Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/365340 / KG ZA 25-290
Vonnis in kort geding van 23 juli 2025
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] B.V.,
gevestigd te [plaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M.J.G. Stork te Alkmaar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. M. Sliphorst-Dekker te Purmerend.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
De zaak in het kort
[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] om de aan haar verkochte percelen grond te ontruimen. Verder vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld haar in staat te stellen onbelemmerd gebruik te maken van haar erfdienstbaarheid van weg over percelen van [gedaagde]. Deze vorderingen worden afgewezen omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] nog eigendommen op de percelen van [eiser] heeft staan of [eiser] in het recht van weg belemmert. Duidelijk is wel dat [eiser] liever een andere route zou willen over de percelen van [gedaagde]. De erfdienstbaarheid moet echter op de minst bezwarende wijze worden uitgevoerd.
De vordering om [gedaagde] te gebieden in het vervolg niet zonder toestemming van [eiser] op haar percelen te komen, wordt toegewezen.
[gedaagde] vordert veroordeling van [eiser] om op haar kosten een grensreconstructie van de perceelsgrenzen te laten uitvoeren door het Kadaster. Deze vordering wordt afgewezen bij gebrek aan spoedeisend belang. Wel wordt het [eiser] verboden om te gaan bouwen op basis van de verleende omgevingsvergunningen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 33
- de eis in reconventie met producties 1 tot en met 17
- de akte overlegging producties 34 tot en met 36 van [eiser]
- de mondelinge behandeling op 18 juni 2025
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2.
Voor de mondelinge behandeling op 18 juni 2025 zijn verschenen namens [eiser] [betrokkene] (directeur/bestuurder), bijgestaan door mr. Stork voornoemd en [gedaagde], bijgestaan door mr. Sliphorst voornoemd.
1.3.
Nadat partijen over en weer hun standpunten naar voren gebracht hebben is de zaak op verzoek van partijen verwezen naar mediation.
In een e-mailbericht van 25 juni 2025 van het mediationbureau van de rechtbank is aan de voorzieningenrechter meegedeeld dat partijen er niet toe gekomen zijn om een mediation op te starten.
1.4.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 7 juli 2021 en 3 november 2021 hebben partijen koopovereenkomsten gesloten waarbij [gedaagde] een aantal van zijn percelen cultuurgrond heeft verkocht aan [eiser]. Het gaat om de percelen (inclusief opstallen) kadastraal bekend als:
1. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 1] (thans [kadaster nummer 2]) (hierna: perceel [kadaster nummer 2])
2. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 3] (thans [kadaster nummer 2]) (hierna: perceel [kadaster nummer 2])
3. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 4]
4. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 5] (thans [kadaster nummer 2]) (hierna: perceel [kadaster nummer 2])
5. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 6] (was [kadaster nummer 7], thans opgesplitst in [kadaster nummer 8] en [kadaster nummer 9])
6. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 10] (thans [kadaster nummer 11]) (hierna: perceel [kadaster nummer 11])
2.2.
[gedaagde] is zelf nog eigenaar van de volgende percelen:
1. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 12] (hierna: perceel [kadaster nummer 12])
2. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 13] (hierna: perceel [kadaster nummer 13])
3. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 14], (hierna: perceel [kadaster nummer 14])
4. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 15] (voorheen [kadaster nummer 16]) (hierna: perceel [kadaster nummer 15])
5. gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 17] (voorheen [kadaster nummer 16]) (hierna: perceel [kadaster nummer 17])
2.3.
Op onderstaande satellietfoto is de ligging van de percelen ten opzichte van elkaar te zien. De met een gele X gemerkte percelen zijn de percelen die [gedaagde] heeft verkocht aan [eiser] en de met een blauwe X gemerkte percelen zijn de percelen die eigendom zijn gebleven van [gedaagde]. [gedaagde] bewoont het woonhuis op perceel [kadaster nummer 18].
{afbeelding 1}
2.4.
