Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11542272 \ CV EXPL 25-606 NE
Vonnis van 30 juli 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: E. Anbergen,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse.
De zaak in het kort
De zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en de huurder de woning moet ontruimen vanwege een huurachterstand. De hoogte van de huurachterstand van inmiddels ruim acht maanden rechtvaardigt de ontbinding en ontruiming.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 januari 2025
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 14 mei 2025
- de akte aanvulling producties met actuele huurachterstand van [eiser] , ontvangen op 26 juni 2025
- de mondelinge behandeling van 4 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van onder andere de woningen aan het adres [adres 1] en [adres 2] in [woonplaats] .
2.2.
[gedaagde] huurt met ingang van 29 april 2009 een woning aan de [adres 2] .
De aanvangshuurprijs is € 650,00 per maand. Dit bedrag is inclusief het voorschot voor gas, water en licht van € 100,00.
2.3.
[eiser] past per 1 juli 2024 een huurverhoging toe, waarna de huurprijs € 871,31 per maand is. Dit bedrag is inclusief € 100,00 aan voorschot.
2.4.
[gedaagde] betaalt vanaf september 2024 de huurprijs niet (volledig).
2.5.
Tussen partijen is vervolgens discussie over huurbetalingen die niet zijn vermeld in de huurachterstand, de huurprijsverhoging en de nutsvoorzieningen. Op 21 november 2024 schrijft [gedaagde] aan [eiser] dat hij bereid is de openstaande huurachterstand te betalen en vraagt hij vanwege zijn financiële situatie om een betalingsregeling van € 25,00 per maand. Met dat bedrag gaat [eiser] niet akkoord.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand van € 2.986,77 vermeerderd met € 871,31 per maand vanaf 1 februari 2025.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] een huurachterstand heeft laten ontstaan van inmiddels € 8.489,94 door ook de huurtermijnen van februari tot en met juli 2025 niet te betalen. Op dat bedrag strekt nog in mindering een teruggave voor gas, water en licht van € 800,31 en een betaling door [gedaagde] van € 25,00. Omdat [gedaagde] in verzuim is met zijn betalingsverplichting, is hij wettelijke rente verschuldigd, die tot 28 januari 2025
€ 25,56 bedraagt. Omdat [gedaagde] nalatig is gebleven met betaling binnen de termijn van de kosteloze aanmaning, maakt [eiser] ook aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 380,51 inclusief btw.
€ 25,56 bedraagt. Omdat [gedaagde] nalatig is gebleven met betaling binnen de termijn van de kosteloze aanmaning, maakt [eiser] ook aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 380,51 inclusief btw.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. De gestelde huurachterstand rechtvaardigt geen ontbinding van de huurovereenkomst. [eiser] heeft nagelaten een melding bij de gemeente te doen in het kader van vroegsignalering. Ook staat de hoogte van de huurachterstand niet vast. [eiser] heeft de huurprijs per 1 juli 2024 verhoogt, maar [gedaagde] heeft geen aanzegging daarvan ontvangen. Ook is aannemelijk dat [gedaagde] over de periode voor 2021 en over 2024 een teruggave mag verwachten voor gas, water en licht. Daarmee is ten onrechte in de huurachterstand geen rekening gehouden. Ook is de verdeelsleutel voor het vaststellen van het verbruik onduidelijk.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Uitgangspunten
4.1.
De huurovereenkomst is op 29 april 2009 gesloten met een aanvangshuurprijs van
€ 550,00 per maand exclusief voorschot. Er is daarom sprake van een laagsegment-huurprijs van woonruimte (voorheen niet geliberaliseerde huur).
€ 550,00 per maand exclusief voorschot. Er is daarom sprake van een laagsegment-huurprijs van woonruimte (voorheen niet geliberaliseerde huur).
4.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument. [1] Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vorderingen van [eiser] .
4.3.
[eiser] stelt zich in dat kader op het standpunt dat de algemene voorwaarden niet van toepassing zijn. [eiser] zou iets van internet hebben gehaald, de algemene voorwaarden niet ter hand hebben gesteld aan [gedaagde] en niets met de algemene voorwaarden hebben gedaan. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Voor een consument moet vooraf duidelijk zijn waar de wederpartij een beroep op kan doen. In artikel 2 van Pro de huurovereenkomst staat dat de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte vastgesteld op 30 juli 2003’ van toepassing zijn en vervolgens wordt in verschillende bepalingen daarnaar verwezen. De algemene voorwaarden zijn dus van toepassing. Het argument van [eiser] dat de algemene voorwaarden niet aan [gedaagde] zijn overhandigd, gaat ook niet op. Een beding in de algemene voorwaarden is vernietigbaar, als de gebruiker aan de wederpartij niet een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van de algemene voorwaarden kennis te nemen. Dit strekt ter bescherming van de wederpartij (in dit geval [gedaagde] ) en kan niet wordt opgeworpen door de gebruiker van de algemene voorwaarden. Dat zou er namelijk toe kunnen leiden dat [eiser] op die manier kan voorkomen dat hem geen beroep toekomt op wettelijke bepalingen als bedingen in de algemene voorwaarden oneerlijk worden bevonden.
