ECLI:NL:RBNHO:2026:1495

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/364405 / HA ZA 25-242

Vonnis van 18 februari 2026

in de zaak van

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiser 1] B.V.,

hierna te noemen: [eiser 1],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MULTI-MOVEMENT B.V.,

hierna te noemen: Multi Movement,
3.
[eiser 3],

hierna te noemen: [eiser 3],

allen gevestigd of wonende te [plaats],

eisende partijen,

hierna gezamenlijk te noemen: [eisers],

advocaat: mr. R. Vos,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HBB ONTWIKKELING B.V.,

hierna te noemen: HBB Ontwikkeling,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VARIANT VASTGOED B.V.,

hierna te noemen: Variant Vastgoed,

beide gevestigd te Heemstede,

gedaagde partijen,

hierna gezamenlijk te noemen: HBB c.s.,

advocaat: mr. R.A.M. Schram.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 juli 2025

- het bericht van [eisers] met aanvullende producties 46 t/m 50

- de mondelinge behandeling van 10 december 2025, waarbij door beide advocaten pleitnotities zijn overgelegd en voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiser 3] is indirect bestuurder van [eiser 1] en bestuurder van Multi Movement.

2.2.

In de uittreksels van de Kamer van Koophandel van [eiser 1] en Multi Movement staat dat de vennootschappen op 31 december 2021 respectievelijk 31 december 2022 zijn ontbonden en opgehouden te bestaan omdat er geen bekende baten meer aanwezig zijn.

2.3.

Met de beschikking van 25 maart 2025 heeft deze rechtbank het verzoek tot heropening van de vereffening van (onder meer) deze vennootschappen afgewezen omdat de vennootschappen niet zijn opgehouden te bestaan. Er waren namelijk nog bekende baten aanwezig, waardoor de ontbonden rechtspersonen blijven bestaan totdat de vereffening heeft plaatsgevonden.

2.4.

HBB c.s. ontwikkelen vastgoed, waaronder het project High5 in [plaats]. Dit project bestaat uit vijf woontorens met circa 569 koop- en huurwoningen en een parkeergarage. De woontorens worden Long Beach, San Francisco, San Diego, San Jose en Los Angeles genoemd.

2.5.

Op 29 maart 2017 heeft [eiser 1] aan HBB Ontwikkeling en [bedrijf] B.V., dan wel aan een door hen nader te noemen meester, het bedrijfspand met ondergrond verkocht met adres [adres 1] te [plaats], met kadastrale aanduiding [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2] (hierna: Overeenkomst I). Op 21 juli 2017 is de onroerende zaak geleverd aan HBB Ontwikkeling, als door kopende partijen nader genoemde meester.

2.6.

Overeenkomst I luidt voor zover hier van belang:

Artikel 14 Roerende Pro zaken

In de Koop zijn mede begrepen de roerende zaken die volgens verkeersopvatting bestemd zijn om het verkochte duurzaam te dienen in de zin van artikel 3:254 Burgerlijk Pro Wetboek, voor zover deze roerende zaken niet toebehoren aan (een) derde(n).

Uitgezonderd zijn de autowasinstallatie(s) met toebehoren op de locatie [adres 1]. Deze zullen door Verkoper worden verwijderd voor de juridische levering.

Artikel 15 aanvullende Pro tegenprestatie, levering nieuwbouwappartement

Als onderdeel van deze overeenkomst zal Koper – naast de overeengekomen koopprijs – aan Verkoper ‘om niet’ een nog te ontwikkelen nieuwbouwappartement leveren.

De uitgangspunten daarbij zijn:

-
locatie: appartement op de eerste verdieping (zuidwestzijde) van de nog te ontwikkelen locatie [adres 1] ([wijk]), met een trapopgang, berging en twee (2) inpandige parkeerplaatsen;

-
oppervlakte: circa 67 m2 GO;

-
opleveringsniveau: casco, voorzien van eigen nutsaansluiting(en) en installatie(s);

-
waarde: het appartement (inclusief berging en twee (2) inpandige parkeerplaatsen) vertegenwoordig[t] een waarde tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00) (inclusief omzetbelasting) (prijspeil 2017). Dit bedrag zal jaarlijks, voor het eerst per 1 januari 2018, worden geïndexeerd aan de hand van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek te ’s-Gravenhage te publiceren consumentenprijsindex-alle huishoudens, op basis van tweeduizend zes is honderd (2006=100);

-
opleveringstermijn: het appartement zal uiterlijk
1 juli 2020aan Verkoper worden opgeleverd. Indien overschrijding van de opleveringstermijn dreigt, zullen partijen op initiatief van Koper in overleg treden, waarbij Koper de keuze heeft om in plaats van de levering van het appartement voormelde waarde (vermeerderd met de indexering) aan Verkoper te vergoeden danwel partijen een nieuwe opleveringsdatum overeenkomen;

-
overig: het is de intentie het appartement zo te ontwikkelen dat de servicekosten nagenoeg nihil zullen zijn.

Indien de beoogde ontwikkeling van de locatie [adres 1] ([wijk]) niet (binnen een redelijke termijn) doorgaat, zodat het leveren van het hiervoor omschreven appartement binnen de overeengekomen termijn geheel geen doorgang kan vinden, zal Koper aan Verkoper in plaats daarvan per 1 juli 2020 een bedrag van tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00) vergoeden (prijspeil 2017).

Dit bedrag zal jaarlijks, voor het eerst per 1 januari 2018, worden geïndexeerd aan de hand van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek te ’s-Gravenhage te publiceren consumentenprijsindex-alle huishoudens, op basis van tweeduizend zes is honderd (2006=100).

2.7.

[eiser 3] en Multi Movement zijn met gedaagden in onderhandeling getreden over de verkoop van meer percelen, waaronder [adres 2] te [plaats]. [eiser 3] en Multi Movement verhuurden het bedrijfspand gevestigd op [adres 2] aan Fit for Free 69 B.V. (hierna: Fit for Free). Het bedrijfspand had ook een serre, welke serre zich bevond op een naastgelegen perceel dat eigendom is van de gemeente [plaats]. [eiser 3] en Multi Movement huurden deze grond van de gemeente [plaats].

2.8.

Op 26 april 2018 heeft [eiser 3] in het kader van de onderhandeling over dit perceel een e-mail gestuurd aan [betrokkene 1], middellijk bestuurder van HBB Ontwikkeling en Variant Vastgoed , waarin over [adres 2] en de verhuur het volgende staat:

Verhuur [adres 2] in 2018 € 11.709,51 excl. 21% btw per maand

Huur serregrond van de Gemeente [plaats] in 2018 € 2.825,25 per jaar

(…)

Bijlagen

(…) Huurnota met de Gemeente [plaats] (Heb geen huurcontract met de Gemeente [plaats] maar huur vanaf begin 2000).

2.9.

Op 9 oktober 2019 hebben [eiser 3] en Multi Movement gezamenlijk als verkopers aan Variant Vastgoed verkocht ‘een perceel grond met opstallen, thans in gebruik als fitnesscentrum, plaatselijk bekend [adres 2], [postcode]’, met kadastrale aanduiding [plaats], [kadaster nummer 3] (hierna: Overeenkomst II). Op 20 februari 2020 is dit perceel aan Variant Vastgoed geleverd.

2.10.

In Overeenkomst II zijn de desbetreffende partijen in artikel 16 de Pro volgende aanvullende tegenprestaties overeengekomen:

“1. Aanvullende tegenprestatie, levering vier (4) nieuwbouwappartementen en 2 parkeerplaatsen

Partijen streven met deze koopovereenkomst na dat de verkopende partij twee percelen – waarvan één verhuurd – levert aan de kopende partij waarvoor de laatste een koopprijs van € 3.000.000,- betaalt aan verkoper met dien verstande dat € 2.000.000,- bij levering wordt betaald en het resterende deel door middel van de levering aan verkoper van vier nader omschreven appartementen plaatsvindt, dan wel door de betaling van € 250.000,- per appartement. (…)

1. Aanvullende tegenprestatie: levering vier (4) nieuwbouwappartementen dan wel betaling

Als aanvullende tegenprestatie zal Koper, naast de overeengekomen koopprijs, aan Verkoper vier

(4) door Koper nog te ontwikkelen 3-kamer nieuwbouwappartementen (‘vrij op naam’) met een gebruikelijk afwerkingsniveau en voorzieningen leveren, met elk een oppervlakte van circa zevenenzestig (67) m2 gebruiksoppervlak op basis van de NEN 2580, en in totaal twee (2) parkeerplaatsen, op de locatie aan de [adres 1] / [adres 2] te [plaats], dan wel, naar keuze van Verkoper, aan Verkoper, in de plaats van de levering, een betaling doen van tweehonderd vijftig duizend euro (€ 250.000,-) per appartement.