Op 13 oktober 2021 en 2 december 2021 heeft de notariële eigendomsoverdracht van de betreffende percelen aan [eiser] plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is ook een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van [eiser] om over de percelen [kadaster nummer 12], [kadaster nummer 13] en [kadaster nummer 16] van [gedaagde] te komen van en te gaan naar zijn percelen en naar de openbare weg, welke erfdienstbaarheid op de minst bezwarende manier moet worden uitgeoefend. De erfdienstbaarheid houdt ook een verbod in om op de betreffende weg, voertuigen te parkeren, materialen op te slaan of een erfafscheiding aan te brengen.
2.5.
In 2022 heeft een formele grensaanwijzing door het Kadaster plaatsgevonden.
2.6.
[eiser] heeft in december 2023 in naam van [gedaagde], op grond van een aan hem door [gedaagde] verleende machtiging, omgevingsvergunningen aangevraagd op basis van de volgende (bouw)plannen:
{afbeelding 2}
{afbeelding 3}
De gevraagde omgevingsvergunningen zijn op 8 december 2023 verleend.
2.7.
Na een verzoek van de gemeente Edam-Volendam om aanvullende gegevens heeft [eiser] in een document met opschrift ‘Overeenkomst’ op 18 januari 2024 bevestigd dat partijen gezamenlijk het huidige agrarische melkveebedrijf willen voortzetten en daarbij een nieuwe dagbesteding en een bedrijfshal met voorzieningen willen bouwen en dat [gedaagde] (vzr.: op wiens naam de omgevingsvergunningen waren aangevraagd) de percelen van [eiser] daarbij mag betrekken en dat de gevraagde werkzaamheden op die percelen uitgevoerd mogen worden.
2.8.
Op 8 januari 2025 heeft de gemeente meegedeeld dat zij aan de loods op het perceel van [eiser] het huisnummer [plaats] [nummer 1] heeft toegekend.
2.9.
In januari 2025 heeft het Kadaster meegedeeld dat zij na een verzoek van [eiser] op 14 januari 2025 perceel [kadaster nummer 16] heeft gesplitst in twee nieuwe percelen perceel [kadaster nummer 15] (oppervlakte 23.270 centiare) en perceel [kadaster nummer 17] (oppervlakte 240 centiare). Daarbij is meegedeeld dat de berekende oppervlakte en de nieuwe grenzen een voorlopige status hebben.
2.10.
In een e-mail van 14 januari 2025 van [eiser] aan de Rabobank, welk bericht in cc aan [gedaagde] is toegestuurd, heeft [eiser] bericht dat de notariële overdracht van perceel [kadaster nummer 17] (240 m2) in beginsel gepland is voor 5 februari 2025.
2.11.
In een e-mail van 17 januari 2025 heeft de advocaat van [gedaagde] aan de notaris, de Rabobank en [eiser] meegedeeld dat [gedaagde] niet instemt met de aanpassing van perceelsgrenzen en splitsing van het perceel en dat de overdracht van perceel [kadaster nummer 17] aan [eiser] niet door kan gaan.
2.12.
In een e-mail van 18 januari 2025 heeft de heer [betrokkene] zijn verbazing uitgesproken over deze reactie van [gedaagde]. Hij voert aan dat [gedaagde] eerder heeft ingestemd met de aanpassing van de perceelgrenzen en volledig op de hoogte is. Verder sommeert hij namens [eiser] [gedaagde] om de percelen die aan [eiser] zijn verkocht volledig te ontruimen, uiterlijk per 1 februari 2025 en maakt hij aanspraak op een gebruiksvergoeding voor het gebruik van deze percelen gedurende de afgelopen drie jaar, alsmede op betaling van voorgeschoten (advies)kosten.
2.13.
In een brief van 24 januari 2025 heeft de advocaat van [gedaagde] bezwaar gemaakt tegen de sommatie tot betaling van een gebruiksvergoeding en vergoeding van kosten. Verder deelt zij mee dat [gedaagde] voornemens is in rechte vernietiging te vragen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomsten op grond van dwaling dan wel van misbruik van omstandigheden.
2.14.
In een e-mail van 16 februari 2025 heeft [gedaagde] meegedeeld dat de percelen zijn ontruimd.
2.15.
In een e-mail van 19 februari 2025 heeft [eiser] nadere onderbouwing van die ontruiming gevraagd door middel van foto’s en heeft zij nogmaals op de factuur voor de gebruiksvergoeding gewezen.
