ECLI:NL:RBNHO:2025:7791

• Datum uitspraak: 10 juli 2025
• Publicatiedatum: 10 juli 2025
• Zaaknummer: 11723920 VV EXPL 25-72
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.P.E. Oomens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en ontruiming bij huurachterstand van meer dan drie maanden

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 10 juli 2025 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Stichting Bewaring DPF en de gedaagden, die een woning en garagebox huren. De eisende partij vorderde ontruiming van de woning en garagebox vanwege een huurachterstand van meer dan drie maanden. De gedaagden erkenden de huurachterstand, maar voerden aan dat zij in financiële problemen verkeerden door hoge servicekosten en dat zij zich hadden aangemeld voor schuldhulpverlening. De kantonrechter oordeelde dat de betalingsachterstand van € 18.991,87 voor de woning en € 1.692,46 voor de garagebox een ontruiming rechtvaardigde. De rechter benadrukte dat een ontruiming een ingrijpende maatregel is en dat er grote terughoudendheid moet worden betracht. Ondanks de omstandigheden van de gedaagden, waaronder de aanwezigheid van kinderen, werd de ontruiming toegewezen, maar met een langere termijn voor de woning van twee maanden en veertien dagen voor de garagebox. De gedaagden werden ook veroordeeld tot betaling van de huurachterstanden en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11723920 \ VV EXPL 25-72

Vonnis in kort geding van 10 juli 2025

in de zaak van

1. STICHTING BEWARING DPF,

te Amsterdam,
2.
STICHTING BEWARING 24 WEST ,

te 's Gravenhage,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: DPF c.s.,

gemachtigde: mr. M.A. Visser,

tegen

1. [gedaagde 1],

te [plaats],
2.
[gedaagde 2] ,

te [plaats],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden],

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 26 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

2. De feiten

2.1.

[gedaagden] huurt sinds 15 februari 2021 van DPF c.s. de woning aan het adres [adres 1] te [plaats] (verder: de woning), tegen een laatstelijk huurprijs van € 2.091,90 per maand.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ 20 maart 2017 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.

2.3.

[gedaagden] huurt daarnaast sinds 1 september 2021 van DPF c.s. een garagebox aan het adres [adres 2] te [plaats] (verder: de garagebox), tegen een laatstelijk huurprijs van € 154,62 per maand.

2.4.

[gedaagden] had per 1 december 2023 een betalingsachterstand van € 5.697,97.

2.5.

Op 27 december 2023 bedroeg de afrekening van de servicekosten voor 2022/2023 € 6.864,68.

2.6.

Op 12 februari 2025 bedroeg de afrekening van de servicekosten voor 2023/2024
€ 7.725,32.

2.7.

Op 26 juni 2025 bedroeg de huurachterstand van de woning inclusief servicekosten € 18.991,87 en de huurachterstand van de garagebox € 1.692,46.

3. Het geschil

3.1.

DPF c.s. vordert – samengevat – ontruiming van de woning en de garagebox. Ook vordert DPF c.s. de betalingsachterstand van de woning van € 18.991,87 bestaande uit huurachterstand en de afrekeningen van de servicekosten. DPF c.s. vordert verder betaling van de huurachterstand van de garagebox van € 1.692,46, lopende huurtermijnen van de woning en de garagebox tot aan de ontruiming, € 1.188,03 aan incassokosten en proceskosten.

3.2.

DPF c.s. legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] ernstig tekortschiet in de nakoming van de betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomsten. De betalingsachterstanden rechtvaardigen ontruiming van de woning en de garagebox.

3.3.

[gedaagden] erkent de betalingsachterstand. Zij zijn in de problemen gekomen omdat zij geconfronteerd werden met hoge eindafrekeningen waarna de maandelijkse voorschotten zeer hoog zijn geworden. Zij zijn nu aangemeld bij de schuldhulpverlening van de gemeente. De verwachting is dat de lopende huur voldaan kan worden. [gedaagden] verzoekt de ontruiming af te wijzen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet – volgens vaste jurisprudentie – grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een – diepgaand – onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

4.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen.

Spoedeisend belang

4.3.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering, te weten een oplopende huurachterstand.

Ambtshalve toetsing

4.4.

Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en consument-huurders, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. ^[1] Dat kan namelijk gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Een beding dat onredelijk bezwarend is, is vernietigbaar. ^[2]

4.5.

Artikel 5.2 van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 16 van de algemene bepalingen (huurprijswijzigingsbeding) en artikel 25.2 (buitengerechtelijke kosten en proceskosten) zijn getoetst en zijn niet oneerlijk.

4.6.

Artikel 25.2. ziet ook op de proceskosten. Voor zover DPF c.s. op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.

Huurachterstand en ontruiming

4.7.

[gedaagden] heeft erkend een betalingsachterstand te hebben laten ontstaan. Hiermee schiet [gedaagden] tekort in de nakoming van de huurovereenkomsten. Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. ^[3]

Woning

4.8.

Het is vaste jurisprudentie dat een betalingsachterstand van drie maanden of meer een ontruiming rechtvaardigt. Hieraan is voldaan, gezien de hoogte van het gevorderde bedrag van € 18.991,87. Dit betreft niet alleen een huurachterstand van meer dan drie maanden, maar ook twee aanzienlijke eindafrekeningen waarvan nog € 12.233,10 openstaat.

4.9.