Gelet op de reeds bestaande verplichting om een (1) nog te ontwikkelen vergelijkbaar nieuwbouwappartement (’vrij op naam’) te leveren, hierna te noemen het “vijfde” appartement, met in totaal twee (2) inwendige parkeerplaatsen met berging op dezelfde locatie hetgeen is overeengekomen als aanvullende tegenprestatie in het koopcontract tussen HBB Ontwikkeling B.V. en [eiser 1] B.V. inzake ‘[adres 1] en [adres 3] te

[plaats]’ (versie 28 maart 2017, getekend 29 maart 2017), zullen de te leveren vijf (5)

appartementen zo mogelijk geclusterd worden op de eerste verdieping. Omtrent de precieze

locatie zullen partijen uiterlijk 1 jaar voor oplevering definitieve afspraken maken.

Bij het vervallen van één dan wel twee door Koper te leveren appartement(en) als hieronder bij de punten c. en d. vermeld, behoeft Koper geen vervangende betaling aan Verkoper te doen.

[bedrijf] B.V. en HBB Ontwikkelgroep BV. staan garant wanneer Variant Vastgoed B.V. niet aan zijn betaling- en leveringsverplichtingen ten aanzien van de hierna

genoemde appartementen kan voldoen.

Hierbij geldt:

a. Per 1 april 2025 wordt door Koper aan Verkoper € 500.000,- betaald wanneer de bouw op

de percelen gelegen aan de [adres 1] (voormalig terrein [eiser 1]) of [adres 2] te [plaats] nog niet is gestart

Indien vóór 1 april 2025 wordt gestart met de bouw op een van beide percelen wordt, naar

keuze van Verkoper, binnen drie (3) maanden na de start door Verkoper aan Koper € 1.000.000.- betaald of wordt er binnen drie (3) maanden een nieuwe leveringsdatum overeengekomen met Koper. Met de start van de bouw wordt bedoeld dat de locatie bouwrijp is gemaakt (dan wel de fundering is geplaatst).

Indien Koper op 1 april 2025 nog niet is gestart met de bouw, maar wel vóór 1 april 2030.

wordt door Verkoper aan Koper € 250.000,- betaald binnen (drie) 3 maanden na aanvang bouw of wordt er binnen (drie) 3 maanden een nieuwe leveringsdatum voor het derde

appartement met (1) een parkeerplaats overeengekomen met Koper. Het door Koper te

leveren vierde appartement vervalt alsmede de vervangende verplichting van Koper om aan Verkoper voor het vierde appartement € 250.000,- te betalen.

d. Indien Koper niet vóór 1 april 2030 is gestart met bouwen, vervalt eveneens voor Koper de

verplichting om het derde appartement met 1 (een) parkeerplaats te leveren, alsmede de

vervangende verplichting van Koper om aan Verkoper voor het derde appartement met (1)

een parkeerplaats € 250.000,- te betalen

e. Voor wat betreft het vijfde appartement wordt afgesproken dat, naar keuze Verkoper,

Koper Verkoper € 250.000,- betaalt binnen drie (3) maanden na de start van de bouw doch

uiterlijk op 1 juli 2025, dan wel een nieuwe leveringsdatum overeen is gekomen tussen

partijen.

(…)

4. Voortgezet gebruik [adres 1]

In aanvulling op het koopcontract tussen HBB Ontwikkeling B.V. en [eiser 1]

BV. inzake ‘[adres 1] en [adres 3] te [plaats]’ (versie 28 maart 2017, getekend 29 maart 2017), komen partijen overeen dat het ‘om niet’ gebruik door Verkoper van de locatie [adres 1] wordt voortgezet met een opzegtermijn van 3 maanden. Opzegging mag plaatsvinden vanaf 15 oktober 2019.”

2.11.

In Overeenkomst II staat in artikel 2 aanhef Pro en onder i dat verkopers garanderen dat het perceel met opstallen [adres 2] is verhuurd. Daarbij worden de huurvoorwaarden vermeld, waaronder de aanvangshuur van € 137.610,00 en de afspraken over indexering. Na levering van het perceel heeft Variant Vastgoed de huurovereenkomst met Fit for Free voortgezet. Multi Movement is de huur voor het stuk grond onder de serre aan de gemeente blijven betalen.

2.12.

Op 22 februari 2024 heeft P. [betrokkene 2], ontwikkelingsmanager bij Hoorne Vastgoed, het voortgezet gebruik van het perceel [adres 1] door [eisers] opgezegd. Hierbij schrijft hij ook: ‘Indien er nog losse inventaris is, die je zou willen hergebruiken kunnen we dat ook met elkaar bespreken. Al het overige zal door de sloper verwijderd worden’.

2.13.

Op 14 april 2024 heeft Variant Vastgoed aan [eisers] geschreven dat [eiser 3] telefonisch zijn medewerking heeft toegezegd met de verwijdering van de losse inventaris, zodat HBB c.s. rond 27 maart 2024 over de locatie konden beschikken voor aanvang van de sloopwerkzaamheden. Omdat die termijn was verstreken, zijn [eisers] gesommeerd om de losse inventaris op het perceel [adres 1] binnen drie dagen te verwijderen. Daarbij heeft Variant Vastgoed aangekondigd dat zij na deze termijn de sloopwerkzaamheden zou vrijgeven voor aanvang, waarbij de dan eventueel aangetroffen resterende losse inventaris zo nodig tijdelijk zou worden opgeslagen en definitief van de locatie zou worden verwijderd als deze niet geclaimd zouden worden. Op dit perceel bevond zich toen ook nog een autowasstraat.

2.14.

Op 17 april 2024 heeft Variant Vastgoed als “invulling aan de tegenprestatie” de Overeenkomst I en II aan [eisers] vijf appartementen aangeboden in gebouw Long Beach (4 van circa 85 m2 en 1 van circa 78 m2), op de eerste en tweede verdieping, alsmede vier inpandige parkeerplaatsen gesitueerd in de parkeergarage die onderdeel uitmaakt van het project High5. Variant Vastgoed heeft [eisers] verzocht binnen twee weken schriftelijk te berichten of [eisers] gebruik zouden maken van de aanbieding, waarbij Variant Vastgoed meedeelde dat als [eisers] het aanbod niet zou accepteren, Variant Vastgoed zou vaststellen dat [eisers] zouden kiezen voor het overeengekomen alternatief van betaling van € 250.000,00 per appartement.

2.15.

Op 3 mei 2024 heeft de advocaat van [eiser 3] gereageerd op de brieven van Variant Vastgoed. Hij heeft kort gezegd meegedeeld dat [eiser 3] het aanbod niet aanvaardt en gezegd dat volgens hem de appartementen zich moeten bevinden in het gebouw San Diego. [eiser 3] heeft meegedeeld dat hij Variant Vastgoed in gebreke stelde en haar een termijn gesteld van veertien dagen om een voorstel te doen dat wel voldoet aan de overeenkomsten. Daarbij heeft [eiser 3] Variant Vastgoed in overweging gegeven in dat voorstel zes appartementen en zes parkeerplaatsen op te nemen of als alternatieve tegenprestatie € 3.600.000,00 te betalen.

2.16.

Over het voortgezet gebruik van [adres 1] heeft de advocaat van [eiser 3] in de brief van 3 mei 2024 geschreven:

“U heeft een opzegging doen uitgaan op 22 februari 2024 per e-mail zodat cliënt in beginsel is gehouden op 22 mei 2024 deze locatie vrij van zijn zaken aan u ter beschikking te stellen. Cliënt houdt zich op dit punt alle rechten voor.

Cliënt heeft ook moeten constateren dat in uw opdracht reeds toegang is verschaft tot de locatie waarbij schade is ontstaan door braak en verwijdering van zaken van cliënt. Deze schade is veroorzaakt door het verwijderen van het pomphuis inweekroute autowasstraat langs de oostkant van de [adres 4]. Cliënt stelt voor u voor deze schade niet aansprakelijk te houden onder de volgende voorwaarden:

Cliënt zal op 1 juni 2024 het deel van het terrein aan de [adres 1] ter beschikking stellen waarop zich het kantoor en de doe-het-zelf-wasboxen bevinden, en op 1 juli 2024 het deel van het terrein aan de [adres 1] waarop zich de autowastunnel met kettingbaan autowasstraat bevinden.

