Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/372484 / KG ZA 25-762
Vonnis in kort geding van 5 februari 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen ‘[eiser]’ en ‘de koper’,
advocaat: mr. S.L. Fronik,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen ‘[gedaagde]’ en ‘de verkoper’,
advocaat: mr. D.M.R. Janssen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 21 producties
- productie 22 van [eiser]
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met vijf producties
- de mondelinge behandeling van 22 januari 2026 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met vijf producties
- de mondelinge behandeling van 22 januari 2026 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten in conventie en reconventie
2.1.
Partijen hebben op 6 augustus 2025 een overeenkomst gesloten voor de verkoop en levering van een bedrijfspand aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 3] (hierna: het pand). Het pand is verhuurd. De koper heeft zich hierbij laten bijstaan door zijn financieel adviseur [betrokkene 1] van [bedrijf] (hierna: [betrokkene 1]). De verkoper heeft zich laten bijstaan door [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]).
2.2.
In de overeenkomst is onder meer bepaald dat de koopprijs voor het pand € 450.000,00 bedraagt, dat voor de koper een financieringsvoorbehoud voor de duur van zes weken na het tekenen van het koopcontract geldt, dat de notariële levering van het pand op 1 september 2025 plaatsvindt en dat op de in de overeenkomst genoemde termijnen de Algemene termijnenwet (ATW) van toepassing is.
2.3.
Verder is in ‘Artikel VI Tekortkoming (wanprestatie)’ van de Algemene Bepalingen die onderdeel uitmaken van de koopovereenkomst, onder meer het volgende bepaald:
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de tekortschietende Partij aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de tekortschietende Partij in verzuim is in de zin van het volgende leden van dit artikel.
2. Indien één van de Partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van een of meer van haar uit de onderhavige overeenkomst voortvloeiende verplichtingen[…]
kan de wederpartij van de tekortschietende Partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de tekortschietende Partij.
kan de wederpartij van de tekortschietende Partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de tekortschietende Partij.
3. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de Koop op grond van toerekenbare tekortkoming zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de Koopprijs verbeuren, onverminderd het recht op (aanvullende) schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
4. Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de Koop te ontbinden en nakoming verlangt, zal de tekortschietende Partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in lid 2 van dit artikel vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3‰) van de Koopprijs met een maximum van tien procent (10%) van de Koopprijs, onverminderd het recht op (aanvullende) schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.[…]
2.4.
In verband met een taxatie van het pand zijn partijen medio augustus 2025 op verzoek van de koper overeengekomen dat de levering op 1 oktober 2025 zal plaatsvinden.
2.5.
Bij e-mail van 30 september 2025 heeft [betrokkene 1] aan [betrokkene 2] bericht dat de datum van 1 oktober 2025 net te vroeg is voor de overdracht van het pand. De e-mail vervolgt:
De financiering komt immers eind deze week/begin volgende week tot voltooiing, nadat het taxatierapport uiteindelijk later gereed was dan verwacht.
Een hele kalendermaand opschuiven zou wat veel zijn, zouden we bij de notaris een nieuwe datum van 15 oktober kunnen inprikken voor de overdracht?
2.6.
[betrokkene 2] heeft diezelfde dag [betrokkene 1] als volgt geantwoord:
Ik zou t enorm op prijs stellen als t doorgaatOf heeft jouw klant ondertussen met [gedaagde][de verkoper, aanvulling rechtbank]
al een afspraak zelf gemaakt voor akoord?Dat was vorige keer ook namelijk?
al een afspraak zelf gemaakt voor akoord?Dat was vorige keer ook namelijk?
Wat wil hij?
15-10 of 01-11?
2.7.
Na een daaropvolgend telefoongesprek tussen [betrokkene 1] en [betrokkene 2], heeft [betrokkene 2] [betrokkene 1] weer diezelfde dag onder meer het volgende bericht:
Naar aanleiding van ons telefoongesprek bevestig ik dat de overdracht van 1 oktober geen doorgang kan vinden en dat in overleg een nieuwe datum van 15 oktober wordt voorgesteld. Wij begrijpen dat dit verband houdt met de afronding van de financiering, mede doordat het taxatierapport later beschikbaar kwam dan verwacht.
[...]
Ik ga ervan uit dat de overdracht op 15 oktober zonder verdere complicaties zal plaatsvinden, en als ze er zijn dat we hier tijdig van op de hoogte worden gebracht.
2.8.
Op 10 oktober 2025 heeft [betrokkene 1] aan [betrokkene 2] onder meer het volgende bericht:
De bank[vastgoedfinancier Mogelijk, aanvulling rechtbank]
is zojuist met een (kleine) nabrander gekomen, als gevolg van het verschil tussen de koopsom en de getaxeerde marktwaarde.Men verzoekt nu om een getekende verklaring vanuit de verkopende partij, waarin de verkoper bevestigt dat het koopsom-aanbod van € 450,000 van zijn zijde afkomstig is. Kunnen jullie dit opstellen, en mailen naar mij?
is zojuist met een (kleine) nabrander gekomen, als gevolg van het verschil tussen de koopsom en de getaxeerde marktwaarde.Men verzoekt nu om een getekende verklaring vanuit de verkopende partij, waarin de verkoper bevestigt dat het koopsom-aanbod van € 450,000 van zijn zijde afkomstig is. Kunnen jullie dit opstellen, en mailen naar mij?
2.9.
De verkoper heeft [betrokkene 1] de gevraagde verklaring gestuurd. De levering op 15 oktober 2025 heeft alsnog niet plaatsgevonden in verband met een risico-toeslag die de geldverstrekker op de lening van de koper wilde toepassen in verband met contante betalingen van huurders van het pand. Naar aanleiding daarvan hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] telefonisch contact gehad.
2.10.