2.16.
Het Kadaster heeft in een e-mail van 27 maart 2025 meegedeeld dat het Veldwerk
onvoldoende maatvoering bevat om de grens tussen de percelen [kadaster nummer 11] en [kadaster nummer 14] te kunnen uitzetten.
2.17.
Op 1 april 2025 heeft [betrokkene] een proces-verbaal van constatering laten opmaken. Dit proces-verbaal houdt in dat de deurwaarder heeft geconstateerd dat zich op de percelen nummer [kadaster nummer 4], nummer [kadaster nummer 2], [kadaster nummer 7] (thans gesplitst in [kadaster nummer 8] en [kadaster nummer 9]) en [kadaster nummer 11] diverse zaken bevinden.
2.18.
Op 10 april 2025 heeft [eiser] op het adres [plaats] [nummer 1] (de percelen [kadaster nummer 8] en [kadaster nummer 9]) een onderneming ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder de handelsnaam ‘[bedrijf]’.
2.19.
In een brief van 14 april 2025 heeft de gemeente aan [eiser] meegedeeld dat haar verzoek van 7 april 2025 om de vergunning voor de bouw van een bedrijfshal (B) ten behoeve van dagbesteding + sleufsilo op het perceel [plaats] [nummer 2] te [plaats], op haar naam over te zetten, wordt toegewezen.
Tekst
Tekst
Tekst
3.De vorderingen
3.1.
[eiser] vordert in conventie samengevat – dat de voorzieningenrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] veroordeelt om de percelen nummer [kadaster nummer 2], [kadaster nummer 4], [kadaster nummer 11], [kadaster nummer 8] en [kadaster nummer 9] volledig te ontruimen, door alle roerende zaken die niet van [eiser] zijn te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een dwangsom,
II [gedaagde] veroordeelt om onbelemmerd toegang aan [eiser] (en de door haar ingeschakelde derden) te verschaffen om de erfdienstbaarheid van weg te kunnen uitoefenen, op straffe van een dwangsom,
III [gedaagde] gebiedt de percelen van [eiser] nummer [kadaster nummer 2], [kadaster nummer 4], [kadaster nummer 11], [kadaster nummer 8] en [kadaster nummer 9] niet zonder diens toestemming te betreden of daar zaken op te plaatsen, op straffe van een dwangsom,
IV [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 925,-, voor buitengerechtelijke kosten;
V [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, waaronder begrepen de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[gedaagde] vordert in reconventie samengevat - dat de voorzieningenrechter bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [eiser] B.V. veroordeelt tot het voor haar rekening laten uitvoeren van een
grensreconstructie van de percelen nummer [kadaster nummer 2], [kadaster nummer 4], [kadaster nummer 11], [kadaster nummer 8] en [kadaster nummer 9], in aanwezigheid van [gedaagde], uit te voeren door het Kadaster;
2. [eiser] B.V. verbiedt op enige wijze gebruik te maken van de omgevingsvergunningen afgegeven op naam van [gedaagde], op straffe van een dwangsom,
3.[eiser] B.V. veroordeelt in de kosten van reconventie, waaronder een bedrag aan (na) salaris van de advocaat van [gedaagde].
4.De standpunten van partijen
[eiser]
4.1.
[eiser] stelt dat [gedaagde] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht door de percelen niet volledig ontruimd ter beschikking te stellen van [eiser]. Zij wijst er op dat [gedaagde] op grond van de koopovereenkomsten en de notariële akten van levering verplicht is de percelen ontruimd op te leveren aan haar, maar dat hij dat ondanks sommatie en zijn toezegging om voor de ontruiming zorg te dragen, tot op heden niet heeft gedaan. Zij voert aan dat de situatie alleen maar lijkt te escaleren omdat [gedaagde] nu zelfs schapen en koeien laat grazen op haar percelen en op die percelen ook nieuwe grasbalen heeft geplaatst en stelt dat zij er belang bij heeft dat er zo snel mogelijk een eind gemaakt wordt aan deze inbreuk op haar eigendomsrecht omdat zij uitvoering wil gaan geven aan haar bouwplannen. Zij wijst er op dat uit de overgelegde pachtovereenkomst die eind dit jaar afloopt, blijkt dat [gedaagde] de percelen in pacht heeft gegeven en dat dit is gebeurd zonder overleg met haar en zonder dat zij daarvoor een vergoeding ontvangt.