Variant Vastgoed helpt voor eigen rekening cliënt bij demontage en zorgt voor eigen rekening voor vervoer van zowel de doe-het-zelf autowasapparatuur en de kettingbaan autowasinstallatie naar het adres [adres 5] te [plaats] tenzij [eiser 3] besluit de autowasinstallaties te laten staan.

In het geval cliënt besluit de gehele of gedeeltelijke autowasinstallaties te laten staan, vallen die zaken Variant Vastgoed toe en zijn de kosten van sloop en verwijdering daarvan voor haar rekening.

Voor dit voorstel geldt (ook) een termijn van aanvaarding binnen veertien dagen bij gebreke waarvan het komt te vervallen.

Cliënt behoudt zich ook verder alle rechten voor, in het bijzonder voor wat betreft de schade in de vorm van gederfde huurinkomsten in verband met de te late levering van de onroerende zaken.”

2.17.

HBB c.s. zijn niet akkoord gegaan met bovenvermeld voorstel inzake [adres 1] en Variant Vastgoed heeft [eiser 3] op 21 mei 2024 bericht dat het perceel van de carwash per 22 mei 2024 vrij van zaken c.q. leeg en ontruimd aan zijn cliënte ter beschikking moet zijn gesteld. Variant Vastgoed heeft daarnaast haar visie uiteengezet over de wijze waarop de Overeenkomsten I en II moeten worden uitgelegd ten aanzien van de locatie van de appartementen.

2.18.

Vanaf 22 mei 2024 hebben HBB c.s. het perceel [adres 1] ontruimd.

2.19.

Eveneens op 22 mei 2024 hebben [eisers] zich beroepen op opschorting vanwege schuldeisersverzuim van HBB c.s. Daarbij hebben zij erop gewezen dat de eerder gestelde termijn van veertien dagen (zie 2.15) was verstreken. Zij hebben aangekondigd [adres 1] vooralsnog niet ter beschikking te stellen. In een e-mail van 25 mei 2024 hebben [eisers] meegedeeld dat Variant Vastgoed met de ontruiming eigenrichting pleegt. [eisers] hebben Variant Vastgoed aansprakelijk gesteld voor de hieruit voortkomende schade. Bij de e-mail is een door [eiser 3] opgesteld overzicht gevoegd met de zaken die door HBB c.s. zouden zijn verwijderd en de waarde daarvan. Met een e-mail van dezelfde dag heeft de advocaat van Variant Vastgoed meegedeeld [eiser 3] en Multi Movement aansprakelijk te houden voor de schade die Variant Vastgoed heeft geleden en zal lijden doordat [eiser 3] en Multi Movement het perceel [adres 1] niet opleveren.

2.20.

Variant Vastgoed heeft [eisers] op 26 juni 2024 geïnformeerd dat [eisers] de roerende zaken die in eigendom toebehoren aan [eiser 3] kunnen komen ophalen. Nadat [eiser 1] en Multi Movement in kort geding een vordering hebben ingesteld hebben gedaagden een container bij het huisadres van [eiser 3] afgeleverd met daarin roerende zaken die van het perceel [adres 1] waren afgevoerd. Het kort geding is daarop ingetrokken.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen – samengevat en na vermindering van eis op zitting – dat de rechtbank, zo mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

I. Overeenkomst II aanpast door verhoging van de koopprijs op basis van de uitgangspunten van Levs Schalkstad Zuid [plaats] van 11 maart 2019, en daartoe op kosten van HBB c.s. een deskundige aan te wijzen, en HBB c.s. te bevelen de verhoging aan eisende partij te betalen;

en HBB c.s. beveelt

II. [eisers] één jaar voor de oplevering door de aannemer zes appartementsrechten te leveren met een gebruikelijk afwerkingsniveau en voorzieningen met elk een oppervlakte van circa 67 m2 in het door HBB c.s. nog te bouwen gebouw van San Diego te [wijk]-[plaats] op de eerste verdieping daarvan, zo mogelijk geclusterd, met zes parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage, te weten meer precies op basis van de aan HBB c.s. afgegeven omgevingsvergunning van 5 oktober 2023:
a. twee driekamerappartementen op de begane grond,
b. twee driekamerappartementen op de eerste verdieping,
c. twee driekamerappartementen op de tweede verdieping,
steeds één gelegen aan de zuidwesthoek en één gelegen aan de zuidoosthoek in toren San Diego;
d. zes inpandige parkeerplaatsen met de nummer P1 t/m P6 met elektrische oplaadpunten op de eerste verdieping in de parkeergarage van toren Los Angeles;

III. alle (roerende) zaken van eisende partij die zich op en aan het perceel [adres 1] te [plaats] bevonden en door [eisers] zijn ontruimd en afgevoerd, genoemd in de e-mail van 25 mei 2024, derhalve inclusief de complete wasinstallaties van de doe-het-zelf-waxboxen en de kettingbaan van de autowasstraat, aan eisende partij af te geven tegen schriftelijk bewijs van ontvangst;

IV. en voor recht te verklaren:

a. dat het aanbod van HBB c.s. van 17 april 2024 met de locatie van de aan eisende partij te leveren appartementen niet overeenstemde met de tussen partijen gesloten overeenkomsten van 29 maart 2017 en 9 oktober 2019,
waardoor HBB c.s. tekort zijn geschoten jegens eisende partij en
HBB c.s. jegens eisende partij in verzuim zijn geraakt door geen gevolg te geven aan de ingebrekestelling van 3 mei 2024 om aan eisende partijbinnen veertien dagen de locatie van de aan eisende partij te leveren5 appartementen in overeenstemming met de overeenkomsten te berichten,
en Variant Vastgoed dientengevolge vanaf 18 mei 2024 voor elke dag jegens Multi Movement en [eiser 3] de boete als genoemd in Artikel VI van de overeenkomsten verbeurt;

b. dat eisende partij vanaf 18 mei 2024 bevoegd was de verplichting tot ontruiming van het perceel [adres 1] te [plaats]-[wijk] op te schorten, waardoor HBB c.s. zich hebben schuldig gemaakt aan eigenrichting door op 22 mei 2024 tot ontruiming van het perceel over te gaan waarmee zij jegens [eisers] tekort zijn geschoten en/of een onrechtmatige daad hebben gepleegd, en Variant Vastgoed vanaf 7 juni 2024 jegens Multi Movement de boete als bedongen onder artikel VI verbeurt;

c. dat HBB c.s. jegens [eisers] toerekenbaar tekort zijn geschoten dan wel onrechtmatig hebben gehandeld:

i. door de ontruiming op 22 mei 2024 van het door [eisers] gebruikte perceel aan de [adres 1] te [plaats]

ii. de beschadiging van de zaken van [eisers] daarbij

iii. en die vervolgens niet dan wel beschadigd aan [eisers] te retourneren;

d. op grond waarvan HBB c.s. wordt bevolen:

i. te retourneren binnen drie dagen na dit vonnis alle zaken van eisende partij als genoemd in de e-mail van 25 mei 2024, alsmede het vervoer van alle zaken naar een door eisende partij aan te wijzen locatie,

ii. De schade aan [eiser 3] te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en daartoe zo nodig een deskundige aan te wijzen, door HBB c.s. te betalen;

e. dat Variant Vastgoed ongerechtvaardigd is verrijkt ten nadele van Multi Movement door de huurbetaling van Fit for Free 69 BV over de periode 1 maart 2020 tot en met oktober 2024;

V. als HBB c.s. niet of niet tijdig voldoen aan het gevorderde bevel onder II hieraan een dwangsom verbindt van € 100.000,00 per dag met een maximum van € 4.000.000,00 en aan het gevorderde bevel onder IV.d. een dwangsom van € 10.000,00 per dag met een maximum van € 25.000,00;

VI. en HBB c.s. in de proceskosten veroordeelt.

3.2.

[eisers] leggen aan de vorderingen (samengevat) het volgende ten grondslag.

[eiser 3] en Multi Movement hebben bij het aangaan van Overeenkomst II gedwaald. Door inlichtingen van HBB c.s. zijn zij ervan uitgegaan dat kopers daar een woonblok met vier lagen en een commerciële plint wilden bouwen. Bij het aangaan van de overeenkomst wisten de kopers echter al dat de gemeente met een aanzienlijk grotere bebouwing akkoord was gegaan. [eisers] vorderen niet de gedeeltelijke vernietiging van de overeenkomst, maar opheffing van het door geleden nadeel door wijziging van (de tegenprestatie) in de overeenkomst. Daarnaast moeten gedaagden appartementen leveren op en bij de locatie als genoemd in Overeenkomst I. Om die reden voldoet het aanbod dat gedaan is niet. Met het dwingende voorstel van HBB c.s. tot levering van de door HBB c.s. genoemde appartementen zijn zij tekortgeschoten in de nakoming. HBB c.s. is zo in verzuim komen te verkeren. Dit schuldeisersverzuim heeft [eisers] de bevoegdheid gegeven om de ontruiming van [adres 1] op te schorten. De ontruiming van dit perceel door HBB c.s. is daarom onrechtmatig. Verder hebben HBB c.s. alle huurinkomsten van Fit for Free geïnd, terwijl [eisers] recht hadden op een deel van de huuropbrengst. Een deel van de door Fit for Free gehuurde ruimte – de serre – stond namelijk op het perceel dat [eiser 3] van de gemeente huurde en waarvoor [eiser 3] de huur aan de gemeente voldeed.

