Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer / rekestnummer: 11585654 \ EJ VERZ 25-9
Beschikking van 23 juli 2025
in de zaak van
1.[verzoeker 1], handelend onder de naam [bedrijf 1] (BSO),
te [plaats 1],
2.
[verzoeker 2], handelend onder de naam [bedrijf 2] (Kdv),
2.
[verzoeker 2], handelend onder de naam [bedrijf 2] (Kdv),
te [plaats 1],
verzoekende partijen,
verwerende partijen in het tegenverzoek,
hierna samen te noemen: [bedrijf 2],
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
[verweerder],
te [plaats 2] (NH),
verwerende partij,
verzoekende partij in het tegenverzoek,
hierna te noemen: [verweerder],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van 11 maart 2025 met 10 producties;
- het verweerschrift van 19 juni 2025, met een tegenverzoek en 3 producties;
- aanvullende stukken van [bedrijf 2] van 17 juni 2025;
- de mondelinge behandeling van 23 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De beschikking is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[bedrijf 2] huurde van [verweerder] op basis van drie huurovereenkomsten een bedrijfspand gelegen aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: het pand). Verzoekster sub 2 huurde per 1 maart 2014 het middendeel van het pand en verzoekster sub 1 per 1 mei 2018 het voorste deel. Per 1 januari 2022 huurde [bedrijf 2] het achterste deel van het pand. Op de overeenkomsten zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
2.2.
In het pand exploiteert [bedrijf 2] een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang. [bedrijf 2] vangt in totaal 20 kinderen op.
2.3.
In de (algemene bepalingen behorend bij) de huurovereenkomsten zijn bepalingen opgenomen over de bestemming en het gebruik van de verhuurde ruimtes. Op grond van die bepalingen is [bedrijf 2] verplicht het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel en behoorlijk als kinderdagverblijf c.q. buitenschoolse opvang te gebruiken.
2.4.
In januari 2022 is [verweerder] eigenaar van het pand geworden en daarmee verhuurder van alle verhuurde ruimtes.
2.5.
Op 20 september 2023 heeft [verweerder] aan [bedrijf 2] geschreven, voor zover van belang:
(…) Gelet op het voorgaande verzoek ik jullie vriendelijk doch dringend om de met ingang van 1 januari 2022 gehuurde bedrijfsruimte binnen één week na heden daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
(…) Gelet op het voorgaande verzoek ik jullie vriendelijk doch dringend om de met ingang van 1 januari 2022 gehuurde bedrijfsruimte binnen één week na heden daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
2.6.
Op 21 september 2022 heeft [verweerder] de drie huurovereenkomsten opgezegd tegen 31 maart 2023.
2.7.
Bij beschikking van 13 november 2023 is de ontruimingstermijn verlengd tot 1 april 2024. De kantonrechter heeft de door [bedrijf 2] aan [verweerder] met ingang van 1 april 2023 te betalen gebruiksvergoeding vastgesteld op € 4.475,00 per maand.
2.8.
[verweerder] heeft Calimero;s Nest per e-mail van 26 april 2024 het volgende gemeld:
“Jullie gebruiken op dit moment grond achter de bedrijfsruimte [adres] als buitenruimte. Deze grond is sinds 26 maart 2024 mijn eigendom. Zoals jullie weten maakt de grond geen onderdeel uit van de door jullie t/m 31maart 2023 gehuurde bedrijfsruimte. Ik geef geen toestemming voor jullie gebruik van de grond en jullie gebruiken de grond derhalve zonder recht of titel. Ik verzoek jullie gelet op het voorgaande om het gebruik van de grond uiterlijk per 30 april 2024 te staken. Slechts voor het geval ik gehouden zou zijn om een langere termijn te hanteren t.b.v. de beëindiging van het gebruik (wat ik betwist), verzoek ik jullie het gebruik uiterlijk per 31 mei 2024 te beëindigen.”
2.9.
Bij vonnis van 10 juni 2024 in kort geding is bepaald dat [verweerder] moet dulden dat [bedrijf 2] gebruik maakt van de buitenruimte.
2.10.
