Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/361826 / HA ZA 25-65
Vonnis van 16 juli 2025
in de zaak van
1.[gedaagde1 in verzet] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[gedaagde2 in verzet],
2.
[gedaagde2 in verzet],
wonende te [woonplaats 1] ,
oorspronkelijke eisers,
gedaagden in verzet,
hierna samen te noemen: [gedaagden in verzet] ,
advocaat: mr. N.G. Klaassen
tegen
[eiser in verzet],
wonende te [woonplaats 2] ,
oorspronkelijke gedaagde,
eiser in verzet,
hierna te noemen: [eiser in verzet] ,
advocaat: mr. H. van Lingen.
De zaak in het kort
[eiser in verzet] heeft de koopovereenkomst voor een woning ontbonden met een beroep op het financieringsvoorbehoud. Bij verstek is [eiser in verzet] veroordeeld tot betaling van de contractuele boete. [eiser in verzet] voldeed bij de ontbinding echter aan zowel zijn inspanningsplicht als de documentatieplicht. De rechtbank vernietigt daarom het verstekvonnis en wijst de boetevordering van de verkopers af.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de oorspronkelijke dagvaarding van 21 oktober 2024;
- het verstekvonnis van 18 december 2024 (met zaaknummer C/15/358607 / HA ZA 24-608, hierna: het verstekvonnis);
- de verzetdagvaarding van 13 januari 2025 (aan te merken als de conclusie van antwoord);
- het tussenvonnis van 26 februari 2025
- de mondelinge behandeling van 28 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden in verzet] als verkopers en [eiser in verzet] als koper hebben op 4 december 2023 een overeenkomst gesloten voor de koop van de woning van [gedaagden in verzet] in [woonplaats 1] voor het bedrag van € 567.000,00.
2.2.
In de overeenkomst spraken partijen af dat [eiser in verzet] zich (na verlenging) tot 16 februari 2024 kon beroepen op een financieringsvoorbehoud dat als volgt is geformuleerd:
Art. 15.1
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a.
op 9 februari 2024 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 567.000, zegge VIJFHONDERD ZEVENENZESTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen normaal geldende rentepercentage en voorwaarden bij een erkende geldverstrekkende instelling;
op 9 februari 2024 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 567.000, zegge VIJFHONDERD ZEVENENZESTIGDUIZEND EURO geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen normaal geldende rentepercentage en voorwaarden bij een erkende geldverstrekkende instelling;
Onder bankinstelling wordt in dit artikel begrepen een bank of verzekeraar in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht;
2.3.
Verder staat in de koopovereenkomst over het beroep op de financieringsvoorbehoud vermeld:
15.3.
Partijen verplichten zich over en weer al het redelijk mogelijke te doen teneinde de hierboven bedoelde financiering en/of Nationale Hypotheek Garantie en/of toezegging(en) en/of andere zaken te verkrijgen. De partij die de ontbinding inroept, dient er zorg voor te dragen dat de mededeling dat de ontbinding wordt ingeroepen, uiterlijk op de eerste werkdag na de datum waarvan in de betreffende ontbindende voorwaarde sprake is door de wederpartij of diens makelaar is ontvangen. Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder ‘goed gedocumenteerd’ verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd.In aanvulling hierop komen partijen overeen dat koper de/het volgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: een kopie van de aan geldverstrekker verstuurde hypotheekaanvraag. Als dan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd. (…)
2.4.
In artikel 11 leden 1 en 2 van de overeenkomst is bepaald dat de overeenkomst kan worden ontbonden, indien een van partijen, na ingebrekestelling, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming, waarbij een terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom wordt verbeurd.
2.5.
[eiser in verzet] heeft op 14 februari 2024 een bericht gestuurd aan [gedaagden in verzet] waarin hij de ontbindende voorwaarde inroept. Hij heeft een hypotheekaanvraagformulier en een afwijzingsbrief van een bankinstelling overgelegd.
2.6.
