ECLI:NL:RBNHO:2026:2143

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/368714 / HA ZA 25-485

Vonnis van 4 maart 2026

in de zaak van

1.[eiser 1],

te [plaats 1],
2.
[eiser 2],

te [plaats 1],

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] e/o kopers,

advocaat: mr. N. Wissink,

tegen

1.[gedaagde 1],

te [plaats 1],
2.
[gedaagde 2],

te [plaats 2],

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] e/o verkopers,

advocaat: mr. A. Frederiksen.

1.De zaak in het kort

1.1.

Deze zaak gaat over de koop van een woning en de vraag of de verkopers zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Het gaat daarbij om de vraag of de geleverde woning aan de koopovereenkomst beantwoordt, omdat de kopers na de levering is gebleken dat er bamboe in de tuin groeit en het dak van de woning gebreken heeft. De rechtbank is van oordeel dat het feit dat er bamboe in de tuin groeit niet betekent dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Verkopers hoeven daarom niet de kosten voor het verwijderen van de bamboe aan kopers te vergoeden. Verkopers zijn ook niet aansprakelijk voor de herstelkosten van de dakconstructie, omdat niet is komen vast te staan dat verkopers wisten of hadden moeten weten van de gebreken in de dakconstructie en kopers daarover hadden moeten informeren, terwijl niet uitgesloten kan worden dat dit (mede) is veroorzaakt door de noodreparatie die kopers hebben laten uitvoeren of het gewicht van de zonnepanelen op de overkraging die zichtbaar waren, zodat kopers daar zelf onderzoek naar hadden kunnen doen. Ook hebben de kopers de verkopers niet in de gelegenheid gesteld de gebreken te (laten) herstellen.

Verkopers hebben bij de verkoop van de woning meegedeeld dat de bitumen dakbedekking in 2017 is vernieuwd. Dat is (achteraf) niet juist gebleken. De dakbedekking is tenminste twintig jaar oud en aan het einde van haar levensduur. Verkopers krijgen in dit tussenvonnis de opdracht te bewijzen dat de makelaar bij de bezichtiging voorafgaande aan de koop tegen de kopers heeft gezegd dat de dakbedekking ouder leek. Als verkopers slagen in dat bewijs, komt de staat van de dakbedekking voor risico van kopers, omdat zij naar aanleiding van de verklaring van de makelaar geen onderzoek naar de staat van de dakbedekking hebben gedaan. Verkopers zijn dan niet aansprakelijk voor de kosten van het vervangen van de dakbedekking.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 5 november 2025

- de akte overlegging nadere producties tevens akte wijziging eis met producties 27 tot en met 30 van de kant van [eisers]

- de nagekomen producties 6 en 7 van de kant van [gedaagden]

- de mondelinge behandeling van 26 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt

- de pleitnota van de kant van [eisers]

- de aantekeningen mondelinge behandeling van de kant van [gedaagden]

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Verkopers waren sinds augustus 2019 eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning).

3.2.

Kopers hebben de woning op 23 april 2024 van verkopers gekocht. De woning is op 4 juni 2024 aan kopers geleverd.

3.3.

In de advertentietekst van de woning op de website van Noort Makelaars (hierna: de makelaar) is over de woning onder meer vermeld (onderstreping rechtbank):

Zeer goed onderhouden, vrijstaande woning met (..).

(…)Het dak van het hoofdgebouw is in 2017 vernieuwd. (…)

3.4.

Onderdeel van de verkoopdocumenten was een vragenlijst deel B van 4 maart 2024, ingevuld door verkopers (hierna: de vragenlijst). De vragenlijst bevat onder meer de volgende vragen, waar verkopers de daaronder weergegeven antwoorden hebben gegeven:

Hoe oud zijn de platte daken van het pand (…)

2017, gedaan door vorige eigenaar

Heeft u last van lekkages aan de daken (gehad)?

Nee

Zijn er in het verleden enige gebreken geconstateerd aan de dakconstructie (bijvoorbeeld doorbuigende, krakende, beschadigde of aangetaste delen)?

Nee

Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen of repareren?

Welk (gedeelte) van het dak en waarom?

dak van de uitbouw is in 2023 vernieuwd, was aan vervanging toe. Dak van hoofdgebouw is door vorige eigenaren in 2017 gedaan.

3.5.

In artikel 21 van Pro de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen, waarin het volgende is bepaald:

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 65 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkundige kwaliteit gesteld mogen worden (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en Pro 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

Artikel 6.3 van de koopovereenkomst luidt verder, voor zover relevant, als volgt:

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:woonruimte.

(…) Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

3.6.

Kopers hebben na het tekenen van de koopovereenkomst van de achterburen gehoord dat er een probleem was met bamboe in de tuin van de woning. De achterbuurvrouw heeft in een e-mail van 17 mei 2024 aan de makelaar onder meer geschreven:

Er zijn in het verleden pogingen ondernomen om de bamboe te verwijderen zonder succes.
Er lopen afspraken met de huidige eigenaar om de woekerende bamboe te verwijderen, inclusief het vergoeden van de verwijdering
Ondanks dat de situatie bekend is bij de huidige eigenaar is het tot op heden niet structureel opgelost.