3.3.

HBB c.s. voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

[eiser 1] en Multi Movement zijn ontvankelijk

4.1.

HBB c.s. voeren aan dat [eiser 1] en Multi Movement niet in hun vorderingen kunnen worden ontvangen omdat zij zijn opgehouden te bestaan. De rechtbank volgt HBB c.s. daarin niet. Anders dan HBB c.s. hebben aangevoerd, bestaan de vennootschappen nog. Dit heeft deze rechtbank in de beschikking van 25 maart 2025 vastgesteld (zie 2.3.) HBB c.s. betwisten niet dat de beide vennootschappen (in beginsel) nog vorderingen hebben uit Overeenkomst I en Overeenkomst II. Deze aanspraken kunnen worden aangemerkt als baten. Dat betekent dat de vennootschappen, anders dan aangemerkt in het handelsregister, bij de ontbinding niet zijn opgehouden te bestaan. Zij bestaan nog voor zover dat nodig is voor de vereffening.

Geen dwaling

4.2.

[eisers] voeren aan dat de verkopers bij het sluiten van Overeenkomst II hebben gedwaald. Zij zijn van mening dat Overeenkomst II om die reden moet worden aangepast (vordering I). [eisers] voeren aan dat de verkopers bij het aangaan van Overeenkomst II een onjuiste voorstelling van zaken hadden. Deze bestond uit de onbekendheid met de grotere omvang van de bouwplannen van HBB c.s. dan vermeld in het Stedenbouwkundige plan Zuidstrook, februari 2017 (hierna: stedenbouwkundig plan 2017). In dat plan stond bijvoorbeeld een woontoren met tien lagen, terwijl bij het sluiten van Overeenkomst II al bekend was dat er een woontoren met 23 lagen zou komen. [eisers] stellen dat met die kennis Overeenkomst II alleen zou zijn gesloten onder andere voorwaarden en een hogere vraagprijs zou zijn bedongen.

4.3.

Het meest verstrekkende verweer van HBB c.s. hiertegen is dat de vordering van [eisers] is verjaard. HBB c.s. stellen dat [eisers] al in 2018 en 2020 wisten dat het stedenbouwkundig plan 2017 niet in die vorm doorgang zou vinden en aan wijziging onderhevig was. [eisers] betwisten dit en voeren aan dat zij pas in 2024 op de hoogte zijn geraakt van de omvang van het project.

4.4.

Rechtsvorderingen tot vernietiging van een rechtshandeling verjaren drie jaren nadat de dwaling is ontdekt. Vorderingen tot wijzigingen van de gevolgen van de overeenkomst delen het lot van de vernietiging. De stelplicht en bewijslast liggen bij degene die zich op verjaring beroept. De rechtbank overweegt dat HBB c.s., in het licht van de betwisting door [eisers], onvoldoende hebben onderbouwd op welk moment [eisers] bekend zijn geraakt met de grotere omvang van het bouwproject. De stelling dat het project uitgebreid in het nieuws is geweest is daarvoor onvoldoende, omdat daaruit niet blijkt dat deze informatie daadwerkelijk bij de verkopers bekend is geraakt. Ook het verstrijken van de in de Overeenkomst II genoemde opleverdatum van 1 juli 2020 leidt niet tot de conclusie dat [eisers] vanaf dat moment op de hoogte waren van het gewijzigde bouwvolume. Deze vertraging in de bouw is niet per se het noodzakelijke gevolg van een gewijzigd bouwvolume en kan daarvan losstaan. . Het lag op de weg van HBB c.s. hun stelling nader te onderbouwen, maar zij hebben dit nagelaten. Het beroep op verjaring faalt dus.

4.5.

[eisers] stellen dat de verkopers gedwaald hebben door een inlichting van HBB c.s. (art. 6:228 lid 1 aanhef Pro en sub a BW). Daarbij verwijzen [eisers] naar de informatie zoals vermeld in het stedenbouwkundig plan 2017. Ter zitting heeft [eiser 3] verklaard dat hij bij het sluiten van Overeenkomst II is uitgegaan van dit plan, hetzelfde plan als bekend bij het sluiten van Overeenkomst I, omdat hij informatie heeft opgevraagd bij de gemeente [plaats] en toen het stedenbouwkundig plan 2017 heeft ontvangen. De rechtbank overweegt dat daarmee geen sprake is van een inlichting van de wederpartij. [eiser 3] heeft namelijk zelf de informatie opgevraagd bij de gemeente zonder HBB c.s. hierin te kennen. Ook is geen sprake van een indirecte inlichting van HBB c.s. als bedoeld in het arrest van 18 juli 2023 van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden^[1], waarop [eisers] zich beroepen. Het ontvangen document is weliswaar opgesteld door HBB c.s., maar dat was al jaren eerder gebeurd. Het document valt evenmin te lezen als een mededeling over de waarde. Niet is gesteld of gebleken dat HBB c.s. zich ten tijde van het sluiten van Overeenkomst II jegens derden hebben uitgelaten over dit plan als zijnde de actuele plannen, welke informatie vervolgens bij [eiser 3] terecht is gekomen en waarop hij zijn verkoopprijs heeft gebaseerd. Het arrest waarnaar [eisers] in dit kader hebben verwezen mist dan ook toepassing.

4.6.

Voor zover [eisers] een beroep op dwaling hebben willen doen vanwege een schending van de mededelingsplicht (art. 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder b BW), slaagt dit evenmin. De partij die zich hierop beroept draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van de feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. [eisers] hebben daartoe echter onvoldoende gesteld. HBB c.s. voeren aan dat in de onderhandelingen voor Overeenkomst II het bouwvolume of de concrete bouwplannen nooit onderwerp van gesprek zijn geweest. [eiser 3] heeft dit ter zitting erkend en toegelicht dat alleen in 2016, bij het sluiten van Overeenkomst I, is gesproken met de heer [betrokkene 1] over de voorliggende plannen. Bij deze stand van zaken valt niet in te zien dat bij het aangaan van Overeenkomst II op HBB c.s. een verplichting rustte [eisers] actief te informeren over de meest recente bouwplannen of een verandering in het bouwvolume ten opzichte van 2017. [eisers] hebben ook geen feiten naar voren gebracht waaruit deze verplichting zou moeten volgen. Verder is geen correspondentie overgelegd waaruit volgt dat voor HBB c.s. duidelijk moest zijn dat omtrent dit punt bij [eisers] een onjuiste voorstelling van zaken bestond en het op de weg van HBB c.s. had gelegen mededelingen te doen over het geplande bouwvolume anno 2019.

4.7.

Ter zitting hebben [eisers] nog – zonder verdere onderbouwing – opgemerkt dat er een gemeenschappelijke onjuiste voorstelling van zaken kan zijn (art. 6:228 lid 1 onder Pro c BW). Daar gaat de rechtbank aan voorbij, omdat gesteld noch gebleken is dat bij HBB c.s. een onjuiste voorstelling van zaken bestond over het voorgenomen bouwvolume op het aangekochte perceel.

4.8.

De rechtbank zal de vordering onder I dan ook afwijzen.

Te leveren appartementen en parkeerplaatsen

4.9.

Onder II vorderen [eisers] kort gezegd HBB c.s. te bevelen één jaar voor de oplevering door de aannemer zes appartementsrechten te leveren in de toren San Diego met zes parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage. HBB c.s. nemen het standpunt in dat uit Overeenkomst I geen aanspraak bestaat op levering van een appartement en parkeerplaatsen. Deze is niet voor de in de overeenkomst opgenomen datum van 1 juli 2020 geleverd, zodat de verkoper enkel aanspraak had kunnen maken op een geldbedrag. Zij brengen verder naar voren dat uit Overeenkomst II nog geen verplichting volgt om appartementen aan te bieden. De termijn voor afspraken (uiterlijk 1 jaar voor oplevering) is nog niet verstreken.

4.10.

