Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/359009 / HA ZA 24-641
Vonnis van 2 juli 2025
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],
2.
[eiseres sub 2],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiseressen] ,
advocaat: mr. P. Thole,
tegen
BEEREPOOT VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
te Opmeer,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Beerepoot,
advocaat: mr. B. Schoonewil.
De zaak in het kort
[eiseressen] zijn buren van elkaar. Het dak van hun woningen vormt één geheel. Zij stellen dat de dakbedekking niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen en houden Beerepoot daarvoor aansprakelijk. Als gevolg van de gebrekkige dakbedekking heeft [eiseres sub 1] last van lekkage en is ook het dak van [eiseres sub 2] in slechte staat. Om dit te herstellen moet de gehele dakbedekking vervangen worden, aldus [eiseressen] . Zij stellen Beerepoot aansprakelijk voor (onder andere) de herstelkosten. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiseressen] af, omdat zij niet hebben aangevoerd welke verbintenis Beerepoot niet is nagekomen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 november 2024 met producties 1 tot en met 16;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 4;
- het tussenvonnis van 26 februari 2025;
- de akte overlegging nadere producties tevens akte wijziging eis met producties 17 en 18;
- de mondelinge behandeling van 27 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Mr. Molenkamp, de kantoorgenoot van mr. Thole, heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. Deze zijn overgelegd en maken daarmee deel uit van de processtukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseressen] zijn buren van elkaar. De woningen van [eiseressen] maken deel uit van een project waarbij een oud schoolgebouw in eigendom is verworven door Beerepoot. Beerepoot heeft het gebouw gesplitst en om- en verbouwd tot acht woningen. In 2016 heeft Beerepoot de daken van de woningen laten aanleggen door dakdekker de heer [dakdekker] .
2.2.
De woningen van [eiseres sub 1] ( [adres 1] ) en [eiseres sub 2] ( [adres 2] ) grenzen aan één zijde aan elkaar, waarbij het dak van hun woningen één geheel vormt. [eiseres sub 2] heeft haar woning gekocht van Beerepoot en is sinds 2017 eigenaar van haar woning. [eiseres sub 1] heeft haar woning gekocht van een zekere [naam] en is eigenaar van haar woning sinds 2021.
2.3.
In 2021 heeft [eiseres sub 1] zonnepanelen op haar dak laten plaatsen en in 2022 heeft zij een airco-installatie laten plaatsen waarbij ook werkzaamheden op het dak hebben plaatsgevonden.
2.4.
In het voorjaar van 2022 werd [eiseres sub 1] voor het eerst geconfronteerd met lekkage. In eerste instantie vermoedde zij dat de lekkage het gevolg was van de werkzaamheden voor het plaatsen van de zonnepanelen en de airco. [eiseres sub 1] heeft een expertiseonderzoek laten uitvoeren door Lengkeek. Na onderzoek van het dak heeft Lengkeek op 7 november 2022 een expertiserapport uitgebracht. Uit het rapport blijkt volgens [eiseres sub 1] dat de installateurs van de zonnepanelen en de airco-installatie hun werk deugdelijk hadden uitgevoerd, maar dat het dak zelf (uiterst) gebrekkig is.
2.5.
Op 8 november 2022 heeft de advocaat van [eiseres sub 1] Beerepoot aansprakelijk gesteld voor gebreken aan het dak en Beerepoot gesommeerd om de gebreken aan de woning binnen twee weken te herstellen.
2.6.
Na enige verdere correspondentie heeft er op 23 januari 2023 een inspectie van het dak plaatsgevonden waarbij aanwezig waren twee dakbedekkingsdeskundigen samen met de heer [dakdekker] en Beerepoot. Beerepoot heeft op 27 januari 2023 over de inspectie een terugkoppeling gemaild aan de advocaat van [eiseres sub 1] . In die mail staat dat er tijdens de inspectie een gat in de bitumendakbedekking is opgemerkt en dat dit direct is hersteld.
2.7.
Van de inspectie heeft de heeft de heer Hendriks, inspecteur van IKO een rapport opgemaakt. Dat rapport is per e-mailbericht van 12 februari 2023 aan de advocaat van [eiseres sub 1] verzonden. In het rapport adviseert de heer Hendriks om de losgekomen overlap-verbindingen in de randafwerking en het opgaande werk te voorzien van een extra strook powerflex mono 3 stick. In het e-mailbericht van 12 februari 2023 heeft Beerepoot aangeboden om in het voorjaar gevolg te geven aan het advies van de heer Hendriks. Hier heeft [eiseres sub 1] uiteindelijk vanaf gezien.
2.8.
[eiseres sub 1] heeft, naar de rechtbank begrijpt, vervolgens nog een expertiseonderzoek laten verrichten en het rapport van dit onderzoek op 17 mei 2023 aan Beerepoot gestuurd. Uit dit rapport blijkt volgens [eiseressen] dat de gehele dakbedekking vervangen moet worden en dat ook de onderlaag van het dak vervangen moet worden. Zij hebben Beerepoot gesommeerd om hier gevolg aan te geven. Per e-mail van 29 mei 2023 heeft Beerepoot laten weten dat zij niet aan de sommatie zou voldoen.
3.Het geschil
3.1.
