ECLI:NL:RBNHO:2026:1888

• Datum uitspraak: 8 januari 2026
• Publicatiedatum: 25 februari 2026
• Zaaknummer: 11697719 \ CV EXPL 25-1338
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.S. Reid
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontbinding huurovereenkomst na vondst harddrugs en vuurwapen in woning

Intermaris, verhuurder, vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege de vondst van harddrugs en een vuurwapen tijdens een politie-inval. De burgemeester had een sluitingsbesluit genomen, maar dit werd ingetrokken na bezwaar en een regeling met de huurster, die de woning vrijwillig verliet.

De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk is ontbonden omdat de woning nooit daadwerkelijk is gesloten op grond van de Opiumwet. Daarnaast staat onvoldoende vast dat de huurster wist of had moeten weten van de aanwezigheid van de drugs en het vuurwapen. De huurster heeft aannemelijk gemaakt dat zij geen wetenschap had van de strafbare feiten en voldoende toezicht hield.

De rechtbank wijst daarom de vorderingen van Intermaris af en bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt. Hoewel de situatie ernstig is, is er geen grond voor ontbinding en ontruiming op basis van de huurovereenkomst en de toepasselijke wetgeving.

Uitkomst: De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming wordt afgewezen omdat de woning niet daadwerkelijk is gesloten en onvoldoende vaststaat dat de huurster op de hoogte was van de strafbare voorwerpen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 11697719 \ CV EXPL 25-1338 (MdR)

Vonnis van 8 januari 2026

in de zaak van

STICHTING INTERMARIS ,

te Hoorn,

eisende partij,

hierna te noemen: Intermaris,

gemachtigde: mr. K. Mels,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

[gemachtigde]

De zaak in het kort

Een verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de door huurster gehuurde woning, omdat in de woning onder andere harddrugs en een vuurwapen zijn aangetroffen. De vordering wordt afgewezen. De verhuurder heeft de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk ontbonden omdat de woning niet gesloten is geweest door de burgemeester. Verder staat onvoldoende vast dat de huurster wetenschap heeft gehad of moest hebben van wat in de woning is aangetroffen. Daardoor is niet vast komen te staan dat de huurster is tekortgeschoten in haar verplichting zich als een goed huurder te gedragen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de productie van Intermaris
- de mondelinge behandeling van 10 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Intermaris.

2. De feiten

2.1.

Intermaris is een toegelaten instelling als bedoeld in de Woningwet.

2.2.

[gedaagde] huurt sinds 27 augustus 2014 van Intermaris de woning aan [adres] in [plaats] (hierna: de woning). [gedaagde] woont samen met haar minderjarige dochter in de woning. Tot 1 oktober 2024 woonde ook haar meerderjarige zoon bij hen in de woning.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte” (versie januari 2013) van toepassing verklaard (hierna: de huurvoorwaarden). In de huurvoorwaarden zijn onder andere de volgende verplichtingen opgenomen.

“Artikel 7 Verplichtingen van huurder

7 Huurder gebruikt de woning als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming als woonruimte. Huurder gebruikt de woning, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de gemeenschappelijke ruimten, overeenkomstig hun bestemming en wijzigt deze bestemming niet. (…)

10 Het is zonder schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan om in of vanuit de woning bedrijfsmatige activiteiten uit te oefenen.

11 Het is niet toegestaan om in de woning prostitutie te (laten) bedrijven of activiteiten te (laten) verrichten die op grond van het Strafrecht en meer in het bijzonder de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, zoals hennep kweken, XTC produceren.

12 Huurder voorkomt dan omwonenden overlast of hinder hebben van hemzelf, huisgenoten, huisdieren, of derden die zich vanwege huurder in de woning of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”

2.4.

Op 1 oktober 2024 heeft de politie bij een inval in de woning de volgende voorwerpen aangetroffen:

- één kilo cocaïne;

- een vuurwapen met zes kogels;

- € 8.800,00 aan contant geld;

- een weegschaaltje, mesje, sealapparaten en verpakkingen met vloeipapier.

2.5.

Bij de inval is de zoon van [gedaagde] aangehouden. Hij is gedetineerd geweest en is na zijn detentie ergens anders gaan wonen.