De rechtbank is van oordeel dat uit Overeenkomst I en Overeenkomst II – in samenhang bezien – volgt dat [eisers] recht hebben op levering van vijf appartementen en vier parkeerplaatsen. Gelet op de inhoud van Overeenkomst II kunnen zij dat recht echter nog niet geldend maken. Er is nog geen opeisbare vordering. De rechtbank motiveert dit als volgt.

Geen recht op zes appartementen en zes parkeerplaatsen

4.11.

In beide overeenkomsten is een aanvullende tegenprestatie overeengekomen die samen recht geven op levering van vijf appartementen en vier parkeerplaatsen:

- in Overeenkomst I is opgenomen dat [eiser 1] recht heeft op één appartement en twee inpandige parkeerplaatsen;

- in Overeenkomst II is opgenomen dat [eiser 3] in privé en Multi Movement recht hebben op vier appartementen en twee parkeerplaatsen.

4.12.

[eisers] menen dat levering van een extra appartement en twee extra parkeerplaatsen moet worden gezien als compensatie en recht zou doen aan de situatie. In het aanvankelijke bouwplan zou namelijk een haven worden gebouwd en het wegvallen daarvan brengt een lagere locatiewaarde mee. Ook is de toren San Diego, waar volgens [eisers] de geleverde appartementen zich moeten bevinden, niet in fase 1 gebouwd maar staat de bouw van deze toren gepland voor fase 2. HBB c.s. betwisten dat er omstandigheden zijn die [eisers] meer rechten geven dan vastgelegd in de overeenkomsten.

4.13.

De rechtbank overweegt dat de inhoud van de overeenkomsten geen steun biedt aan het standpunt van [eisers] dat een eventuele lagere waarde van de appartementen of andere planning in de bouw recht geeft op het verkrijgen van meer appartementen en/of parkeerplaatsen. In de overeenkomsten zijn wel afspraken opgenomen die zien op een latere bouw, maar geen van die afspraken voorziet in een recht van [eisers] op meer appartementen en/of parkeerplaatsen. Voor zover [eisers] menen dat het recht op meer appartementen en parkeerplaatsen voortvloeit uit de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 2:248 lid 1 BW Pro) hebben zij dit niet voldoende onderbouwd. Waarom dit uit de eisen van redelijkheid en billijkheid zou voortvloeien hebben zij niet gezegd. HBB c.s. worden dan ook gevolgd in hun verweer dat geen recht bestaat op levering van meer dan is overeengekomen. Ook hebben HBB c.s. terecht erop gewezen dat niet is overeengekomen dat de parkeerplaatsen een elektrisch oplaadpunt bevatten. [eisers] vorderen dat wel.

4.14.

Het deel van de vordering van [eisers] dat ziet op levering van een zesde appartement, een vijfde en zesde parkeerplaats en elektrische oplaadpunten bij de parkeerplaatsen, komt om de hiervoor genoemde redenen al niet voor toewijzing in aanmerking.

Eén appartement en twee parkeerplaatsen voor [eiser 1]

4.15.

Anders dan aangevoerd door HBB c.s. is de rechtbank van oordeel dat de aanspraken van [eiser 1] uit Overeenkomst I op levering van één appartement en twee parkeerplaatsen niet zijn vervallen.

4.16.

In Overeenkomst I is kort gezegd opgenomen dat indien de beoogde ontwikkeling van de locatie niet (binnen een redelijke termijn) doorgaat, HBB Ontwikkeling en [bedrijf] B.V. aan [eiser 1] per 1 juli 2020 een te indexeren bedrag vergoeden van € 200.000,00. In Overeenkomst II zijn ook afspraken gemaakt over dit appartement, daarin genoemd ‘het vijfde appartement’. In Overeenkomst II is vastgelegd dat ‘naar keuze van Verkoper, Koper Verkoper € 250.000,- betaalt binnen drie (3) maanden na de start van de bouw doch uiterlijk op 1 juli 2025, dan wel een nieuwe leveringsdatum overeen is gekomen tussen partijen’ (artikel 16.1e).

4.17.

HBB c.s. hebben verwezen naar de afspraak in Overeenkomst I en hebben betoogd dat de aanspraak van [eiser 1] op het appartement is komen te vervallen en in plaats daarvan recht bestaat op het geldbedrag van € 200.000,00. Bovendien brengt volgens HBB c.s. ook de afspraak in Overeenkomst II mee dat enkel een aanspraak op betaling van een geldbedrag resteert. In Overeenkomst II staat namelijk dat een keuze bestaat voor de verkoper als een nieuwe leveringsdatum is overeengekomen tussen partijen. Over deze datum is geen overeenstemming bereikt en in dat geval resteert alleen het recht op betaling van het geldbedrag, aldus HBB c.s.

4.18.

De rechtbank overweegt dat in Overeenkomst II een nieuwe afspraak is gemaakt over de levering van het appartement voor [eiser 1]. Hiermee is de initiële en andersluidende afspraak in Overeenkomst I, waar HBB c.s. zich op beroepen, komen te vervallen. Wat betreft de afspraak in Overeenkomst II volgt de rechtbank niet de door HBB c.s. gegeven uitleg aan artikel 16.1e. De zinsopbouw van dit artikel klopt niet en dat zorgt voor onduidelijkheid. Gelet echter op de voorgaande artikelen 16.1b en 16.1c in Overeenkomst II, waarin duidelijker is verwoord dat aan verkoper steeds de keus is gelaten voor een geldbedrag of dat er een nieuwe latere leveringsdatum overeengekomen wordt, houdt de rechtbank het ervoor dat dit ook voor het vijfde appartement is bedoeld. De uitleg van HBB c.s. zou tot gevolg hebben dat geen keuze voor de verkoper resteert, althans pas een keuzemogelijkheid bestaat afhankelijk van het al dan niet bereiken van overeenstemming over de leverdatum. Dat ligt niet voor de hand. Het is namelijk niet duidelijk welke keuze [eiser 1] nog zou hebben als er geen overeenstemming zou worden bereikt over de leverdatum. [eiser 1] heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank de keuze of zij haar aanspraak op het appartement en de twee parkeerplaatsen behoudt of een geldbedrag ontvangt. Zoals blijkt uit de vordering strekkende tot levering van appartementen, kiest [eiser 1] voor het eerste. Ook anderszins is niet gebleken van een keuze voor het geldbedrag.

Vier appartementen en twee parkeerplaatsen voor [eiser 3] en Multi Movement

4.19.

HBB c.s. hebben ook voor de aanvullende tegenprestatie in Overeenkomst II het standpunt ingenomen dat [eiser 3] en Multi Movement geen aanspraak toekomt op vier appartementen en twee parkeerplaatsen, maar dat enkel aanspraak op het geldbedrag van € 250.000,00 per appartement resteert. De rechtbank volgt die lezing niet en motiveert dit als volgt.

4.20.

HBB c.s. verwijzen naar de inhoud van de brief van 17 april 2024. In deze brief hebben zij [eisers] vijf appartementen aangeboden in gebouw Long Beach op de 1e en 2e verdieping, met vier inpandige parkeerplaatsen. HBB c.s. voeren aan dat zij met dit voorstel volledig invulling hebben gegeven aan de verplichtingen uit Overeenkomst II. Zoals ook in die brief is opgenomen, verbinden HBB c.s. aan het weigeren van dit aanbod door [eisers] de conclusie dat [eisers] hebben gekozen voor de betaling.

4.21.

[eisers] stellen dat het weigeren van het voorstel niet tot gevolg heeft dat de aanspraak op de appartementen is komen te vervallen. De rechtbank is dit met [eisers] eens. Partijen zijn in Overeenkomst II overeengekomen dat zij omtrent de precieze locatie van de appartementen uiterlijk één jaar voor oplevering definitieve afspraken zullen maken. Daarvoor is voorafgaand overleg nodig. Dat heeft niet plaatsgevonden. HBB c.s. heeft namelijk eenzijdig bepaald welke appartementen aan [eisers] werden aangeboden, zonder dat nader overleg mogelijk was. [eisers] waren niet gehouden in te stemmen met dit eenzijdige aanbod en een weigering daarvan kan – zonder verdere onderbouwing door HBB c.s. – dan ook niet leiden tot het oordeel dat [eisers] hebben gekozen voor de financiële compensatie van € 250.000,00 per appartement. Omdat niet gekozen is voor deze compensatie, hebben [eiser 3] en Multi Movement jegens Variant Vastgoed nog steeds recht op de levering van de appartementen en parkeerplaatsen.

Locatie appartementen

4.22.

Partijen twisten over de locatie van deze appartementen.

4.23.

[eisers] stellen dat de appartementen zich moeten bevinden in de woontoren San Diego, op de eerste en tweede verdieping en zo mogelijk geclusterd aan de zuidwestzijde. De woontoren San Diego is namelijk gesitueerd op het door [eiser 1] verkochte perceel [adres 1]. Dat in Overeenkomst II niet ‘zuidwestzijde’ staat opgenomen, betekent niet dat een andere locatie dan die als overeengekomen voor het eerste appartement was beoogd, betogen [eisers] HBB c.s. brengen daartegenin dat partijen niet bedoeld hebben dat de appartementen zich specifiek op het perceel van [adres 1] moeten bevinden, maar bedoeld is het gehele plangebied. Met het aangaan van Overeenkomst II, waarin is opgenomen dat de appartementen zo mogelijk geclusterd moeten worden, is de in Overeenkomst I genoemde eerste verdieping en zuidwestzijde komen te vervallen, aldus HBB c.s.

4.24.

In Overeenkomst I zijn partijen overeengekomen dat het appartement gelegen moet zijn op de eerste verdieping (zuidwestzijde) van de nog te ontwikkelen locatie [adres 1] ([wijk]). In Overeenkomst II staat dat de appartementen gelegen moeten zijn ‘op de locatie aan de [adres 1] / [adres 2] te [plaats]’, zo mogelijk geclusterd op de eerste verdieping en dat partijen nog definitieve afspraken zullen maken over de precieze locatie.

4.25.

De rechtbank oordeelt dat [eiser 1] in de gegeven omstandigheden mocht verwachten dat het appartement in Overeenkomst I gelegen zal zijn in een woontoren op of vlak bij het voormalige perceel [adres 1]. Hoewel het betreffende artikel alleen spreekt over ontwikkeling van de locatie [adres 1] en dus geen huisnummer noemt, blijkt uit de gevoerde correspondentie tussen partijen en de verklaring van HBB c.s. ter zitting genoegzaam dat partijen een appartement in een woontoren op of nabij het perceel [adres 1] bedoeld hebben, althans dat [eiser 1] daar gerechtvaardigd op mocht vertrouwen. In de fase van onderhandeling heeft [eiser 3] namelijk geschreven (in de e-mail van 18 oktober 2016) dat de verkoop van [eiser 1] in de familie gevoelig ligt en men een stukje herinnering wil behouden. In die e-mail staat ook dat [eiser 3] een appartement wil ‘op de zuidwesthoek van het nieuwe complex’. Ter zitting heeft [betrokkene 2] verklaard dat op dat perceel een appartementencomplex zou komen, en dat [eiser 3] destijds heeft aangegeven dat hij laag (op de eerste verdieping) wilde zitten met uitzicht over het water (dat naast [adres 1] ligt). Deze verklaringen tussen partijen voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst zijn niet zonder betekenis. [eiser 1] heeft op basis hiervan er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat het appartement gelegen zou zijn op, althans in de buurt van, [adres 1]. Wel hebben HBB c.s. terecht naar voren gebracht dat de plannen nog niet vaststonden en ook niet gegarandeerd kon worden dat op dát perceel appartementen gerealiseerd zouden worden. In de huidige plannen ligt toren San Diego echter deels op het perceel van [adres 1].

4.26.

De tekst van Overeenkomst II biedt verder geen aanknopingspunten waaruit volgt dat partijen afspraken over de locatie in Overeenkomst I geheel hebben willen laten vervallen. Dat standpunt dat HBB c.s. slechts onderbouwt met een verwijzing naar de tekst van de overeenkomsten, volgt de rechtbank daarom niet. In Overeenkomst II is wel opgenomen dat de appartementen ‘zo veel mogelijk geclusterd’ worden geleverd. Dit kan op meerdere manieren gerealiseerd worden. Het is ook denkbaar dat alle appartementen of een deel van de appartementen geclusterd worden op een andere locatie dan [adres 1], te meer nu partijen de locatie in die overeenkomst hebben uitgebreid naar ‘[adres 1]/[adres 2]’. De uitleg van [eisers] dat voor alle appartementen ook de eigenschap ‘zuidwestzijde’ geldt, deelt de rechtbank niet. HBB c.s. hebben terecht opgemerkt dat in Overeenkomst II expliciet de clustering van appartementen op de eerste verdieping staat opgenomen, terwijl op één verdieping nooit vijf appartementen aan de zuidwestzijde kunnen liggen. De door [eisers] voorgestane uitleg is daarom niet uitvoerbaar. Partijen zijn daarnaast juist overeengekomen dat zij over de precieze locatie nog in onderhandeling gaan, een jaar voor de oplevering (artikel 16 Overeenkomst Pro II).

4.27.

Overigens staat vast dat de appartementen in toren Long Beach en toren San Francisco volledig verkocht zijn en niet meer voor [eisers] beschikbaar zijn. Het initiële aanbod van HBB c.s. als opgenomen in de brief van 17 april 2024 kan dan ook niet meer worden uitgevoerd. De woontoren Los Angeles is volledig bestemd voor sociale huur, zodat daarin ook geen ruimte bestaat om appartementen in eigendom aan [eisers] over te dragen. Dan resteren de woontorens San Diego en San Jose. San Diego ligt deels op het perceel [adres 1]. Voor het eerste appartement zal die woontoren dan de aangewezen locatie zijn, waarbij voor de overige appartementen geldt dat deze zo mogelijk geclusterd worden bij het eerste appartement. San Diego is ook de eerstvolgende woontoren waarvan appartementen zullen worden verkocht en daarom ligt het voor de hand dat ook voor de overige appartementen San Diego de aangewezen woontoren zal zijn.

Opeisbaarheid

4.28.

De hiervoor uiteengezette rechten van [eisers] nemen echter niet weg dat de rechtbank de vordering onder II van [eisers] zal afwijzen. Deze vordering is te vroeg ingesteld.

4.29.

Zoals overwogen, is in Overeenkomst II vastgelegd dat partijen uiterlijk één jaar voor oplevering over de precieze locatie in onderhandeling treden. Ter zitting hebben HBB c.s. verklaard dat de oplevering van het eerste gebouw, Long Beach, gepland staat in maart 2027. Partijen hebben dan ook nog (ten minste) tot maart 2026 om in onderhandeling te treden over de precieze locatie van de appartementen. Dit betekent dat de vordering tot levering van appartementen en parkeerplaatsen nog niet opeisbaar is. Nu [eisers] nakoming vorderen van een niet opeisbare verbintenis, moeten [eisers] stellen wat hun belang is bij een veroordeling tot nakoming daarvan. Dat hebben [eisers] niet gedaan. Voor zover dit belang gelegen zou zijn in de opvatting van HBB c.s. dat [eisers] alleen nog recht hebben op een betaling en niet op levering van appartementen en parkeerplaatsen, heeft de rechtbank met de overwegingen in dit vonnis opgehelderd dat op HBB c.s. wel degelijk nog een verplichting tot levering van vijf appartementen en vier parkeerplaatsen rust, evenals de verplichting voor partijen om in overleg te treden over de precieze locatie daarvan.

4.30.

Bovendien staat de formulering van de vordering in de weg aan de toewijsbaarheid, omdat de vordering verder strekt dan waartoe de overeenkomst verplicht. [eisers] vorderen levering van specifieke appartementen in de woontoren San Diego, maar de verkoop van die woontoren is nog niet gestart met als gevolg dat de bouw, zoals onweersproken ter zitting is gesteld, nog niet is gegarandeerd en partijen bovendien een overleg over de locatie nog moeten voeren. Ook het gevorderde moment (een jaar voor oplevering aan de aannemer) strekt verder dan waartoe de overeenkomst verplicht.

4.31.

Het overleg zal tevens moeten zien op de grootte van de appartementen, nu [eisers] benoemen dat de appartementen in woontoren San Diego verschillende groottes hebben (tussen de 53 m2 en 91 m2) en er geen vijf appartementen beschikbaar zijn van 67 m2. Op dit punt ligt echter geen beslissing voor en de rechtbank acht zich bovendien, bij afwezigheid van een partijdebat en inlichtingen over de definitieve inrichting en haalbaarheid van de woontoren San Diego, onvoldoende voorgelicht om hierover een oordeel te vellen.

4.32.

De rechtbank zal vordering II en de daarbij onder V gevorderde dwangsom daarom afwijzen.

De brieven van 17 april 2024 en 3 mei 2024 en de gevolgen daarvan (vordering IV.a)

4.33.

[eisers] stellen dat HBB c.s. met het aanbod in de brief van 17 april 2024 tekort zijn geschoten in de nakoming van Overeenkomst I en II. Het aanbod had betrekking moeten hebben op appartementen in de woontoren San Diego en niet in Long Beach. [eisers] stellen verder dat Variant Vastgoed bij brief van 3 mei 2024 in gebreke is gesteld en in verzuim is geraakt door geen gehoor te geven aan het verzoek om binnen veertien dagen een nieuw en passend voorstel te doen. Dit heeft volgens [eisers] geleid tot het verbeuren van de contractuele boete door Variant Vastgoed. [eisers] vorderen dit voor recht te verklaren.

4.34.

HBB c.s. voeren aan dat hun aanbod volledig invulling gaf aan de overeenkomsten en op hen geen verplichting rustte vijf appartementen in San Diego aan te bieden. Bovendien hadden partijen afgesproken een jaar voor oplevering van de appartementen in overleg te treden en zo ver was het nog niet. Uit de mededeling van [eisers] dat het voorstel niet werd geaccepteerd, hebben HBB c.s. afgeleid dat [eisers] de keuze maakte voor ontvangst van het geldbedrag in plaats van de appartementen.

4.35.

De rechtbank is van oordeel dat HBB c.s. met de brief van 17 april 2024 niet tekortgeschoten zijn in de nakoming van de overeenkomsten. Op grond van de overeenkomsten moeten partijen een jaar voor de oplevering afspraken met elkaar maken over de precieze locatie van de appartementen. Omdat de eerste oplevering niet voor 2027 zal plaatsvinden was die termijn in 2024 nog niet verstreken. Omdat HBB c.s. nog niet gehouden waren deze afspraken te maken, kan de brief van 3 mei 2024 (zonder nadere motivering) niet gelden als ingebrekestelling als bedoeld in artikel 6:82 BW Pro. De termijn die wordt gesteld in de ingebrekestelling, mag namelijk niet aflopen voordat de prestatie opeisbaar is. HBB c.s. zijn zodoende niet in verzuim geraakt en hebben ter zake geen boetes verbeurd. Wel overweegt de rechtbank dat de wijze waarop HBB c.s. het aanbod hebben vormgegeven, met de gevolgtrekking dat weigering van het aanbod hetzelfde inhoudt als een keuze voor het geldbedrag, geen recht doet aan de afspraken uit de overeenkomsten. Partijen zouden in onderhandeling treden en daarbij is een ‘take it or leave it’-voorstel niet op zijn plaats. Het verweer van HBB c.s. dat de vordering tot het leveren van appartementen, gelet op het moment waarop partijen daarover in overleg moeten treden, nog niet opeisbaar is, slaagt echter wel.

4.36.

De onder IV.a gevorderde verklaring voor recht zal de rechtbank daarom afwijzen.

[eisers] hadden geen bevoegdheid de ontruiming op te schorten (vordering IV.b)

4.37.

Het perceel [adres 1] is na de eigendomsoverdracht aan Variant Vastgoed in bruikleen gegeven aan [eisers] met een opzegtermijn van drie maanden (het voortgezet gebruik is later vastgelegd in artikel 16 lid 4 van Pro Overeenkomst II). Variant Vastgoed heeft op 22 februari 2024 de overeenkomst opgezegd, zodat in beginsel uiterlijk drie maanden daarna het perceel vrij van zaken aan Variant Vastgoed opgeleverd moest worden. [eiser 3] en Multi Movement hebben dat in hun brief van 3 mei 2024 beaamd, maar in de praktijk niet gedaan. Op 22 mei 2024, de dag dat de locatie vrij van zaken had moeten zijn opgeleverd, hebben HBB c.s. het perceel [adres 1] ontruimd. Pas bij e-mail later die dag, om 17:09 uur, heeft de advocaat zich voor het eerst beroepen op opschorting van de ontruimingsverplichting; in de brief van 3 mei 2024 had hij die koppeling niet gemaakt.

4.38.

[eisers] stellen dat zij – vanwege het (hiervoor besproken) gestelde verzuim aan de zijde van Variant Vastgoed/HBB c.s. – vanaf 18 mei 2024 bevoegd waren de verplichting tot ontruiming van het perceel [adres 1] op te schorten. De ontruiming van het perceel door HBB c.s. op 22 mei 2024 kwalificeert als eigenrichting en is een tekortkoming in de nakoming en/of een onrechtmatige daad, aldus [eisers], met eveneens het verbeuren van een boete voor Variant Vastgoed tot gevolg. Dit vorderen [eisers] voor recht te verklaren. HBB c.s. verweren zich daartegen.

4.39.

Deze vordering (IV.b) zal de rechtbank afwijzen. De rechtbank is van oordeel dat HBB c.s. niet vanaf 18 mei 2024 in verzuim zijn geraakt (zie 4.35) en zij zal dan ook niet voor recht verklaren dat [eisers] bevoegd waren de ontruiming op te schorten. Omdat [eisers] naar het oordeel van de rechtbank niet bevoegd waren de ontruiming op te schorten, zal de rechtbank de door [eisers] gevraagde verklaring voor recht dat HBB c.s. zich schuldig hebben gemaakt aan eigenrichting evenmin toewijzen. Het beroep op opschorting in de namiddag van 22 mei 2024 was overigens sowieso (minimaal een dag) te laat.

HBB c.s. hebben niet onrechtmatig ontruimd (vordering IV.c)

4.40.

[eisers] vorderen voor recht te verklaren dat HBB c.s. onrechtmatig hebben gehandeld door de ontruiming op 22 mei 2024 van het perceel [adres 1] te [plaats], de beschadiging van de zaken van [eisers] daarbij en het vervolgens niet dan wel beschadigd aan [eisers] te retourneren van die zaken.

4.41.

Partijen zijn in Overeenkomst II een voortgezet gebruik om niet overeengekomen. HBB c.s. hebben ter zitting aangegeven dat het belangrijk was om snel te kunnen starten met de bouw als die mogelijkheid zich voordeed en om – vanwege de planning van in te schakelen bedrijven – zekerheid te hebben dat de werkzaamheden konden beginnen. Bij gebruik om niet heeft de gebruiker uiteraard niet iets als huurbescherming.

4.42.

Vast staat dat HBB c.s. in 2024 voor de voortgang van het vastgoedproject op korte termijn over het perceel [adres 1] moest kunnen beschikken. Er heeft een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [betrokkene 2] en [eiser 3] waarin dit is besproken, waarbij volgens [betrokkene 2] [eiser 3] de toezegging heeft gedaan de losse inventaris te verwijderen rond 27 maart 2024. Deze opvatting van [betrokkene 2] blijkt ook uit de brief van 14 april 2024 (2.13). Die toezegging wordt in deze procedure betwist door [eiser 3]. Volgens [eiser 3] was dit enkel een wens vanuit HBB c.s. Vervolgens is tussen partijen onmin ontstaan onder meer over de te leveren appartementen en heeft [eiser 3] zich – naar het oordeel van de rechtbank zoals hiervoor overwogen– (te laat en) onterecht op opschorting beroepen.

4.43.

Verder staat vast dat op grond van de overeenkomsten alle roerende zaken die volgens verkeersopvatting bestemd zijn om het verkochte duurzaam te dienen van HBB c.s. zijn. Voor de autowasinstallatie hebben partijen echter andere afspraken gemaakt. In Overeenkomst I staat dat de autowasinstallatie voor de juridische levering verwijderd zou worden door [eiser 1]. HBB c.s. hebben aangevoerd dat ook de autowasinstallatie in eigendom is overgedragen en op [eisers] alleen de verplichting rustte die installatie weg te halen. De rechtbank volgt die uitleg niet, omdat duidelijk is vermeld dat de autowasinstallatie is uitgezonderd van de roerende zaken die in eigendom werden overgedragen (zie 2.6).

4.44.

Over deze autowasinstallatie heeft [eiser 3] zelf in de brief van 3 mei 2024 een van Overeenkomst I afwijkend voorstel gedaan. Dit voorstel houdt kort gezegd in dat Variant Vastgoed voor eigen rekening de autowasinstallatie moet demonteren en – afhankelijk van of [eiser 3] besluit (een deel van) de autowasinstallatie te laten staan – ofwel Variant Vastgoed op haar kosten het vervoer moet verzorgen naar het adres van [eiser 3] ofwel Variant Vastgoed de sloop voor haar rekening moet nemen. Uit dit voorstel concludeert de rechtbank dat de kosten voor het weghalen van de autowasinstallatie de waarde ervan overstijgen. In elk geval was [eiser 3] niet bereid op eigen kosten de autowasinstallatie te verwijderen om vervolgens daarover te kunnen beschikken. Hierbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat de installatie al jarenlang niet meer in gebruik was voor commerciële doeleinden. HBB c.s. mochten er gelet op de strekking van dit voorstel, in samenhang met de waarschuwing dat na het verlopen van de opzegtermijn een sloper zou komen om het perceel te ontruimen en het feit dat de autowasinstallatie op dat moment nog steeds aanwezig was, ervan uitgaan dat [eiser 3] ervoor had gekozen de autowasinstallaties te laten zitten, waarbij de sloop ervan voor rekening van HBB c.s. kwam. Gelet op het belang dat HBB c.s. hadden bij het starten met de werkzaamheden, en gegeven de weigering van [eiser 3] om te handelen, was het weghalen van de autowasinstallatie na het einde van de periode van gebruik om niet dan ook niet onzorgvuldig en dus niet onrechtmatig.

