Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/366627 / KG ZA 25-408
Vonnis in kort geding van 23 juli 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
wonende te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
wonende te [plaats 2] ,
eiseressen,
advocaat mr. J. Bol te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [plaats 1] ,
gedaagden,
advocaat mr. J.N.T. van der Linden te Amsterdam.
Partijen zullen hierna genoemd worden eiseressen [eiser 1] en [eiser 2] en gedaagden [gedaagden]
De zaak in het kort
[gedaagden] willen op hun perceel [adres 1] te [plaats 1] een nieuwe loods bouwen. Deze loods is groter dan de loods die hier voorheen stond en zal worden gebouwd tot aan de erfgrens van het perceel. [eiser 1] en [eiser 2] maken gebruik van een onverhard pad dat onder meer gelegen is achter de oude loods van [gedaagden] Door de bouwplannen van [gedaagden] zullen zij met de auto van dat pad geen gebruik meer kunnen maken. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij door verjaring een erfdienstbaarheid van weg hebben verkregen en vorderen dat het [gedaagden] verboden wordt hun loods te bouwen op een manier waardoor de doorgang over het pad wordt geblokkeerd. De voorzieningenrechter wijst de vordering van [eiser 1] en [eiser 2] af omdat [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij gedurende meer dan twintig jaar onafgebroken gebruik hebben gemaakt van het pad om met de auto de achterzijde van hun percelen te bereiken.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met de producties 1 tot en met 14
- de producties 1 tot en met 7 van de zijde van [gedaagden]
- de mondelinge behandeling op 9 juli 2025
- de pleitnota van [gedaagden]
1.2.
Voor de mondelinge behandeling op 9 juli 2025 zijn verschenen [eiser 1] en [eiser 2] , bijgestaan door mr. Bol voornoemd en [gedaagde 2] , bijgestaan door mr. Van der Linden voornoemd.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser 1] is sinds 29 november 1990 opstalgerechtigde van de percelen [adres 2] en [adres 3] te [plaats 1] . Achterin perceel [adres 3] bevindt zich een garage die via perceel [adres 3] niet met de auto vanaf de openbare weg bereikbaar is.
2.2.
[eiser 2] is, via haar overleden echtgenoot, sinds 28 oktober 1987 opstalgerechtigde tot het perceel [adres 4] en het perceel [adres 5] te [plaats 1] . Zij is ook rechthebbende tot de naast en achtergelegen percelen [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2]. De overleden echtgenoot van [eiser 2] exploiteerde in het verleden op een perceel achter de percelen [adres 4]/[adres 5] de [bedrijf], een bouwmaterialenhandel. Het terrein was vanaf de [straat 1] via perceel [kadaster nummer 1] toegankelijk, totdat in 2019 de toegang naar de onderneming werd verplaatst naar de [straat 2]. Vanaf dat moment is de toegang over perceel [kadaster nummer 1] afgesloten met een hek.
2.3.
[gedaagden] waren vanaf 9 juni 1989 opstalgerechtigden en zijn sinds 12 september 2018 eigenaar van het perceel [adres 1] . Tot 13 juni 2025 waren zij ook eigenaar van perceel [adres 6]. Dit perceel hebben zij op die datum overgedragen aan (de holding van) hun zoon.
2.4.
[eiser 1] en [eiser 2] maken gebruik van het onverharde pad, gelegen aan de achterzijde van de percelen [adres 3] , [adres 2], [adres 1] en [adres 6], om via perceel [kadaster nummer 3] (in eigendom van Hoogheemraadschap van Rijnland), met de auto van en naar de openbare weg [straat 1] te komen. Voor dit gebruik is geen recht van weg/overpad
gevestigd
{Afbeelding 1}
2.5.
[gedaagden] hebben in 2007/2008 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het slopen en herbouwen van de loods op [adres 1]. Deze vergunning is indertijd verleend en is, na een bezwaar- en beroepsprocedure gevoerd door omwonenden tot aan de Raad van State, sinds 2010 onherroepelijk. Het door de omwonenden, waaronder [eiser 1] , gemaakte bezwaar had betrekking op de door [gedaagden] voorgenomen bouwhoogte van de nieuwe loods.