Vervolgens heeft [betrokkene 2] bij een e-mail van 15 oktober 2025 onder meer het volgende aan [betrokkene 1] geschreven:
Terugkomend op ons gesprek van gisteren
Er betalen er maar 2 altijd cash, nog 2 af en toe.
Alle huurders willen dolgraag blijven zitten en weten ook dat ze een nieuw
contract krijgen. Dat is van onze kant al gecommuniceerd met ze.
Er zijn ook gegadigden die graag willen als er ruimte vrijkomt.
Het lijkt me naar bank en koper toe meest helder dit te regelen , en het is
serieus geld, over 5 jaar ruim 17 K naar bank ipv nu eea te regelen?
Zorg jij dat je contact hebt met bank en helder krijgt :
1. wat is nog nodig
Huurcontracten/ evt duidelijke verklaring koopsom etc 2. Als t aangeleverd is
wanneer is t dan echt klaar dat we definitieve passeerdatum kunnen
afspreken?!
Erop wijzen dat het niet weer weken duurt?
Ik hoor t graag vandaag of morgen …
Dankjewel!
2.11.
In vervolg daarop hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] elkaar op 16 oktober 2025 de volgende Whatsapp-berichten gestuurd:
[betrokkene 1]: [voornaam [betrokkene 2], vervanging rechtbank]
, ik had een brandende vraag. Even uitgaande van de laatste huurperiode, hoeveel euro is giraal ontvangen?
, ik had een brandende vraag. Even uitgaande van de laatste huurperiode, hoeveel euro is giraal ontvangen?
[betrokkene 2]:
Ik heb jou een mail gestuurd, waarin ik aangeef dat alleen de twee mensen cash betalen, maar ik check het nog even bij[de verkoper, vervanging rechtbank]
Ik heb jou een mail gestuurd, waarin ik aangeef dat alleen de twee mensen cash betalen, maar ik check het nog even bij[de verkoper, vervanging rechtbank]
[betrokkene 1]:
Ja, maar de bedragen zijn ook relevant, vandaar.
Ja, maar de bedragen zijn ook relevant, vandaar.
[betrokkene 2]:
Dat heb ik hier echt niet zo bijdehand. Ik loop in [plaats 1], ik zal het opvragen bij[de verkoper, vervanging rechtbank]
.
Dat heb ik hier echt niet zo bijdehand. Ik loop in [plaats 1], ik zal het opvragen bij[de verkoper, vervanging rechtbank]
.
[betrokkene 2]:
Bankbedrag heb ik opgevraagd
Bankbedrag heb ik opgevraagd
Laten we concreet worden
wat heeft bank nodig om toeslag te laten vervallen
wat heeft bank nodig om toeslag te laten vervallen
evt nieuwe contracten die voor allemaal dan per bank overmaken getekend zullen worden
evt nieuwe contracten die voor allemaal dan per bank overmaken getekend zullen worden
is t haalbaar voor nov tekenen
is t haalbaar voor nov tekenen
punt bespreken dat we het extra werk okt huur nov huur en het meedenken bij voordeel bij bank en de contracten regelen en met elkaar redelijk voorstel en. Afspraken maken
punt bespreken dat we het extra werk okt huur nov huur en het meedenken bij voordeel bij bank en de contracten regelen en met elkaar redelijk voorstel en. Afspraken maken
2.12.
Op 17 oktober 2025 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] de volgende Whatsapp-berichten gestuurd:
[betrokkene 2]:[…]
Het bedrag is € 1830,- voor deze maand en iets van 2800 cash.
Laten we snel schakelen en zorgen dat we tot overeenstemming kunnen komen wat te doen binnen welke termijn en tegen welke afspraak.
Ben nu ook nacht bezig, we willen t klaar
Het is de 3e keer nu uitgesteld, de vervaldatum van het financieringsvoorbehoud is ondertussen officieel verstreken, en wij weten beide wat dat inhoudt.
In ieders belang is nu spijkers met koppen slaan en heldere communicatie route nodig voor mogelijke afronding van deze koop
[betrokkene 1]:
Hoi[voornaam [betrokkene 2], vervanging rechtbank]
, we gaan vóór 1 november naar de notaris voor de overdracht. De koper neemt het, zoals het is, en legt zich neer bij de hogere kostprijs van de financiering. De overdracht zal in de week van 27-31 oktober wel plaatsvinden, ik stem het maandag met iedereen af.
Hoi[voornaam [betrokkene 2], vervanging rechtbank]
, we gaan vóór 1 november naar de notaris voor de overdracht. De koper neemt het, zoals het is, en legt zich neer bij de hogere kostprijs van de financiering. De overdracht zal in de week van 27-31 oktober wel plaatsvinden, ik stem het maandag met iedereen af.
[betrokkene 2]:
? Dat begrijp ik niet als je de korting kan voorkomen?
? Dat begrijp ik niet als je de korting kan voorkomen?
Sta ik op scherp hahaha, had eea al ingepland het evt te verzorgen ma en w t weekend te laten opzoeken?
Dat besprak hij toch met jouw klant? 5 jaar is 37500 besparen?
Maar jullie keuze, wat ik wel besproken wil is de afwikkeling betreft onze vorige overeenstemming betreft het uitstellen en extra werk …
Dus nog steeds wil ik even afstemmen en overleggen met jou of koper
Dus alsnog graag even contact
2.13.
[betrokkene 2] heeft die avond - een vrijdag om 23:36 uur – de koper namens de verkoper per e-mail een ingebrekestelling gestuurd, met kopie aan [betrokkene 1].
Daarin staat onder meer:
Onderwerp: Ingebrekestelling — koopovereenkomst [adres] te [plaats 3]
[…]
Namens de volmachtgever[de verkoper, toevoeging rechtbank]
ontvangt u hierbij zijn formele ingebrekestelling inzake de voortgang van de koopovereenkomst betreffende [adres] te [plaats 3].
ontvangt u hierbij zijn formele ingebrekestelling inzake de voortgang van de koopovereenkomst betreffende [adres] te [plaats 3].
