Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 23/7373 en HAA 24/7835
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 augustus 2025 in de zaken tussen
mr. [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. S. Jankie),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
HAA 23/7373
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 716.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.
HAA 24/7835
Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2024 op grond van artikel 22 van Pro de Wet WOZ de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 719.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2024 bekendgemaakt.
Beide zaken
Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar de aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroepen ingesteld.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 juli 2025 te Haarlem.
Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1995. De gebruiksoppervlakte van de woning is 152 m², inclusief een aanbouw van 34 m². De woning heeft een dakkapel, een dakterras en een garage. De woning staat op een perceel van 288 m2.
Geschil
Zaak HAA 23/7373
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiseres vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiseres voert het volgende ter onderbouwing aan:
- de vergelijkingsobjecten zijn niet goed vergelijkbaar met de woning;
- de waardestijging van 24,7% ten opzichte van de WOZ-waarde van 2022 is niet redelijk;
- verweerder schendt het motiveringsbeginsel omdat hij niet inzichtelijk maakt van welke gemiddelde waarde of prijs hij is uitgegaan en verweerder eveneens niet onderbouwt waarom de waarde per vierkante meter van de woning lager is dan de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten;
- er is sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel omdat de waarde te hoog is ten opzichte van de voor de woningen [straat] [# 1] , [# 2] en [# 3] vastgestelde WOZ-waarde;
- verweerder schendt het zorgvuldigheidsbeginsel omdat in de bezwaarfase niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage zijn gelegd, de staat van onderhoud van de woning bij het bepalen van de WOZ-waarde niet is meegenomen en er geen sprake is van fysieke controle maar alleen van geveltaxaties op basis van verkoopprijzen; en
- een mandaat aan de afdelingsmanager is niet bekend gemaakt, noch de naam van de ondertekenaar van de uitspraak op bezwaar.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde waardematrix. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , allen te [woonplaats] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Zaak HAA 24/7835
5. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023.
6. Eiseres vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiseres stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning en dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld door alleen geveltaxaties uit te voeren.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.
7. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde waardematrix. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , alleen te [woonplaats] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
Beide zaken: juridisch kader: de waarde van de woning
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (zie
Kamerstukken II1992/93, 22 855, nr. 3, blz. 44).
Kamerstukken II1992/93, 22 855, nr. 3, blz. 44).
9. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
( i) Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
(ii) Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zaak HAA 23/7373
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
11. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
12. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van eiseres. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar vóór de waardepeildatum verkocht. De bouwjaren van de vergelijkingsobjecten (1991, 1995 en 1995) zijn goed vergelijkbaar met het bouwjaar van de woning (1995). Twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn twee-onder-een-kapwoningen net als de woning, het derde vergelijkingsobject is een geschakelde woning, goed vergelijkbaar met een twee-onder-een-kapwoning. De grondoppervlakte van de vergelijkingsobjecten (255 m² respectievelijk 270 m2 en 249 m²) is kleiner dan de grondoppervlakte van de woning (288 m2), maar de rechtbank acht dit verschil niet dermate groot dat dit aanleiding geeft te veronderstellen dat de vierkantemeterprijs voor het grondoppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar is. Het gebruiksoppervlakte van de woning (152 m²) is kleiner dan dat van de vergelijkingsobjecten (186 m² respectievelijk 182 m2 en 162 m²). Ook dit verschil acht de rechtbank niet zo groot dat de vierkantemeterprijs voor de gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar is. Weliswaar zijn er dus verschillen, echter deze verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
14. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning als “matig” beoordeeld en de overige KOUDV-factoren als “voldoende”. Eiseres stelt dat de kwaliteit van de woning als “slecht” dient te worden beoordeeld. Verweerder merkt op dat bij de kwalificatie “slecht” dient te worden gedacht aan een bouwval en dat daarvan geen sprake is. De rechtbank constateert dat eiseres met de door haar aangevoerde argumenten en overgelegde foto’s niet aannemelijk maakt dat de kwaliteit van de woning “slecht” is. Eiseres stelt tevens dat de staat van onderhoud niet “redelijk” is, maar “matig”. Ook hiervoor geldt dat met de door eiseres aangevoerde argumenten en de overgelegde foto’s eiseres niet aannemelijk maakt dat de staat van onderhoud “matig” is.