2.6.

In verband met de in de woning aangetroffen voorwerpen heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] (hierna: de burgemeester) in eerste instantie het voornemen geuit om de woning voor zes maanden te sluiten. Nadat [gedaagde] haar zienswijze had ingediend, heeft de burgemeester op 23 december 2024 besloten de woning met ingang van 6 januari 2025 voor één maand te sluiten.

2.7.

Intermaris heeft [gedaagde] op 23 december 2024 in gedagvaard in kort geding. Op 6 januari 2025 is er een zitting geweest. Bij vonnis van 20 januari 2025 is de vordering van Intermaris tot ontruiming van de woning afgewezen.

2.8.

Bij brief van 27 december 2024 heeft Intermaris de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden. Intermaris heeft aan [gedaagde] meegedeeld dat de ontbinding werking heeft en de huurovereenkomst eindigt vanaf het moment dat de woning gesloten wordt.

2.9.

[gedaagde] is op 27 december 2024 in bezwaar gegaan tegen de beslissing van de burgemeester en heeft daarnaast de bestuursrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.

2.10.

Op 2 januari 2025 heeft een zitting plaatsgevonden waar door de bestuursrechter is besloten het besluit tot sluiting van de woning te schorsen totdat op het bezwaar is beslist.

2.11.

Bij besluit van 28 januari 2025 heeft de burgemeester het bezwaar van [gedaagde] ongegrond verklaard. [gedaagde] is in beroep gegaan. Bij uitspraak van 26 februari 2025 heeft de rechtbank het beroep van [gedaagde] ongegrond verklaard. [gedaagde] heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld en heeft de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen.

2.12.

Op 6 maart 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden bij de voorzieningenrechter van de Raad van State. [gedaagde] en de burgemeester hebben ter zitting een regeling getroffen die is vastgelegd in een proces-verbaal. Partijen zijn onder andere overeengekomen dat de burgemeester het bestreden besluit van 28 januari 2025 zal herroepen en het primaire besluit van 23 december 2024 om de woning te sluiten in zal trekken, en dat [gedaagde] de woning vrijwillig en zonder enige vorm van druk één maand zal verlaten.

2.13.

Op 3 april 2025 heeft de burgemeester per brief onder andere aan de gemachtigde van [gedaagde] laten weten:
“Ambtshalve herroeping Naar aanleiding van hetgeen is besproken op de zitting van de voorzieningenrechter van de Raad van State, herroep ik de beslissing op bezwaar van 28 januari 2025 en trek ik het primaire besluit van 23 december 2024 in. Dit betekent dat de woning niet op basis van mijn besluit wordt gesloten.”

3. Het geschil

3.1.

Intermaris vordert primair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst per

3 april 2025 is geëindigd als gevolg van de ontbinding bij brief van 27 december 2024. Subsidiair vordert Intermaris ontbinding van de huurovereenkomst. Intermaris vordert verder ontruiming van de woning, betaling door [gedaagde] van een gebruiksvergoeding van