Omdat er geen nieuwe leveringsdatum is overeengekomen en ik geen duidelijkheid van u heb gekregen, stel ik u met ingang van vandaag, 17 oktober 2025, formeel in gebreke. Ik sommeer u hierbij om uiterlijk op zaterdag 25 oktober 2025 volledig aan uw verplichtingen uit de koopovereenkomst te voldoen en de levering van het verkochte via de notaris te laten plaatsvinden.
Indien levering niet uiterlijk op die datum heeft plaatsgevonden, of de notaris geen schriftelijke bevestiging heeft dat de akte uiterlijk 25 oktober zal worden gepasseerd, zal ik de koopovereenkomst zonder verdere ingebrekestelling ontbinden conform artikel VI van de overeenkomst en daarbij aanspraak maken op de contractuele boete van 10 % van de koopprijs (€ 45.000), alsmede vergoeding van alle bijkomende schade en kosten.
2.14.
Bij e-mail van maandag 20 oktober 2025 heeft [betrokkene 1] aan [betrokkene 2] onder meer als volgt geantwoord:
In het licht van deze laatste communicatie betwist client koper dat ie in gebreke is. Niettemin wil client koper gehoor geven aan de wens van de verkoper om bij de eerstvolgende mogelijkheid de overdracht te verwezenlijken. In dat kader isvandaag de geldverstrekker en de notaris benaderd ;inmiddels heeft dat geleid tot een afspraakreservering door de notaris op 24 oktober as. De notaris zal het tijdstip nog communiceren, ik vermoed dat de notaris dit morgen bekendmaakt.
2.15.
Bij e-mail van 21 oktober 2025 heeft [betrokkene 2] [betrokkene 1] onder meer als volgt geantwoord:
Verkoper had het pand verkocht voor €450.000, terwijl de taxatiewaarde €600.000 bleek te zijn — een verschil waar hij zich nooit volledig van bewust was. Door de toeslag gedeeltelijk te voorkomen, zou dit verschil voor verkoper enigszins kunnen worden gecompenseerd en fungeren als een “pleister op de wond”.
Tegelijkertijd zou koper er ook voordeel van hebben, doordat hij minder verplichtingen richting de geldverstrekker heeft en meer financiële armslag behoudt. Het idee was dat dit voordeel op een redelijke manier tussen partijen verdeeld kon worden, om zowel koper als verkoper voordeel te bieden ten opzichte van de geldverstrekker, zodat de overdracht voor iedereen bevredigend zou kunnen plaatsvinden.
U gaf aan dat uw koper positief stond tegenover deze voorgestelde route en dat we zo verder zouden gaan.
Er was op dat moment nog geen definitieve afspraak over de vergoeding, maar de
gezamenlijke intentie was duidelijk: deze aanpak zou leiden tot een voor beide partijen gunstiger resultaat en een soepelere overdracht.
Daarbij werd concreet overeengekomen op donderdag 16 oktober dat:
1.
U, als vertegenwoordiger van de kopende partij samen met de kopende partij zou overleggen hoe het gezamenlijke voordeel van het voorkomen van de extra risico toeslag van geldverstrekker verdeeld zou kunnen worden;
U, als vertegenwoordiger van de kopende partij samen met de kopende partij zou overleggen hoe het gezamenlijke voordeel van het voorkomen van de extra risico toeslag van geldverstrekker verdeeld zou kunnen worden;
2.
U, als vertegenwoordiger van de kopende partij contact zou opnemen met geldverstrekker om exact te vernemen welke gegevens of aanpassingen nodig waren om de toeslag te laten vervallen; en hoeveel tijd nodig was dat te verwerken als benodigde stukken er zouden zijn met oog op het streven naar overdracht op de 1e van de maand ivm. te innen huurpenningen.
U, als vertegenwoordiger van de kopende partij contact zou opnemen met geldverstrekker om exact te vernemen welke gegevens of aanpassingen nodig waren om de toeslag te laten vervallen; en hoeveel tijd nodig was dat te verwerken als benodigde stukken er zouden zijn met oog op het streven naar overdracht op de 1e van de maand ivm. te innen huurpenningen.
[…]
5.
Namens de verkopende partij was ik bereid om de documentatie voor alle nieuwe huurcontracten uit te werken en aan huurders aan te bieden ter ondertekening. Ik zou hiervoor tijd in mijn agenda te reserveren op maandag 20 oktober met uitloop naar dinsdag 21 oktober, zodat het mogelijk woensdag 23 of donderdag 24 oktober aan jullie getekend retour zou kunnen om aan geldverstrekker aan te leveren.
Namens de verkopende partij was ik bereid om de documentatie voor alle nieuwe huurcontracten uit te werken en aan huurders aan te bieden ter ondertekening. Ik zou hiervoor tijd in mijn agenda te reserveren op maandag 20 oktober met uitloop naar dinsdag 21 oktober, zodat het mogelijk woensdag 23 of donderdag 24 oktober aan jullie getekend retour zou kunnen om aan geldverstrekker aan te leveren.
6.
Over de uitslag van de punten 1 en 2 zouden wij vrijdag 17 oktober terugkoppeling krijgen, zodat wij gezamenlijk konden bepalen hoe de overige punten 3, 4 en 5 concreet zouden worden uitgevoerd.
Over de uitslag van de punten 1 en 2 zouden wij vrijdag 17 oktober terugkoppeling krijgen, zodat wij gezamenlijk konden bepalen hoe de overige punten 3, 4 en 5 concreet zouden worden uitgevoerd.
