijkingsobjecten. Voor de woning heeft dit geleid tot een ongecorrigeerde waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.416
.Deze vierkantemeterprijs is vervolgens met 5 percent gecorrigeerd vanwege de ondergemiddelde staat van onderhoud van de woning, wat tot een gecorrigeerde waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.245 heeft geleid.

12. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige onderhoudstoestand en kwaliteit van de woning en verwijst daarbij naar een door hem overgelegd fotoblad. Verweerder stelt zich op het standpunt dat met de correctie van 5 percent voldoende rekening is gehouden met de gebreken van de woning die daarop te zien zijn. De rechtbank volgt verweerder hierin en acht het zonder nadere onderbouwing niet aannemelijk dat kwalificaties die verweerders taxateur voor de kwaliteit (3) en het onderhoud (2) van de woning zijn vastgesteld, onjuist zijn. Deze grief van eiser slaagt niet.

13. Eiser heeft betoogd dat de ligging van de woning als matig dient te worden aangemerkt omdat de woning in een bocht en nabij een tennisparkje is gelegen. De ligging van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] dient vanwege de ligging aan een bosrand als bovengemiddeld te worden gekwalificeerd, aldus eiser. Verweerder betwist dat van de ligging van de woning een waardedrukkend effect uitgaat en heeft daartoe aangevoerd dat vanuit omwonenden geen meldingen van geluids- of parkeeroverlast bekend zijn. Ook betwist verweerder dat de ligging van de woning in een bocht van de weg waardedrukkend is. Hij stelt zich daartoe op het standpunt dat de weg (nagenoeg) enkel door bestemmingsverkeer wordt gebruikt en dat de woning een ruime achtertuin met veel privacy heeft. Daarnaast heeft verweerder aangevoerd dat uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet is gebleken dat de ligging aan de bosrand – waarbij wordt opgemerkt dat [adres 2] niet aan natuurpark [natuurpark] maar aan de [adres 7] is gelegen – geen waardeverhogend effect heeft. Gelet hierop acht de rechtbank het zonder nadere onderbouwing van eiser niet aannemelijk dat de ligging van de woning en de vergelijkingsobjecten dermate van elkaar verschilt dat verweerder hiermee rekening had moeten houden. Deze grief slaagt dan ook niet.

Eisers taxatierapport

14. Ter onderbouwing van de door eiser voorgestane waarde heeft hij een taxatiekaart en een deskundigenrapport overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 8] en [adres 9] . Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor onder 12. en 13. heeft overwogen, heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aangevoerd om de door verweerder gehanteerde kwalificaties van de woning en [adres 2] onjuist te achten. Voor zover deze kwalificaties in eisers taxatiekaart afwijken, acht de rechtbank deze niet aannemelijk. Ten aanzien van de andere twee vergelijkingsobjecten die eiser aandraagt, overweegt de rechtbank dat deze weliswaar vergelijkbaar zijn, maar de vierkantemeterprijs die eiser voor de woning hanteert, ligt minder goed in lijn met die van eisers vergelijkingsobjecten dan de door verweerder gehanteerde vierkantemeterprijs van de woning en de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Daarbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat deze twee door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten in 1975 gebouwd zijn, terwijl de woning en de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten alle in de jaren ’50 zijn gebouwd
.Het door eiser overgelegde deskundigenrapport en bijbehorende taxatiekaart bieden gelet op het voorgaande geen aanknopingspunten voor de conclusie dat verweerders taxatie niet kan worden gevolgd.

15. Tot slot merkt de rechtbank op dat verweerders taxateur de woning per de waardepeildatum gewaardeerd heeft op € 978.000, zijnde € 21.000 hoger dan de vastgestelde waarde. Gelet hierop is de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog vastgesteld.

Slotsom

16. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.

Verzoek om vergoeding van immateriële schade

17. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaar (zie HR 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252). Het bezwaarschrift is ontvangen op 5 april 2023 en de rechtbank doet uitspraak op 18 juni 2025. De redelijke termijn is dus (afgerond) met drie maanden overschreden.

18. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft eiser voor het eerst bij nader stuk van
25 februari 2025 gedaan en is dus gedaan na het arrest van de Hoge Raad van
14 juni 2024 (ECLI:NL:HR:2024:853). Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat het financieel belang de grens van € 1.000 overschrijdt, hetgeen wel op zijn weg had gelegen. De rechtbank zal daarom volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en zal dus geen vergoeding toekennen (zie r.o. 3.4.3 en r.o. 3.5 van voornoemd arrest).

Proceskosten

19. Omdat het beroep ongegrond zal worden verklaard, bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond, en
wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2025.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).