3.7.

Kopers hebben op 15 juni 2024 een lekkage aan het dak van de woning ontdekt. Dak Expertise Holland heeft het dak op 21 juni 2024 geïnspecteerd en de dag erna een offerte van € 6.500,00 ex btw afgegeven voor renovatie van het dak, bestaande uit het aanbrengen van een nieuwe laag bitumen en nieuwe daktrim. Op de offerte staat vermeld:

Lekkage geconstateerd en kleine haarscheuren in de vloeinaden. de lekkage zit nu bij de voordeur maar de vraag is wanneer de volgende lekkage zal ontstaan, advies is als de zonnepanelen toch worden vervangen om het dak te laten overlagen.

In zijn begeleidende e-mail heeft Dak Expertise Holland aan kopers geschreven:
Ik heb geconstateerd dat er haarscheurtjes in de vloeinaden zitten (…) Normaal gesproken is dit niet aan de orde als in 2017 het dakleer is vervangen.

3.8.

Kopers hebben verkopers in e-mails van 21 en 23 juni 2024 op de lekkage gewezen, de e-mail en offerte van Dak Expertise Holland meegestuurd en gevraagd om binnen twee weken met een passende oplossing te komen door de kosten van vervanging van het dak volledig voor hun rekening te nemen of op andere wijze bij te dragen aan oplossing van het probleem.

3.9.

Kopers hebben rond 25 juni 2024 door Top dakwerken een noodreparatie aan het dak uit laten voeren. Op de factuur voor de reparatie is vermeld:

Nood reparatie uitgevoerd ivm lekkage boven deur ingang. gehele breedte aangepakt doormiddel van nieuwe kantstroken te branden. bituum is meer dan 20 jaar oud is zeker niet in 2017 vervangen. Klant wordt aangeraden om het dak te vernieuwen omdat die er in slechte staat aan toe is. (…)

3.10.

Bij brief van 16 juli 2024 hebben kopers verkopers geïnformeerd dat een noodreparatie aan het dak heeft plaatsgevonden en dat het dak moet worden gerepareerd. Kopers hebben verkopers (nogmaals) in gebreke gesteld en verzocht / gesommeerd om binnen vier weken over te gaan tot herstel van het dak.

3.11.

Bij brief van 8 oktober 2024 hebben kopers verkopers opnieuw gesommeerd om binnen vier weken over te gaan tot het verwijderen van de bamboe en herstel van het dak. Kopers zouden het werk anders door een derde laten uitvoeren en de kosten op verkopers verhalen.

3.12.

Verkopers hebben kopers op 15 november 2024 bij brief van hun rechtsbijstandsverzekeraar laten weten dat geen sprake is van een geschil met de buren en achterburen over de bamboe. In de bijgevoegde e-mail van 6 november 2024 hebben de achterburen het volgende bevestigd:

Wij hebben namelijk geen last meer van de bamboe sinds dit professioneel en duurzaam is opgelost door jullie en door jullie tuinman.

3.13.

In opdracht van kopers heeft Top Expertise op 18 februari 2025 visueel technisch onderzoek gedaan naar het dak en de woekerende bamboe. Op 12 februari 2025 zijn verkopers voor het onderzoek uitgenodigd en geïnformeerd dat kopers vanaf 19 februari 2025 zouden gaan verbouwen. Verkopers hebben de onderzoeker van Top Expertise daarop bericht die dag verhinderd te zijn. Verkopers zijn niet bij het onderzoek op 12 februari 2025 aanwezig geweest.

3.14.

Aannemersbedrijf [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) is op 19 februari 2025 in opdracht van kopers gestart met het vervangen van het bitumen en herstelwerkzaamheden aan het dak.

3.15.

In het rapport van Top Expertise van 17 maart 2025 is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

Ten aanzien van de leeftijd van de bitumen dakbedekking constateerden wij twee visuele verouderingsprocessen:

1)
Bij de vloeinaden tussen de rollen dakbedekking waren veel (haar)scheuren zichtbaar,foto 7.

2)
Op vele plekken was weinig leislag in de dakbedekking aanwezigfoto 8.

Beide verouderingsprocessen laten zien dat de dakbedekking richting het einde van zijn levensduur raakt en toe was aan vervanging. Wij schatten in dat de dakbedekking een leeftijd had van zo’n 20 jaar. Daarmee concluderen wij dat de dakbedekking niet in 2017 is vervangen (…).

Wij adviseren de gehele bitumen dakbedekking op korte termijn te vervangen om te voorkomen dat de hierboven beschreven verouderingsprocessen lekkages in de nabije toekomst zullen veroorzaken. Om de dakbedekking te kunnen vervangen, dient de gehele zonnepaneleninstallatie te worden gedemonteerd en weer gemonteerd te worden.