2.6.
[gedaagden] hebben onlangs de oude loods gesloopt en een palenplan uitgezet voor de nieuw te bouwen loods. [gedaagden] hebben [eiser 1] en [eiser 2] gewaarschuwd hun auto niet meer achterom te parkeren, omdat op korte termijn met de heiwerkzaamheden voor de nieuwe loods wordt begonnen en het dan niet langer mogelijk zal zijn om met de auto achterlangs te gaan.
2.7.
Bij brief van 13 juni 2025 hebben [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagden] meegedeeld dat zij menen dat door verjaring een recht van overpad is ontstaan en dat [gedaagden] door de doorgang te blokkeren inbreuk maken op dat recht van overpad. Zij hebben [gedaagden] gesommeerd de werkzaamheden te staken en gestaakt te houden en met hen in overleg te treden over de wijze waarop de doorgang behouden kan blijven.
2.8.
In reactie op voornoemde brief hebben [gedaagden] het recht van overpad van [eiser 1] en [eiser 2] betwist en aangekondigd op korte termijn te zullen starten met de heiwerkzaamheden voor de nieuwe loods.
2.9.
[gedaagden] hebben de heiwerkzaamheden on hold gezet in afwachting van de uitkomst van het onderhavige kort geding.
3.De vordering
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen samengevat – dat de voorzieningenrechter [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om alle werkzaamheden voor het realiseren van een nieuwe bedrijfsruimte aan de achterzijde van Perceel [adres 1]-[adres 1] die ertoe leiden dat de doorgang zodanig wordt geblokkeerd dat het niet meer mogelijk is om met een auto van en naar
Perceel [adres 3] en Perceel [adres 4]-[adres 5] te komen en gaan, te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van dit geding, te vermeerderen met rente.
4.De standpunten van partijen
[eiser 1] en [eiser 2]
4.1.
[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat door verjaring een erfdienstbaarheid van weg is ontstaan. Zij stellen dat zij al meer dan twintig jaar bestendig gebruik maken van de doorgang achter perceel [adres 1]-[adres 1] A langs (hierna: de doorgang) om met de auto te komen van en naar de openbare weg [straat 1].
4.2.
[eiser 1] benadrukt dat zij door een blokkade van de doorgang niet langer gebruik zal kunnen maken van haar garage. [eiser 1] voert aan dat zij haar auto niet dagelijks in de garage parkeert, maar wel vaak en dat zij de auto bij elkaar ongeveer 9 maanden per jaar in de garage parkeert. Als zij de overige tijd haar auto op de [straat 1] parkeert is daar altijd een reden voor, aldus [eiser 1] .
4.3.
[eiser 2] benadrukt dat het niet langer mogelijk zal zijn om de auto te kunnen parkeren aan de achterzijde van haar perceel, zoals dat gedurende alle voorafgaande jaren is gebeurd. Zij woont zelf niet aan de [straat 1], maar haar zoon bewoont als sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw nummer [adres 4] en parkeert zijn auto meestal aan de achterzijde van het perceel. Aanvankelijk kon hij daar komen via de toegangsweg naar het terrein van de [bedrijf], maar vanaf 2019 is dat niet meer mogelijk en maakt hij gebruik van de doorgang. Bovendien is het niet langer mogelijk achterom te komen via perceel [kadaster nummer 1] omdat voor dat perceel herontwikkelingsplannen zijn aangevraagd bij Hoogheemraadschap Rijnland aldus [eiser 2] .
[gedaagden]
4.4.