Bij beschikking van 24 juni 2024 is de ontruimingstermijn (wederom) verlengd tot 1 april 2025. De kantonrechter heeft de door [bedrijf 2] aan [verweerder] met ingang van 1 april 2024 te betalen gebruiksvergoeding vastgesteld op € 5.046,61 per maand.
3.Het verzoek
3.1.
[bedrijf 2] verzoekt verlenging van de ontruimingstermijn met één jaar tot 1 april 2026, met veroordeling van [verweerder] in de proceskoten.
3.2.
[bedrijf 2] legt aan het verzoek ten grondslag dat het haar – ondanks buitengewoon grote inspanning – niet is gelukt om vervangende bedrijfsruimte te vinden. Zij streeft er naar haar ondernemingen voort te zetten. Het belang van continuering van de ondernemingen en werkgelegenheid van [bedrijf 2] weegt zwaarder dan het belang van [verweerder] om het gehuurde zelf tot zijn beschikking te hebben en te verhuren aan een derde. Het belang van [verweerder] is (slechts) financieel van aard en weegt niet op tegen de gevolgen van ontruiming van [bedrijf 2].
3.3.
[bedrijf 2] licht verder toe dat zij al jaren behoorlijk gebruik van het gehuurde maakt en dat zij jaarlijks voldoet aan de strenge veiligheidseisen die de GGD, de brandweer, de gemeente en de inspectie stelt aan het exploiteren van een kinderdagverblijf c.q. buitenschoolse opvang.
4.Het verweer en het tegenverzoek
4.1.
[verweerder] stelt zich voor alle weren op het standpunt dat [bedrijf 2] geen belang heeft bij haar verzoek en misbruik maakt van procesrecht.
4.2.
Verder voert [verweerder] aan dat [bedrijf 2] niet aan haar exploitatieplicht voldoet. Daarmee is sprake van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, zodat het verzoek op grond van de verplichte afwijzingsgrond van artikel 7:230a lid 4 BW moet worden afgewezen.
4.3.
Indien en voor zover er geen sprake is van onbehoorlijk gebruik, dient de belangenafweging van artikel 7:230a lid 4 BW in het voordeel van [verweerder] uit te vallen. Hij voert aan dat hij een nieuwe huurder heeft gevonden die deugdelijk kan exploiteren. Deze dreigt hij echter te verliezen. Verder voert hij aan dat [bedrijf 2] pas relatief kort huurder is zodat een lange ontruimingstermijn niet in verhouding staat. Ook heeft [bedrijf 2] nooit grote investeringen in het pand gepleegd. De nieuwe huurder heeft aangegeven bereid te zijn om de opvang van de kinderen over te nemen. Ook is de nieuwe huurder bereid aan het personeel een plaats te bieden. De door [bedrijf 2] genoemde belangen van de kinderen, ouders en personeelsleden dienen daarom niet meegenomen te worden in de belangenafweging. Ook het niet hebben van vervangende bedrijfsruimte vormt geen belang aan de zijde van [bedrijf 2], omdat zij al bijna drie jaar de tijd heeft gehad om deze te vinden. Zij heeft echter bijzonder weinig gedaan om aan vervangende bedrijfsruimte te komen.
4.4.
Bij voorwaardelijk tegenverzoek verzoekt [verweerder] de kantonrechter om een gebruiksvergoeding vast te stellen op € 5.248,47 per maand en [bedrijf 2] te veroordelen tot betaling van € 12.674,75, te vermeerderen met de proceskosten.
5.De beoordeling
Misbruik van procesrecht?
5.1.
[verweerder] heeft voor alle weren aangevoerd dat [bedrijf 2] niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek, omdat zij misbruik maakt van procesrecht. Hij voert daartoe aan dat [bedrijf 2] geen belang heeft bij haar verzoek. Volgens [verweerder] heeft [bedrijf 2] geen recht op gebruik van de buitenruimte waarvan hij sinds 26 maart 2024 eigenaar is. Nu [bedrijf 2] op grond van artikel 10 lid 3 van het Besluit kwaliteit kinderopvang zonder aangrenzende buitenspeelplaats geen kindercentrum mag exploiteren, heeft zij niets aan een eventuele toewijzing van haar verzoek.