(…)

Wij hebben ons onderzoek uitgevoerd daags voordat de aannemer [bedrijf] B.V. (…) zou starten met zijn werkzaamheden om het gehele dak te renoveren. (…) Op 24 februari 2024 ontvingen wij van uw cliënte fotomateriaal en een verklaring, verstrekt door [bedrijf]. [bedrijf] constateerde dat bij het destructief openen van het dak delen van de dakbalken in de overkraging aangetast en verrot waren. Ook waren een aantal dakbalken gebroken.Foto 14 en foto 15, genomen door [bedrijf], ondersteunen deze constateringen. De conclusie die wij trekken (…) is dat het zeer aannemelijk is dat de (…) geplaatste zonnepanelen en rekken te zwaar zijn geweest voor de aanwezige dakconstructie van de overkraging. Gevolg van de overbelasting is dat het zeer aannemelijk is dat hierdoor de dakconstructie is bezweken en de overkraging is gaan doorhangen. Of het bezwijken van de dakconstructie heeft plaatsgevonden vóór de overdracht van de woning, hebben wij niet kunnen vaststellen.

(…)

Aan de zijkant van de woning, ter plaatse van de overgang van het dak bij de overkraging, zagen wij een in het verleden uitgevoerde reparatie aan de boeidelen,foto 16. (…) Het is voor ons redelijk aannemelijk dat deze reparatie in het verleden moet zijn uitgevoerd als gevolg van het doorzakken van de overkraging, waarbij de boeidelen zijn beschadigd. Door de schilderwerkzaamheden hebben wij niet kunnen vaststellen wanneer de reparaties zijn uitgevoerd.

4.Het geschil

4.1.

[eisers] vorderen, na wijziging eis, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de schade die [eisers] lijden, hebben geleden en nog zullen lijden als gevolg van het feit dat [gedaagden] aan [eisers] een woning hebben geleverd met gebreken;

II. [gedaagden] te veroordelen om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 83.099,23, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijk rente, gerekend vanaf de datum van dagvaarding;

III. [gedaagden] te veroordelen om aan [eisers] de buitengerechtelijke kosten te betalen van € 1.943,25 inclusief BTW, te vermeerderen met de wettelijke rente gerekend vanaf de datum dagvaarding;

IV. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van de woning. Volgens [eisers] voldoet de woning niet aan de koopovereenkomst, omdat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn en waarvan zij de aanwezigheid niet behoefden te betwijfelen. Volgens [eisers] zijn [gedaagden] daarom aansprakelijk voor de schade die zij hebben geleden en nog zullen lijden. [eisers] vorderen vervangende schadevergoeding. Daarnaast vorderen [eisers] aanvullende schadevergoeding, te weten de kosten van de lening die zij zijn aangegaan voor het vervangen van het dak. Voor zover geen sprake zou zijn van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst, beroepen [eisers] zich op dwaling en wensen zij opheffing van het nadeel door aanpassing van de koopprijs.

4.3.

[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers], met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

Erfgrens en riool

5.1.

Op de zitting hebben verkopers aangegeven dat hun klachten over de erfgrens en het riool geen onderdeel (meer) van het geschil zijn. Het gaat hen alleen nog om de problemen met de bamboe in de tuin en de gebreken aan het dak. De rechtbank zal op die gestelde gebreken hierna ingaan.

Bamboe: geen sprake van tekortkoming of dwaling

5.2.

Kopers hebben volgens de koopovereenkomst gekocht: een perceel grond met de woning en verdere aanhorigheden, waaronder de tuin. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst zijn partijen overeengekomen dat de onroerende zaak bij levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woonruimte. Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’, zoals bedoeld in artikel 6.3. van de koopovereenkomst moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan.^[1]Dit betekent onder meer dat in de woning moet worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.^[2]Deze regel over het normaal gebruik van de woning geldt ook voor de tuin. Niet elk gebrek aan de woning of tuin staat aan normaal gebruik van het verkochte als woning met verdere aanhorigheden in de weg. Het gaat dan om de meer ernstige gebreken.

5.3.

Partijen zijn het erover eens dat de ouderdomsclausule in artikel 21 van Pro de koopovereenkomst, waarin van de bepaling in artikel 6.3 wordt afgeweken, niet van toepassing is op de bamboe in de tuin van de woning. Artikel 6.3 van de koopovereenkomst is dus onverkort van toepassing op de situatie van de bamboe in de tuin.

5.4.

Naar het oordeel van de rechtbank is de aanwezigheid van de bamboe in de tuin niet een zodanig ernstig gebrek dat dit het normaal gebruik van de woning met tuin in de weg staat. Dat deze specifieke soort bamboe bekend staat als een woekerplant en het inspanning vergt om die in toom te houden, betekent niet dat kopers de woning met tuin niet veilig of met een zekere mate van duurzaamheid kunnen gebruiken. Kopers hebben geen concrete feiten en omstandigheden gesteld die erop wijzen dat de bamboe in die zin voor ernstige problemen zorgt. Daarnaast is niet in geschil dat de bamboe op dit moment geen schade heeft aangericht. Voor zover kopers hebben gesteld dat de bamboe bij de achterburen problemen heeft veroorzaakt, is niet weersproken dat verkopers dat hebben opgelost door de bamboe bij de achterburen te laten verwijderen en begrenzers te laten plaatsen. De achterburen hebben bovendien bevestigd dat zij geen klachten meer hebben. Dat andere buren problemen van de bamboe ondervinden is ook niet gebleken. Dat er bamboe in de tuin groeit, betekent dus niet dat de woning (met tuin) niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Verkopers zijn daarom niet aansprakelijk voor de kosten van het verwijderen van de bamboe, waaronder de kosten van het verwijderen en terugplaatsen van het tuinhuis.

