ECLI:NL:RBNHO:2025:8286

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 11397104 \ CV EXPL 24-3016 (SJ)

Vonnis van 12 juni 2025

in de zaak van

[eiseres],

te Wormerveer,

eisende partij,

hierna te noemen: [De B.V.] ,

gemachtigde: mr. I.N.A. Denninger,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. S.G.H. Langeweg.

De zaak in het kort

In deze zaak is er in het gehuurde bedrijfspand een hennepkwekerij aangetroffen. Huurder betwist de door verhuurder als gevolg daarvan gevorderde schadevergoeding. Huurder heeft geen concrete feiten en omstandigheden gesteld die erop wijzen dat de schade lager is dan door de nutsbedrijven is begroot, zodat de kantonrechter bij het bepalen van de hoogte van de schade uitgaat van de juistheid van de facturen van de nutsbedrijven. Huurder wordt verder veroordeeld tot betaling van de huurderving gedurende de periode van sluiting. De begroting van de overige schadeposten is nog niet mogelijk, zodat dit deel wordt verwezen naar de schadestaatprocedure.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 6 februari 2025;

- de mondelinge behandeling van 16 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Namens [De B.V.] zijn verschenen [Naam 1] en [Naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen met zijn gemachtigde. De gemachtigde van [De B.V.] heeft pleitaantekeningen overgelegd.

1.2.

Het vonnis is bepaald op vandaag.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 1 maart 2014 heeft [gedaagde] van [De B.V.] het bedrijfspand aan de [adres] (hierna: het gehuurde) voor de duur van één jaar gehuurd. De huurovereenkomst is per 1 maart 2015 voortgezet voor onbepaalde tijd. Sinds 1 juni 2024 is de huur € 813,57 per maand, inclusief € 70,00 aan voorschot voor gas/water/elektra.

2.2.

Op 4 september 2024 zijn ambtenaren van de politie het gehuurde binnengetreden na een anonieme melding. Er is in het pand een hennepkwekerij met 767 hennepplanten, verspreid over meerdere ruimten, aangetroffen.

2.3.

Door middel van een mondelinge spoed-bestuursdwang heeft de burgemeester van Zaanstad (hierna: de burgemeester) het pand op 4 september 2024 per direct gesloten.

2.4.

In een brief van 9 september 2024 heeft [De B.V.] geprobeerd om met [gedaagde] tot een overeenkomst over de ontbinding te komen. In deze brief heeft [De B.V.] geschreven dat de schade hierdoor misschien kan worden verminderd, omdat de Gemeente ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst misschien toestemming geeft om het pand leeg te halen en [De B.V.] weer haar eigen nutsvoorziening kan aansluiten. Op deze brief heeft [gedaagde] niet gereageerd.

2.5.

In een factuur van 12 september 2024 heeft Liander aan [De B.V.] een bedrag van € 51.906,38 in rekening gebracht in verband met ongeregistreerd verbruik van elektriciteit in het gehuurde in 2023 en 2024. Na een toelichting van Liander heeft [De B.V.] dit bedrag aan Liander betaald.

2.6.

In een factuur van 16 september 2024 heeft PWN aan [De B.V.] een bedrag van € 16.409,28 in rekening gebracht in verband met onrechtmatige waterafname in het gehuurde. Na een nadere toelichting van PWN heeft [De B.V.] dit bedrag aan PWN betaald.

2.7.

In een besluit van 17 september 2024 heeft de burgemeester bij wijze van bestuursdwang het gehuurde gesloten voor de periode van 4 september 2024 tot 4 juni 2025.

2.8.

In een brief van 9 oktober 2024 heeft de gemachtigde van [De B.V.] de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbonden.

3.Het geschil

3.1.