Voor wat betreft het gebruik van de erfdienstbaarheid van weg voert [eiser] aan dat een toegangsweg langs de kopse kant de minst bezwaarlijke wijze zal zijn om aan haar bouwplannen te kunnen voldoen, waarbij zij aanvoert dat zij op dit moment hal B niet in kan komen, omdat de toegangsdeuren op perceel [kadaster nummer 14] liggen en zij van [gedaagde] niet over zijn percelen mag gaan.
4.2.
Ten aanzien van de vorderingen in reconventie voert [eiser] aan dat de kadastrale grenzen tussen de percelen al voldoende duidelijk zijn vastgesteld, zodat [gedaagde] geen belang heeft bij zijn vordering. Ter onderbouwing daarvan wijst zij op de grensaanwijzing uit 2022 en voert aan dat het Kadaster niet eenzijdig grenzen kan vaststellen. Ook bij zijn vordering om haar te verbieden gebruik te maken van de verleende omgevingsvergunningen heeft [gedaagde] volgens [eiser] geen belang. [eiser] wijst er op dat de vergunning voor bedrijfshal A op naam staat van [gedaagde] en dat alleen [gedaagde] gerechtigd is om op basis van die vergunning te bouwen. De vergunning voor bedrijfshal B staat wel op naam van [eiser]. [gedaagde] kan desgewenst een handhavingsverzoek indienen bij de gemeente, als [gedaagde] van mening is dat over perceelgrenzen wordt gebouwd.
[eiser] erkent dat [gedaagde] de heer [betrokkene] aanvankelijk om een lening heeft verzocht. [eiser] heeft vervolgens voorgesteld in plaats hiervan percelen grond van [gedaagde] te kopen. [eiser] betwist dat zij voor de percelen van [gedaagde] geen marktconforme prijs heeft betaald. Het gaat om agrarische grond en de heer [betrokkene] heeft als bevoegd taxateur op basis van marktconforme prijzen de koopsom voor de percelen bepaald. Volgens [eiser] is op dat moment nog niet over een samenwerking gesproken. Dit is pas later aan de orde gekomen. De bedoeling was dat [eiser] de dagbesteding zou opzetten en dat [gedaagde] zijn melkveebedrijf weer zelf ter hand zou nemen. Toen dat laatste niet mogelijk bleek, heeft [eiser] besloten zonder [gedaagde] met de uitvoering van de plannen verder te gaan.
Met betrekking tot de aangekondigde overdracht van perceel [kadaster nummer 17] voert [eiser] aan dat zij bedrijfsgebouw A, na overleg met de gemeente rechthoekig wilde maken, maar dat [gedaagde] dit niet wilde. Na overleg met de architect bleek een aanpassing mogelijk waarmee [gedaagde] telefonisch akkoord is gegaan, maar voor welke aanpassing wel grond geruild moest worden, waaraan [gedaagde] nu ten onrechte ineens niet meer mee wil meewerken. [eiser] zal in een bodemprocedure nakoming van de afspraken te vorderen, maar dat staat volgens haar los van de onderhavige zaak.
[gedaagde]
4.3.