5.5.

Het beroep op dwaling van kopers slaagt evenmin. Kopers stellen dat zij de bamboe bij de bezichtiging niet hebben gezien en – zo begrijpt de rechtbank – de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten, als zij wel een juiste voorstelling van zaken zouden hebben gehad. Zij vorderen opheffing van het nadeel door de kosten van het verwijderen van de bamboe, waaronder het verwijderen en terugplaatsen van het tuinhuis, op de koopprijs in mindering te brengen. Van de noodzaak om de bamboe te verwijderen is echter niet, althans onvoldoende gebleken. De rechtbank verwijst naar haar overwegingen hiervoor in 5.4. Daarnaast volgt uit de verklaring van [betrokkene], groenadviseur, tuinarchitect en hovenier, van 3 januari 2026, die verkopers hebben overgelegd, dat bamboe goed beheersbaar is door snoeien en het verwijderen van uitlopers en dat alternatieven bestaan zoals het aanbrengen van een wortelbegrenzer. Dat vindt bevestiging in het rapport van Top Expertise van 17 maart 2025 dat kopers hebben overgelegd. In dat rapport wordt het alternatief besproken (voor het met een graafmachine of met de hand verwijderen van de bamboe, inclusief worteling, waarvoor het tuinhuis verwijderd zou moeten worden) om de worteling te accepteren en rondom het tuinhuis een wortelbegrenzer aan te brengen en in het voorjaar en de zomer opkomende scheuten te oogsten. Dat de koopovereenkomst bij een juiste voorstelling van zaken tegen een lagere koopprijs tot stand zou zijn gekomen, is daarmee niet vast komen te staan.

Bitumen dakbedekking

5.6.

Kopers stellen zich op het standpunt dat zij op grond van de mededeling van verkopers bij de verkoop dat het dak in 2017 vervangen was en - uitgaande van een levensduur van bitumen van circa twintig jaar - ervan uit mochten gaan dat dit op korte termijn niet vervangen hoefde te worden en dat er geen lekkages of andere problemen aan of op het dak waren. In werkelijkheid bleek het dak bijna twintig jaar oud te zijn. Buiten dat het dak niet beantwoordt aan hetgeen verkopers hebben medegedeeld, is een woning met een dak in deze staat ook niet geschikt voor normaal gebruik, aldus kopers.

5.7.

Verkopers betwisten dat zij hun mededelingsplicht bij de verkoop hebben geschonden. Zij voeren aan dat zij niet anders wisten dan dat het dak van het hoofdgebouw in 2017 was vernieuwd. Dat hadden de vorige eigenaren van de woning aan hen meegedeeld, en volgens verkopers wisten kopers dat ook. Vernieuwing sluit eventuele gebreken en lekkages volgens hen ook niet uit. Door geen nader onderzoek te doen hebben kopers hun onderzoeksplicht geschonden. Zij wisten dat verkopers en hun makelaar er aan twijfelden dat het dak in 2017 was vernieuwd. Volgens verkopers heeft de makelaar tijdens de bezichtiging aan kopers verteld dat het dak aandacht verdiende. Zij hebben verwezen naar een schriftelijke verklaring van de makelaar, waarin hij verklaart dat het hoofddak volgens de vorige eigenaren in 2017 was vernieuwd, maar dat hij kopers erop heeft gewezen dat vanuit de tuin het dak ouder leek. Kopers hebben de staat van het dak en eventuele onzekerheid daarvan daarom bewust aanvaard, aldus verkopers.

5.8.

Het geschil tussen partijen ziet op de vraag of de geleverde woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst wanneer zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.^[3]In deze zaak gaat om de vraag of kopers op grond van de verkoopbrochure en de vragenlijst bij de koopovereenkomst erop mochten vertrouwen dat het (hoofd)dak van de woning in 2017 was vervangen.

5.9.

De rechtbank is van oordeel dat, hoewel de vragenlijst bij de koopovereenkomst niet beoogt garanties te geven, kopers in beginsel wel op de juistheid van de antwoorden, in samenhang met de gegeven informatie in de verkoopbrochure, mogen vertrouwen. Kopers hebben daarom in beginsel mogen verwachten dat het dak van de woning in 2017 was vervangen.

5.10.

Vast staat dat zich na de overdracht van de woning aan kopers in juni 2024 een lekkage bij de voordeur van de woning heeft voorgedaan, die kopers hebben laten onderzoeken door Dak Expertise Holland. Ook staat vast dat Top dakwerken in opdracht van kopers omstreeks 25 juni 2024 een noodreparatie aan het dak heeft uitgevoerd. Beide dakdekkers hebben los van elkaar geconstateerd dat sprake was van een lekkage, dat er kleine haarscheuren in de vloeinaden van het bitumen zaten en dat de dakbedekking niet in 2017 kan zijn vervangen, maar tenminste twintig jaar oud was (aan het einde van de levensduur). De bevindingen ten aanzien van de staat en de leeftijd van het bitumen zijn vervolgens bevestigd in het rapport van Top Expertise.