[gedaagden] voeren verweer. Zij betwisten dat [eiser 1] en [eiser 2] door verjaring een recht van overpad hebben verkregen over hun perceel. [eiser 2] is opstalgerechtigde van perceel [adres 4] en [adres 5], maar woont zelf niet aan de [straat 1]. Haar zoon, [betrokkene 2], die perceel [adres 4] bewoont, is slechts houder van dat perceel en kan geen bezitspretentie uitoefenen. Bovendien heeft hij tot recente jaren geen gebruik gemaakt van de doorgang, omdat hij voorheen via de toegangsweg tot het terrein van de [bedrijf] langs de andere kant de achterzijde van zijn perceel kon bereiken. Die toegang is afgesloten in 2019 toen de [bedrijf] een nieuwe toegang had geopend via de [straat 2]. [gedaagden] wijzen er op dat de doorgang niet alleen op hun perceel ligt, maar ook op perceel [kadaster nummer 2], waartoe [eiser 2] ook gerechtigd is.
{Afbeelding 2}
4.5.
[gedaagden] voeren verder aan dat [eiser 1] haar auto regelmatig aan de [straat 1] parkeert en dus niet dagelijks gebruik maakt van haar garage. Ter onderbouwing hebben zij satellietfoto’s van verschillende jaren overgelegd waarop steeds een rode auto te zien is, geparkeerd op de [straat 1] ter hoogte van perceel [adres 2]/ [adres 3] . Bovendien blijkt volgens [gedaagden] uit deze foto’s dat de garage van [eiser 1] pas op zijn vroegst in 2009 is gebouwd. [gedaagden] benadrukken dat zij op hun perceel een nieuwe loods willen realiseren overeenkomstig de eerder al goedgekeurde omgevingsvergunning. Indertijd hebben [eiser 1] , [betrokkene 2] (echtgenoot van [eiser 2] ) en mevrouw [betrokkene 1] (destijds huurder van [adres 5]) bezwaar gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning, maar die bezwaren gingen uitsluitend over de voorgenomen hoogte van de loods en niet over blokkering van de doorgang en een vermeend recht van overpad. Vanwege de hoge kosten verbonden aan de bezwaar- en beroepsprocedures hebben [gedaagden] de bouwplannen voor de loods moeten uitstellen, maar nu zij daar de financiële ruimte voor hebben willen zij deze alsnog uitvoeren. [gedaagden] benadrukken dat zij niet opnieuw in een langdurige procedure terecht willen komen en dat zij daarom hebben aangeboden financieel bij te dragen aan het creëren van een oplossing, bijvoorbeeld door het aanleggen van een nieuwe toegangsweg langs de andere kant.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
Tekst
5.De beoordeling
5.1.
In dit kort geding moet, op basis van de processtukken en dat wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of een dergelijke vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van voorzieningen zoals gevorderd. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en legt dat hierna uit.
5.2.
[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij door verjaring een recht van overpad hebben verkregen ten laste van het perceel van [gedaagden] om met de auto via de doorgang de achterzijde van hun percelen te bereiken. Zij stellen dat zij al meer dan twintig jaar gebruik maken van de doorgang.
5.3.
Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verkregen erfdienstbaarheid door verjaring, moet worden beoordeeld of gedurende tenminste 20 jaren onafgebroken sprake is geweest van ‘bezit’. Daarvoor is noodzakelijk dat [eiser 1] en [eiser 2] als niet-rechthebbenden de feitelijke macht zijn gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW) en zich naar objectieve maatstaven het bezit van die erfdienstbaarheid hebben verschaft en gedurende twintig jaren onafgebroken hebben behouden. De machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvattingen het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat het bezit ‘niet dubbelzinnig’ en ‘openbaar’ moet zijn. Hiervan is sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Dit moet naar objectieve maatstaven beoordeeld worden, zodat de eigenaar tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Een en ander moet dus naar buiten toe kenbaar zijn geweest.
5.4.
Hier gaat het dus om de vraag of [eiser 1] en [eiser 2] gedurende tenminste twintig jaren op een zodanige wijze gebruik gemaakt hebben van de doorgang dat het voor [gedaagden] kenbaar was dat zij pretendeerden (het bezit van) een erfdienstbaarheid van weg te hebben.
5.5.
