Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11756951 \ VV EXPL 25-49 (MdR)
Vonnis in kort geding van 9 juli 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. W. Matadien,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. F. Acar.
De zaak in het kort
Eiser vordert ontruiming van een gehuurde woning in verband met het veroorzaken van ernstige en stelselmatige overlast. De vordering wordt toegewezen, omdat de door gedaagde veroorzaakte ernstige overlast vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming rechtvaardigt.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de vrijwillige verschijning van [gedaagde]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 25 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
- de vrijwillige verschijning van [gedaagde]
- de producties van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 25 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde] .
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 februari 2022 een zelfstandig deel van de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] van [eiser] (hierna: het gehuurde). [eiser] en zijn gezin wonen in de rest van de woning op hetzelfde adres. Partijen zijn een huurprijs van
€ 850,00 all-in overeengekomen.
2.2.
In de huurovereenkomst staat onder andere het volgende:
“3 (…) De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen anders deze huurovereenkomst wordt onmiddellijk beëindigd. (…)
5.7
Indien de verhuurder binnen de daarvoor vastgelegde wettelijke normen, een afwijkende huurprijs vaststelt, treedt die huurprijs met ingang van de daarvoor vastgestelde datum in de plaats van de op grond van deze overeenkomst geldende huurprijs. (…)
5.9
De huurprijs wordt omhoog per 01-07-2023 en wordt volgens huurindex verhoogd. (…)
8.3
Huurder is gehouden de zaak in dezelfde staat en onder afgifte van sleutels op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van [gedaagde] :
I. om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen;
II. tot betaling van € 1.550,19 te vermeerderen met wettelijke rente;
III. tot betaling van een bedrag van € 935,11 per (gedeelte van een) maand tot aan het moment van ontruiming te vermeerderen met wettelijke rente;
IV. om het gehuurde in dezelfde staat als waarin het is opgeleverd op te leveren, en de schade die hij in het gehuurde heeft veroorzaakt te betalen nadat [eiser] de offerte hiervan heeft overgelegd;
V. tot betaling van de proces- en nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortschiet in zijn verplichtingen zich als goed huurder te gedragen. Er is sinds 1 februari 2025 sprake van overlast, angst, onveiligheidsgevoel bij [eiser] en zijn gezin en de omgeving alsmede verwaarlozing van en het veroorzaken van schade aan het gehuurde. Daarnaast betaalt [gedaagde] de huurverhoging niet. De tekortkomingen van [gedaagde] in zijn verplichtingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst. Vooruitlopend op ontbinding vordert [eiser] in deze procedure de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Het verweer zal hieronder bij de beoordeling worden betrokken.
4.De beoordeling
4.1.
Het is voldoende komen vast te staan dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard van de vordering, een ontruiming wegens overlast, en is door [gedaagde] ook niet betwist.
4.2.
[gedaagde] is niet op de zitting verschenen. Op verzoek van zijn gemachtigde is aan hem de gelegenheid gegeven telefonisch of via een videoverbinding deel te nemen aan de zitting. Het is niet gelukt [gedaagde] telefonisch of via een videoverbinding te bereiken. Dat [gedaagde] niet deel heeft kunnen nemen aan de zitting, komt voor zijn rekening en risico. Er is daarom geen inbreng van de kant van [gedaagde] geweest en hij heeft geen vragen van de kantonrechter kunnen beantwoorden. [gedaagde] heeft bepaalde stellingen van [eiser] ook niet kunnen weerspreken. De kantonrechter verbindt daar het gevolg dat wordt uitgegaan van de juistheid van de stellingen van [eiser] .
De ontruiming
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag of op grond van een gestelde tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen, grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor uitvoerig feitenonderzoek en/of het horen van getuigen. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn indien het in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan deze wordt voorgelegd, tot toewijzing van die vordering zal komen. Daarnaast moet de vordering voldoende spoedeisend zijn, in die zin dat van een eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.4.
De kantonrechter moet de vraag beantwoorden of de door [gedaagde] veroorzaakte overlast dusdanig is dat - na afweging van belangen - de vordering van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde moet worden toegewezen. Die vraag beantwoordt de kantonrechter bevestigend. Dat legt hij hierna uit.
4.5.
Ter zitting is gebleken dat namens [gedaagde] is erkend dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan bonken, schreeuwen en schelden in het gehuurde. Ook is erkend dat hij de in de dagvaarding geciteerde voicemailberichten op de telefoon van [eiser] heeft ingesproken. Deze berichten bevatten misplaatste seksueel getinte opmerkingen over [eiser] en zijn vrouw. [eiser] heeft daarnaast ter onderbouwing van de door [gedaagde] veroorzaakte overlast meerdere verklaringen overgelegd van zijn gezin, van omwonenden en familie. Het is gelet op het voorgaande voldoende aannemelijk geworden dat sprake is van bonken, schreeuwen, overlast, ongepaste seksueel getinte opmerkingen, doodsbedreigingen en agressief gedrag door [gedaagde] richting [eiser] en zijn gezin.
