Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/363070 / HA ZA 25-138
Vonnis van 30 juli 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,
die wonen in [woonplaats] ,
hierna samen te noemen: [eisers sub 1 en 2] ,
3.
[eiseres sub 3],
4.
[eiser sub 4],
3.
[eiseres sub 3],
4.
[eiser sub 4],
die wonen in [woonplaats] ,
hierna samen te noemen: [eisers sub 3 en 4] ,
5.
DE VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW “ [de VvE] ”,
5.
DE VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW “ [de VvE] ”,
die is gevestigd in [woonplaats] ,
hierna te noemen: VvE,
eisende partijen in de hoofdzaak,
eisende partijen in het incident,
hierna samen te noemen: VvE c.s.,
advocaat: mr. H. van Lingen,
tegen
[gedaagde],
die woont in [woonplaats] ,
gedaagde partij in de hoofdzaak,
verwerende partij in het incident,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.P. Groen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis in incident van 21 mei 2025,
- de akte uitlating na tussenvonnis in incident met producties 16 en 17 van VvE c.s.,
- de antwoordakte in incident van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is wederom vonnis bepaald.
2.De verdere beoordeling in het incident
Niet-ontvankelijkheid
2.1.
De rechtbank heeft VvE c.s. in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de vraag of de vergadering van eigenaars aan (het bestuur van) de VvE een machtiging heeft verleend voor het voeren van onderhavige procedure.
2.2.
VvE c.s. hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt. In hun akte stellen VvE c.s. dat de VvE wel degelijk door de vergadering van eigenaars is gemachtigd, wat volgens VvE c.s. onder andere blijkt uit de verklaring van alle appartementseigenaars, die VvE c.s. als productie 17 hebben overgelegd. In deze verklaring, die de eigenaars van de [adres] ( [naam 1] en [naam 2] ) op 4 juni 2025 hebben ondertekend, is onder meer het volgende vermeld:
“Binnen deze VvE is in gezamenlijk overleg met alle drie de eigenaren - en daarmee alle leden van de VvE - besloten om een procedure te starten inzake de problematiek rondom het dak (tegen partij [gedaagde] BRT). Alle leden/eigenaren, bestaande uit totaal zes personen, hebben hiermee ingestemd.
Hoewel de besluitvorming op informele wijze heeft plaatsgevonden, benadrukken wij dat dit de gebruikelijke werkwijze is binnen onze kleine VvE. De onderlinge communicatie verloopt laagdrempelig, veelal via persoonlijke benadering, mondeling overleg en via onze gezamenlijke WhatsApp-groep genaamd ‘VvE’. Binnen dit communicatiemiddel worden mededelingen gedaan en besluiten genomen.”
2.3.
[gedaagde] blijft in zijn antwoordakte bij zijn ontvankelijkheidsverweer. [gedaagde] wijst erop dat een rechtsgeldig (formeel) besluit van de vergadering van eigenaars tot machtiging van de VvE ontbreekt. Volgens [gedaagde] kan de rechtbank er ook niet van uit gaan dat dit besluit op een informele manier tot stand is gekomen omdat te onbepaald zou zijn wat de eigenaars hebben besloten.
2.4.
De rechtbank verwerpt het ontvankelijkheidsverweer van [gedaagde] . Uit productie 17 van VvE c.s. volgt dat, naast [eisers sub 1 en 2] en [eisers sub 3 en 4] , ook de eigenaars van de [adres] ermee hebben ingestemd dat de VvE een gerechtelijke procedure start tegen [gedaagde] over de “problematiek rondom het dak”. Alle eigenaars bevestigen in deze verklaring dat zij daartoe hebben besloten. De rechtbank leidt uit deze verklaring dan ook af dat de vergadering van eigenaars heeft besloten (het bestuur van) de VvE machtiging te verlenen om onderhavige procedure tegen [gedaagde] te voeren. Daarmee beschikt de VvE over de vereiste machtiging. VvE c.s. kunnen dus worden ontvangen in hun vorderingen.