15. De KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder als “voldoende” aangemerkt, alleen de staat van onderhoud van het vergelijkingsobject [adres 4] als “goed”. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.900 voor [adres 2] , € 2.865 voor [adres 3] en € 3.222 voor [adres 4] en een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 2.996. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.732. De waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning is dus € 264 per vierkante meter lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Dit terwijl de woning een kleinere gebruiksoppervlakte heeft dan de vergelijkingsobjecten en dan op grond van de wet van de afnemende meeropbrengsten een hogere vierkantemeterprijs voor de hand zou liggen. Nu deze vierkantemeterprijs echter lager is, concludeert de rechtbank dat met het verschil in kwaliteit (waaronder de door eiseres aangevoerde “extra’s”) en met het door eiseres gestelde verschil in de staat van onderhoud van de woning voldoende rekening is gehouden. Verweerder wijst in dit verband ook nog op de 60%-regel. Indien de 60%-regel wordt toegepast, die inhoudt dat voor elke euro ter verbetering van de woning de waarde ervan stijgt met € 0,60, resulteert dit in een beschikbare investeringsruimte van € 66.880 om de woning te verbeteren tot het niveau van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft dit niet betwist en de rechtbank kan het betoog van verweerder volgen zodat er geen grond is om daaraan te twijfelen.
16. De vierkantemeterprijs van de grondoppervlakte van de woning is door verweerder vastgesteld op € 967. Voor de vergelijkingsobjecten is op basis van de gerealiseerde verkoopprijzen een hogere vierkantemeterprijs voor de grondoppervlakte vastgesteld, terwijl de ligging van de woning, gelet op de door verweerder aangeleverde foto’s en plattegrond, op zijn minst vergelijkbaar is met de ligging van de vergelijkingsobjecten. Door uit te gaan van een lagere vierkantemeterprijs voor de grondoppervlakte van de woning heeft verweerder rekening gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengsten, zodat de grondwaarde niet te hoog is vastgesteld. De totale waarde van de woning is dan ook niet te hoog vastgesteld.
Overige stellingen van eiseres
Waardestijging ten opzichte van vorige jaar te hoog
17. Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde van de woning te veel is gestegen ten opzichte van het vorige belastingjaar. De stijging van de WOZ-waarde van haar woning ten opzichte van het voorgaande jaar was 24,7%, hetgeen eiseres niet redelijk acht. De rechtbank volgt eiseres hierin niet en overweegt daartoe als volgt. Het systeem van de Wet WOZ brengt met zich mee dat verweerder ieder jaar opnieuw de waarde vast dient te stellen, bijvoorbeeld met behulp van gerealiseerde verkoopcijfers op of rond de waardepeildatum van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De waardestijging of waardedaling ten opzichte van andere waardepeildata doet dan niet ter zake (vgl. gerechtshof Amsterdam, 21 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2739).
Schending motiveringsbeginsel
18. Eiseres stelt in haar beroepschrift dat verweerder ten onrechte het standpunt inneemt dat er sprake is van een lagere vierkantemeterprijs voor de woning in vergelijking tot de gemiddelde prijs van de vergelijkingsobjecten. Verweerder maakt ook niet inzichtelijk om welk gemiddelde het gaat zodat het motiveringsbeginsel is geschonden. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de matrix die als bijlage bij zijn verweerschrift is gevoegd een inzichtelijk onderscheid maakt tussen de vierkantemeterprijs voor de grondoppervlakte en voor de gebruikersoppervlakte. Hieruit blijkt dat zowel de vierkantemeterprijs voor de grondoppervlakte van de woning als voor de gebruiksoppervlakte lager is dan die van de vergelijkingsobjecten. Van strijd met het motiveringsbeginsel is geen sprake.