4.6.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat juist [eiser] en zijn gezin zich misdragen. Er is echter geen enkele steun te vinden in de stukken voor deze stelling. [gedaagde] is niet op de zitting verschenen en heeft geen toelichting of een verklaring kunnen geven. Er is geen enkel bewijs dat de door [gedaagde] overgelegde geluidsfragmenten afkomstig zijn van [eiser] of zijn gezin. Zij hebben dit nadrukkelijk ontkend. Deze geluidsfragmenten kunnen op ieder moment overal zijn opgenomen en kunnen niet dienen als bewijs voor overlast door [gedaagde] . Het verweer van [gedaagde] slaagt dan ook niet.
4.7.
Uit de stukken en wat ter zitting is besproken blijkt dat [eiser] en zijn gezin ernstig lijden onder de situatie die het gevolg is van het gedrag van [gedaagde] . Gelet op de aard en ernst van de gedragingen door [gedaagde] , dient het woonbelang van [eiser] en zijn gezin te prevaleren boven het woonbelang van [gedaagde] .
4.8.
De conclusie is dat [gedaagde] dat zo ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn wettelijke en contractuele verplichtingen als huurder dat een ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Wat door [eiser] in dit kader verder nog naar voren is gebracht kan buiten beschouwing blijven, omdat dit niet kan leiden tot een ander oordeel. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde toewijzen. De gevorderde ontruimingstermijn van zeven dagen is niet betwist en zal worden toegewezen.
De huurachterstand
4.9.
[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot het betalen van een huurachterstand. Op grond van de huurovereenkomst is de huurprijs geïndexeerd. [gedaagde] heeft de verhoging van de geïndexeerde huurprijs niet betaald. Met ingang van 1 februari 2023 bedraagt de huurachterstand € 1.550,19, aldus [eiser] . [gedaagde] ontkent dat er ooit eerder aanspraak is gemaakt op een indexering.
4.10.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] zijn vordering op dit onderdeel, mede gelet op de betwisting door [gedaagde] , onvoldoende heeft onderbouwd om in dit kort geding toe te wijzen. Er is ook geen overzicht overgelegd van de door [gedaagde] te betalen geïndexeerde huurprijs en de van hem ontvangen betalingen. Onduidelijk is bijvoorbeeld gebleven of [eiser] rekening heeft gehouden met de periode van 27 april 2023 tot en met 27 februari 2024 dat [gedaagde] conform een door [eiser] gestelde afspraak € 1.000,00 zou hebben betaald. De vordering ten aanzien van de huurachterstand wordt daarom afgewezen.
De lopende huur
4.11.
[eiser] vordert ook veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de lopende huur. Op grond van de huurovereenkomst moet de huur maandelijks bij vooruitbetaling worden betaald. Niet gesteld of gebleken is dat deze verplichting niet stipt door [gedaagde] wordt nagekomen. [eiser] heeft niet gemotiveerd welk (spoedeisend) belang hij heeft bij een veroordeling tot nakoming van de verplichting tot betaling van de maandelijkse huurtermijnen, zodat de vordering in zoverre wordt afgewezen.
De oplevering
4.12.
[eiser] vordert tot slot dat [gedaagde] wordt veroordeeld het gehuurde in dezelfde staat als waarin het gehuurde zich bevond bij het aangaan van de huurovereenkomst aan [eiser] op te leveren, en de schade die hij in het gehuurde heeft veroorzaakt te betalen nadat [eiser] de offerte hiervan heeft overgelegd. [eiser] voert daartoe aan dat [gedaagde] tegen de muren heeft gebonkt waardoor hij de muren van het gehuurde beschadigd heeft. Daarnaast blijkt uit de van [gedaagde] afkomstige afbeelding dat hij de keuken enorm vies en onhygiënisch heeft gemaakt. Het aanrecht is verwaarloosd en de tegels zijn helemaal beschimmeld. Het gehuurde is ten opzichte van de levering op 1 februari 2022 enorm achteruitgegaan waarvoor [gedaagde] verantwoordelijk is, aldus [eiser] . [gedaagde] betwist dat hij schade heeft veroorzaakt. De schimmel in de keuken is ontstaan door de hoge luchtvochtigheid in het gehuurde die ontstaat omdat er geen mechanische ventilatie is in het gehuurde.
4.13.
Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] gehouden is het gehuurde in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Niet is gebleken dat er bij aanvang van de huur een beschrijving is gemaakt van het gehuurde. Er is dus geen opnamestaat. Dit betekent dat [gedaagde] het gehuurde mag opleveren in de staat waarin die verkeert aan het einde van de huur. Het is aan [eiser] als verhuurder in dit kort geding om voldoende aannemelijk te maken dat het gehuurde aan het begin van de huur in betere staat was, uitgezonderd van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Dat heeft [eiser] onvoldoende gedaan. Dit onderdeel van de vordering van [eiser] wordt afgewezen.
De proceskosten
4.14.
[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Er is aan [eiser] verlof verleend om [gedaagde] op verkorte termijn te dagvaarden. [eiser] heeft zich echter niet gehouden aan dit verleende verlof en [gedaagde] is vrijwillig verschenen. De kantonrechter heeft de te laat betekende dagvaarding(en) niet in ontvangst genomen en heeft beslist op basis van de conceptdagvaarding. Er bestaat daarom geen aanleiding om [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de dagvaarding. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
768,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het zijne,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 768,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2025.