[gedaagde] betwist dat sprake is van spoedeisend belang en ook dat de zaak zich leent voor kort geding. Hij voert aan dat hij van plan is in een bodemprocedure vernietiging te vorderen van de koopovereenkomsten op grond van dwaling, maar dat hij daar vanwege ernstige gezondheidsproblemen nog niet aan toegekomen is. Hij voert aan dat hij destijds geld nodig had voor het vernieuwen van het dak van zijn boerderij, maar dat de bank hem de benodigde financiering niet wilde geven. Hij heeft toen contact opgenomen met de heer [betrokkene], omdat die in het verleden ook zijn zus had geholpen met het verkrijgen van een geldlening. [betrokkene] heeft in reactie op zijn verzoek voorgesteld om gezamenlijk een onderneming op te zetten voor dagbesteding voor 15 tot 20 man, waarmee zij samen volgens [betrokkene] ongeveer € 180.000,- per jaar zouden kunnen verdienen. [gedaagde] is hierin meegegaan en heeft in dat kader een aantal van zijn percelen aan [eiser] verkocht. Volgens [gedaagde] is op dat moment al over de samenwerking gesproken, want anders zou hij zijn percelen niet aan [eiser] hebben verkocht. Volgens [gedaagde] zou [eiser] het voortouw nemen bij de uitwerking van de plannen en heeft hij in dat verband aan [eiser] een machtiging verleend. Met die machtiging heeft [eiser] de omgevingsvergunningen aangevraagd voor de bouw van bedrijfshal A en B op de percelen. [eiser] wil nu opeens alles alleen doen en dat heeft ervoor gezorgd dat de situatie tussen hen is geëscaleerd, aldus [gedaagde]. Hij heeft daarom de eerder verleende machtiging weer ingetrokken. [eiser] kan de bouwplannen zoals deze zijn ingediend bij de aanvraag van de omgevingsvergunningen niet binnen de grenzen van zijn eigen percelen uitvoeren en [eiser] wil daarom nog extra grond van [gedaagde] hebben, maar daartoe is [gedaagde] niet bereid.
Hij benadrukt dat [eiser] zelf ook stelt dat zij in een bodemprocedure nakoming van afspraken wil vorderen, dat alles met elkaar samenhangt en dat [eiser] in deze procedure doet aan cherry picking.
4.4.
[gedaagde] betwist verder dat hij inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [eiser] door roerende zaken op de percelen te plaatsen. Hij voert aan dat hij de spullen die van hem zijn van de percelen heeft verwijderd en dat de zaken die zich nu nog bevinden op de percelen eigendom zijn van derden en dat hij deze niet kan weghalen.
Hij betwist verder dat hij [eiser] niet in staat stelt om gebruik te maken van de erfdienstbaarheid van weg, maar benadrukt daarbij dat de erfdienstbaarheid moet worden uitgevoerd op de minst bezwarende wijze voor het dienend erf en het [eiser] niet vrijstaat om een andere route te bepalen omdat deze beter in haar plannen past.
[gedaagde] betwist dat de perceelsgrenzen duidelijk vastliggen en dat hij betrokken is geweest bij de grensaanwijzing in 2022. Hij wijst daarbij op de e-mail van het Kadaster van 27 maart 2025 waaruit blijkt dat de grens tussen de percelen [kadaster nummer 11] en [kadaster nummer 14] niet kan worden vastgesteld omdat het Veldwerk onvoldoende maatvoering bevat. [gedaagde] vordert daarom dat op kosten van [eiser] de erfgrenzen moeten worden vastgesteld door het Kadaster.
Verder vordert [gedaagde] dat het [eiser] wordt verboden om te gaan bouwen omdat [eiser] de verdere uitvoering van de plannen geheel naar zich toetrekt, terwijl uit de overgelegde bouwplannen blijkt dat [eiser] de plannen niet kan realiseren binnen haar eigen perceelsgrenzen en ook de benodigde parkeerplaatsen wil realiseren op zijn perceel. [gedaagde] stelt dat als [eiser] in de toekomst daadwerkelijk bouwwerken op haar percelen wil realiseren, zij daarvoor eerst de correcte vergunningen op haar eigen naam moet aanvragen, zodat hij dan de mogelijkheid heeft om bezwaar te maken. [gedaagde] wijst erop dat hij problemen verwacht bij toekenning van een omgevingsvergunning onder meer in verband met geluids- en geuroverlast als er bewoning plaats vindt naast een landbouwbedrijf. [gedaagde] stelt dat hij er ook daarom belang bij heeft dat het [eiser] op dit moment verboden wordt om gebruik te maken van de vergunningen.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
Spoedeisend belang
5.1.