5.2.
Dit verweer slaagt niet. Zoals overwogen in het kort geding vonnis van 10 juni 2024 leidt een verbod op het gebruik van de buitenruimte als buitenspeelplaats tot een onevenredige benadeling van [bedrijf 2]. Van omstandigheden om hier anders over te oordelen is niet gebleken. [verweerder] moet daarom dulden dat [bedrijf 2] gebruik maakt van de buitenruimte, zoals [bedrijf 2] dat al deed toen de gemeente nog eigenaar was van de grond. Omdat [bedrijf 2] de exploitatie van het kinderdagverblijf en de naschoolse opvang moet kunnen voortzetten, zolang zij zich op ontruimingsbescherming kan beroepen, heeft zij belang bij haar verzoek en maakt zij geen misbruik van procesrecht.
Geen onbehoorlijk gebruik
5.3.
Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn wordt slechts toegewezen als de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. [1] Echter, ook al zou een belangenafweging in het voordeel van de voormalige huurder uitvallen, wordt het verzoek toch afgewezen, als de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast of wegens wanbetaling niet kan worden gevergd dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt.
5.4.
[verweerder] heeft een beroep gedaan op de verplichte afwijzingsgrond zoals hiervoor genoemd en heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van onbehoorlijk gebruik van het gehuurde. Het betreft de exploitatieplicht van de derde huurovereenkomst, het zogeheten “achterste deel” van het betreffende gebouw. [bedrijf 2] huurde het achterste deel vanaf 1 januari 2022 om uitbreiding van de onderneming verder te kunnen realiseren. Volgens [verweerder] wordt een groot deel van het pand nu niet gebruikt als kinderdagverblijf/ buitenschoolse opvang maar slechts als opslag. Volgens [verweerder] beschikt [bedrijf 2] niet over de vereiste vergunning(en) om dit deel van het pand in gebruik te mogen nemen. Dit levert onbehoorlijk gebruik van het gehuurde op.
5.5.
Partijen zijn het erover eens dat het pand moet worden gebruikt als kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang. Zoals ook in de vorige procedures is overwogen, valt echter niet in te zien waarom het gebruik van die ruimte door [bedrijf 2] als opslagruimte ten behoeve van het kinderdagverblijf en de buitenschoolse opvang, niet voldoet aan de overeengekomen bestemming. Van omstandigheden om hier anders over te oordelen is niet gebleken. Dat [verweerder] graag zou zien dat de inrichting van het gehuurde anders zou zijn, maakt niet dat [bedrijf 2] handelt strijd met de exploitatieplicht of dat sprake is van onbehoorlijk gebruik. Overigens was [bedrijf 2] wel van plan om de betreffende ruimte in de door [verweerder] gewenste zin te gaan gebruiken, maar daarvoor is een (grote) verbouwing noodzakelijk. Dat [bedrijf 2] in het licht van de huuropzegging van die kostbare verbouwing heeft afgezien, kan in deze procedure niet in haar nadeel meewegen en acht de kantonrechter ook een begrijpelijke keuze.
5.6.
Van onbehoorlijk gebruik op grond van het niet voldoen aan de exploitatieplicht is gezien het voorgaande geen sprake.
Belangenafweging
5.7.
Nu van onbehoorlijk gebruik geen sprake is, komt het aan op de belangenafweging. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn kan alleen worden toegewezen als de belangen van [bedrijf 2] door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik.
5.8.
De totale termijn van de ontruimingsbescherming kan overigens nooit langer zijn dan driemaal een jaar na het einde van de huur. Vast staat dus ook dat met een eventuele verlenging van de ontruimingstermijn de ontruimingsbescherming uiterlijk 31 maart 2026 eindigt en dat de ontruiming uiterlijk op die datum zal plaatsvinden als het verzoek wordt toegewezen.
5.9.