5.11.

De rechtbank stelt voorop dat verkopers niet hebben weersproken dat de dakbedekking tenminste twintig jaar oud was en dus niet kan zijn vervangen in 2017. Zij stellen alleen dat zij zich hebben gebaseerd op informatie van de vorige eigenaren van de woning dat het dak in 2017 zou zijn vervangen. Verkopers erkennen met zoveel woorden dat die informatie niet juist is, door te stellen dat de makelaar kopers bij de bezichtiging van de woning erop heeft gewezen dat de dakbedekking ouder leek en aandacht verdiende. Dat de hiervoor genoemde dakdekkers haarscheuren in het bitumen hebben geconstateerd - een gevolg van de ouderdom van de dakbedekking -, is naar het oordeel van de rechtbank dan ook aannemelijk. In elk geval is aannemelijk dat een bitumen dakbedekking die aan het einde van haar levensduur is, een risico op lekkage meebrengt. Verkopers hebben - uitgaande van hun (achteraf) onjuiste mededeling dat de dakbedekking in 2017 is vervangen - onvoldoende gemotiveerd weersproken dat het bitumen als gevolg van ouderdom haarscheuren had, althans aan het einde van haar levensduur was waardoor een reëel risico op lekkage bestond.

5.12.

Het verweer van verkopers dat de genoemde dakdekkers geen onafhankelijke deskundige zijn en dat Top dakwerken mogelijk gebrekkig reparatiewerk heeft geleverd, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende. Dat Top dakwerken de noodreparatie mogelijk niet deugdelijk heeft uitgevoerd, doet niet af aan de eerdere constatering door Top dakwerken dat het bitumen door zijn leeftijd aan vervanging toe was. Die constatering wordt bovendien bevestigd door de bevindingen van Dak Expertise Holland en Top Expertise.

5.13.

Verkopers hebben zich op het standpunt gesteld dat ondanks de slechte staat van het bitumen en de lekkage van juni 2024, geen sprake is van een gebrek dat het (normaal) gebruik als woning in de weg staat.

5.14.

De rechtbank deelt dit standpunt niet. Vaststaat dat het bitumen ten tijde van de levering aan het einde van zijn levensduur was geraakt. Uit het rapport van Top Expertise valt op te maken dat de gehele bitumen dakbedekking op korte termijn vervangen moest worden om lekkages te voorkomen. Naar het oordeel van de rechtbank is sprake van een wezenlijk gebrek aan de woning dat aan een normaal gebruik in de weg staat. Vaststaat immers dat er een reëel risico op lekkage bestond vanaf het (hoofd)dak boven het voornaamste deel van de woning, wat op korte termijn verholpen moest worden.

5.15.

Verkopers hebben zich verder op het standpunt gesteld dat de (achteraf) onjuiste mededeling dat het dak in 2017 was vernieuwd, niet aan hen kan worden toegerekend omdat zij zich daarbij hebben gebaseerd op mededelingen die aan hen door de vorige eigenaren van de woning zijn gedaan.

5.16.

De rechtbank volgt verkopers ook in dit verweer niet. De tekortkoming kan verkopers worden toegerekend, ook als zij het gebrek niet kenden of behoorden te kennen. Het gebrek is niet door toedoen van kopers ontstaan en komt gelet op de mededeling van verkopers dat het dak in 2017 was vernieuwd voor rekening en risico van verkopers. Dat verkopers dit slechts hadden vernomen van de vorige eigenaren en daar zelf geen vragen over hebben gesteld of onderzoek naar hebben gedaan, doet daar niet aan af. Kopers konden immers niet uit de mededeling in de vragenlijst dat het dak in 2017 is vernieuwd, afleiden dat verkopers zich daarbij uitsluitend hadden gebaseerd op een mededeling van de vorige eigenaren van de woning.

5.17.

Het verweer van verkopers dat zij niet in de gelegenheid zijn gesteld om het gebrek te onderzoeken en zo nodig te herstellen gaat niet op. Zij zijn direct na de ontdekking door kopers bij email van 21 juni 2024, aangevuld bij email van 23 juni 2024, geïnformeerd en gevraagd om met een passende oplossing te komen. Daarna zijn zij nog een keer in juli en oktober 2024 aangeschreven. Verkopers hadden dus voldoende tijd om eigen onderzoek naar de staat van de bitumen dakbedekking te (laten) doen. Dit is anders voor de gebreken aan de dakconstructie die [bedrijf] bij aanvang van de werkzaamheden heeft geconstateerd (zie hierna in 5.28).

5.18.

Voor zover verkopers zich erop beroepen dat de woning 66 jaar oud was en partijen in de koopovereenkomst daarom een ouderdomsclausule zijn overeenkomen, slaagt dat niet. De ouderdomsclausule in de koopovereenkomst gaat niet zo ver dat deze verkopers vrijwaart voor (achteraf gebleken) onjuiste mededelingen van hun kant. In beginsel mochten kopers, gelet op de mededeling van verkopers dat het dak in 2017 door de vorige eigenaren was vernieuwd, verwachten dat het dak c.q. het bitumen de komende jaren nog niet vervangen hoefde te worden.