Een vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als daarbij een spoedeisend belang bestaat. [gedaagde] betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering omdat de levering van de percelen ruim drie jaar geleden heeft plaatsgevonden en [eiser] na de levering nooit op ontruiming heeft aangestuurd. De voorzieningenrechter passeert dit verweer. [eiser] stelt dat [gedaagde] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht. Het spoedeisend belang volgt dan ook voldoende uit de aard van de vordering.
Is er sprake van een inbreuk op eigendomsrecht?
5.2.
[eiser] stelt dat [gedaagde] inbreuk maakt op haar eigendomsrecht door zaken die zich op de percelen bevinden niet weg te halen. Volgens [eiser] is [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst en de akte van levering gehouden de percelen ontruimd op te leveren. [gedaagde] heeft hier tegen ingebracht dat de percelen al ruim drie jaar geleden zijn geleverd. Al die tijd heeft [gedaagde] met instemming van [eiser] de percelen in gebruik gehad. [gedaagde] voert verder aan dat hij recent de aan hem in eigendom toebehorende zaken van de percelen van [eiser] heeft verwijderd en naar zijn eigen perceel heeft verplaatst.
5.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat [eiser] drie jaar na de levering van de percelen zich niet meer op de ontruimingsverplichting uit de leveringsakten kan beroepen. [eiser] heeft destijds de percelen zoals ze zijn opgeleverd geaccepteerd. Uit de stukken en de verklaringen van partijen volgt dat [gedaagde], na de verkoop van de percelen, ook nog een aantal jaren gebruik heeft gemaakt van deze percelen, met instemming van [eiser]. Pas dit jaar heeft [eiser] zich ineens op het standpunt gesteld dat sprake is van inbreuk op haar eigendomsrecht. Dit lijkt het gevolg van de beëindiging van de voorgenomen samenwerking.
5.4.
[gedaagde] stelt dat hij inmiddels zijn eigendommen van de percelen van [eiser] heeft verwijderd en heeft ter onderbouwing van zijn stelling een video opname in het geding gebracht. Volgens [gedaagde] zijn de nog aanwezige zaken niet zijn eigendom. [eiser] heeft niet betwist dat de zaken die zich nu nog op haar percelen bevinden (mogelijk) eigendom van derden zijn. Nu nergens uit blijkt dat op de percelen van [eiser] nog aan [gedaagde] in eigendom toebehorende zaken aanwezig zijn, wordt de vordering tot ontruiming van de percelen afgewezen.
Verbod om de percelen van [eiser] te betreden zonder toestemming
5.5.
[eiser] vordert dat [gedaagde] op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt geboden haar percelen niet zonder haar toestemming te betreden. Uit de stukken blijkt dat [eiser] na de levering van de percelen voortgezet gebruik daarvan door [gedaagde] dan wel de pachter heeft toegestaan. Zij is zich pas sinds februari 2025, nadat [gedaagde] te kennen gaf niet te willen meewerken aan de levering van extra grond aan [eiser], op het standpunt gaan stellen dat sprake was van onrechtmatig gebruik van haar percelen. Na een verzoek tot ontruiming heeft [gedaagde] zijn spullen van de percelen weggehaald. [eiser] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] sindsdien inbreuk op haar eigendomsrecht maakt. Dit neemt niet weg dat [eiser], zolang de percelen haar eigendom zijn, [gedaagde] kan verbieden zonder haar toestemming van haar percelen gebruik te maken en dit via een gebod kan afdwingen. De voorzieningenrechter zal deze vordering in zoverre toewijzen. De gevorderde dwangsom zal eveneens worden toegewezen, zij het dat deze zal worden gematigd en beperkt.
Belemmert [gedaagde] [eiser] bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid?
5.6.
[eiser] stelt dat [gedaagde] haar niet in staat stelt gebruik te maken van haar erfdienstbaarheid van weg. [gedaagde] betwist dit.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is aan de hand van het verhandelde ter zitting en de daarbij overgelegde stukken onvoldoende aannemelijk geworden dat de erfdienstbaarheid van weg door [gedaagde] wordt belemmerd. Uit de verklaring van [eiser] ter zitting blijkt dat zij liever van een andere route gebruik zou willen maken bij de uitoefening van de erfdienstbaarheid, omdat die beter bij haar bouwplannen past. Een erfdienstbaarheid van weg moet echter worden uitgeoefend op de voor het dienende erf (in dit geval het erf van [gedaagde]) minst bezwarende wijze. Dat dit niet de door [eiser] gewenste wijze is, maakt dat niet anders. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
Vergoeding buitengerechtelijke kosten
5.7.