In het hypotheekaanvraagformulier heeft [eiser in verzet] bij het kopje inkomen onder ‘overige inkomsten’ een inkomen van € 0,00 ingevuld. Daarnaast heeft [eiser in verzet] op het aanvraagformulier vermeld dat het gevraagde hypotheekbedrag € 567.000,00 bedraagt en dat hij een bedrag van € 17.540,00 aan eigen middelen inbrengt.
2.7.
De hypotheekadviseur van [eiser in verzet] en de hypotheekadviseur van [gedaagden in verzet] hebben tussen 14 en 16 februari 2024 per e-mail discussie gevoerd over de geldigheid van het beroep van [eiser in verzet] op het financieringsvoorbehoud.
2.8.
Op 20 februari 2024 heeft de hypotheekadviseur van [gedaagden in verzet] bij de bankinstelling waar [eiser in verzet] de hypotheekaanvraag heeft gedaan gevraagd op welke gegevens de beoordeling heeft plaatsgevonden. De bankinstelling heeft onder meer medegedeeld:
Op 8 februari 2024 is het volledige dossier inhoudelijk beoordeeld. Daaronder wordt verstaan dat het inkomen is beoordeeld aan de hand van aangiften IB en de koopakte.
en:
Beoordeling was over de jaren 2020, 2021 en 2022.
2.9.
Op 22 februari 2024 hebben [gedaagden in verzet] een schriftelijke ingebrekestelling gestuurd aan [eiser in verzet] . In de ingebrekestelling wordt [eiser in verzet] een termijn van acht dagen gegeven om alsnog een bankgarantie te stellen of een waarborgsom te storten.
2.10.
Op 26 februari 2024 heeft de advocaat van [eiser in verzet] geantwoord dat van enig tekortkoming aan de zijde van [eiser in verzet] geen sprake was.
2.11.
Op 14 maart 2024 heeft de advocaat van [gedaagden in verzet] aan de advocaat van [eiser in verzet] verzocht om nadere informatie te verstrekken over de onderbouwing van de hypotheekaanvraag, met name ten aanzien van het opgegeven inkomen en de financiële gegevens waarop de aanvraag is gebaseerd.
2.12.
Op 12 april 2024 hebben [gedaagden in verzet] de overeenkomst ontbonden en [eiser in verzet] (tevergeefs) aangesproken tot betaling van de contractuele boete.
3.Het geschil
3.1.
[gedaagden in verzet] vorderen in de inleidende dagvaarding - samengevat - veroordeling van [eiser in verzet] tot betaling van € 56.700,00 te vermeerderen met de wettelijke rente en proceskosten. Zij leggen aan hun vordering ten grondslag dat [eiser in verzet] de contractuele boete van 10% van de koopsom is verschuldigd, omdat [eiser in verzet] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en het financieringsvoorbehoud ongeldig heeft ingeroepen.
3.2.
In het verstekvonnis is de vordering van [gedaagden in verzet] toegewezen, met de wettelijke rente vanaf 28 april 2024. Verder is [eiser in verzet] veroordeeld tot betaling van € 1.623,83 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten van € 2.853,72.
3.3.
[eiser in verzet] vordert in het verzet dat het verstekvonnis wordt vernietigd en dat de vorderingen van [gedaagden in verzet] worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagden in verzet] in de proceskosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding
4.1.
Partijen zijn het niet eens over het antwoord op de vraag of [eiser in verzet] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Volgens [gedaagden in verzet] heeft [eiser in verzet] niet voldaan aan twee voorwaarden toen hij zich beriep op het financieringsvoorbehoud: zijn inspanningsverplichting bij het aanvragen van financiering bij de bankinstelling, en zijn documentatieplicht richting [gedaagden in verzet] . De rechtbank zal deze twee onderdelen achtereenvolgens bespreken.
Inspanningsplicht
4.2.