5.19.

Het voorgaande is alleen anders als kopers wisten of hadden kunnen weten dat de mededeling van verkopers in de vragenlijst bij de koopovereenkomst dat het dak in 2017 is vernieuwd (vermoedelijk) niet juist was. In dat geval hadden zij voorafgaand aan de koop eigen onderzoek naar de staat van de dakbedekking moeten (laten) doen om zekerheid over de staat daarvan te krijgen. Volgens verkopers is dat het geval.

5.20.

Verkopers stellen dat de makelaar tijdens de bezichtiging van de woning, dus voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, aan kopers zijn twijfel heeft laten blijken over de gestelde leeftijd en de staat van het dak. Verkopers wijzen daarvoor op de schriftelijke verklaringen van de makelaar over wat hij tijdens de bezichtiging tegen kopers heeft gezegd. Het betreft twee verschillende verklaringen. In één verklaart de makelaar aan verkopers (onderstreping rechtbank):^[4]

Ik heb hun een aantal dingen vermeld waaronder de gebreken die bekend waren. Het hoofddak was volgens de vorige eigenaren in 2017 vernieuwd maarik heb de familie [eisers] erop gewezen dat vanuit de tuin het dak ouder leek.

In de tweede verklaring van 15 januari 2026 verklaart de makelaar (onderstreping rechtbank):^[5]

Tegen meerdere mensen heb ik de bekende gebreken vermeld zoals een oven met kuren, het geruilde perceel met de burenmaar ook dat ik de dakrand van het hoofddak niet mooi vond afgewerkt. Dit is ook tegen de kopers gezegd aangezien ze als eerst op het open huis waren. Echter heb ik ze maar 5 minuten kunnen spreken (…).

5.21.

Kopers betwisten dat de makelaar tijdens de bezichtiging zijn twijfel heeft uitgesproken over het hoofddak. Zij wijzen op het verweerschrift van de makelaar in de tuchtprocedure tussen hem en kopers, waarin de makelaar meermaals schrijft dat er geen enkele twijfel was over het vernieuwen van het dak in 2017. Dat het dak in 2017 was vernieuwd werd ten tijde van de koop met volle overtuiging aan hen meegedeeld, aldus kopers.

5.22.

Omdat verkopers niet weerspreken dat hun mededeling aan kopers dat het dak in 2017 is vernieuwd (achteraf) niet juist is gebleken, maar stellen dat de makelaar aan kopers heeft meegedeeld dat het dak ouder leek en aandacht nodig had is sprake is van een bevrijdend verweer. Als kopers zijn gewezen op de twijfel aan de genoemde ouderdom van de dakbedekking, hadden zij immers niet zonder meer mogen vertrouwen op de mededeling van verkopers dat het dak in 2017 was vervangen, maar hadden zij daarin aanleiding moeten zien om de staat van het dak nader te onderzoeken. Kopers hebben voorafgaand aan de koop de staat van het dak niet onderzocht. Dat betekent dat in dat geval het gebrek aan de dakbedekking voor risico van kopers komt. Het ligt daarom - gelet op de gemotiveerde betwisting door kopers - op de weg van verkopers om te bewijzen dat de makelaar tijdens de bezichtiging zijn twijfel heeft uitgesproken over de verklaring dat het dak in 2017 was vernieuwd. Zij zullen daartoe een bewijsopdracht krijgen als in de beslissing vermeld.

5.23.

Als de uitkomst van de bewijslevering is dat de makelaar kopers (voldoende) heeft gewaarschuwd dat (het bitumen van) het hoofddak mogelijk ouder was dan 2017, dan komt het gebrek aan de dakbedekking voor risico van kopers en zijn verkopers niet aansprakelijk voor de herstelkosten. Er is dan ook geen sprake van dwaling bij de totstandkoming van de overeenkomst en daarmee geen grond voor vermindering van de koopprijs.

5.24.

Als niet komt vast te staan dat de makelaar kopers (voldoende) heeft gewaarschuwd, mochten kopers vertrouwen op de mededeling van verkopers dat het dak in 2017 is vervangen. In dat geval mochten kopers verwachten dat het bitumen nog meer dan 10 jaar mee zou gaan. De woning heeft dan dus niet de eigenschappen die kopers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten en is dan non-conform. Verkopers zijn in dat geval tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Verkopers zijn dan verplicht de door hun toerekenbare tekortkoming veroorzaakte schade te vergoeden.

5.25.

De kosten van het vervangen van het bitumen van het hoofddak komen dan voor vergoeding in aanmerking. Kopers zullen in dat geval in de conclusie na enquête nader moeten specificeren wat de kosten van het vervangen van het bitumen. De rechtbank kan uit de offerte en facturen van [bedrijf] niet afleiden welk deel daarvan aan die werkzaamheden kan worden toegerekend. Voor zover verkopers aanvoeren dat de offerte van Dak Expertise Holland bepalend is voor de herstelkosten, gaat de rechtbank daar vooralsnog aan voorbij, omdat niet Dak Expertise Holland maar [bedrijf] de werkzaamheden feitelijk heeft uitgevoerd.

