Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/6560
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij een op 23 februari 2024 aan eiser verzonden beschikking de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2024 bekend gemaakt voor het perceel grond gelegen aan de [adres] (hierna: de onroerende zaak). Deze aanslag (hierna: de aanslag) bedraagt € 2.129,17 aan OZB.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 30 april 2024 de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 december 2025.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
OverwegingenFeiten1.Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een perceel grond van 422 m².
2. Eiser heeft de onroerende zaak op 29 maart 2023 aangekocht voor € 451.000.
Geschil3. In geschil is of de aanslag terecht is vastgesteld naar het tarief voor niet-woningen.
4. Eiser betoogt dat de onroerende zaak ten onrechte is aangemerkt als niet-woning. Verweerder betoogt dat de onroerende zaak terecht is aangemerkt als niet-woning.
Beoordeling van het geschil
5. Op grond van artikel 5, eerste lid, letter b, van de Verordening op de heffing en de invordering van onroerende zaakbelastingen 2024 van de gemeente [plaats] , bedraagt het OZB-tarief voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen 0,4721% en het tarief voor onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen 0,0579%.
6. In de Gemeentewet staat wanneer een onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient en dus het woningtarief daarop kan worden toegepast. Dat is het geval als de vastgestelde waarde in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (artikelen 220a, tweede lid en 220f, aanhef en letter b, van de Gemeentewet). Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met een woonbestemming kunnen eveneens als woning kwalificeren (Kamerstukken II, 1996/97, 25 037, nr. 3 blz. 20).
7. Tussen partijen staat vast dat de grond een woonbestemming heeft, de grond eind 2022 is gesaneerd, gedurende het jaar 2023 bouwplannen zijn gemaakt en een hek is weggehaald om toegang te verlenen aan diverse bouwbedrijven. De vraag is dus of vanwege deze feiten en omstandigheden het woningtarief op de onroerende zaak kan worden toegepast.
8. De rechtbank stelt voorop dat de Hoge Raad op 21 januari 2022 (ECLI:NL:HR:2022:49, r.o. 3.2) over de hiervoor geformuleerde vraag als volgt heeft geoordeeld:
“(…) Het gaat echter te ver om zoals belanghebbende betoogt al te spreken over delen die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, vóórdat de (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden die tot de stichting van die woning leiden, zijn aangevangen. Deze uitleg staat te ver af van wat in het spraakgebruik onder een ‘woning in aanbouw’ of een ‘leegstaand object’ kan worden verstaan. (…)”
9. Naar het oordeel van de rechtbank leiden de omschreven feiten en omstandigheden onder punt 7 niet tot het oordeel dat sprake is van een woning (in aanbouw) waarop het woningtarief kan worden toegepast. Saneringswerkzaamheden verrichten, bouwplannen maken en een hek weghalen is onvoldoende om te kunnen oordelen dat (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden reeds hebben plaatsgevonden. Ook de stelling van eiser – voor zover niet betwist door verweerder – dat eind 2023 piketpaaltjes zijn geslagen zodat de architect de contouren van de te realiseren woning kon aangeven, is onvoldoende om te kunnen oordelen dat hierdoor reeds (feitelijke) bouwkundige werkzaamheden hebben plaatsgevonden.
10. Gezien het hiervoor overwogene heeft verweerder terecht bij het opleggen van de aanslag het tarief voor niet-woningen toegepast. Dit heeft tot gevolg dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren en dat eiser dus geen gelijk krijgt.
Proceskosten
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Huisman , rechter, in aanwezigheid van
F.S. Anderson, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2026.
F.S. Anderson, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).