Nu de vorderingen van [eiser] grotendeels worden afgewezen, wordt ook de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten afgewezen.
Proceskosten
5.8.
[eiser] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op:
griffierecht € 331,00
salaris advocaat € 1.107,00
nakosten
€ 178,00
€ 178,00
Totaal € 1.616,00
in reconventie
De gevorderde grensreconstructie
5.9.
Beide partijen hebben ter zitting aangevoerd dat zij voornemens zijn in een bodemprocedure nakoming van afspraken ([eiser]) dan wel vernietiging van de koopovereenkomsten op grond van dwaling of misbruik van omstandigheden ([gedaagde]) te vorderen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [gedaagde] met het oog op de nog te voeren bodemprocedure(s) onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij dit deel van zijn vordering een dusdanig spoedeisend belang heeft dat van hem niet gevergd kan worden om de beslissing in de bodemprocedure af te wachten. De voorzieningenrechter zal deze vordering daarom afwijzen.
Het gevorderde bouwverbod
5.10.
[gedaagde] heeft zijn spoedeisend belang bij het gevorderde bouwverbod voldoende aannemelijk gemaakt. Duidelijk is dat [eiser] het liefst op zeer korte termijn een begin wil maken met het bouwen van de dagopvang. Vast staat echter dat de verleende omgevingsvergunningen destijds zijn aangevraagd met het oog op een samenwerking tussen partijen, waarbij de percelen van beide partijen zouden worden betrokken in de ontwikkeling. [eiser] is inmiddels afgestapt van het idee van een samenwerking en wenst de ontwikkeling nu zonder [gedaagde] door te zetten. Daartoe heeft zij één van de vergunningen op haar naam laten overzetten. [gedaagde] maakt hier bezwaar tegen en voert aan dat hij in een bodemprocedure de vernietiging van de koopovereenkomsten zal vorderen wegens dwaling dan wel misbruik van omstandigheden. Of deze vordering zal slagen kan in het bestek van dit kort geding niet worden vastgesteld. Daartoe is nader onderzoek noodzakelijk waartoe de onderhavige kort geding procedure zich niet leent. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft [gedaagde] in de gegeven omstandigheden een voldoende zwaarwegend belang dat in afwachting van die procedure (nog) niet met de bouw een aanvang wordt gemaakt. De voorzieningenrechter zal deze vordering van [gedaagde] daarom toewijzen. De voorzieningenrechter gaat er daarbij wel vanuit dat [gedaagde], zoals ter zitting ook is toegezegd, de bodemprocedure op korte termijn aanhangig maakt.
5.11.
De gevorderde dwangsom als prikkel tot nakoming wordt eveneens toegewezen. De voorzieningenrechter zal deze dwangsom wel matigen en maximeren.
Proceskosten
5.12.
Omdat partijen in reconventie allebei deels in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de voorzieningenrechter aanleiding de proceskosten te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
6.1.
gebiedt [gedaagde] de percelen van [eiser], (thans) kadastraal bekend als gemeente [plaats], sectie A, nummer [kadaster nummer 2], [kadaster nummer 4], [kadaster nummer 11], [kadaster nummer 8] en [kadaster nummer 9] niet zonder diens toestemming te betreden of daar zaken op te plaatsen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per overtreding, totdat een maximum van € 15.000,- zal zijn bereikt,
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde] van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.4.
wijst af het meer of anders gevorderde,
in reconventie
6.5.
verbiedt [eiser] op enige wijze gebruik te maken van de als productie 16 en 17 bij de dagvaarding overgelegde omgevingsvergunningen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- ineens en van € 1.000,- voor iedere dag (of dagdeel) dat de schending van dit verbod voortduurt, met een maximum aan de te verbeuren dwangsommen van € 50.000,00,
6.6.
verklaart de veroordeling in 6.5. uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier C. Vis-van Zanden op 23 juli 2025. [1]