€ 606,96 per maand zo lang zij de woning niet heeft ontruimd en betaling van de proces- en nakosten. Intermaris legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de burgemeester, in verband met de daarin aangetroffen voorwerpen, heeft besloten de woning te sluiten. Intermaris heeft de huurovereenkomst daarom buitengerechtelijk ontbonden. Daar komt bij dat [gedaagde] op meerdere punten tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens Intermaris. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming als gevolg daarvan.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] voert - samengevat - aan dat de burgemeester een eventuele ontruimingsprocedure als gevolg van de woningsluiting door de verhuurder niet kon aanvaarden. Er is met de burgemeester een regeling getroffen waarbij [gedaagde] de woning vrijwillig heeft gesloten. Er is van een bestuursrechtelijke sluiting geen sprake en er is geen grondslag om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [gedaagde] heeft pas na diverse gesprekken en uitlatingen door de reclassering de zoon weer toegang tot de woning gegeven. Het strafrechtelijk onderzoek naar de zoon liep toen al en justitie heeft willens en wetens iemand naar huis gestuurd waarvan zij wist dat hij zich schuldig ging maken aan strafbare feiten en hebben [gedaagde] hier niet voor gewaarschuwd; [gedaagde] is letterlijk door de overheid voor de bus gegooid. [gedaagde] heeft een camera aan de voor- en achterzijde van de woning gehangen en van aanloop of drugshandel vanuit de woning is niet gebleken. [gedaagde] voorzag de zoon juist met enige regelmaat van geld. [gedaagde] heeft de zoon direct na de politie-inval uitgeschreven, heeft tot het laatste moment intensief contact gehad met de reclassering en heeft in het belang van haar dochter de zoon de toegang tot de woning ontzegd. Het aangetroffen contante geld is door de officier van justitie teruggegeven aan [gedaagde] . Het kan [gedaagde] niet verweten worden zij op de hoogte is geweest of op de hoogte had moeten zijn van de handelspraktijken van de zoon omdat hij in een auto rondreed en geen inkomen had. Het gaat om een auto met bouwjaar 2013 met een dagwaarde van € 2.328,00. De broer van [gedaagde] ondersteunt haar met enige regelmaat en heeft ondersteund bij de aanschaf van de auto. Intermaris heeft niet alle relevante feiten en omstandigheden aangebracht. [gedaagde] woont met haar minderjarige dochter in de woning en zij zal dakloos worden na een ontruiming. Het kan [gedaagde] niet verweten worden dat zij onvoldoende toezicht hield op de zoon. Uit geen enkel stuk blijkt dat [gedaagde] wist of behoorde te weten dat er drugs in de woning aanwezig was. Ook blijkt nergens uit hoelang de drugs en het vuurwapen al in de woning aanwezig waren. Dat alles open en bloot zichtbaar lag tijdens de politie-inval en dat [gedaagde] het daarom had moeten weten, is nergens onderbouwd. [gedaagde] heeft voldoende toezicht gehouden en heeft geen signalen gehad dat de zoon aan het afglijden was.

4. De beoordeling

4.1.

Het gaat in deze zaak om de vraag of de huurovereenkomst tussen Intermaris en [gedaagde] al buitengerechtelijk is ontbonden dan wel door de kantonrechter zal worden ontbonden. De kantonrechter beantwoordt deze vragen ontkennend en zal de vorderingen afwijzen. Daartoe wordt als volgt overwogen.

Buitengerechtelijke ontbinding

4.2.

Intermaris stelt zich primair op het standpunt dat de huurovereenkomst op 3 april 2025 is geëindigd als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding bij brief van 27 december 2024.

4.3.

De verhuurder kan de overeenkomst ontbinden op de grond dat door gedragingen in of in de onmiddellijke nabijheid van het gehuurde de openbare orde ernstig is verstoord of ernstige vrees bestaat voor het ontstaan van een zodanige verstoring en het gehuurde deswege op grond van artikel 174a Gemeentewet dan wel op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 van die wet is gesloten, door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2, 3, 10a lid 1 aanhef en onder 3 of 11a Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten, of zodanig gebouw op grond van artikel 17 Woningwet is gesloten. ^[1] Kort gezegd kan, indien de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet een woning heeft gesloten, de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden door een buitengerechtelijke verklaring. ^[2]

4.4.

Vast staat dat de woning nimmer op grond van een besluit van de burgemeester gesloten is geweest. De burgemeester heeft weliswaar besloten de woning voor één maand te sluiten, maar dit besluit is uiteindelijk, zoals tussen [gedaagde] en de gemeente overeengekomen, niet alleen ingetrokken, maar er is door de burgemeester ook geen begin van uitvoering aan het besluit gegeven. Omdat de woning nooit daadwerkelijk door de burgemeester is gesloten op grond van artikel 13b Opiumwet, heeft de buitengerechtelijke ontbinding geen werking gekregen en is de huurovereenkomst niet geëindigd. Intermaris heeft dit in haar brief van 27 december 2024 bij monde van haar advocaat ook met zoveel worden aan [gedaagde] meegedeeld, waar zij schrijft:

‘Hierbij laat ik u dan ook weten dat de ontbinding van de huurovereenkomst haar werking heeft vanaf het moment dat de woning feitelijk gesloten is. Het voorgaande brengt met zich mee dat uw huurovereenkomst eindigt op het moment dat de woning gesloten wordt.’

