ECLI:NL:RBNHO:2025:7469 - Rechtbank Noord-Holland - Beroep tegen WOZ-waarde van woning in aanbouw

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 24/5746

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 juni 2025 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, verweerder.

Inleiding

Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat] [#] te [woonplaats] voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.221.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 22 februari 2024 het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 mei 2025 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] , taxateur.

Feiten

1. Eiser is eigenaar van het perceel aan de [straat] [#] te [woonplaats] . Dit perceel is op 30 oktober 2020 aangekocht voor een bedrag van € 1.487.500. De sloop van de opstal is medio oktober/november 2022 begonnen en na de sloop zijn bouwwerkzaamheden voor een nieuwe woning gestart.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser voert aan dat op de waardepeildatum geen sprake is van een woning, maar van een woning in aanbouw en dat de woning in aanbouw niet bij eiser, maar bij de aannemer in eigendom is. Bovendien is de bouw vertraagd vanwege asbesthoudende grond, wat ook waardedrukkend is.

3. Verweerder stelt dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van de waardepeildatum 1 januari 2022 en de toestandsdatum 1 januari 2023. Verweerder verwijst hierbij naar artikel 18 lid, onder b Wet WOZ. Vervolgens heeft verweerder de waarde berekend op basis van de prijs van de onderliggende grond (€ 1.035.600), vermeerderd met 20 percent van de geschatte bouwkosten (€ 2.798,62 per vierkante meter, totaal € 186.388), in totaal (afgerond) € 1.221.000. Deze waarde is niet te hoog, aldus verweerder.

Beoordeling door de rechtbank

Is eiser eigenaar van de woning?

4. Eiser voert aan dat hij alleen eigenaar is van de grond, maar niet van de woning in aanbouw die op deze grond gebouwd wordt. Verweerder is het hier niet mee eens en zegt dat eiser door natrekking automatisch eigenaar is van de woning die zich op de grond van eiser bevindt.

5. De rechtbank is het met verweerder eens dat eiser als eigenaar van de grond automatisch eigenaar is van de woning die op zijn grond wordt gebouwd. In juridische termen wordt dit natrekking genoemd. In de wet (artikel 5:20 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek) is namelijk bepaald dat de eigendom van de grond mede omvat de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. De woning in aanbouw is duurzaam met de grond verenigd en wordt daarmee door de grond nagetrokken. Dat maakt dat eiser, als eigenaar van de grond, automatisch eigenaar is van de woning in aanbouw die zich op zijn grond bevindt.

Is de waarde van de woning in aanbouw te hoog vastgesteld door verweerder?

6. Voor de beoordeling van het beroep is het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van belang. Daarin staat dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan die onroerende zaak moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

7. Verder is in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ bepaald dat indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging de waarde wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

8. Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht van toestandsdatum 1 januari 2023 is uitgegaan.

9. De rechtbank stelt voorop dat verweerder zijn standpunt met alle middelen rechtens kan en mag onderbouwen. Er is sprake van een vrije bewijsleer. Verweerder is niet gebonden aan een bepaalde onderbouwingsmethode – vergelijkingsmethode dan wel de methode gebaseerd op de vervangingswaarde - , voor zover dat past in het ruime kader zoals de wetgever dat in het hiervoor vermelde artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ heeft bepaald.

10. De rechtbank stelt vast dat eiser een bedrag van € 1.487.500 heeft betaald op
30 oktober 2020. Daarna is de sloop gestart, mede omvattend het afvoeren van asbesthoudend materiaal. Vaststaat dat eiser de woning met geen andere intentie heeft gekocht dan de ondergrond vrij te maken en daarop een nieuwe woning te doen stichten. Naar het oordeel van de rechtbank leidt dat ter toe dat de aankoopsom vermeerderd moet worden met het bedrag van de sloop-en saneringskosten zoals hiervoor vermeld. Voorts leidt dat ertoe dat – anders dan eiser heeft gesteld, hij heeft een verdeling van de aankoopsom van 50 percent voor de grond en 50 percent voor de ten tijde van de aankoop bestaande opstal bepleit – de volledige aankoopsom moet worden toegerekend aan de (onder)grond. Rekening houdend met een indexatie van de aankoopsom naar de waardepeildatum van 1 januari 2022 is de beschikking eerder naar een te laag dan naar een te hoog bedrag gegeven. Maar ook zonder een indexatie is de beschikking juist. Voor zover eiser meent dat sprake is van een waardedaling van de gronden in de gemeente [woonplaats] , geldt dat hij daartoe geen feiten en/of omstandigheden heeft gesteld en ook overigens acht de rechtbank dat gelet op de reeds meerdere jaren geldende overspannen woningmarkt, voorshands niet aannemelijk.

11. Het betoog van eiser over een mogelijk faillissement van de aannemer en bijgevolg een negatieve waarde van de woning in aanbouw, passeert de rechtbank. Dat is niet meer dan een blote stelling zonder een begin van onderbouwing. Bovendien zijn er meer aannemers die het werk kunnen overnemen.

12. Aldus komt de rechtbank niet meer toe aan het geven van een oordeel op de vraag welke gereedheidspercentage van de woning in aanbouw moet worden meegenomen. Datzelfde heeft te gelden voor de gegevens zoals vervat in de grondstaffel nu sprake is van een eigen aankoopcijfer waaraan meer gewicht dient te worden toegekend, ook al is die in de tijd bezien op enige afstand gelegen van de waardepeildatum gerealiseerd.

13. Gelet op het voorgaande heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2025.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).