[gedaagden] geeft aan dat de financiële problemen zijn ontstaan door twee zeer hoge eindafrekeningen; één van 27 december 2023 en één van 12 februari 2025, van € 6.864,68 (waarvan nog € 4.507,78 openstaat) respectievelijk € 7.725,32 (die nog geheel openstaat), waarna de maandelijkse voorschotten zeer hoog zijn geworden. Hoewel begrijpelijk is dat dergelijk hoge nota’s voor problemen kunnen zorgen, lijken de financiële problemen al eerder te zijn ontstaan aangezien in december 2023 al een ruime huurachterstand aanwezig was. Daarbij geldt dat betalingsonmacht [gedaagden] niet kan ontslaan van de betalingsverplichtingen. Zij heeft bovendien een eigen verantwoordelijkheid om initiatief te nemen als zich betalingsproblemen voordoen. [gedaagden] heeft echter geen contact opgenomen met DPF c.s. om te achterhalen of de eindafrekeningen wel juist zijn of enige andere actie ondernomen tot de dag voor de zitting. Daarbij is – zoals reeds is overwogen – ook de lopende huur al meer dan drie maanden niet voldaan. Dat [gedaagden] nog niet zo lang in Nederland is, maakt dit niet anders, omdat dat niet maakt dat ze niet verantwoordelijk is voor de huurverplichtingen die ze aangaat. Overigens is ook niet aannemelijk dat de gevolgen van niet-nakoming van huurverplichtingen in Canada wezenlijk anders zijn.

4.10.

Daar staat tegenover dat schuldhulpverleningstraject nu wel (eindelijk) is opgestart. Dit maakt echter niet dat de vordering niet kan worden toegewezen. De grote betalingsachterstand is een feit. Dat [gedaagden] de huur gezien haar inkomen zou moeten kunnen voldoen, legt (wat daar verder ook van zij) te weinig gewicht in de schaal. Dit klemt temeer nu ook is aangegeven dat het beslag aflossing bemoeilijkt en de verhoogde voorschotten een probleem vormen. Al met al komt de kantonrechter tot de conclusie dat de grote betalingsachterstand een ontruiming rechtvaardigt en deze zal worden toegewezen.

4.11.

Wel dient nog te worden meegewogen dat er ook kinderen in het spel zijn. ^[4] Daarbij staat voorop dat ouders in de eerste plaats zelf verantwoordelijk zijn voor het nakomen van hun huurverplichtingen en de zorg van hun kinderen en dit niet zo maar kan worden afgewenteld op de verhuurder. Er bestaat de mogelijkheid om, indien daarbij hulp nodig is, hulpverlenende instanties in te schakelen. Als niettemin een noodsituatie dreigt, bijvoorbeeld omdat de kinderen op straat komen te staan, kan dat – mede afhankelijk van de overige omstandigheden – een belemmering voor ontruiming zijn. Gesteld noch gebleken is echter dat een noodsituatie zal ontstaan ingeval van ontruiming. Vanwege de aanwezigheid van de kinderen stelt de kantonrechter wel een ruimere ontruimingstermijn vast van twee maanden na betekening van dit vonnis. Dit geeft [gedaagden] de gelegenheid om met behulp van hulpverlenende instanties datgene te doen wat nodig is om ontruiming voorlopig te voorkomen of een ander (voorlopig) onderkomen te zoeken.

4.12.

[gedaagden] zal daarnaast worden veroordeeld om de betalingsachterstand met betrekking tot de woning van € 18.991,87 te voldoen. Ook de vordering tot betaling van maandelijkse huurprijs van de woning tot het moment van de ontruiming wordt toegewezen.

Garagebox

4.13.

De gevorderde ontruiming van de garagebox wordt ook toegewezen. Er is voor de garagebox namelijk al een huurachterstand van meer dan een jaar. Ter zitting is niet toegelicht waarom het belang van [gedaagden] hiervoor zwaarder weegt. Het is dan ook voldoende aannemelijk dat een ontruiming van de garagebox in een bodemprocedure zal worden toegewezen. [gedaagden] zal daarnaast worden veroordeeld om de betalingsachterstand met betrekking tot de garagebox van € 1.692,46 te voldoen. Ook de vordering tot betaling van de maandelijkse huurprijs van de garagebox tot het moment van de ontruiming wordt toegewezen.

4.14.

Gelet op de minder ingrijpende gevolgen voor [gedaagden] wordt de ontruimingstermijn van de garagebox gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Machtiging tot gedwongen ontruiming

4.15.

De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner of gebruiker de woning en de garagebox betreden en ontruimen.

Incassokosten

4.16.

Ook de vordering tot betaling van de incassokosten wordt toegewezen.

Proceskosten

4.17.

[gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van DPF c.s. worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,00

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

959,00

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis de gehuurde woonruimte aan het adres [adres 1] ([postcode 1]) te [plaats] te ontruimen en leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan DPF c.s.;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de garagebox aan het adres [adres 2] ([postcode 2]) te [plaats] te ontruimen en leeg op te leveren en de sleutels over te dragen aan DPF c.s.;

5.3.

veroordeelt [gedaagden], hoofdelijk, om te betalen aan DPF c.s.:

a. a) € 18.991,87 aan achterstallige huur en nutsvoorzieningen van de woning tot en met juni 2025,

b) de geldende maandelijkse huurprijs van de woning (op moment van dagvaarding € 2.091,90) vanaf 1 juli 2025 tot het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming van de woning heeft plaatsgevonden,

c) € 1.692,46 aan achterstallige huur van de garagebox tot en met juni 2025,

d) de huurprijs van de garagebox van € 154,62 per maand vanaf 1 juli 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming van de garagebox heeft plaatsgevonden,

5.4.

veroordeelt [gedaagden], hoofdelijk, om aan DPF c.s. te betalen een bedrag van € 1.188,03 aan buitengerechtelijke kosten,

5.5.

veroordeelt [gedaagden], hoofdelijk, in de proceskosten van € 959,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2025.

Voetnoten

1. In de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de Richtlijn)

2. Artikel 6:233 onder a Burgerlijk Wetboek (BW)

3. Artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek

4. Zie ECLI:NL:PHR:2025:728