De inspanningsplicht van artikel 15.3 van de koopovereenkomst bepaalt dat [eiser in verzet] ‘al het redelijk mogelijke’ moet doen om financiering te verkrijgen. Dit betekent dat [eiser in verzet] adequate inspanning moet verrichten om de financiering te verkrijgen, waaronder begrepen het indienen van een serieuze en inhoudelijk onderbouwde hypotheekaanvraag bij een bankinstelling. Daarbij mag van [eiser in verzet] worden verwacht dat hij relevante financiële informatie aanlevert. Tegelijkertijd houdt een inspanningsplicht in dat niet het resultaat, maar de inzet van [eiser in verzet] bepalend is of hij aan deze verplichting heeft voldaan. [eiser in verzet] hoeft dus niet daadwerkelijk een aanbod te verkrijgen, maar moet wel aantonen dat hij al het redelijke in het werk heeft gesteld om een aanbod te verkrijgen.
4.3.
[gedaagden in verzet] vinden dat [eiser in verzet] zijn inspanningsplicht heeft geschonden doordat hij omzetcijfers van zijn eenmanszaak voor het jaar 2023 niet heeft verstrekt aan de bankinstelling, terwijl deze wel relevant zijn om tot een beoordeling van zijn kredietwaardigheid te komen. Ter onderbouwing wijzen ze op de door [eiser in verzet] bij de ontbinding overgelegde hypotheekaanvraag, waarop [eiser in verzet] een nul-inkomen heeft aangegeven onder het kopje ‘overige inkomsten’ zonder verdere toelichting over andere inkomensbronnen. Ook wijzen ze op correspondentie tussen de hypotheekadviseur van [gedaagden in verzet] en de bankinstelling die dateert na de ontbindingstermijn, waarin de bankinstelling meedeelt dat de beoordeling van de aanvraag plaatsvond aan de hand van de aangiften inkomstenbelasting voor de jaren 2020 tot en met 2022.
4.4.
[eiser in verzet] betwist niet dat de omzetcijfers over het jaar 2023 relevant zijn voor de beoordeling van zijn kredietwaardigheid. In dat jaar behaalde zijn eenmanszaak namelijk een omzet van € 125.000,00, terwijl zijn gemiddeld inkomen over de jaren 2020 tot en met 2022 € 30.768,00 bedroeg. Deze stijging in omzet zou zijn financieringsmogelijkheden dus aanzienlijk vergroten. Ter onderbouwing van zijn stelling dat hij de omzetcijfers over 2023 aan de bankinstelling heeft verstrekt, overlegt [eiser in verzet] een screenshot van het hypotheekaanvraagportaal met een overzicht van de geüploade documenten. Op deze lijst staat opgenomen dat [eiser in verzet] de aangifteformulieren inkomstenbelasting voor de jaren 2020 tot en met 2022 heeft geüpload, en ook tussentijdse cijfers van de eenmanszaak van [eiser in verzet] over het jaar 2023 opgesteld door een boekhouder, alsmede viermaal een kwartaalaangifte omzetbelasting van de eenmanszaak. [eiser in verzet] overlegt deze stukken ook in de procedure, alsmede correspondentie tussen zijn hypotheekadviseur en de bankinstelling, waarin de bankinstelling navraag doet naar het opgegeven inkomen van € 125.000,00.
4.5.