4.5.

Intermaris heeft nog verwezen naar een uitspraak maar in die zaak was sprake van vernietiging van het besluit tot sluiting door de burgemeester en dat is nu niet het geval, zodat een beroep op deze uitspraak haar niet kan baten. ^[3] In geval van vernietiging is het overigens ook geen gegeven dat de grondslag voor een buitengerechtelijke ontbinding en de daarop gebaseerde veroordeling tot ontruiming
niet wegvalt. ^[4]

4.6.

[gedaagde] heeft de woning vrijwillig verlaten. In zoverre laat deze zaak zich niet vergelijken met zaken waarin het bestuursrechtelijke traject gericht tegen het besluit nog niet is afgerond. Niet alleen staat vast dat de burgemeester niet wilde dat [gedaagde] de woning moest verlaten, ook weigerde zij actief mee te werken aan het sluiten van de woning als bedoeld in artikel 13b van de Opiumwet en heeft zij Intermaris verzocht de huurovereenkomst met [gedaagde] niet te beëindigen.

4.7.

De conclusie is dat de huurovereenkomst niet is geëindigd door een buitengerechtelijke ontbinding en dat de door Intermaris gevorderde verklaring voor recht in dit kader wordt afgewezen.

Wetenschap

4.8.

De kantonrechter stelt ook in deze procedure voorop dat de hoeveelheid in de woning aangetroffen drugs, het vuurwapen en aan drugshandel gerelateerde voorwerpen ernstige feiten zijn en dat dit niet thuishoort in een woning in een woonwijk. Drugshandel raakt de buurt, de buurtbewoners, de omgeving en de gemeente, en zorgt voor maatschappelijke onrust. Dat de overheid en instellingen als Intermaris daartegen hard en effectief willen optreden, is dan ook volkomen begrijpelijk.

4.9.

Dat neemt niet weg dat voor de beoordeling van deze zaak de regels die gelden voor de huurovereenkomst tussen Intermaris en [gedaagde] bepalend zijn. Gelet op de vorderingen en het standpunt van Intermaris moet worden beoordeeld of in voldoende mate is komen vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder. ^[5]

4.10.

[gedaagde] betwist dat zij tekort is geschoten en stelt dat zij niet wist dat er drugs en een vuurwapen in de woning aanwezig waren. Uit de omstandigheid dat [gedaagde] niet is vervolgd en dat zij het in beslaggenomen contante geld terug heeft gekregen, volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat zijzelf zich direct schuldig heeft gemaakt aan strafbare feiten. Dat neemt niet weg dat op basis van rechtspraak ook gedragingen van personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, onder omstandigheden toch een beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigen, ook al hebben de gedragingen van die personen niet direct en rechtstreeks tot schade aan het gehuurde geleid. Daarbij is beslissend of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van de gedragingen van die personen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

4.11.

De vraag die in dit kader dus moet worden beantwoord is of voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] wist of had moeten weten dat haar zoon drugs, een vuurwapen en aan drugshandel gerelateerde voorwerpen in de woning aanwezig had. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is.

4.12.

Als onweersproken is gesteld dat de zoon eerder voor een geweldsdelict en niet voor een druggerelateerd delict is veroordeeld. Door [gedaagde] is op de zitting een en andermaal onweersproken naar voren gebracht dat het aantreffen van drugs niet alleen voor haar, maar ook voor de politie totaal onverwacht was; de inval strekte er namelijk toe een dreigende ontvoering te voorkomen. En in verband met die dreigende ontvoering werd de zoon van [gedaagde] door de politie in de gaten gehouden. In het licht van deze omstandigheden ligt het op de weg van Intermaris om te onderbouwen welke onderzoeksplicht op [gedaagde] rustte dan wel welk toezicht van [gedaagde] kon worden verwacht en welke omstandigheden aanleiding hadden moeten geven voor het door Intermaris nodig geachte verscherpte toezicht op haar meerderjarige zoon. Intermaris heeft in dat licht verwezen naar de criminele antecedenten van de zoon en het in bezit hebben van een auto terwijl de zoon thuis woont en niet werkt. Wat daar ook van zij, Intermaris heeft verzuimd om concreet te onderbouwen welke vorm van toezicht [gedaagde] heeft geschonden en waarom [gedaagde] had moeten weten van de drugs, het vuurwapen en de aan drugshandel gerelateerde voorwerpen in de woning.