19. Eiseres stelt ook nog dat verweerder het motiveringsbeginsel schendt omdat in de uitspraak op bezwaar niet voldoende is ingegaan op hetgeen eiseres in bezwaar naar voren heeft gebracht. De rechtbank constateert dat eiseres in haar bezwaarschrift louter is ingegaan op het achterstallig onderhoud van de woning. Verweerder is hier in de uitspraak op bezwaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende op ingegaan, zodat geen sprake is van strijd met het motiveringsbeginsel.
Strijd met gelijkheidsbeginsel
20. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, omdat hij de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld in vergelijking met de vergelijkbare woningen [straat] [# 1] , [# 2] en [# 3] . Verweerder heeft de buurwoning op nummer 90 € 98.000 lager gewaardeerd, hetgeen eiseres niet reëel acht. Ook de panden op nummer 78 en 84 hebben een lagere WOZ-waarde.
21. De rechtbank overweegt dat van schending van het gelijkheidsbeginsel sprake kan zijn indien a) verweerder een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de meerderheidsregel wordt geschonden.
22. Niet gesteld of gebleken is dat er sprake is van een begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk bij verweerder ten aanzien van de vaststelling van de WOZ-waarde van de buurwoning. Het gelijkheidsbeginsel kan daarom alleen toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel.
23. Een beroep op de meerderheidsregel kan alleen slagen indien eiseres voldoende onderbouwt dat verweerder de WOZ-waarde in een meerderheid van de met de woning van eiseres vergelijkbare gevallen lager heeft vastgesteld dan de waarde van de woning. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad moet het daarbij gaan om identieke woningen, in die zin dat de onderlinge verschillen tussen de woningen verwaarloosbaar zijn, en dienen ten minste twee identieke woningen te worden opgevoerd (vgl. Hoge Raad 6 oktober 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY9489). Eiseres heeft gewezen op drie woningen die in dezelfde straat zijn gelegen en heeft ter zitting van twee van de drie woningen een uitdraai van het WOZ-waardeloket overgelegd. De rechtbank constateert dat er dusdanige verschillen zitten tussen de grond- en gebruiksoppervlaktes van de woning en de drie door eiseres ter vergelijking aangevoerde woningen, dat niet kan worden gesproken van (nagenoeg) identieke woningen. Het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.
Strijd met zorgvuldigheidsbeginsel
24. Eiseres stelt dat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 7:4, lid 2 en lid 3, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) omdat verweerder de op de zaak betrekking hebbende stukken niet een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage heeft gelegd en bij de oproeping tot het horen ook niet heeft vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen. De rechtbank constateert dat eiseres in haar bezwaarschrift verzoekt om toezending van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder heeft vervolgens voorafgaand aan het hoorgesprek het Taxatieverslag Woningen aan eiseres toegezonden. Tijdens de hoorzitting verzoekt eiseres nog om toezending van de Gemeenschappelijke Regeling Cocensus. De rechtbank is van oordeel dat deze regeling een algemene regeling is die niet kan worden beschouwd als een specifiek op de zaak betrekking hebbend stuk, zodat er geen verplichting is om dit voorafgaand aan de hoorzitting aan eiseres toe te zenden of het ter inzage te leggen. Eiseres heeft in de bezwaarfase niet verzocht om toezending van of inzage in andere stukken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op deze wijze voldaan aan zijn verplichtingen onder artikel 7:4, lid 2, van de Awb, aangezien het desgevraagd toezenden van stukken gelijkgesteld kan worden met het ter inzage leggen van stukken.
25. Eiseres stelt dat sprake is van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel omdat de staat van onderhoud van alle verkochte woningen niet wordt meegenomen in het computermodel van verweerder op grond waarvan de waarde van de woning is vergeleken. De rechtbank constateert dat verweerder in de matrix rekening houdt met (het verschil in) de staat van onderhoud van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten. De rechtbank heeft op basis van deze matrix en de gebruikte vergelijkingsobjecten geoordeeld dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het door de gemeente gebruikte computermodel heeft in deze beoordeling geen rol gespeeld.