De rechtbank is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [eiser in verzet] de omzetgegevens van zijn eenmanszaak over het jaar 2023 heeft betrokken bij zijn hypotheekaanvraag. Uit de overgelegde lijst met geüploade documenten blijkt immers dat [eiser in verzet] onder meer tussentijdse omzetcijfers over 2023 en kwartaalaangiften omzetbelasting over dat jaar heeft aangeleverd. Daarnaast blijkt uit de correspondentie tussen de hypotheekadviseur en de bankinstelling dat de bank kennis heeft genomen van het opgegeven inkomen van € 125.000,00. De enkele omstandigheid dat in het door [eiser in verzet] overgelegde aanvraagformulier een nul-inkomen staat vermeld, leidt niet tot een ander oordeel. Dat nul-inkomen heeft [eiser in verzet] vermeld bij de vraag over “overige inkomsten”. Uit de wijze waarop het hypotheekaanvraagformulier is ingericht, volgt dat dit betrekking heeft op inkomsten bovenop (eventuele) inkomsten uit een eigen onderneming of uit loondienst. Uit de betreffende vermelding kan dus niet worden afgeleid dat [eiser in verzet] geen enkel inkomen heeft opgegeven. Uit de correspondentie die [eiser in verzet] heeft overgelegd blijkt dat hij gegevens over het inkomen uit zijn eenmanszaak wel degelijk heeft verstrekt. Ook uit de door [gedaagden in verzet] aangehaalde correspondentie met de bankinstelling volgt niet dat de omzetcijfers over 2023 niet zijn verstrekt door [eiser in verzet] . De mededeling van de bank dat de beoordeling is gebaseerd op de aangiften inkomstenbelasting over 2020 tot en met 2022 sluit immers niet uit dat ook andere documenten zijn verzonden bij de aanvraag. Als de bank die omzetcijfers uiteindelijk niet in haar beoordeling zou hebben meegewogen, doet dat niet af aan de inspanning die [eiser in verzet] heeft geleverd om de relevante informatie aan te leveren.
4.6.
Voor zover [gedaagden in verzet] betogen dat [eiser in verzet] bovendien niet heeft voldaan aan zijn inspanningsplicht omdat hij geen taxatierapport heeft overgelegd bij zijn hypotheekaanvraag, volgt de rechtbank hen daarin niet. Gelet op de betwisting van [eiser in verzet] onderbouwen [gedaagden in verzet] onvoldoende dat het overleggen van een taxatierapport noodzakelijk was om de hypotheekaanvraag in behandeling te laten nemen of dat het ontbreken daarvan bepalend is geweest voor de afwijzing van de financiering.
4.7.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiser in verzet] aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan.
Documentatieplicht
4.8.
De tweede voorwaarde waaraan moet zijn voldaan voor een rechtsgeldig beroep op het financieringsvoorbehoud betreft de documentatieplicht die is neergelegd in artikel 15.3 van de koopovereenkomst. [eiser in verzet] moet zijn ontbindingsmededeling namelijk ‘goed gedocumenteerd’ doen, waarbij is overeengekomen dat onder goed gedocumenteerd in ieder geval wordt verstaan: het overleggen van ten minste één afwijzing van een erkende geldverstrekkende instelling en een kopie van de aan die instelling verzonden hypotheekaanvraag.
4.9.
Volgens vaste rechtspraak strekt de documentatieplicht ertoe om inzichtelijk te maken of de koper zich voldoende heeft ingespannen om een financiering te verkrijgen. Om te bepalen wat in dat kader van de koper wordt verlangd, is uitleg van de betreffende bepaling in de koopovereenkomst nodig. De uitleg van de documentatieplicht hangt af van de formulering van de plicht in de koopovereenkomst, de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de deze bepalingen mochten toekennen en wat zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
4.10.
Partijen hebben over de inhoud van die bepaling niet expliciet onderhandeld of gesproken. Niet is gesteld of gebleken dat [eiser in verzet] bij de formulering betrokken is geweest. Het beding is in de standaardkoopakte opgenomen door of op initiatief van de makelaar van [gedaagden in verzet] . Daarom komt bij de uitleg van dit beding doorslaggevende betekenis toe aan de letterlijke bewoordingen van de tekst zelf.
4.11.
Tegen deze achtergrond moet worden beoordeeld of [eiser in verzet] daadwerkelijk heeft voldaan aan de documentatieplicht bij zijn beroep op het financieringsvoorbehoud. Vast staat dat [eiser in verzet] op 14 februari 2024 aan [gedaagden in verzet] een schriftelijke ontbindingsverklaring heeft gestuurd en dat hij voor het verstrijken van de artikel 15.3 genoemde termijn zowel een afwijzingsbrief van een erkennende geldverstrekkende instelling als een kopie van zijn hypotheekaanvraag heeft overgelegd. Daarmee is voldaan aan de uitdrukkelijk genoemde minimumeisen in het artikel.
4.12.