Die vrijdag heb ik herhaaldelijk geprobeerd met u contact te krijgen - via telefoon, voicemail, appberichten en met vermelding van mijn mobiele nummer om het overleg zo eenvoudig mogelijk te maken om een en ander verder af te stemmen.
U liet mij uiteindelijk met verbazing kennisnemen middels een kort app bericht om 15:45 uur dat uw koper zich neerlegt bij de hogere bankkosten en dat de overdracht “ergens tussen nu en 1 november” zou plaatsvinden; onverenigbaar met de houding van een partij die de dag ervoor maar al te graag voor zijn koper aan de slag wilde gaan en we daar gezamenlijk gerichte afspraken over maakten. Direct na uw bericht heb ik u laten weten dat ik dit niet begreep, mede omdat zowel ik, als verkoper reeds aanzienlijke tijd en inspanning had geïnvesteerd, en dat ik graag toelichting wilde ontvangen over deze onverwachte koers.
Om 16:42 uur heb ik u verzocht om mij die dag nog even te contacten en dit toe te lichten. Omdat daarop weer geen enkele reactie volgde, was er voor verkoper geen andere mogelijkheid dan koper formeel in gebreke te stellen.
Overigens is het onjuist dat geen van de partijen gebaat zou zijn bij verdere actie rond de huuradministratie. Integendeel: het plan was juist om de contante betalingen te vervangen door bankbetalingen, waarmee de financiering voor koper aanzienlijk gunstiger zou worden omdat geldverstrekker dan uit de volledige huur waarde zou ontlenen en de risicotoeslag kon vervallen, een win-win situatie wat we samen concludeerden?
Juridische onderbouwing en termijnverlenging:
De ingebrekestelling wordt niet ingetrokken, aangezien er eerder geen terugkoppeling is ontvangen over de afgesproken punten. Wel zijn wij bereid de termijn voor de uitvoering van de afgesproken acties te verlengen, mits deze helder en schriftelijk wordt gecommuniceerd, inclusief concrete afspraken over wie welke actie onderneemt en binnen welke termijn.
Dat er inmiddels een voorlopige reservering bij de notaris voor 24 oktober is gemaakt, waarderen wij uiteraard.
Verkoper wil dit dossier graag tot ieders tevredenheid afronden, mits gemaakte afspraken worden nagekomen en de communicatie helder verloopt.
Wij zijn bereid om het overleg tussen koper en verkoper te heropenen om in goed overleg afspraken en termijnen vast te leggen die een soepele afronding mogelijk maken.
Wij zijn ervan overtuigd dat verkoper en koper dit beiden dit met goed gevoel naar elkaar willen afronden. Wij zijn als tussenschakel verantwoordelijk om de afspraken en de lijn helder te houden en te bewaken, zonder dat het op persoonlijke conflicten of discussies hoeft te worden gedreven.
Wij stellen voor dat er op dinsdag 22 oktober contact plaatsvindt, partijen elkaar spreken zodat er uiterlijk woensdag 23 oktober een helder plan ligt met concrete afspraken en termijnen waar zowel verkoper als koper blij mee zijn, zodat de overdracht van het pand met een goed gevoel kan plaatsvinden.
2.16.
Met een e-mail van 23 oktober 2025 heeft [betrokkene 1] [betrokkene 2] geïnformeerd dat de koper die ochtend de geldleningsovereenkomst heeft ondertekend en dat hij hoopt in de loop van de dag de definitieve planning van de notaris te ontvangen. Hij vervolgt:
Deze[de notaris, aanvulling rechtbank]
moet nog een tijdsinschatting maken van de geldstroom die vanuit de geldverstrekker moet voortvloeien. Ik begreep dat de reservering van morgen (24-10) is gemaakt voor 13:00 uur.
moet nog een tijdsinschatting maken van de geldstroom die vanuit de geldverstrekker moet voortvloeien. Ik begreep dat de reservering van morgen (24-10) is gemaakt voor 13:00 uur.
2.17.
Later die dag heeft de notaris laten weten dat een overdracht op 24 oktober 2025 niet haalbaar was en dat “waarschijnlijk maandag 27 oktober” kon worden gepasseerd.
2.18.
Bij e-mail van 24 oktober 2025 om 09:17 uur heeft [betrokkene 2] aan [betrokkene 1] en aan (een medewerker van) de notaris bericht:
Dank voor uw berichten op 23 oktober jl. Voor de goede orde merk ik op dat de opmerkingen over de huuradministratie uitsluitend bedoeld waren om constructief mee te denken met de kopende partij. Het ging om het beperken van extra risicotoeslag en het creëren van meer armslag voor koper indien de huurcontracten goed geregeld zouden zijn. Dit was het kernpunt van mijn inzet en niet bedoeld om de overdracht te vertragen. U had eerder zelf aangegeven dat dit een goed idee was en we maakten hierover afspraken. Aangezien daarop geen reactie is ontvangen , gaan wij nu uit van de geplande passering
Wij gaan uit van de door [bedrijf] gereserveerde datum voor overdracht, 24 oktober 2025 om 13:00 uur (zoals aangegeven in uw e-mail van 20 oktober 2025). Verkoper zal uitsluitend persoonlijk tekenen zodra alle stukken compleet zijn en de financiering volledig is geregeld; er wordt geen volmacht verstrekt.
Indien de overdracht niet uiterlijk op 25 oktober 2025 heeft plaatsgevonden, behoudt verkoper zich alle rechten voor uit de koopovereenkomst, waaronder ontbinding en aanspraak op de contractuele boete van 10% van de koopsom.
2.19.