26. Eiseres stelt tevens dat er sprake is van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel van artikel 3:2, van de Awb omdat alleen geveltaxaties zijn verricht op basis van de verkoopprijzen en geen fysieke controle. Uit de uitspraak van de Raad van State van 8 februari 2023, ECLI:NL:RVS:2023:494 volgt volgens eiseres dat de Raad van State een geveltaxatie niet zorgvuldig acht.
26. Verweerder stelt dat uit de uitspraak van de Raad van State naar voren komt dat een geveltaxatie bij de vaststelling van exploitatieplannen in beginsel toelaatbaar is, maar dat niet in alle gevallen bij de raming van inbrengwaarden zonder meer kan worden volstaan met een geveltaxatie. In de onderhavige procedure is geen sprake van een raming van inbrengwaarden maar is de taxatie toegepast om de waarde van de onderhavige onroerende zaak naar waardepeildatum 1 januari 2023 te bepalen. Volgens de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid van de wet WOZ, bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar aanleiding van het ingestelde beroep heeft de taxateur van de gemeente de juistheid van de vastgestelde waarde opnieuw getoetst aan de hand van een vergelijking met de vergelijkingsobjecten en deze toetsing neergelegd in een matrix. Hierbij heeft de taxateur rekening gehouden met de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten. Ook heeft de taxateur aan de hand van de verkoopadvertenties inzicht in de kwaliteit en staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten. Van de woning zelf is in dit geval door de taxateur geen inpandige opname gemaakt. De in het bezwaarschrift naar voren gebrachte grieven maakten dit niet noodzakelijk.
28. De rechtbank stelt vast dat bij de beoordeling van de vraag of de WOZ-waarde van een woning niet te hoog is vastgesteld een geveltaxatie gebruikelijk is. Volgens vaste rechtspraak hoeft de heffingsambtenaar een woning niet inpandig op te nemen om te voldoen aan zijn bewijslast voor de waardering in het kader van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 11 april 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC9860 en 29 mei 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1920). In dit geval heeft geen inpandige opname van de woning plaatsgevonden omdat de taxateur dit niet noodzakelijk achtte. Gelet op de door eiseres naar voren gebrachte onderhoudsgebreken en de door haar overgelegde foto’s, heeft de taxateur zich een beeld kunnen vormen van de inpandige staat van de woning. Aan de hand van de verkoopdocumentatie van de vergelijkingsobjecten heeft de taxateur ook de kwaliteit en onderhoud van de vergelijkingsobjecten in kaart kunnen brengen. De geveltaxatie in samenhang met de additionele informatie geven de taxateur een voldoende beeld van de woning en de vergelijkingsobjecten, zodat hij rekening kan houden met de verschillen tussen de objecten. Verweerder heeft zodoende voldoende zorgvuldig gehandeld.
Mandaat aan afdelingsmanager
29. Eiseres stelt dat de uitspraak op bezwaar is ondertekend door de afdelingsmanager namens de Inspecteur Belastingen, maar dat de naam van deze afdelingsmanager niet is bekendgemaakt en dat het mandaat niet bekend blijkt te zijn. In bijlage 6 bij zijn verweerschrift verstrekt verweerder het besluit waarbij de afdelingsmanager is gemandateerd om uitspraken op bezwaar te doen op bezwaarschriften inzake de Wet WOZ.
30. Wat betreft het ontbreken van de naam van de afdelingsmanager onder de uitspraak op bezwaar oordeelt de rechtbank dat dit ontbreken het rechtsgeldige karakter van besluiten van de Inspecteur Belastingen niet aantast. In artikel 1:3, eerste lid, van de Awb is bepaald dat onder een besluit wordt verstaan een schriftelijke beslissing van een bestuursorgaan, inhoudende een publiekrechtelijke rechtshandeling. Uit die definitie volgt niet dat het voor een rechtsgeldig besluit een constitutief vereiste is dat het is voorzien van de naam en de handtekening van de medewerker van het bestuursorgaan (vgl. Centrale Raad van Beroep 28 januari 2021, ECLI:NL:CRVB:2021:177, punt 4.1.1, en Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 1 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:950, punten 3.5 en 4.1).