[eiseressen] vorderen - samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. Beerepoot veroordeelt om aan [eiseressen] een bedrag van € 32.776,40 inclusief btw te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
II. Beerepoot veroordeelt om aan [eiseres sub 1] een bedrag van € 3.424,78 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
III. Beerepoot veroordeelt om aan [eiseres sub 2] een bedrag van € 3.250,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
IV. Beerepoot veroordeelt om aan [eiseressen] een bedrag van € 1.298,29 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
V. Beerepoot veroordeelt om aan [eiseres sub 1] een bedrag van € 37,67 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VI. Beerepoot veroordeelt om aan [eiseres sub 2] een bedrag van € 19,22 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VII. Beerepoot veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
Beerepoot voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank zal de vorderingen van [eiseressen] afwijzen. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar beslissing komt.
4.2.
Volgens [eiseressen] is Beerepoot aansprakelijk voor de (gestelde) gebreken aan de dakbedekking van, met name, de woning van [eiseres sub 1] . Omdat herstel daarvan slechts kan door ook werkzaamheden aan het dak van de woning van [eiseres sub 2] uit te voeren, is Beerepoot ook aansprakelijk tegenover [eiseres sub 2] , zo begrijpt de rechtbank hun standpunt. Uit wat zij hebben aangevoerd blijkt echter niet waarom Beerepoot aansprakelijk zou zijn voor gebreken aan het dak/de dakbedekking. [eiseressen] hebben slechts gesteld dat de dakbedekking “
niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen”, maar zij hebben niet inzichtelijk gemaakt wat die eisen dan precies zijn en wat de juridische grondslag voor die eisen is.
niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen”, maar zij hebben niet inzichtelijk gemaakt wat die eisen dan precies zijn en wat de juridische grondslag voor die eisen is.
4.3.
Daar komt nog bij dat [eiseressen] in de dagvaarding als grondslag voor aansprakelijkheid van Beerepoot lijken aan te voeren (helemaal helder wordt dat verder niet), dat Beerepoot als aannemer de dakbedekking heeft laten aanleggen en dat heeft laten uitvoeren door een onderaannemer. Dat is onjuist. Op basis van wat de partijen, ook [eiseressen] , verder hebben aangevoerd en op basis van de overgelegde bescheiden lijkt het er meer op dat Beerepoot in haar hoedanigheid van eigenaar van het schoolgebouw/de woningen het oude schoolgebouw heeft opgeknapt, heeft opgesplitst in verschillende woningen en die woningen vervolgens heeft doorverkocht.
4.4.
Het lijkt daarom dat [eiseressen] bedoelen dat Beerepoot uit hoofde van de koopovereenkomsten waarbij hij de woningen heeft verkocht, aansprakelijk is voor de door [eiseressen] gestelde gebreken. In het geval van [eiseres sub 2] heeft Beerepoot de woning in 2016 rechtstreeks aan [eiseres sub 2] verkocht en in 2017 geleverd. Tussen hen bestaat er dus een koopovereenkomst op basis waarvan er wederzijdse rechten en plichten bestaan. In het geval van [eiseres sub 1] heeft Beerepoot de woning verkocht en geleverd aan [naam] , die op zijn beurt in 2021 de woning heeft verkocht en geleverd aan [eiseres sub 1] . Volgens [eiseres sub 1] is zij krachtens artikel 7.4 van de koopovereenkomst tussen de heer [naam] en [eiseres sub 1] getreden in de rechten van [naam] uit hoofde van de koopovereenkomst met Beerepoot.
4.5.
Hiervan uitgaande, betekent dit dat de rechtbank de vraag moet beantwoorden of gebreken aan de dakbedekking een tekortkoming zijn in de nakoming van de bedoelde koopovereenkomsten. Die vraag kan de rechtbank echter niet beantwoorden, omdat [eiseressen] niets hebben aangevoerd over wat er in de koopovereenkomsten is afgesproken over de kwaliteit van de woning en dus over de kwaliteit van het dak/de dakbedekking.
4.6.
Dat er in de wet iets is geregeld, maakt dat niet anders. Artikel 7:17 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden en artikel 7:17 lid 2 BW Pro bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als deze niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan noodzakelijk zijn. [eiseressen] hebben echter niets concreets aangevoerd over waarom de afgeleverde woning niet zou beantwoorden aan de koopovereenkomst. Dat de woningen niet geschikt zijn voor normaal gebruik, blijkt verder ook niet uit wat zij hebben aangevoerd. Te meer omdat de dakbedekking in 2016 is aangelegd en dat er pas in 2022 lekkage ontstond.
4.7.
Daar komt nog bij dat de meeste koopovereenkomsten voor woningen worden gesloten naar de modellen van de NVM en VBO. In deze modellen is meestal een vergaande exoneratie opgenomen ter zake van (zichtbare en onzichtbare) gebreken. Ook hierover hebben [eiseressen] niets aangevoerd.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat [eiseressen] de rechtbank geen enkel referentiekader hebben gegeven op basis waarvan kan worden beoordeeld of de geconstateerde gebreken ook tekortkomingen van Beerepoot zijn. De vorderingen van [eiseressen] worden daarom afgewezen.
Ten overvloede merkt de rechtbank daarbij op dat het niet aan Beerepoot kan worden tegengeworpen dat hij onverplicht de problemen met de dakbedekking heeft bekeken en deze heeft opgelost, dan wel proberen op te lossen.
4.9.
[eiseressen] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Beerepoot worden begroot op:
- griffierecht
€
2.889,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.639,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseressen] af,
5.2.
veroordeelt [eiseressen] in de proceskosten van € 4.639,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseressen] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf, bijgestaan door de griffier mr. M. Bouwen en in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2025.