[De B.V.] vordert dat de kantonrechter, kort gezegd,

I) primair verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen buitengerechtelijk is ontbonden per brief van 9 oktober 2024;
subsidiair de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbindt op grond van tekortkomingen van [gedaagde] ;
II) verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle schade die [De B.V.] lijdt als gevolg van de tekortkomingen van [gedaagde] en [gedaagde] veroordeelt om aan [De B.V.] te betalen:

a.) een voorschot op schadevergoeding en/of nakoming van € 132.143,88

b) een schadevergoeding, voor zover deze nog niet is begrepen in de schadeopstelling van € 132.143,88, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III) [gedaagde] veroordeelt om aan [De B.V.] de buitengerechtelijke kosten van € 2.095,55 te betalen, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente. Verder is verzocht om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.

3.2.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd dat ertoe strekt dat de schadevergoeding wordt afgewezen.

3.3.

Op de standpunten van partijen zal hierna, voor zover dat nodig is voor beoordeling, verder worden ingegaan.

4.De beoordeling

Toewijzing verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden

4.1.

[gedaagde] erkent dat [De B.V.] de bevoegdheid toekomt tot buitengerechtelijke ontbinding, gelet op de sluiting van het gehuurde, en kan zich daarin ook vinden. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden per 9 oktober 2024 wordt dan ook gegeven.

[gedaagde] is aansprakelijk voor de schade

4.2.

De kantonrechter stelt op grond van de stukken en hetgeen op de zitting is besproken vast dat [gedaagde] niet heeft weersproken dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen en tekort is geschoten in zijn verplichtingen als huurder doordat er een hennepkwekerij in het gehuurde is aangetroffen. Ook als de hennepkwekerij door derden is gebouwd, zoals [gedaagde] ter zitting heeft verklaard, is [gedaagde] voor de aan het gehuurde toegebrachte schade aansprakelijk, omdat uit zijn verklaring voldoende is gebleken dat deze derden het gehuurde met goedvinden van [gedaagde] hebben gebruikt^[1]. Doordat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn huurdersverplichtingen, is hij verplicht de schade te vergoeden die [De B.V.] als gevolg van deze tekortkoming heeft geleden.^[2]Dat er schade is ontstaan door de hennepkwekerij in het gehuurde heeft [De B.V.] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gemotiveerd gesteld. En [gedaagde] heeft op zichzelf ook niet betwist dat [De B.V.] hierdoor schade heeft geleden.

4.3.

[gedaagde] betwist wel de hoogte van de door [De B.V.] gestelde schade. De kantonrechter zal dit verweer hierna bespreken en concluderen dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot vergoeding van een aantal schadeposten. Ten aanzien van de gevorderde geschatte posten zijn partijen overeengekomen dat die worden verwezen naar de schadestaat procedure. Bij deze stand van zaken heeft [De B.V.] geen belang bij afzonderlijke toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor alle schade.

Schade

4.4.

[De B.V.] vordert de navolgende posten als schadevergoeding van [gedaagde] en heeft de totale omvang van de schadevergoeding als volgt gespecificeerd:

Factuur Liander € 51.906,38

Factuur PWN € 15.083,28

Heraansluiting water PWN € 301,00

10 maanden huur € 8.135,70

Opruimen en ontruimen € 9.504,13 (schatting)

Grond afvoer/stort € 1.017,52 (schatting)

Herstelkosten pand € 46.195,87 (schatting)

=========
€ 132.143,88 (exclusief btw)

4.5.

Op de zitting heeft [De B.V.] verzocht om de geschatte posten naar de schadestaatprocedure te verwijzen. Partijen hebben hierover ter zitting een afspraak gemaakt, waarover in 4.19 meer.

4.6.

De kantonrechter zal hierna ingaan op de overige schadeposten.

Facturen Liander en PWN en heraansluiting water

4.7.

[De B.V.] vordert betaling door [gedaagde] van de facturen van Liander, PWN en de heraansluitingskosten voor het water. Van Liander en PWN heeft [De B.V.] een toelichting gekregen op deze facturen. Hieruit volgt dat de facturen zijn gebaseerd op een noodzakelijke schatting van het verbruik. Deze schatting komt [De B.V.] reëel voor. [De B.V.] heeft de facturen betaald om tot de noodzakelijke heraansluiting te komen.

