Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11781285 \ CV EXPL 25-4431
Uitspraakdatum: 13 augustus 2025
Verstekvonnis in de zaak van:
de stichting,
Stichting Elan Wonen
Stichting Elan Wonen
te Haarlem
verhuurder
de eisende partij, hierna: de verhuurder
gemachtigde: mr. O.J. Boeder, gerechtsdeurwaarder
tegen
[gedaagde 1]
[gedaagde 2]
beiden wonende te [plaats]
huurders
de gedaagde partijen, hierna: de huurders
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De verhuurder heeft de huurders gedagvaard. Tegen de huurders is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De verhuurder vordert – na vermindering van eis - betaling van de huurachterstand inclusief servicekosten tot en met juni 2025, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente en de proceskosten.
2.2.
De verhuurder legt aan de vordering ten grondslag dat de huurders tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de Huurovereenkomst en de Algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte mei 2008(hierna: de algemene voorwaarden)
3.1.
Gelet op de hoogte van de huur bij aanvang van de huurovereenkomst is sprake van geliberaliseerde huur. In de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.
3.2.
Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering. Artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
Bedingen waaraan de huurder gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, zijn oneerlijk als deze in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de rechten en plichten die de huurder op grond van de overeenkomst heeft, aanzienlijk verstoren in het nadeel van de huurder. [1] Het gaat om een beoordeling van de bedingen op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Of de verhuurder de huurder ook daadwerkelijk aan die bedingen houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is niet relevant. Als een beding wegens onredelijkheid wordt vernietigd, kan de verhuurder niet terugvallen op een eventuele wettelijke regeling over het zelfde onderwerp.
3.4.
Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het servicekostenbeding getoetst en dit beding is niet oneerlijk.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.5.
Het beding inzake buitengerechtelijke kosten in artikel 7 van de algemene voorwaarden leidt tot een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de verhuurder en de huurder omdat:
- er geen maximum bedrag aan kosten is opgenomen;
- de kosten zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn;
- er naast deze kosten ook op grond van artikel 7.3 van de algemene voorwaarden nog een boete verschuldigd kan zijn.
Gelet hierop wordt ten nadele van de consument-huurder afgeweken van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
- er geen maximum bedrag aan kosten is opgenomen;
- de kosten zonder ingebrekestelling verschuldigd zijn;
- er naast deze kosten ook op grond van artikel 7.3 van de algemene voorwaarden nog een boete verschuldigd kan zijn.
Gelet hierop wordt ten nadele van de consument-huurder afgeweken van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Daarom is het beding oneerlijk en wordt het vernietigd. Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
Rente
3.6.
Het beding inzake de verschuldigde rente is op zichzelf, maar ook in combinatie met het boetebeding in artikel 7.3 van de algemene voorwaarden oneerlijk. Dit betekent dat het rentebeding wordt vernietigd en de gevorderde rente wordt afgewezen.
Proceskosten
3.7.
Het beding in artikel 7.4 van de algemene voorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de verhuurder op grond hiervan aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten moet veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Huurachterstand
3.8.
De onderhavige huurovereenkomst is ingegaan op 15 oktober 2009 en betreft geliberaliseerde huur. Bij dergelijke huurcontracten is jaarlijkse huurverhoging alleen mogelijk als daarvoor een huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst (of de algemene voorwaarden) is opgenomen, tenzij de huurders met de jaarlijkse huurverhogingen hebben ingestemd. Een huurprijswijzigingsbeding is niet in de huurovereenkomst opgenomen. Nu de huurders verstek hebben laten gaan en op dit punt dus geen verweer hebben gevoerd en de jaarlijkse huurverhoging kennelijk wel hebben betaald, gaat de kantonrechter er vanuit dat zij daarmee hebben ingestemd.
3.9.
De gevorderde huurachterstand tot en met juli 2025 bedraagt € 1.621,96 (€ 8.472,34 –
€ 6.850,38 aan deelbetalingen). Dit bedrag is toewijsbaar.
Conclusie en proceskosten
3.10.
De vordering van de verhuurder wordt grotendeels toegewezen.
3.11.
De huurders worden overwegend in het ongelijk gesteld en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt de huurders hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt de andere partij zal zijn bevrijd, om aan de verhuurder te betalen een bedrag van € 1.621,96;
4.2.
veroordeelt de huurders hoofdelijk, zoals hiervoor omschreven, in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de verhuurder begroot op:
€ 147,81 wegens dagvaardingskosten,
€ 135,00 wegens griffierecht en
€ 204,00 wegens salaris gemachtigde;
4.3.
verklaart deze veroordeling(en) tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter