ECLI:NL:RBNHO:2025:7734

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 24/6028

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2025 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] NH, eiseres

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 8 januari 2024.

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) voor het kalenderjaar 2023 de waarde van de onroerende zaak [straat] [# 1] te [plaats] (hierna: de woning A) vastgesteld op € 302.000 en de waarde van de onroerende zaak [straat] [# 2] te [plaats] (hierna: de woning B) op € 296.000. In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.

Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt.

Verweerder heeft het bezwaar ongegrond verklaard en de waarden van de woningen A en B gehandhaafd.

Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld.

Eiseres heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en stukken ingediend.

De rechtbank heeft het beroep op 17 juni 2025 op zitting behandeld.

Eiseres is met een bericht van verhindering niet verschenen. Namens verweerder is verschenen [naam 1] .

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen A en B. De woning A is een wooneenheid op de eerste etage van een woning uit 1937. De woning B is een wooneenheid op de tweede en derde etage van dezelfde woning.

Geschil

2.
In geschil zijn de afbakening van de onroerende zaak en de bepaling van de waarde(n) van de onroerende zaak (onroerende zaken) op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiseres stelt dat sprake is van één onroerende zaak (een bovenwoning) en dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van twee aparte WOZ-objecten (de woningen A en B).

Ter onderbouwing van deze stelling heeft eiseres – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:

de woningen A en B zijn kadastraal niet gesplitst en mogen ook niet meer gesplitst worden;
de woningen A en B zijn beide aangesloten op één cv-ketel en één elektra-aansluiting;
losse verkoop van de woningen A en B is juridisch onmogelijk.

Eiseres bepleit een waarde van de bovenwoning van € 360.000 en baseert zich hierbij op een in haar opdracht door een beëdigd makelaar/taxateur uitgevoerde taxatie, waarbij de makelaar de bovenwoning leeg en ontruimd op dit bedrag heeft gewaardeerd.

Tenslotte wijst eiseres op de mogelijkheid om de waardering van de bovenwoning te baseren op de taxaties van twee nog door partijen in te schakelen makelaars/taxateurs.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Hij voert daartoe onder meer het volgende aan:

de woningen A en B zijn als twee aparte WOZ-objecten beoordeeld, aangezien deze bij verschillende gebruikers in gebruik zijn;
in de makelaarsadvertentie wordt gesproken over “twee zelfstandige, verhuurde appartementen”;
de woningen A en B zijn beide voorzien van een eigen keuken en eigen sanitaire voorzieningen;
de woningen A en B zijn voorzien van twee officiële huisnummers.

Uit deze omstandigheden volgt volgens verweerder dat, ook al zijn de objecten niet kadastraal gesplitst in appartementsrechten, deze toch gewaardeerd dienen te worden op basis van de fictie dat elk object afzonderlijk zou kunnen worden verkocht en dat deze verkoop vrij van huur betreft.

Voor de onderbouwing van de waardebepaling van de woningen A en B verwijst verweerder naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woningen A en B de (verkoop)gegevens vermeld van drie in [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] .

Beoordeling door de rechtbank

Uitstelverzoek(en) eiseres

5. Bij brief van 1 juni 2025 heeft eiseres haar partner, [naam 2] , gemachtigd om in de onderhavige zaak namens haar op te treden. In dezelfde brief heeft eiseres verzocht om de zitting uit te stellen, omdat haar gemachtigde “vanwege zwaarwegend zakelijk belang” verhinderd is om op de zitting aanwezig te zijn.

6. Bij brief van 3 juni 2025 heeft de rechtbank het uitstelverzoek afgewezen, omdat dit verzoek naar haar oordeel niet tijdig (zo spoedig mogelijk na de ontvangst van de oproep voor de zitting van 14 april 2025) is gedaan en onvoldoende is gemotiveerd of sprake is van gewichtige redenen.

7. Bij brief van 16 juni 2025 heeft eiseres de rechtbank bericht dat de gemachtigde tot het laatste moment heeft geprobeerd om bij de zitting aanwezig te zijn, maar dat dit hem helaas door een zeer bijzondere zakelijke afspraak niet is gelukt. Eiseres deelt mede dat de consequentie daarvan is dat bij de zitting geen vertegenwoordiging aanwezig zal zijn.