4.4.
Tijdens de zitting heeft [eiser] verklaard dat in de huurovereenkomst wordt verwezen naar de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte ROZ, vastgesteld op 30 juli 2003. De bedingen in deze algemene voorwaarden zijn onder andere getoetst in een gepubliceerde uitspraak van deze rechtbank [2] , waarbij wordt aangesloten.
Hoogte van de huurachterstand
4.5.
Op grond van de wet kan de huurprijs onder andere worden verhoogd op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet. [3] Voor een niet-geliberaliseerde huurprijs, waarvan hier sprake is, staat alleen in de huurovereenkomst een huurprijswijzigingsbeding. [4] Dit beding is niet oneerlijk, omdat het verwijst naar het percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs. Bij de verdere beoordeling kan de kantonrechter dan ook uitgaan van de in de dagvaarding opgegeven huurprijs.
4.6.
[eiser] heeft een overzicht met alle ontvangen huurbetalingen en de actuele huurachterstand overgelegd. Daaruit blijkt dat [gedaagde] na dagvaarding in totaal € 550,00 heeft betaald en verder geen betalingen heeft gedaan aan [eiser] . Tijdens de zitting heeft [eiser] verklaard dat ook de huurtermijn van juli 2025 niet is betaald en dat de huurachterstand inmiddels € 7.664,63 (= € 8.489,94 -/- € 800,31 en -/- € 25,00) is.
4.7.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat de huurprijs € 829,03 is en [eiser] ten onrechte in de berekening van de huurachterstand uitgaat van een huurprijs van € 871,31, omdat hij geen aanzegging van een huurprijsverhoging heeft ontvangen. In de huurovereenkomst staat dat de huurprijs kan worden verhoogd. [gedaagde] heeft dan ook gelijk dat [eiser] hem van een huurprijsverhoging op de hoogte moet stellen. [eiser] stelt dat de brief met huurprijsverhoging zowel per post als per e-mail naar [gedaagde] is verzonden. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat hij beide brieven niet heeft ontvangen, dat het adres waarnaar de e-mail is verzonden niet meer in gebruik is en dat hij dat telefonisch heeft laten weten aan de verhuurmakelaar. De kantonrechter stelt vast dat in de door [eiser] overgelegde correspondentie tussen [gedaagde] en deze verhuurmakelaar een ander e-mailadres van [gedaagde] wordt gebruikt dan het e-mailadres waarnaar de brief is verzonden. Vanwege de betwisting is het aan [eiser] om feiten en omstandigheden aan te voeren om de ontvangst van de brief door [gedaagde] aannemelijk te maken. [eiser] heeft onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat de brief [gedaagde] heeft bereikt. Wel kan worden vastgesteld dat de brief [gedaagde] op de datum van de dagvaarding heeft bereikt. Vanaf dat moment geldt de huurprijsverhoging. In de berekening van de huurachterstand is daarom gedurende zeven maanden (juli 2024 tot en met januari 2025) ten onrechte uitgegaan van een huurprijsverhoging van € 42,28. Dit leidt ertoe dat € 295,96 in mindering wordt gebracht op de huurachterstand.
4.8.
Verder voert [gedaagde] aan dat hij over de periode vóór 2021 en over 2024 geen afrekening heeft ontvangen voor het verbruik van gas, water en licht en het aannemelijk is dat hij recht heeft op een teruggave die in mindering moet worden gebracht op de huurachterstand. Voor 2024 is de afrekening echter nog niet beschikbaar en voor de periode vóór 2021 geldt dat het beroep op verrekening al niet kan slagen, omdat de juistheid van de (mogelijke) tegenvordering van [gedaagde] niet op eenvoudige wijze is vast te stellen. [5]
4.9.
Ook is volgens [gedaagde] onduidelijk welke verdeelsleutel is toegepast. Hoewel het uitgangspunt is dat er een verdeling van de energie- en waterkosten plaatsvindt op basis van het werkelijke verbruik van iedere eenheid, kan dit worden geschat als het werkelijk verbruik niet exact kan worden vastgesteld wegens het ontbreken van afzonderlijke dan wel betrouwbare tussenmeters. In dit geval ontbreekt een afzonderlijke meter. Daarom heeft [eiser] een verdeelsleutel tussen de drie huurders toegepast op basis van de woonoppervlakte, die de kantonrechter niet onredelijk voor komt. Bovendien heeft [gedaagde] niet uitgelegd dat en waarom de verdeelsleutel onredelijk zou uitpakken.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.10.