De kantonrechter is van oordeel dat [bedrijf 2] nog altijd een wezenlijk belang heeft bij het kunnen blijven gebruiken van het pand waarin zij een kinderdagverblijf en een buitenschoolse opvang exploiteert: die exploitatie is zonder een daarvoor geschikt gebouw niet mogelijk en een ander gebouw is tot op heden niet gevonden. Daarnaast is een gecontinueerde exploitatie van het kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang in het pand van groot belang voor de kinderen en de ouders die van de diensten van [bedrijf 2] gebruik maken. Dat de door [verweerder] gevonden nieuwe huurder zich bereid heeft verklaard om de opvang van de kinderen en het personeel over te nemen, maakt dit niet anders. Het is immers de vraag of ouders bereid zijn over te stappen naar deze organisatie. Hetzelfde geldt voor het aanbod om het personeel over te nemen. [bedrijf 2] heeft bovendien er belang bij om haar klanten en personeel te behouden in het geval zij er alsnog in slaagt om een andere locatie te vinden.
5.10.
Wel dient in ogenschouw te worden genomen dat de ontruimingsbescherming er mede toe strekt om de opgezegde huurder tijd te geven om een vervangende bedrijfsruimte te vinden. Van [bedrijf 2] mag dan ook verwacht worden dat zij zich daar bij voortduring voor inspant. Volgens [verweerder] heeft [bedrijf 2] dit niet gedaan. De kantonrechter oordeelt anders. [bedrijf 2] heeft stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij diverse pogingen heeft gedaan om via makelaars aan een nieuwe locatie te komen. Dat al deze pogingen op voorhand kansloos waren, zoals [verweerder] suggereert, is niet gebleken. Wel is de kantonrechter met [verweerder] eens dat het opmerkelijk is dat [bedrijf 2] pas in februari 2025 een verhuurmakelaar in de arm heeft genomen, terwijl dit al eerder aan [bedrijf 2] is opgedragen. Dit kan echter niet zover gaan dat de conclusie moet zijn dat [bedrijf 2] geen dan wel onvoldoende inspanningen heeft gepleegd om vervangende bedrijfsruimte te vinden. [bedrijf 2] heeft naar eigen zeggen sportverenigingen, verschillende scholen, andere kinderdagverblijven en buitenschoolse opvangen benaderd. Verder heeft [bedrijf 2] ter zitting verklaard dat zij mogelijk een ruimte in een kerk kan huren waar zij haar bedrijf kan uitoefenen. Ook zou met de herontwikkeling van Schalkwijk mogelijk een ruimte vrijkomen. Hoewel summierlijk heeft [bedrijf 2] daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij zich inspant om een andere locatie te vinden, ook buiten de grenzen van de gemeente [plaats 1] zoals [bedrijf 2] in eerdere procedures is opgedragen.
5.11.
Tegenover het belang van [bedrijf 2] staat het belang van [verweerder]. Het belang van [verweerder] bij ontruiming is vooral van financiële aard. Hij heeft een voor hem aantrekkelijkere huurder gevonden die bereid is te investeren in het pand. Hij vreest dat die huurder afhaakt als die nog langer moet wachten op het ter beschikking komen van de bedrijfsruimte. Ter onderbouwing verwijst [verweerder] naar een e-mail van Komplayt van 19 juni 2025 waarin onder meer staat: “
Voor ons is drie maanden wachten (tot we kunnen huren) tot na de uitspraak nog acceptabel …”.Daarnaast vindt [verweerder] dat hij rendement moet kunnen maken op het perceel grond waar hij in geïnvesteerd heeft. Zolang hij niet over het pand kan beschikken heeft die grond volgens hem geen waarde.
Voor ons is drie maanden wachten (tot we kunnen huren) tot na de uitspraak nog acceptabel …”.Daarnaast vindt [verweerder] dat hij rendement moet kunnen maken op het perceel grond waar hij in geïnvesteerd heeft. Zolang hij niet over het pand kan beschikken heeft die grond volgens hem geen waarde.
5.12.