Voor zover eiseres hiermee een (nieuw) verzoek om uitstel van de zitting heeft willen doen, oordeelt de rechtbank dat, de belangen van partijen afwegende, het proceseconomische belang van een spoedige voortgang van de procedure meebrengt dat dit verzoek moet worden afgewezen.

Afbakening van de onroerende zaak

8. Voor de toepassing van de Wet WOZ wordt een gedeelte van een gebouwd eigendom, dat blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, aangemerkt als één onroerende zaak.^[1]Dit betekent dat een gebouwd eigendom moet worden gesplitst in gedeelten die aan deze omschrijving voldoen. Dit splitsen voor de WOZ-waardering is iets anders dan een juridische splitsing. Een verbod van een juridische splitsing van een gebouwd eigendom in appartementen vormt geen belemmering voor de splitsing van een gebouwd eigendom in zelfstandige gedeelten voor de toepassing van de Wet WOZ.^[2]Hieraan doet niet af dat de juridisch niet afgesplitste zelfstandige gedeelten niet afzonderlijk overdraagbaar zijn.

9. Een gedeelte van een gebouwd eigendom dat in hoofdzaak tot woning dient, is een zelfstandig gedeelte indien er in het gedeelte een kookgelegenheid, een wasgelegenheid en toilet zijn. Dat sommige van deze voorzieningen beperkt zijn, is niet relevant. Bovendien moet het zelfstandige gedeelte afsluitbaar zijn.

10. De woningen A en B voldoen aan de in rechtsoverweging 9. genoemde criteria en zijn derhalve te splitsen van de eigendom in zelfstandige wooneenheden, welke voor de toepassing van de Wet WOZ elk afzonderlijk moeten worden aangemerkt als onroerende zaak. Hierbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat de woning A een andere gebruiker heeft dan de woning B. Dit betekent dat het gelijk in zoverre aan verweerder is.

De waarde van de woningen A en B

11. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

12. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen A en B niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen A en B, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen A en B en de vergelijkingsobjecten.

13. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden onder meer een matrix overgelegd. Daarin zijn de waarden van de woningen A en B bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woningen A en B.

14. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woningen A en B. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn alle in de omgeving van de woningen A en B gelegen. Ook wat omvang en woningtype betreft zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woningen A en B. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook worden gebruikt ter onderbouwing van de waarden van de woningen A en B.

15. Het is vervolgens de vraag of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen A en B en de vergelijkingsobjecten. Daarover oordeelt de rechtbank als volgt.

16. Verweerder heeft in zijn onderbouwing van de waarde van de woningen A en B in de matrix bij het verweerschrift rekening gehouden met de verschillen tussen de woningen A en B en de vergelijkingsobjecten in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud. Hij heeft daarbij – rekening houdend met die verschillen – de (geïndexeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten teruggerekend in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 6.125, € 6.455 en € 6.710 voor de vergelijkingsobjecten. Voor de woning A heeft dit geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van

€ 5.120 en voor de woning B tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van
€ 5.195, waarbij de kwaliteit en het onderhoud van de woningen A en B als voldoende is aangeduid. De voor de woningen A en B gehanteerde vierkantemeterprijzen zijn aanzienlijk lager dan de vierkantemeterprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het voorgaande aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardering van de woningen A en B voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen deze woningen en de vergelijkingsobjecten.

Taxatierapport van eiseres

17. Het door eiseres overgelegde taxatierapport van een makelaar/taxateur is naar het oordeel van de rechtbank niet bruikbaar, nu de onroerende zaak in dit rapport onjuist is afgebakend.

Slotsom

18. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarden van de woningen A en B op de waardepeildatum niet te hoog zijn vastgesteld. De rechtbank zal het beroep daarom ongegrond verklaren.

Proceskosten

19. Omdat het beroep ongegrond zal worden verklaard, bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.K.A. Efstratiades, rechter, in aanwezigheid van
mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
8 juli 2025.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Beoordeling afbakening en waardering van bovenwoningen voor WOZ 2023