Diezelfde dag kort voor 13:00 uur heeft de koper de verkoper gebeld en hem gezegd dat hij nog enkele dagen nodig had, omdat er inmiddels een andere geldverstrekker was betrokken en het vestigen van de hypotheek daarom bij een ander notariskantoor moest plaatsvinden. De koper stelde voor de levering op 28 oktober 2026 te laten plaatsvinden. De verkoper heeft de koper daarop te kennen gegeven dat hij vasthield aan de termijn gesteld bij de ingebrekestelling met de uiterste datum voor nakoming op 25 oktober 2025.
2.20.
Met een e-mail van diezelfde dag om 13:53 uur heeft [betrokkene 1] op de e-mail van [betrokkene 2] gereageerd. In zijn e-mail staat onder meer:
Alhoewel onze aanzegging (27 oktober — 31 oktober) gebaseerd was op een realiseerbare planning, hebben we afgelopen maandag toch te goeder trouw geprobeerd de overdracht naar voren te halen, en lieten in dat kader een reservering maken voor vandaag (24-10). De notaris bevestigde gister dat de hypotheekstukken beschikbaar zijn, maar moest vanochtend concluderen dat de hypotheekgelden a.s. dinsdag (28-10 as) worden ontvangen op hun derdenrekening ten behoeve van de overdracht.
Client koper greep de reservering van vandaag aan om de notaris te machtigen voor de aktepassering, zodat er geen afhankelijkheid ontstaat over de agenda's. Indien de verkoper deze kans vandaag laat liggen, dan zal die hierover met de notaris alsnog afstemming moeten zoeken. Let wel ; gezien de datum van overdracht die vastligt (a.s. dinsdag, 28-10), heeft de verkoper hier - indien het de mogelijkheid vandaag onbenut laat - nog de beperkte tijd voor.
2.21.
Die avond heeft [betrokkene 2] [betrokkene 1] per e-mail onder meer het volgende geantwoord:
Voor verkoper was dit, na 3 eerdere keren waarop de passeerdatum niet werd gehaald, de 4e keer dat afspraken niet werden nagekomen, zonder formele communicatie of afzegging, onduidelijke deadlines en een niet formeel afgezegd
overdrachtsmoment. Verkoper had zich steeds volledig meewerkend opgesteld‚ huurders benaderd, verrekeningen aangepast en voorbereid, afspraken herzien, maar bleef geconfronteerd met onzekerheid. De beslissing vrijdagavond 17 oktober om koper een laatste termijn te gunnen tot uiterlijk 25 oktober om de overdracht te realiseren was dan ook een logisch gevolg van deze opeenstapeling van onduidelijkheden.
Daarna volgde op 23 oktober het bericht van mevrouw [betrokkene 3][werkzaam bij de notaris, aanvulling rechtbank]
met de nota van afrekening die wederom verwarrend is. Deze is gedateerd op 1 oktober 2025, een oorspronkelijk eerder geplande overdrachtsdatum, terwijl er een principe-overdrachtsdatum van 27 oktober wordt genoemd. Dit wekt extra onduidelijkheid over de verrekening en bevestigt dat er op 24 oktober geen definitieve overdracht mogelijk was. Daarnaast werd vermeld dat het dossier was opgestart bij een andere notaris, dat er “zo spoedig mogelijk uitsluitsel” zou komen en dat 24 oktober niet haalbaar was. Er werd slechts gesproken van “waarschijnlijk maandag 27 oktober”. Ook dat bevestigt wederom dat er op 24 oktober geen vastgestelde overdracht kon zijn. Er is dus absoluut geen sprake van een “onbenutte kans”, maar van voortdurende onduidelijkheid vanuit koperszijde.
met de nota van afrekening die wederom verwarrend is. Deze is gedateerd op 1 oktober 2025, een oorspronkelijk eerder geplande overdrachtsdatum, terwijl er een principe-overdrachtsdatum van 27 oktober wordt genoemd. Dit wekt extra onduidelijkheid over de verrekening en bevestigt dat er op 24 oktober geen definitieve overdracht mogelijk was. Daarnaast werd vermeld dat het dossier was opgestart bij een andere notaris, dat er “zo spoedig mogelijk uitsluitsel” zou komen en dat 24 oktober niet haalbaar was. Er werd slechts gesproken van “waarschijnlijk maandag 27 oktober”. Ook dat bevestigt wederom dat er op 24 oktober geen vastgestelde overdracht kon zijn. Er is dus absoluut geen sprake van een “onbenutte kans”, maar van voortdurende onduidelijkheid vanuit koperszijde.
2.22.
In een e-mail van 26 oktober 2025 heeft [betrokkene 2] namens de koper aan de notaris met kopie aan [betrokkene 1] geschreven dat de overeenkomst is ontbonden vanwege een toerekenbare tekortkoming van de koper.
2.23.
Met een e-mail van 27 oktober 2025 aan [betrokkene 1], met kopie aan de koper, heeft [betrokkene 2] het voorgaande bericht herhaald.
2.24.
Bij e-mail van 27 oktober 2025 heeft [betrokkene 1] een e-mail van diezelfde dag van NVA Notaris (de notaris betrokken bij de hypothecaire geldlening, hierna: de tweede notaris) doorgestuurd naar de notaris en [betrokkene 2], met kopie aan de verkoper. Daarin bevestigde de tweede notaris de hypotheekakte de volgende dag (28 oktober 2025) te zullen passeren.
2.25.
Op 28 oktober 2025 heeft de notaris partijen, [betrokkene 1] en [betrokkene 2] laten weten hen die dag te kunnen ontvangen.
2.26.
Op beide berichten heeft [betrokkene 2] op 28 oktober 2025 geantwoord dat de overeenkomst is ontbonden.
2.27.
Bij deurwaarderexploot van 31 oktober 2025 heeft de koper de verkoper in gebreke gesteld en gesommeerd het pand binnen acht dagen te leveren.
2.28.
De verkoper heeft het pand niet alsnog geleverd en overigens ook niet aan een derde verkocht.
2.29.