4.8.

[gedaagde] vindt de facturen van Liander en PWN onredelijk omdat daarbij is uitgegaan van een foutieve periode. [gedaagde] wijst op een foto van december 2023 van dezelfde plek in het gehuurde waar de kwekerij is aangetroffen. Verder voert hij aan dat Liander bij schattingen veelal ervan uitgaat dat de goederen van een kwekerij nieuw zijn aangeschaft terwijl die juist vaak tweedehands worden aangeschaft.

4.9.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld of bewijsstukken heeft overgelegd die erop wijzen dat de schade lager is dan door Liander en PWN is begroot. De door [gedaagde] overgelegde foto acht de kantonrechter daartoe niet toereikend. Voor zover [gedaagde] stelt dat onderhavige hennepkwekerij tweedehandse kweekapparatuur had en dat de schatting van Liander daarom niet juist is, geldt dat [gedaagde] deze stelling niet heeft onderbouwd. Verder weegt mee dat [gedaagde] door de gemachtigde van [De B.V.] in een brief van 9 september 2024, dus kort na de ontdekking van de hennepkwekerij, is benaderd om te onderzoeken of in overleg met de gemeente de schade kan worden beperkt (zie ook 2.4.) Hierop heeft [gedaagde] niet gereageerd. Tot slot wordt betrokken dat de gemachtigde van [gedaagde] op de zitting heeft verklaard dat zijzelf contact met Liander heeft opgenomen om het schadebedrag ter discussie te stellen, maar dat het lastig is om het bedrag te verlagen. Omdat ook vast staat dat [De B.V.] de facturen heeft betaald om de heraansluiting te kunnen realiseren, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de gefactureerde bedragen van Liander en PWN (totaal € 66.989,66) als geleden schade.

4.10.

De hoogte van de kosten voor de heraansluiting (€ 301,00) van het water heeft [gedaagde] niet betwist, zodat deze kosten als onweersproken zullen worden toegewezen.

4.11.

Uit het voorgaande vloeit voort dat voor de hierboven besproken posten een bedrag van € 67.290,63 als schadevergoeding zal worden toegewezen.

Huurdervingschade

4.12.

[De B.V.] stelt dat [gedaagde] vanaf 1 september 2024 geen huur meer heeft betaald, dat het gehuurde op last van de burgemeester tot 4 juni 2025 is gesloten en dat zij tot en met tenminste juni 2025 schade leidt door huurderving.

4.13.

[gedaagde] voert aan dat [De B.V.] haar schade had moeten beperken door bezwaar aan te tekenen tegen het besluit van de burgemeester om het gehuurde te sluiten. Een bezwaar tegen de sluiting van het gehuurde zou volgens [gedaagde] wel kansrijk zijn geweest.

4.14

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] hiermee miskent dat in het gehuurde een zeer professionele in werking zijnde hennepkwekerij is aangetroffen met een handelshoeveelheid softdrugs, te weten 767 hennepplanten, en dat de burgemeester heeft geoordeeld dat ten aanzien van het gehuurde verzwarende omstandigheden hebben te gelden die een langere sluitingstermijn rechtvaardigen, zoals de beroepsmatigheid en de capaciteit van de hennepkwekerij, de mate van gevaarzetting en de risico’s voor de omgeving en de mate van overlast rondom de locatie. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter het instellen van bezwaar tegen het besluit tot sluiting weinig kansrijk. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [De B.V.] in redelijkheid kon besluiten om af te zien van het instellen van bezwaar.

4.15.

Als gevolg van de sluiting, die is te wijten aan de tekortkoming van [gedaagde] , kan het pand voor langere tijd, in elk geval tot 4 juni 2025, niet worden verhuurd. De kantonrechter acht het dan ook redelijk om de gevorderde huurderving tot 4 juni 2025 als schadevergoeding toe te wijzen.