De door [verweerder] aangevoerde belangen wegen onvoldoende op tegen de belangen van [bedrijf 2] zoals hiervoor weergegeven. Dat zijn investering op dit moment mogelijk – dit is overigens niet gebleken - minder rendement oplevert dan wanneer de nieuwe huurder het pand in gebruik neemt, was voor [verweerder] voorzienbaar. Bij het sluiten van de nieuwe huurovereenkomst wist hij bovendien dat [bedrijf 2] een beroep zou kunnen doen op ontruimingsbescherming, zodat ervan uit mag worden gegaan dat hij daarover afspraken met de nieuwe huurder heeft gemaakt. Ook ten tijde van de aankoop van de grond was [verweerder] ermee bekend dat het beroep van [bedrijf 2] op ontruimingsbescherming door de kantonrechter was gehonoreerd. Ook is geen sprake van een scheve verhouding tussen de huurperiode en de ontruimingstermijn, aangezien het middendeel van het pand al gehuurd werd vanaf 1 maart 2014. Dat steeds sprake is geweest tijdelijke huurovereenkomsten van één jaar, maakt dit eveneens niet anders.
5.13.
Samenvattend weegt het belang van [bedrijf 2] bij voortzetting van het pand nog altijd zwaarder dan het belang van [verweerder] bij ontruiming. De gevolgen van ontruiming voor [bedrijf 2] en haar onderneming zijn zeer groot zolang niet vast staat dat elders een bedrijfsruimte voor haar beschikbaar is. [bedrijf 2] heeft de kantonrechter verzocht om de ontruimingstermijn te verlengen tot en met 31 maart 2026. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen tot en met 31 december 2025. Dit doet recht aan de belangen van beide partijen. Anders dan in eerdere procedures heeft [verweerder] nu wel meer aannemelijk gemaakt dat Komplayt zich zal onttrekken als huurder als de bedrijfsruimtes niet binnen een afzienbare termijn vrijkomt. De resterende termijn tot en met 31 december 2025 geeft [bedrijf 2] bovendien nog enige tijd om vervangende bedrijfsruimte te vinden, de lopende huuraanvragen (bij onder meer de kerk) af te wachten en te zorgen voor een goede overdracht. Het verzoek van [bedrijf 2] wordt aldus grotendeels toegewezen.
Het tegenverzoek
5.14.
[verweerder] heeft verzocht om in het geval hij gehouden is om de gehuurde bedrijfsruimte aan [bedrijf 2] ter beschikking te stellen de gebruiksvergoeding vast te stellen op € 5.248,47 per maand. [bedrijf 2] heeft dit verzoek niet (gemotiveerd) betwist, zodat dit wordt toegewezen.
5.15.
Verder heeft [verweerder] om een bedrag van € 12.674,75 aan courtagekosten verzocht. [verweerder] heeft dit deel van het verzoek – mede gelet op de gemotiveerde betwisting door [bedrijf 2] – onvoldoende toegelicht en onderbouwd. Nergens uit is gebleken dat [verweerder] deze kosten heeft gemaakt en dat deze kosten voor rekening van [bedrijf 2] horen te komen. Dit deel wordt dan ook afgewezen.
Proceskosten
5.16.
Gelet op de uitkomst van deze procedure ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.17.
De kantonrechter verklaart de beslissingen ‘uitvoerbaar bij voorraad’, zoals is verzocht, wat betekent dat deze beslissingen direct gelden ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
6.De beslissing
De kantonrechter
in het verzoek:
6.1.
schorst de verplichting van [bedrijf 2] om per 31 maart 2025 de bedrijfsruimte gelegen te [adres] te ([postcode]) [plaats 1] te ontruimen en verlengt de ontruimingstermijn tot 1 januari 2026;
6.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.3.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst het meer of anders verzochte af;
in het tegenverzoek:
6.5.
stelt de door [bedrijf 2] aan [verweerder] te betalen gebruiksvergoeding op
€ 5.248,47 per maand met ingang van 1 april 2025 tot de dag waarop het pand en de buitenruimte volledig zijn ontruimd;
€ 5.248,47 per maand met ingang van 1 april 2025 tot de dag waarop het pand en de buitenruimte volledig zijn ontruimd;
6.6.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.7.
verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
6.8.
wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.