Op verzoek van de koper houdt de geldverstrekker het geleende bedrag voor hem beschikbaar tegen betaling van een rente van € 3.900,00 per maand per 28 oktober 2025.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad [gedaagde] te veroordelen:
1. mee te werken aan het doen laten verlijden van de notariële akte waarmee de eigendomsrechten van het pand goederenrechtelijk aan [eiser] worden geleverd, een en ander op een door de notaris te bepalen datum en tijdstip, bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats treedt van de daarvoor noodzakelijke toestemming, en/of wilsverklaring, en/of handtekening van [gedaagde],
2. binnen veertien dagen na betekening van het vonnis aan [eiser] te betalen 3‰ van de koopprijs per dag, zijnde € 1.350,- per dag, vanaf 10 november 2025 tot aan levering van het pand aan [eiser], dan wel tot het maximum van 10% van de koopsom, zijnde € 45.000,- is bereikt,
3. in de proceskosten.
3.2.
[eiser], de koper, legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij met de e-mail van 17 oktober 2025 niet op juiste wijze in gebreke gesteld zodat hij niet in verzuim is gekomen. Verder stelt de koper dat hij op 28 oktober 2025 in staat was het pand af te nemen en zodoende de termijn voor nakoming niet heeft overschreden, want een deurwaardersexploot had op zijn vroegst op maandag 20 oktober 2025 kunnen worden betekend zodat een levering op 28 oktober 2025 binnen de termijn was geweest. Als wel zou worden uitgegaan van de ingebrekestelling op 17 oktober 2025, dan zou op grond van de ATW de termijn voor nakoming op maandag 27 oktober 2025 eindigen terwijl de levering de dag daarop zou plaatvinden, een overschrijding van maar een dag. Tot slot zijn de ingebrekestelling en de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De verkoper ([betrokkene 2]) heeft de e-mail met de ingebrekestelling namelijk in de nacht van 17 op 18 oktober 2025 verzonden, waardoor [betrokkene 1] het bericht pas maandagochtend heeft kunnen lezen en een paar dagen van de termijn waren verstreken voordat hij actie kon nemen. Bovendien gaf de verkoper in het voortraject geen blijk haast te hebben met leveren en hebben partijen het mondeling en schriftelijk gehad over een levering voor 1 november 2025. De door de verkoper ingeroepen ontbinding van de overeenkomst is dan ook niet rechtsgeldig. De verkoper moet de overeenkomst alsnog nakomen en hem de contractuele boete van artikel VI lid 4 betalen, aldus de koper.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij bestrijdt dat de ingebrekestelling geen werking heeft gehad en voert aan dat de koper na het verstrijken van de in een ingebrekestelling gestelde termijn in verzuim is gekomen waarna hij de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser].
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert - samengevat - [eiser] te veroordelen:
1. tot betaling van een bedrag van € 45.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 althans 27 oktober 2025 tot aan de dag van volledige betaling,
2. tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.775,00,
3. tot betaling van een bedrag van € 2.705,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2025, althans vanaf 27 oktober 2025, tot aan de dag van volledige betaling,
4. in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.
3.5.
[gedaagde], de verkoper, legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij de overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden, omdat de koper het pand niet tijdig heeft afgenomen. De koper is hem een contractuele boete en een schadevergoeding verschuldigd op grond van artikel VI leden 1 en 3 van de Algemene Bepalingen en de afgesproken vergoeding voor extra tijd en inspanning van de verkoper, aldus de verkoper.
3.6.
De koper voert verweer in lijn met zijn stellingen in conventie en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde].
in conventie en reconventie
3.7.
De voorzieningenrechter zal hierna, voor zover van belang, nader op de stellingen van partijen ingaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om in een kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. Voor toewijzing van een vordering is nodig dat de eiser - de koper in conventie en de verkoper in reconventie - daarbij een spoedeisend belang heeft. De voorzieningenrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.
4.2.
Kern van het geschil tussen partijen is de vraag of de verkoper de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat de overeenkomst niet rechtsgeldig is ontbonden en licht dit hierna toe.
in conventie
Spoedeisend belang
4.3.
Het spoedeisend belang bij de vordering onder 1. volgt uit de aard van de vordering, in combinatie met de doorlopende rentelast van de koper met betrekking tot de geldlening voor het pand.
Vormvoorschrift ingebrekestelling
4.4.
Primair stelt de koper dat hij met de e-mail van 17 oktober 2025 niet op juiste wijze in gebreke is gesteld zodat hij daarmee niet in verzuim kon raken. De voorzieningenrechter volgt de koper hierin niet. [betrokkene 1] heeft met zijn reactie van 20 oktober 2025 namens de koper de ontvangst van de e-mail bevestigd, waarbij hij er ook expliciet blijk van heeft gegeven van de inhoud van de e-mail kennis te hebben genomen. De ingebrekestelling heeft de koper dan ook bereikt, zodat aan de strekking van het vormvoorschrift van artikel VI lid 2 is voldaan. De primaire grondslag van de koper faalt dan ook.
Beroep op tenzij-bepaling en maatstaven van redelijkheid en billijkheid
4.5.
Subsidiair stelt de koper dat de door de verkoper ingeroepen ontbinding van de overeenkomst niet rechtsgeldig is, omdat hij de termijn voor nakoming eigenlijk niet heeft overschreden.
4.6.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat een deurwaarder ook op zaterdag een exploot kan betekenen. [1] In het geval de termijn start op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag schuift de aanvang van een termijn ook niet op. Wel is juist dat indien de laatste dag van een termijn op een van die dagen valt, de termijn op grond van artikel 1 eerste Pro lid ATW wordt verlengd tot de eerstvolgende werkdag. Dit betekent dat de termijn voor nakoming - ook indien wordt uitgegaan van een deurwaardersexploot op zaterdag 18 oktober 2025 - op maandag 27 oktober 2025 eindigde. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat de koper op 28 oktober 2025 in staat was het pand af te nemen, want de verkoper heeft die onderbouwde stelling van de koper (zie alinea 4.9) niet voldoende gemotiveerd betwist. Dit betekent dat de termijn is overschreden met een dag.