4.16.

[gedaagde] heeft de hoogte van het gevorderde bedrag aan huurderving niet weersproken. Het gevorderde bedrag van € 8.135,70 zal dus worden toegewezen.

4.17.

Op de zitting heeft [De B.V.] toegezegd dat zij de door [gedaagde] betaalde borg € 950,00 zal verrekenen met de laatste af te rekenen schadepost. [gedaagde] heeft echter geen beroep op verrekening gedaan of een tegenvordering ingesteld, zodat de kantonrechter dit aspect verder buiten beschouwing laat. De kantonrechter gaat ervanuit dat [De B.V.] zich aan haar toezegging zal houden.

Slotsom

4.18.

De tussentijdse slotsom is dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot een schadevergoeding van € 75.426,36, vermeerderd met de wettelijke vanaf 1 november 2024.

De geschatte schadeposten worden verwezen naar de schadestaatprocedure

4.19.

Op de zitting hebben partijen afgesproken dat zij in samenspraak zullen bekijken welke werkzaamheden [gedaagde] in het gehuurde kan verrichten om zo de (herstel)kosten te drukken. Verder is tussen partijen (niet langer) in geschil dat een begroting van die kosten nu niet mogelijk is. Deze schade moet – zoals gevorderd – nader worden opgemaakt bij staat. De kantonrechter zal deze vordering van [De B.V.] toewijzen, zoals hieronder nader bepaald.

Rente

4.20.

De door [De B.V.] gevorderde rente over de toegewezen bedragen vanaf de dag van dagvaarding wijst de kantonrechter toe. Vast staat immers dat [gedaagde] deze bedragen niet heeft betaald.

De buitengerechtelijke kosten

4.21

[De B.V.] maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 2.095,55. De kantonrechter stelt vast dat [De B.V.] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, zodat zij recht heeft op een vergoeding hiervan. De stelling van [gedaagde] dat de buitengerechtelijke incassokosten niet op de juiste wijze zijn aangezegd omdat hij als privépersoon heeft gehuurd, volgt de kantonrechter niet. In de huurovereenkomst staat immers dat het gehuurde een bedrijfsruimte betreft, die uitsluitend is te gebruiken voor de uitoefening van het bedrijf, bestaande uit het exploiteren van een handelsonderneming en kantoorfunctie. Gelet hierop kan niet staande worden gehouden dat [gedaagde] het pand als consument heeft gehuurd. [De B.V.] was dan ook niet verplicht om de zogenoemde veertien-dagen brief te sturen. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke kosten toewijzen tot het wettelijk tarief dat hoort bij het totaal aan hoofdsom toegewezen bedrag van € 75.426,36. Dat komt neer op € 1.529,26 exclusief btw.

4.22

De gevorderde rente over de buitengerechtelijke kosten vanaf de dag van dagvaarding zal eveneens worden toegewezen.

Proceskosten

4.23

Omdat [gedaagde] in het ongelijk is gesteld moet hij de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [De B.V.] , worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

112,37

- griffierecht

€

1.409,00

- salaris gemachtigde

€

1.630,00

(2 punten × € 815,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.286,37

4.24

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen per 9 oktober 2024 is ontbonden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [De B.V.] van een schadevergoeding van
€ 75.426,36, vermeerderd met de wettelijke vanaf 1 november 2024 tot de dag van algehele betaling;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan [De B.V.] van de schade ter zake van de kosten voor het opruimen en ontruimen van het gehuurde, de afvoer/stort van de grond en de herstelkosten van het gehuurde, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [De B.V.] van € 1.529,26 voor buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele betaling;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [De B.V.] begroot op € 3.286,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;

5.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.7.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2025.

Ontbinding huurovereenkomst en schadevergoeding na ontdekking hennepkwekerij in gehuurd pand