Conclusie en gevolgen zaak HAA 23/7373
31. Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2023 niet te hoog heeft vastgesteld en de door eiseres aangedragen gronden niet slagen, zal de rechtbank het beroep van eiseres ongegrond verklaren. Dit betekent dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 716.000 gehandhaafd blijft.
Zaak HAA 24/7835
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
32. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
33. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van eiseres. De vergelijkingsobjecten zijn binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht. De bouwjaren van de vergelijkingsobjecten (1991, 1991 en 1995) zijn goed vergelijkbaar met het bouwjaar van de woning (1995). Alle vergelijkingsobjecten zijn twee-onder-een-kapwoningen net als de woning. De grondoppervlakte van de vergelijkingsobjecten (252 m² respectievelijk 413 m2 en 246 m²) verschillen met de grondoppervlakte van de woning (288 m2), maar de rechtbank acht deze verschillen niet dermate groot dat dit aanleiding geeft te veronderstellen dat de vierkantemeterprijs voor het grondoppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar is. Het gebruiksoppervlakte van de woning (152 m²) is nagenoeg gelijk aan dat van twee van de vergelijkingsobjecten (147 m² respectievelijk 152 m²). Het verschil met het derde vergelijkingsobject ( [adres 6] , 181 m2) acht de rechtbank niet zo groot dat de vierkantemeterprijs voor de gebruiksoppervlakte van dat vergelijkingsobject niet goed bruikbaar is. Weliswaar zijn er dus verschillen, echter deze verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
34. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
35. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Verweerder heeft de kwaliteit van de woning als “matig” beoordeeld en de overige KOUDV-factoren als “voldoende”. De KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder als “voldoende” aangemerkt. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.149 voor [adres 5] , € 2.443 voor [adres 6] en € 3.454 voor het buurhuis [adres 7] en een gemiddelde vierkantemeterprijs van € 3.015. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.750. De waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning is dus € 265 per vierkante meter lager dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten. Met het verschil in kwaliteit en met het door eiseres gestelde verschil in de staat van onderhoud van de woning is voldoende rekening gehouden. Verweerder wijst wederom op de 60% regel. Op grond van deze regel is er een beschikbare investeringsruimte van € 67.133 om de woning te verbeteren tot het niveau van de vergelijkingsobjecten. Eiseres heeft dit niet betwist en de rechtbank kan het betoog van verweerder volgen zodat er geen grond is om daaraan te twijfelen.
36. De vierkantemeterprijs van de grondoppervlakte van de woning is door verweerder vastgesteld op € 967. Voor de vergelijkingsobjecten is op basis van de gerealiseerde verkoopprijzen een vierkantemeterprijs voor de grondoppervlakte vastgesteld van respectievelijk € 987 ( [adres 5] ), € 863 ( [adres 6] met een grotere grondoppervlakte) en € 989 ( [adres 7] ). Bij de vaststelling van de vierkantemeterprijs voor de grondoppervlakte van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengsten. De grondwaarde van de woning is niet te hoog vastgesteld. Ook de totale waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
Strijd met zorgvuldigheidsbeginsel
37. Evenals in de procedure HAA 23/7373 stelt eiseres dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld door alleen geveltaxaties uit te voeren. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij daarover in bij de behandeling van zaak HAA 23/7373 heeft opgemerkt en concludeert dat verweerder niet onzorgvuldig heeft gehandeld.
Overige stellingen eiseres
38. Voorzover eiseres de overige stellingen ingenomen in de zaak HAA 23/7373 herhaalt in de procedure HAA 24/7835, verwijst de rechtbank naar haar bovenstaande bespreking van die stellingen.
Conclusie en gevolgen zaak HAA 24/7835
39. Nu verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2024 niet te hoog heeft vastgesteld en de door eiseres aangedragen gronden niet slagen, zal de rechtbank het beroep van eiseres ongegrond verklaren. Dit betekent dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 719.000 voor het kalenderjaar 2024 gehandhaafd blijft.
Proceskosten
40. Voor een proceskostenvergoeding bestaat in beide zaken geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.C. Brouwer, rechter, in aanwezigheid van R. Blaak, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2025.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).