4.7.
Dat de termijn met slechts een dag is overschreden is volgens de koper ook reden dat de ontbinding niet rechtsgeldig is. De voorzieningenrechter begrijpt dat de koper daarmee een beroep doet op de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW).
4.8.
De wetgever heeft aan artikel 6:265 lid 1 BW Pro de structuur gegeven van een hoofdregel (iedere tekortkoming geeft de schuldeiser de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden), gevolgd door een ‘tenzij-bepaling’ (tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt) die een uitzondering op de hoofdregel inhoudt. Uit vaste jurisprudentie volgt dat de opvatting dat de tenzij-bepaling slechts ‘bij uitzondering’ toegepast kan worden of op een ‘zeldzaam’ geval betrekking heeft, onjuist is.
Daarnaast geldt dat bij een afweging in het kader van dit artikel alle omstandigheden van het geval kunnen worden meegenomen, met name ook met betrekking tot de toepassing van de tenzij-bepaling die zelf op de redelijkheid en billijkheid is gebaseerd, en dat om die reden weinig behoefte bestaat aan en dus weinig ruimte overblijft voor een daarvan te onderscheiden werking van de redelijkheid en billijkheid. [2] De voorzieningenrechter zal de stellingen van partijen daarom bespreken in de sleutel van de vraag of de tekortkoming van (on)voldoende gewicht was voor ontbinding van de overeenkomst.
4.9.
De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat het beroep van de koper op de tenzij-bepaling slaagt: de tekortkoming was van onvoldoende gewicht voor ontbinding van de overeenkomst. Daarvoor is onder meer van belang dat op 27 oktober 2025 van de zijde van de koper al het nodige gereed was om het pand de volgende dag af te kunnen nemen, namelijk:
- hij had een geldleningsovereenkomst getekend (e-mail van 23 oktober 2025, alinea 2.16),
- de hypotheekstukken waren op 23 oktober 2025 al beschikbaar (e-mail van 24 oktober 2025, alinea 2.20). Het is praktisch uitgesloten dat een notaris hypotheekstukken onder zich heeft voor het passeren terwijl de gelden vervolgens niet komen, want de stukken worden standaard opgesteld met machtiging van de geldverstrekker,
- hij had zijn eigen deel van de koopsom al op de derdengeldenrekening van de notaris gestort,
- hij had de notaris gemachtigd voor het passeren van de akte “zodat er geen afhankelijkheid ontstaat over de agenda’s” (alinea 2.20).
De verkoper was van deze omstandigheden op de hoogte en ontving met de e-mail van 27 oktober 2025 de bevestiging van de tweede notaris dat hij de hypotheekakte de volgende dag zou passeren. Er was dan ook geen sprake van dat “het traject helemaal opnieuw begon”, zoals [betrokkene 2] bij de mondelinge behandeling heeft verklaard.
4.10.
Het belang van de koper bij nakoming van de overeenkomst is ook aanzienlijk; hij is inmiddels gebonden aan een geldleningsovereenkomst die is geoormerkt voor het pand en is daarvoor rente verschuldigd, terwijl er op dit moment geen eigendom en huurinkomsten tegenover staan.
4.11.
Dat een vertraging met een dag - want daar gaat het dan uiteindelijk om - de belangen van de verkoper werkelijk schaadde is ook niet gebleken. In tegendeel; in het voortraject heeft de verkoper meermaals uitstel verleend en uit het bericht van 15 oktober 2025 van [betrokkene 2] aan [betrokkene 1] “
erop wijzen dat het niet weer weken duurt?” blijkt ook niet dat de verkoper het pand inmiddels op zeer korte termijn wilde leveren, laat staan dat hij daarbij een concreet belang had. Op 16 oktober 2025 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] gesproken over de verhouding tussen contante en girale betalingen van de huurders en de invloed daarvan op de financieringskosten van de koper en [betrokkene 2] heeft toen aangeboden zaken uit te zoeken om de risico-toeslag te voorkomen. In die context heeft zij op 16 oktober 2025 aan [betrokkene 1] gevraagd of het haalbaar was om voor 1 november 2025 te tekenen. Daarop heeft [betrokkene 1] de volgende dag als volgt geantwoord: “
De overdracht zal in de week van 27-31 oktober wel plaatsvinden, ik stem het maandag met iedereen af.”
erop wijzen dat het niet weer weken duurt?” blijkt ook niet dat de verkoper het pand inmiddels op zeer korte termijn wilde leveren, laat staan dat hij daarbij een concreet belang had. Op 16 oktober 2025 hebben [betrokkene 1] en [betrokkene 2] gesproken over de verhouding tussen contante en girale betalingen van de huurders en de invloed daarvan op de financieringskosten van de koper en [betrokkene 2] heeft toen aangeboden zaken uit te zoeken om de risico-toeslag te voorkomen. In die context heeft zij op 16 oktober 2025 aan [betrokkene 1] gevraagd of het haalbaar was om voor 1 november 2025 te tekenen. Daarop heeft [betrokkene 1] de volgende dag als volgt geantwoord: “
De overdracht zal in de week van 27-31 oktober wel plaatsvinden, ik stem het maandag met iedereen af.”
Uit de hiervoor in alinea 2.12. weergegeven reactie daarop van [betrokkene 2] is niet af te leiden dat leveren in de week van 27 oktober 2025 alsnog niet aan de wensen van de verkoper beantwoordde.
4.12.