In de algemene voorwaarden [6] wordt ten nadele van de huurders afgeweken van de wettelijke regels voor incassokosten en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [7] Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten zijn verschuldigd. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de huurders zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de huurders belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,00, en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding. Tot slot volgt uit de tekst van het beding dat de incassokosten verschuldigd zijn nadat de andere partij is aangemaand, terwijl de wettekst voorschrijft dat éérst nog een zogenoemde veertiendagenbrief moet worden verstuurd. Dat het beding voorschrijft dat wel eerst een ‘redelijke termijn tot nakoming’ wordt gegeven, is daartoe onvoldoende. Dit sluit onvoldoende aan bij de wettelijke regels en het Besluit. [8]
4.11.
Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding [9] en de hiervoor genoemde incassobedingen ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de huurders aanzienlijk af van de wettelijke bepalingen. [10] Een beding dat neerkomt op een contractuele afwijking van dwingende wettelijke bepalingen is in dit kader onredelijk bezwarend en oneerlijk. [11]
4.12.
Het incassokostenbeding wordt dus vernietigd. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling over hetzelfde onderwerp. De buitengerechtelijke incassokosten die zijn gebaseerd op de wettelijke regels voor incassokosten en het Besluit worden daarom afgewezen.
Wettelijke rente
4.13.
Ook het rentebeding [12] is oneerlijk. Dit omdat de bedongen rente 1% per maand bedraagt. Dat is meer dan de wettelijke rente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Het rentebeding wordt dus vernietigd. De gevorderde rente wordt daarom afgewezen.
[gedaagde] moet in totaal betalen
4.14.
Uit het voorgaande volgt dat € 7.368,67 (€ 7.664,63 -/- € 295,96) zal worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.15.
De huurachterstand levert een tekortkoming op. De hoogte van de huurachterstand van ruim acht maanden rechtvaardigt in beginsel de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst (en de daaraan gekoppelde ontruiming).
4.16.
[eiser] heeft uiteraard belang bij een huurder die op tijd zijn huur betaalt. Daar tegenover staat het belang van [gedaagde] bij het behoud van zijn woning. [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] de huurachterstand niet bij de gemeente heeft gemeld in het kader van de vroegsignalering op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening en dat de gevorderde ontbinding daarom moet worden afgewezen. Het doel van dat Besluit is om door vroegsignalering ontruiming van woningen als gevolg van schulden te voorkomen. Maar in dit geval is niet aannemelijk dat een vroegsignalering tot een ander resultaat had geleid. [gedaagde] heeft tijdens de zitting verklaard dat hij naar de gemeente is gegaan en met de gemeente in contact was over zijn schulden, maar dat hij uiteindelijk heeft afgezien van hulp. De omstandigheid dat [eiser] geen melding bij de gemeente heeft gedaan kan er daarom in dit geval niet toe leiden dat ontbinding niet is gerechtvaardigd. Verder heeft [gedaagde] als persoonlijke omstandigheden aangevoerd dat de huurachterstand is ontstaan omdat hij zijn baan was verloren en hij een zware periode had door tijdelijke overlast van een andere huurder en illegale splitsing van de woning. De huurachterstand is echter zo groot en na dagvaarding is vrijwel geen huur meer betaald dat deze persoonlijke omstandigheden onvoldoende zwaar wegen. In de gegeven omstandigheden zijn de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijsbaar. Gelet op de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.17.
De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de wet zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. [13]
Huur/gebruiksvergoeding in geval van ontbinding en ontruiming
4.18.
De gevorderde huurtermijnen vanaf 1 augustus 2025 tot aan de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevorderde gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huurtermijn tot de ontruiming van de woning van € 871,31 per maand, worden ook toegewezen.
Proceskosten
4.19.
Het eerdergenoemde artikel 20.3 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover [eiser] op grond van dit beding aanspraak kan maken op proceskosten die boven het gebruikelijke tarief (het zogenoemde liquidatietarief) uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de kantonrechter op grond van de wet gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief. [14]
4.20.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.215,45
4.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan het adres [adres 2] in [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van [eiser] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 7.368,67,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen de huurprijs vanaf 1 augustus 2025 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en de gebruiksvergoeding gelijk aan de huurprijs van € 871,31 per maand voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat hij het gehuurde vanaf de ontbinding in gebruik heeft gehouden, tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.215,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025.