Kosten noodreparatie

5.26.

Ook als niet komt vast te staan dat de makelaar kopers heeft gewezen op de ouderdom van de dakbedekking (ouder dan 2017), zal de rechtbank de gevorderde vergoeding van de kosten van de noodreparatie van € 1.627,45 aan het bitumen aan de rand van de overkraging, afwijzen. Niet is gebleken dat die reparatie verband hield met het einde van de levensduur van het bitumen. Zoals volgt uit het rapport van Top Expertise is het zeer aannemelijk dat door het doorhangen van de overkraging de bitumen dakbedekking van de dakrand is losgekomen. Top Expertise legt voor dit (plaatselijke) gebrek dus geen verband met de ouderdom van het bitumen. Zoals hierna zal worden geoordeeld (5.28 en verder), zijn verkopers niet aansprakelijk voor de schade als gevolg van de gebreken aan de dakconstructie, met het doorhangen van de overkraging als gevolg. Zij zijn dus niet gehouden de schade die daarvan het gevolg is te vergoeden.

Vervolgschade

5.27.

Het beroep van verkopers op artikel 6.3 van de koopovereenkomst in verband met de vordering van vervolgschade slaagt. Partijen zijn immers overeengekomen dat verkopers uitsluitend aansprakelijk zijn voor herstelkosten. Daarmee zijn verkopers niet aansprakelijk voor kosten van het aangaan van de lening om die kosten te financieren. Voor zover na bewijslevering komt vast te staan dat verkopers onjuiste mededelingen hebben gedaan over het vervangen van het dak in 2017, hebben kopers niet gesteld en is ook niet gebleken dat – hoewel die tekortkoming aan verkopers kan worden toegerekend – hen daarvan ook een verwijt treft.

Gebreken aan de dakconstructie

5.28.

De rechtbank is van oordeel dat verkopers niet aansprakelijk zijn voor de herstelkosten van de dakconstructie.

5.29.

Ten eerste is niet vast komen te staan dat de houtrot in delen van de dakbalken in de overkraging en breuken in een aantal dakbalken het gevolg zijn van de ouderdom van de bitumen dakbedekking. Top Expertise heeft in zijn rapport dat verband niet gelegd. Volgens het rapport van Top Expertise is het zeer aannemelijk dat de op het dak geplaatste zonnepanelen en rekken te zwaar zijn geweest voor de aanwezige dakconstructie van de overkraging. Gevolg van de overbelasting is dat het zeer aannemelijk is dat hierdoor de dakconstructie is bezweken en de overkraging is gaan doorhangen. Top Expertise heeft niet kunnen vaststellen of het bezwijken van de dakconstructie heeft plaatsgevonden vóór de overdracht van de woning. Verder acht Top Expertise het zeer aannemelijk dat door het doorhangen van de overkraging de bitumen dakbedekking van de dakrand is losgekomen (waarvoor kopers een noodreparatie hebben laten uitvoeren om de lekkage boven de voordeur te verhelpen). In hoeverre dit gebrek een lekkage heeft veroorzaakt waardoor de dakconstructie al langere tijd, al dan niet permanent, nat is gewest en de dakbalken daarmee heeft verzwakt, heeft Top Expertise niet kunnen vaststellen. Daarmee is niet uitgesloten, zoals verkopers hebben aangevoerd, dat de houtrot en het doorbuigen van de balken het gevolg zijn geweest van de werkzaamheden die Top dakwerken bij de noodreparatie aan het bitumen van de dakrand in opdracht van kopers heeft uitgevoerd, of (mede) zijn veroorzaakt door het gewicht van de zonnepanelen op het dak. Die zonnepanelen waren ten tijde van de verkoop al zichtbaar aanwezig, zodat kopers daar nader onderzoek naar hadden kunnen (laten) doen. Kopers hebben niet gesteld, en het is ook niet gebleken dat verkopers wisten of hadden kunnen weten dat de zonnepanelen, die al waren geplaatst door de vorige eigenaren van de woning, (mogelijk) te zwaar waren voor de dakconstructie van de overkraging, en dat daarom aan kopers hadden moeten meedelen. Ook is niet gebleken dat verkopers wisten van de verzakking van de overkraging doordat een reparatie aan de boeidelen is vastgesteld. Volgens kopers moeten verkopers van die reparatie hebben geweten, omdat die door hen was overschilderd. Verkopers hebben dat gemotiveerd betwist, door de stellen dat zij geen reparatie aan de boeidelen hebben verricht, maar dat dat door de vorige eigenaren zal zijn gedaan, en dat zij in 2019 tijdens een grote verbouwing de woning hebben laten schilderen, maar zij toen zelf ergens anders verbleven.

5.30.