De e-mail van 21 oktober 2025 van [betrokkene 2] waarin zij nog volop werkzaamheden voor de week van 20 oktober 2025 schetste, suggereert ook dat op 17 oktober 2025 een latere leveringsdatum nog mogelijk was:
5. Namens de verkopende partij was ik bereid om de documentatie voor alle nieuwe huurcontracten uit te werken en aan huurders aan te bieden ter ondertekening. Ik zou hiervoor tijd in mijn agenda te reserveren op maandag 20 oktober met uitloop naar dinsdag 21 oktober, zodat het mogelijk woensdag 23 of donderdag 24 oktober aan jullie getekend retour zou kunnen om aan geldverstrekker aan te leveren.
En ook op 21 november 2025 zelf bestond er nog bereidheid bij de verkoper de termijn te verlengen (uit diezelfde e-mail):
Wel zijn wij bereid de termijn voor de uitvoering van de afgesproken acties te verlengen, mits deze helder en schriftelijk wordt gecommuniceerd, inclusief concrete afspraken over wie welke actie onderneemt en binnen welke termijn.
4.13.
Weliswaar blijkt uit verschillende berichten van [betrokkene 2] ook dat zij [betrokkene 1]/ de koper heeft aangespoord tot actie, maar die uitingen wegen niet op tegen het tegelijkertijd wel verlenen van uitstel en het vervolgens uitdrukkelijk en herhaaldelijk aanbieden van tijdrovende hulp voor het voorkomen van een risico-opslag. De voorzieningenrechter rekent de verkoper en [betrokkene 2] deze bereidwilligheid natuurlijk niet aan, maar van het ‘steeds weer hameren op een zo spoedig mogelijke levering’ zoals de verkoper heeft aangevoerd is onder die omstandigheden geen sprake. Dat de verkoper een concreet belang had bij levering van het pand op uiterlijk 27 oktober 2025 te leveren is dan ook niet aannemelijk.
4.14.
De argumenten die de verkoper verder tegen nakoming van de overeenkomst heeft aangevoerd, doen hier ook onvoldoende aan af. Weliswaar heeft de koper meermaals en ook op het laatste moment verzocht de levering uit te stellen, maar de verkoper heeft dit uitstel verleend. Wat dat betreft is er geen sprake van een tekortkoming. De verkoper voert verder aan dat hij het vertrouwen in de nakoming door de koper kwijt was geraakt, omdat de koper naliet concrete informatie te geven over de financiering - wat de bank precies nodig had om de risicotoeslag te laten vervallen - maar van enige verplichting van de koper tot het delen van dergelijke informatie is niet gebleken. [betrokkene 2] heeft zich beklaagd over het gebrek aan duidelijkheid in de communicatie van de koper in de dagen na de ingebrekestelling, maar daarbij past de kanttekening dat zij in die dagen [betrokkene 1]/ de koper ook niet heeft gevraagd wat er nog moest gebeuren voordat de koper kon afnemen.
Het feit dat de koper op het laatste moment van geldverstrekker en wat betreft de hypotheek van notaris wisselde kan de verkoper hebben verrast, maar met de wijze waarop de koper de financiering regelt heeft de verkoper in principe niets te maken. Beide notarissen hebben de verkoper te kennen gegeven op 28 oktober 2025 de hypotheek- en leveringsakte te kunnen passeren en een gewijzigde afrekening had de notaris op verzoek kunnen toezenden.
Dat de verkoper zijn huurders ‘een meer stabiele verhuurder’ wenst legt ook onvoldoende gewicht in de schaal; de koper heeft onweersproken toegelicht dat hij een professionele verhuurder is die via zijn zoon het merendeel van de huurders van het pand kent en dat deze huurders blij zijn met zijn komst. Van omstandigheden op grond waarvan van de verkoper niet meer kan worden gevergd met de koper als contractspartner verder te gaan is dan ook niet gebleken.
4.15.
Met inachtneming van voornoemde omstandigheden en wederzijdse belangen rechtvaardigde de overschrijding van de termijn met een dag niet de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen.
4.16.
Alles overziende acht de voorzieningenrechter het aannemelijk dat een iets bereidwilliger opstelling van de verkoper, bijvoorbeeld door de afgifte van een volmacht aan de notaris met een geldigheidsduur tot 1 november 2025, erin had geresulteerd dat de levering van het pand op 28 oktober 2025 zijn beslag had gekregen.
4.17.
De voorzieningenrechter zal de vordering onder 1. daarom toewijzen op de hierna onder de beslissing vermelde wijze.
Geen spoedeisend belang bij boete
4.18.
De vordering onder 2. met betrekking tot betaling van een boete zal worden afgewezen; de koper heeft daarbij niet het vereiste spoedeisend belang.
Proceskosten
4.19.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
331,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.722,45
in reconventie
4.20.
Uit de beoordeling in conventie volgt dat de vorderingen van de verkoper in reconventie zullen worden afgewezen, het is immers het spiegelbeeld ervan.
4.21.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
553,50
(factor 0,5 × 1.107,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
692,50
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk op de vijfde dag na de betekening van dit vonnis, na daartoe door de transporterend notaris te zijn uitgenodigd onder toezending van een correcte nota van afrekening, zijn medewerking te verlenen aan en de nodige handelingen te verrichten om het pand aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 3], op het eerst mogelijke en door de notaris te bepalen datum en tijdstip, aan [eiser] over te dragen,
5.2.
bepaalt dat dit vonnis in de zin van artikel 3:300 lid 1 BW Pro in de plaats treedt van de (wils)verklaring van [gedaagde] die is vereist voor de levering en het transport van het onder 5.1. genoemde pand, indien en voor zover [gedaagde] aan de veroordeling onder 5.1. geen gevolg geeft, zodat de levering zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers.
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.722,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 692,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1., 5.2., 5.3., 5.5. en 5.6. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2026.
1680