4.45.

De rechtbank overweegt verder dat [eisers] voor de overige zaken onvoldoende gemotiveerd hebben gesteld dat deze aanwezig waren en door HBB c.s. op een onrechtmatige wijze zijn ontruimd. Vast staat dat HBB c.s. een container hebben gevuld met roerende zaken van [eisers] die aanwezig waren op het perceel en dat deze container op het adres van [eiser 3] is afgeleverd, zodat [eiser 3] over deze spullen kon beschikken. Dat naast deze spullen nog roerende zaken van enige waarde aanwezig waren is onvoldoende onderbouwd door [eisers] in het licht van de betwisting door HBB c.s. Het schaderapport met genoemde apparatuur en inventaris naar nieuwwaarde is een Excel-bestand dat door [eiser 3] zelf is opgesteld en bevat geen onderbouwing. [eisers] hebben foto’s overgelegd, maar uit deze foto’s blijkt niet of, en zo ja welke, zaken, (die niet door natrekking of naar verkeersopvatting eigendom van HBB c.s. zijn geworden), onterecht niet bij [eisers] zijn afgeleverd. Met de betwisting van HBB c.s. dat de door [eisers] genoemde zaken aanwezig zijn geweest, lag het op de weg van [eisers] hun stelling nader te onderbouwen. Dit hebben zij nagelaten.

4.46.

De rechtbank houdt het er dan ook voor dat de roerende zaken die in eigendom waren van [eisers] door HBB c.s. in een container zijn geplaatst die bij [eiser 3] is afgeleverd. Dat bij deze goederen schade is ontstaan door handelen van HBB c.s. is onvoldoende gesteld of gebleken. Voor het overige mocht HBB c.s. vrij over de zaken beschikken en is van onrechtmatig handelen geen sprake.

Ook geen verplichting HBB c.s. roerende zaken af te geven (vordering IV.d.i)

4.47.

[eisers] vorderen teruggave van alle (roerende) zaken van [eisers] die zich op het perceel [adres 1] te [plaats] bevonden tijdens de ontruiming door HBB c.s. Deze vordering treft, in het verlengde daarvan, hetzelfde lot.

4.48.

HBB c.s. hebben onweersproken verklaard dat zij geen (roerende) zaken van [eisers] in hun bezit hebben. [eisers] hebben vervolgens niet nader geconcretiseerd dat HBB c.s. toch nog in bezit zijn van bepaalde spullen. Zij kunnen dan ook niet worden bevolen tot afgifte hiervan. De rechtbank zal de vordering tot afgifte van roerende zaken afwijzen.

4.49.

Het voorgaande, tezamen met het oordeel van de rechtbank dat HBB c.s. niet onrechtmatig hebben gehandeld bij de ontruiming van het perceel [adres 1], leidt tot afwijzing van de vorderingen onder IV.b. IV.c en IV.d. en de daarbij gevorderde dwangsom onder V.

Geen ongerechtvaardigde verrijking ten aanzien van huurbetalingen Fit for Free

4.50.

[eisers] vorderen een verklaring voor recht dat Variant Vastgoed ongerechtvaardigd is verrijkt ten nadele van Multi Movement door het ontvangen van de huurbetaling van Fit for Free over de periode 1 maart 2020 tot en met oktober 2024.

4.51.

[eisers] stellen dat zij na de overdracht van [adres 2] aan Variant Vastgoed de serre zijn blijven doorverhuren aan Fit for Free en dat de huurpenningen voor de serre onterecht volledig zijn ontvangen door Variant Vastgoed. [eisers] menen dat Variant Vastgoed is verrijkt ten nadele van Multi Movement ten belope het bedrag van de aan de gemeente betaalde huur van in totaal € 18.786,39.

4.52.

HBB c.s. betwisten dit. HBB c.s. voeren aan dat Fit for Free uitsluitend aan HBB c.s. heeft betaald wat zij aan hen verschuldigd waren, namelijk het bedrag dat Multi Movement en [eiser 3] in Overeenkomst II hebben gegarandeerd als huurinkomsten. HBB c.s. hebben het perceel inclusief opstallen verkocht en de serre is door natrekking in eigendom overgedragen, zodat ook om die reden geen recht bestaat op een deel van de huur. Daarbij benoemen HBB c.s. dat dit een nieuwe vordering is waar nooit eerder over is gesproken en die bovendien is verjaard voor zover het huurpenningen betreft van meer dan vijf jaar geleden.

4.53.

De rechtbank overweegt dat [eiser 3] en Multi Movement de opstal aan het [adres 2] in verhuurde staat hebben verkocht en geleverd. In Overeenkomst II is daarbij uitdrukkelijk verklaard dat het verkochte verhuurd is met vermelding van de huurvoorwaarden. Bij de levering van de opstal is de huurovereenkomst met Fit for Free met het pand mee overgegaan. Dat een klein deel van de huurovereenkomst zag op een aan het pand gebouwde serre doet daar niet aan af. Bij de verkoop en levering hebben verkopers geen nadere afspraken gemaakt over deze serre, niet met de koper en niet met Fit for Free. De stelling dat tussen [eiser 3] en Fit for Free nog een huurcontract geldt is verder ook niet onderbouwd door [eisers] In dat verband valt op dat de serre inmiddels met het pand gesloopt is en dat het HBB c.s. zijn die met Fit for Free afspraken hebben gemaakt over het einde van het gebruik van de opstal. Dat ook [eisers] afspraken hebben gemaakt met Fit for Free over het einde van de huur van de serre is gesteld noch gebleken.

4.54.

HBB c.s. hebben bovendien terecht aangevoerd dat het perceel met opstallen in eigendom is overgedragen inclusief de serre, als bestanddeel van het bedrijfspand. Naar het oordeel van de rechtbank is de serre – die geen eigen toegang lijkt te hebben en een grote open doorgang heeft naar de rest van het pand – bestanddeel van het door Variant Vastgoed gekochte pand. [eisers] benoemen dat natrekking niet tot gevolg heeft dat de grond onder de serre in eigendom is overgedragen. Dat is juist, maar de verkrijging van de serre door Variant Vastgoed staat wel in de weg aan de stelling van [eiser 3] dat hij de verhuur van de serre is blijven voortzetten. Daar was hij immers geen eigenaar meer van.

4.55.

Dat Variant Vastgoed gehouden was om, in plaats van [eiser 3], de huur aan de gemeente [plaats] te voldoen is gesteld noch gebleken. Dit is in elk geval geen onderdeel van Overeenkomst II. De e-mail van [eiser 3] van 26 april 2018, anderhalf jaar voor het sluiten van de overeenkomst, noemt het huurbedrag dat hij aan de gemeente betaalt, maar daar zijn verder geen conclusies aan verbonden. Deze vermelding is dan ook onvoldoende om daar enige verplichting voor Variant Vastgoed af te leiden. Andere omstandigheden die leiden tot een betalingsverplichting voor Variant Vastgoed hebben [eisers] niet naar voren gebracht.

4.56.

Daarmee ligt de rechtvaardiging van de ontvangst van de huurpenningen van Fit for Free besloten in Overeenkomst II. De vordering over de ongerechtvaardigde verrijking zal worden afgewezen.

Proceskosten

4.57.

Alhoewel alle vorderingen van [eisers] worden afgewezen, zijn zij wat betreft de juridische discussie over hun aanspraak op vijf (van de gevorderde zes) appartementen en de parkeerplaatsen inhoudelijk in het gelijk gesteld. De rechtbank ziet daarin aanleiding de proceskosten te compenseren.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

5.2.

compenseert de kosten van partijen in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wolfs, mr. M.A. Hoogkamer en mr. N.E.J. Franken en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2026.

Afwijzing vorderingen eisers inzake nakoming en onrechtmatige ontruiming vastgoedovereenkomsten