De vraag is vervolgens of deze documenten ook inhoudelijk voldoen aan de documentatieplicht. [gedaagden in verzet] stellen dat dit niet het geval is omdat het aanvraagformulier een nul-inkomen vermeldt, geen toelichting geeft op de financiële onderbouwing van de aanvraag, en [eiser in verzet] de onderliggende stukken niet op hun verzoek heeft toegezonden. Volgens hen kon hierdoor niet worden vastgesteld of [eiser in verzet] de aanvraag serieus heeft ingediend.
4.13.
De rechtbank gaat hier niet in mee. De bepaling verlangt niet dat de aanvraag onderliggende documenten of toelichtingen bevat. Evenmin vereist de bepaling dat het aanvraagformulier inzicht biedt in het inkomensbeeld. De nadere eisen die [gedaagden in verzet] in deze procedure stellen, vinden daarom geen grondslag in de overeengekomen tekst. Dat in het aanvraagformulier een nul-inkomen is opgenomen, maakt ook niet dat het document niet voldoet aan de vereisten van de documentatieplicht. Hoewel het denkbaar is dat een koper zijn inspannings- of documentatieplicht schendt door onjuiste of onvolledige informatie te verstrekken, is daarvan in dit geval geen sprake. Hierbij weegt de rechtbank mee dat door de hypotheekadviseur van [eiser in verzet] aan [gedaagden in verzet] binnen de ontbindingstermijn de toelichting is gegeven dat, aangezien [eiser in verzet] zelfstandig ondernemer is, het gebruikelijk is dat in de aanvraag niet standaard een inkomen wordt ingevuld omdat de bankinstelling dit zelf vaststelt op basis van de overgelegde financiële gegevens. De adviseur heeft in de correspondentie verder verklaard dat alle gevraagde stukken aan de bankinstelling zijn verstrekt en dat de afwijzing expliciet is gebaseerd op het door de bankinstelling berekende inkomen.
4.14.
Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [eiser in verzet] heeft voldaan aan zijn documentatieplicht.
Lichtzinnig aangaan koopovereenkomst
4.15.
Tot slot stellen [gedaagden in verzet] dat [eiser in verzet] de koopovereenkomst is aangegaan terwijl zijn inkomen ontoereikend was om de koopprijs te financieren. Hij is de koopovereenkomst dus lichtzinnig aangegaan. Ook hierin volgt de rechtbank [gedaagden in verzet] niet. Dit standpunt is gebaseerd op de stelling dat [eiser in verzet] een nul-inkomen heeft ingevuld op het aanvraagformulier voor de hypotheek. Zoals hiervoor is overwogen, was de aanvraag gebaseerd op het inkomen van [eiser in verzet] uit zijn eenmanszaak over de jaren 2020 t/m 2023, en bedroeg zijn inkomen in 2023 € 125.000,00. Bij die stand van zaken kan niet worden aangenomen dat [eiser in verzet] de koopovereenkomst lichtzinnig is aangegaan.
Conclusie
4.16.
De conclusie is dan ook dat de rechtbank het verzet van [eiser in verzet] gegrond zal verklaren, het verstekvonnis zal vernietigen en de vordering van [gedaagden in verzet] (alsnog) zal afwijzen.
4.17.
[gedaagden in verzet] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De kosten van de verzetdagvaarding komen (ingevolge artikel 141 Wetboek van Rechtsvordering (Rv)) echter niet voor vergoeding in aanmerking, omdat door [eiser in verzet] niet is gesteld of gebleken dat zijn niet-verschijnen in de verstekprocedure het gevolg is geweest van een nietige dagvaarding. De proceskosten van [eiser in verzet] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punt × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.980,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
vernietigt het verstekvonnis van 18 december 2024 met zaaknummer C/15/358607 / HA ZA 24-608,
en opnieuw rechtdoende:
5.2.
wijst de vordering van [gedaagden in verzet] af,
5.3.
veroordeelt [gedaagden in verzet] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser in verzet] begroot op een bedrag van € 3.980,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden in verzet] niet tijdig aan deze veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Ćulafić en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.