4.13.

[gedaagde] voert aan dat zij niet wist welke voorwerpen de zoon op zijn kamer op had. Niet is gesteld dat [gedaagde] wist van het vuurwapen en/of de cocaïne. Gelet op wat is aangetroffen op het moment van de inval lijkt de zoon betrokken te zijn bij drugshandel. Dat de aangetroffen voorwerpen op het moment van de inval open en bloot lagen brengt niet mee dat dit altijd zo was. Niet valt uit te sluiten dat de zoon, voor zover de voorwerpen al langere tijd in de woning aanwezig waren, deze voorwerpen normaal gesproken altijd opruimde. Dat [gedaagde] wist of had moeten weten dat de zoon drugs, een vuurwapen en aan drugshandel gerelateerde voorwerpen in de woning aanwezig had, kan niet alleen uit het open en bloot liggen op het moment van de inval worden afgeleid. Dat [gedaagde] de voorwerpen eerder moet hebben gezien is niet vast komen te staan. Gesteld noch gebleken is dat de woning werd gebruikt als verkooplocatie voor de handel in drugs. [gedaagde] betaalde verder de zorgverzekering, de autoverzekering en de wegenbelasting voor de zoon. De zoon had geen dure kleding en werkte 5 dagen per week bij een pizzeria. Verder heeft [gedaagde] nog toegelicht dat zij camera’s bij haar huis heeft en zij ook daarop niets verdachts heeft gezien, dit wordt ook bevestigd door de verklaringen van buren die zij heeft overgelegd. Ten aanzien van de aangetroffen grote hoeveelheid contant geld heeft [gedaagde] toegelicht dat dit geld van haar was. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft zij bankafschriften overgelegd waaruit volgt zij in oktober 2023 een schadebedrag uitgekeerd heeft gekregen en dat zij op diverse momenten in 2023 (grote) geldbedragen heeft opgenomen.

4.14.

Anders dan Intermaris, vindt de kantonrechter de verklaring van [gedaagde] , in combinatie met de stukken die zijn overgelegd, voldoende betrouwbaar en overtuigend, en er is daarom onvoldoende reden om aan die verklaring te twijfelen. De kantonrechter acht het daarom ook onvoldoende komen vast te staan dat [gedaagde] wist of had behoren te weten dat er een overtreding van de Opiumwet plaatsvond in de woning en/of dat er een vuurwapen in de woning aanwezig was. Om die reden kan haar ook niet worden verweten dat zij onvoldoende toezicht heeft gehouden. Dit had immers alleen van haar kunnen worden gevergd als zij vermoedens had of moest hebben dat haar zoon zich in haar woning bezig hield met strafbare feiten. Van concrete voor [gedaagde] kenbare aanwijzingen dat de zoon zich bezighield met criminele activiteiten voor 1 oktober 2024 is niets gebleken.

Conclusie

4.15.

De conclusie is dat de vordering van Intermaris tot ontbinding van de huurovereenkomst ook wordt afgewezen. Er bestaat geen grondslag voor toewijzing van de gevorderde ontruiming en de gevorderde gebruiksvergoeding, zodat ook deze vorderingen worden afgewezen.

4.16.

De kantonrechter zal bepalen dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen. Weliswaar wordt de vordering van Intermaris afgewezen, maar vast staat dat er in de woning een zeer ernstige overtreding van de Opiumwet heeft plaatsgevonden en er een vuurwapen is aangetroffen. Dat Intermaris dat niet toestaat en daartegen wenst op te treden is begrijpelijk. Gelet daarop is een veroordeling van Intermaris in de proceskosten niet passend.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst de vorderingen van Intermaris af;

5.2.

bepaal dat iedere partij de eigen proceskosten moet betalen.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2026.

Voetnoten

1. Artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW).

2. Artikel 6:267 BW.

3. Zie het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 24 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3220.

4. Zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 15 juli 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1818.

5. Artikel 6:265 lid 1 BW.