Het voorschot
2.5.
VvE c.s. vorderen als voorlopige voorziening een voorschot van € 30.000,00. De rechtbank zal een voorschot toewijzen van € 18.989,00. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt.
2.6.
Op grond van de wet [1] kan iedere partij tijdens een aanhangig geding vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van het geding. De vordering tot het treffen van een voorlopige voorziening moet samenhangen met de hoofdvordering.
2.7.
Aan deze vereisten is voldaan. Het gaat hier om een voorziening die de rechtbank kan geven voor de duur van de aanhangige hoofdzaak. Verder gaat het om een vordering die samenhangt met de hoofdvordering. Dit licht de rechtbank als volgt toe. De vorderingen van de VvE c.s. in de hoofdzaak zijn gebaseerd op de koop- en aannemingsovereenkomsten die met [gedaagde] zijn gesloten. VvE c.s. vorderen onder meer dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt om de geleden schade te vergoeden die het gevolg is van de tekortkoming van [gedaagde] in de uitvoering van de overeenkomsten. De tekortkoming van [gedaagde] is volgens VvE c.s. dat [gedaagde] een gebrekkig (gemeenschappelijk) dak heeft gerealiseerd omdat [gedaagde] een ondeugdelijke EPDM-dakbedekking heeft aangebracht. De gevraagde voorziening is een voorschot op het in de hoofdzaak (onder meer als schadevergoeding) gevorderde bedrag van € 56.061,16.
2.8.
Vervolgens moet de rechtbank de belangen van partijen afwegen. Bij de belangenweging spelen de volgende factoren een rol: de terughoudendheid die op zijn plaats is bij een voorlopig voorschot, het voldoende aannemelijk zijn van het bestaan van een vordering, de mate van spoedeisendheid van het belang van de eiser en de omvang van het restitutierisico voor de gedaagde. Bij een voorziening in de vorm van betaling van een geldsom is een restitutierisico aanwezig. Voor de rechtbank geldt daarom als uitgangspunt dat de vordering alleen kan worden toegewezen als het beloop van het gevorderde voorschot al voldoende vaststaat of op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld.
2.9.
De belangenafweging van de rechtbank valt uit in het voordeel van VvE c.s. Hierna maakt de rechtbank duidelijk waarom.
2.10.
[eisers sub 1 en 2] hebben sinds juni 2022 in hun appartement last van lekkages. De appartementen van [eisers sub 1 en 2] en [eisers sub 3 en 4] hebben ook (zichtbare) schimmelplekken. De rechtbank vindt voldoende vaststaan dat dit komt door de gebrekkige dakbedekking, die door [gedaagde] is aangebracht. Dit volgt uit het overgelegde rapport van Dakwereld van 10 juli 2024. [gedaagde] heeft de inhoud van dit rapport onvoldoende gemotiveerd weersproken. Hij voert weliswaar aan dat de lekkage ook kan zijn ontstaan bij het vernieuwen van het dakterras of de aanleg van zonnepanelen door de appartementseigenaren, maar bij gebrek aan een deugdelijke onderbouwing gaat de rechtbank vooralsnog voorbij aan dit verweer.
Nadat VvE c.s. [gedaagde] in februari 2024 hadden gesommeerd om het dak binnen een bepaalde termijn te herstellen, toonde [gedaagde] zich bovendien bereid om de dakbedekking te vervangen. Een dergelijke bereidheid ligt niet voor de hand als de dakbedekking (na eerder herstel door [gedaagde] ) goed was. Voorshands is de rechtbank daarom van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koop- en aannemingsovereenkomsten. [gedaagde] verkeert in verzuim omdat hij niet binnen de gestelde termijn is overgegaan tot herstel. Dat aan dit verzuim een einde is gekomen doordat VvE c.s. in schuldeisersverzuim zijn geraakt, volgt de rechtbank vooralsnog niet. [gedaagde] heeft zijn voorstel van 2 september 2024 om een bitumendakbedekking aan te laten brengen door een derde partij immers weer ingetrokken. En het tweede voorstel van 16 september 2024 om de EPDM te verwijderen en te vervangen is naar het voorlopig oordeel van de rechtbank gelet op de bevindingen van Dakwereld niet afdoende. De vordering tot schadevergoeding staat daarmee voldoende vast. Omdat het gaat om door [gedaagde] aangenomen werkzaamheden aan het gemeenschappelijke dak, komt deze vordering ook de VvE toe.