Ten tweede hebben kopers, voor zover al sprake zou zijn van gebreken aan de dakconstructie die aan verkopers kan worden toegerekend, verkopers niet in gebreke gesteld door een redelijke termijn te geven om deze gebreken zelf te (laten) herstellen. Pas in mei 2025, toen het dak al geruime tijd was vervangen, zijn verkopers over de door [bedrijf] geconstateerde gebreken geïnformeerd door het toesturen van het rapport van Top Expertise. Verkopers zijn daarom ten aanzien van de gebreken aan de dakconstructie niet in verzuim en niet gehouden om de herstelkosten daarvan te vergoeden.

5.31.

De rechtbank volgt kopers niet in hun standpunt dat het probleem met de dakconstructie een gevolg is van de haarscheuren in het bitumen (zie hiervoor onder 5.29) en dat de ingebrekestelling van juni 2024, waarin verkopers zijn gewezen op de staat van de dakbedekking en is gevraagd daarvoor een passende oplossing te bieden, daarom ook op de gebreken aan de dakconstructie ziet. De ingebrekestelling van juni 2024 kan ook niet zo ruim worden opgevat, omdat kopers zelf in juni 2024 nog niet met de gebreken aan de dakconstructie bekend waren en zij toen dus ook nog niet de gelegenheid aan verkopers hebben kunnen geven om (ook) die gebreken te herstellen.

5.32.

Kopers hebben gesteld dat [bedrijf], nadat hij het dak in februari 2025 had opengemaakt, zo snel mogelijk de dakconstructie moest herstellen omdat sprake was van een gevaarlijke situatie en een risico dat er vocht in de woning zou komen. Voor zover kopers daarmee hebben bedoeld aan te voeren dat het verzuim van verkopers is ingetreden zonder dat een ingebrekestelling was vereist, volgt de rechtbank kopers daarin niet.

5.33.

Voor zover vanwege spoedeisendheid van het herstel een schriftelijke ingebrekestelling niet mogelijk of niet zinvol is, zal een schuldeiser het redelijkerwijs mogelijke moeten doen om de schuldenaar in de gelegenheid te stellen het gebrek (en eventueel de schade) te herstellen. Indien de schuldenaar niet door hem bereikt kan worden, ook niet op een aan de spoedeisende situatie aangepaste wijze (zoals per telefoon), brengen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid mee dat ten aanzien van de spoedeisende herstelwerkzaamheden direct verzuim intreedt, zonder dat een ingebrekestelling heeft plaatsgevonden.^[6]

5.34.

[bedrijf] heeft kopers eind oktober 2024 al gewaarschuwd dat de overstek was verzakt door de constructie van de zonnepanelen. Dit kon volgens hem verdere doorzakking van de constructie van het overhangende deel, vochtindringing in de dakconstructie met aantasting en rot van houten balken en lekkages naar de woning tot gevolg hebben. Het moet kopers op dat moment duidelijk zijn geweest dat er meer aan de hand was dan alleen verouderd bitumen. Dat blijkt ook uit de offerte van [bedrijf] waarin ook vervanging van het dakoverstek inclusief boeidelen is meegenomen. Door verkopers niet te informeren over de verzakking van de overstek en [bedrijf] één dag na het visueel onderzoek te laten starten met de werkzaamheden aan het dak, hebben kopers het risico genomen dat er geen ruimte meer was voor destructief (contra-)onderzoek of herstel door verkopers van de dakconstructie. Daar komt bij dat niet is gebleken dat het voor kopers niet mogelijk was om verkopers voor aanvang van de herstelwerkzaamheden te bereiken, zo nodig telefonisch als dat nodig was vanwege de (gestelde) spoedeisendheid van de situatie. Het enkele feit dat verkopers aan kopers hebben bericht verhinderd te zijn bij de visuele inspectie door Top Expertise op 19 februari 2025 is daarvoor onvoldoende. Kopers hadden een ingebrekestelling ook niet achterwege kunnen laten door te stellen dat deze constructieve gebreken wel naar voren waren gekomen als verkopers in een eerder stadium zelf onderzoek hadden laten doen. Verkopers waren immers ook niet geïnformeerd over de eerdere bevindingen van [bedrijf] van oktober 2024.

5.35.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

draagt
[gedaagden]op
te bewijzendat de makelaar tijdens de bezichtiging van de woning voorafgaand aan de koop tegen [eisers] heeft gezegd dat het (hoofd)dak ouder leek (dan 2017) en dat het (hoofd)dak aandacht verdiende,

6.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 1 april 2026voor uitlating door [gedaagden] of zij bewijs willen leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

6.3.

bepaalt dat, als [gedaagden] geen bewijs door het horen van getuigen willen leveren maar wel
bewijsstukkenwillen overleggen, zij die stukken dan direct in het geding moeten brengen,

6.4.

bepaalt dat, als [gedaagden]
getuigenwillen laten horen, zij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
meitot en met
septemberdan direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

6.5.

bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. J. van der Kluit, in het gerechtsgebouw te Haarlem, Jansstraat 81,

6.6.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

6.7.

draagt
[eisers]in de
conclusie na enquêteop te specificeren wat de kosten van het vervangen van het bitumen op het hoofddak van de woning zijn geweest,

6.8.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.

1621

Tussenvonnis over aansprakelijkheid verkopers bij gebreken woning en bewijsopdracht dakbedekking