Op basis van de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting constateert de voorzieningenrechter dat de achterzijde van de percelen van [eiser 1] en [eiser 2] voorheen niet uitsluitend via het perceel van [gedaagden] bereikbaar was. Namens [eiser 2] is ter zitting erkend dat het tot 2019 mogelijk was om de achterzijde van de percelen [adres 2]/ [adres 3] en [adres 4]/[adres 5] met de auto te bereiken door gebruik te maken van de toegangsweg van de [bedrijf] en dat die toegangsweg ook werd gebruikt. Hieruit volgt dat in ieder geval tot 2019 niet sprake was van zodanig gebruik van de doorgang (op het perceel van [gedaagden] ) dat het voor [gedaagden] kenbaar was dat [eiser 2] pretendeerde een erfdienstbaarheid van weg te hebben. Sinds 2019 zijn nog geen twintig jaren verstreken, zodat [eiser 2] in ieder geval niet met succes een beroep kan doen op bevrijdende verjaring. Dat de toegang tot het terrein van de [bedrijf] is verplaatst en de oude toegang is afgesloten met hekken, maakt dit niet anders. Bovendien is [eiser 2] ook rechthebbende tot meerdere percelen gelegen achter en naast de percelen [adres 4]/[adres 5] zodat het voor haar mogelijk moet zijn om over een van deze andere percelen een doorgang tot de achterzijde van percelen [adres 4]/[adres 5] te realiseren.
5.6.
Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter heeft ook [eiser 1] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij gedurende tenminste twintig jaar onafgebroken gebruik heeft gemaakt van de doorgang op een wijze dat het voor [gedaagden] kenbaar was dat zij zich bezitter waande van een erfdienstbaarheid van weg. Door [gedaagden] is betwist dat zij er mee bekend waren dat [eiser 1] gebruik maakte van de doorgang. Zij hebben bovendien satellietfoto’s overgelegd van verschillende jaren waarop een rode auto ( [eiser 1] rijdt in een rode auto) zichtbaar geparkeerd is op de [straat 1]. [eiser 1] heeft ter zitting erkend dat zij haar auto niet altijd in de garage aan de achterzijde van haar perceel parkeert. Zij stelt dat zij haar auto verspreid over het jaar ongeveer 9 maanden in de garage parkeert en de overige tijd op de [straat 1]. Van een voortdurend gebruik van de doorgang is dan ook geen sprake. Bovendien blijkt uit de verklaring van [eiser 2] ter zitting dat het ook voor [eiser 1] tot 2019 mogelijk was om via de toegangsweg naar de [bedrijf] haar garage te bereiken. Verder neemt de voorzieningenrechter in overweging dat het op zijn minst opmerkelijk genoemd kan worden dat [eiser 1] bij haar bezwaar in 2007 tegen de voorgenomen bouw van de nieuwe loods geen beroep heeft gedaan op een gepretendeerd recht van overpad, terwijl uit de voorgenomen bouwplannen bleek dat de loods deels op de doorgang zou worden gebouwd. Als [eiser 1] , zoals zij stelt, al sinds 1991 onafgebroken gebruik maakte van de doorgang om met haar auto bij haar garage te komen en vice versa, had het voor de hand gelegen dat zij behalve over de voorgenomen hoogte van de loods ook zou hebben geklaagd over het belemmeren van de doorgang.
Conclusie en proceskosten
5.7.
Uit het vorenstaande volgt dat [eiser 1] en [eiser 2] voorshands onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij door verjaring een recht van overpad hebben verkregen. De vordering van [eiser 1] en [eiser 2] wordt daarom afgewezen. [eiser 1] en [eiser 2] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagden] begroot op:
griffierecht € 331,00
salaris advocaat € 1.107,00
nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)
€ 178,00(plus de verhoging zoals in de beslissing vermeld)
totaal € 1.616,00
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk, in die zin dat als de één een bedrag heeft betaald, de ander daarvoor is bevrijd, in de proceskosten van € 1.616,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier C. Vis-van Zanden op 23 juli 2025. [1]