2.11.
Om de lekkages te stoppen en om te voorkomen dat de overige vochtproblemen (schimmel) in de appartementen erger worden, dient de dakbedekking zo spoedig mogelijk te worden vervangen. Volgens VvE c.s. hebben zij een voorschot nodig om deze werkzaamheden door een derde te laten uitvoeren. Anders dan [gedaagde] vindt de rechtbank daarmee voldoende gebleken dat VvE c.s. een spoedeisend belang hebben bij een voorschot. Van VvE c.s. kan niet kan worden gevergd de uitkomst van de hoofdzaak af te wachten.
2.12.
Ten slotte neemt de rechtbank in aanmerking dat [gedaagde] in zijn e-mail van
2 september 2024 zelf heeft voorgesteld om (onder bepaalde voorwaarden) de bestaande EPDM-dakbedekking door een derde te laten vervangen door een bitumendakbedekking. Dit is ook overeenkomstig het advies van Dakwereld, die het vervanging van de dakbedekking heeft geoffreerd op € 18.989,00. [gedaagde] heeft de hoogte van die kosten niet weersproken. Daarnaast vorderen VvE c.s. betaling voor het aanbrengen van dakkoepels en het tijdelijk verwijderen van het dakterras en zonnepanelen. Gelet op het verweer van [gedaagde] daartegen is vooralsnog onvoldoende duidelijk of en in hoeverre die posten toewijsbaar zijn. Ook is nog onvoldoende duidelijk in hoeverre rekening gehouden zou moeten worden met een aftrek nieuw voor oud, waarover VvE c.s. zich ook nog niet hebben kunnen uitlaten. De rechtbank zal in dit stadium van de procedure daarom uitgaan van een bedrag van € 18.989,00 en dit bedrag als voorschot toewijzen. De rechtbank ziet geen grond om aan het voorschot een zekerheidsstelling te verbinden, zoals [gedaagde] heeft verzocht.
2.13.
Dat en waarom [gedaagde] aan VvE c.s. voor het ontbreken van de ventilatie in de woning van [eisers sub 3 en 4] een voorschot zou moeten betalen, hebben VvE c.s. - tegenover de betwisting van [gedaagde] - onvoldoende gemotiveerd gesteld.
Proceskosten
2.14.
[gedaagde] krijgt in het incident ongelijk. [gedaagde] moet daarom de proceskosten betalen. De rechtbank begroot de proceskosten van VvE c.s. op een bedrag van € 1.099,00. Dit bedrag bestaat uit € 921,00 salaris advocaat (1,5 punt × tarief II) en een bedrag van € 178,00 aan nakosten (plus de verhoging zoals in de beslissing is vermeld).
3.De verdere beoordeling in de hoofdzaak
3.1.
[gedaagde] heeft nog geen conclusie van antwoord genomen. De rechtbank zal de zaak verwijzen naar de rol van over zes weken voor conclusie van antwoord.
4.De beslissing
De rechtbank
in het incident
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan VvE c.s. bij wijze van voorlopige voorziening een voorschot te betalen van € 18.989,00 in verband met de tekortkoming aan het dak,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.099,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de hoofdzaak
4.5.
verwijst de zaak naar de rol van
10 september 2025voor conclusie van antwoord.
10 september 2025voor conclusie van antwoord.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. Boots, rechter, bijgestaan door mr. N.M. Bindhammer, griffier, en in het openbaar bij vervroeging uitgesproken op 30 juli 2025.