Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11943527 \ CV EXPL 25-4020 WD
Vonnis van 8 april 2026
in de zaak van
STICHTING WOONDIENSTEN ENKHUIZEN,
te Enkhuizen,
eisende partij,
hierna te noemen: WDE,
gemachtigde: mr. J.J. de Boer,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. V.J. Verhulst.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 14 januari 2026
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 14 januari 2026
- de mondelinge behandeling van 4 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling van de zijde van WDE ingekomen producties;
- de voorafgaande aan de mondelinge behandeling van de zijde van [gedaagden] ingekomen productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
WDE is een sociale verhuurder van woonruimte en als zodanig een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van Pro de Woningwet.
2.2.
[gedaagden] huren met ingang van 7 juli 2009 voor onbepaalde tijd van WDE een eengezinswoning die is gelegen aan [adres] te [plaats] .
2.3.
Bij besluit van 23 april 2024 heeft de gemeenteraad van de gemeente [plaats] het [bestemmingsplan] vastgesteld. Dit bestemmingsplan, waar de door [gedaagden] gehuurde woning onder valt, voorziet in vergelijking met het oude bestemmingsplan in een andere stedenbouwkundige opzet van dit deel van de [buurt] in [plaats] .
2.4.
Op 22 juli 2025 heeft WDE de huurovereenkomst met [gedaagden] opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [gedaagden] hebben niet ingestemd met deze opzegging.
2.5.
Bij uitspraak van 24 december 2025 heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het tegen het besluit van 23 april 2024 ingestelde beroep ongegrond verklaard.
3.Het geschil
3.1.
WDE vordert – samengevat – dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en waarop [gedaagden] de gehuurde woning moeten ontruimen.
3.2.
WDE voert daartoe, kort gezegd, aan dat zij de door [gedaagden] gehuurde woning samen met de andere woningen die vallen onder het [bestemmingsplan] wil slopen om plaats te maken voor nieuwbouw. Het slopen en realiseren van nieuwbouw draagt bij aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die WDE nastreeft. Om die reden heeft WDE de huurovereenkomst met [gedaagden] wegens dringend eigen gebruik opgezegd.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer op, kort samengevat, de navolgende gronden.
[gedaagden] staan in hun discussie over de eventuele sloop en nieuwbouw tegenover meerdere organisaties die gebruik maken van de naam “Welwonen”. Dat is verwarrend voor [gedaagden] en dat ondermijnt hun rechtspositie.
[gedaagden] wonen aan de rand van het te ontwikkelen gebied. De keuze van WDE om de woning van [gedaagden] wel te slopen maar verschillende ander nabijgelegen vergelijkbare woningen niet, is onredelijk. WDE heeft de noodzaak voor de sloop van de woning van [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. Zij hebben al energielabel C. Eventuele onderhoudsproblemen heeft WDE zelf laten ontstaan door het plegen van achterstallig onderhoud. Voor het behalen van de door WDE nagestreefde klimaatdoelen is sloop en nieuwbouw niet noodzakelijk, maar zou behoud en renovatie van de door [gedaagden] gehuurde woning ook volstaan. Sloop en nieuwbouw draagt evenmin bij aan de andere door nagestreefde stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen. Hierbij komt dat WDE niet heeft aangetoond dat voor [gedaagden] vervangende woonruimte daadwerkelijk beschikbaar is. WDE heeft in 2023 en 2025 nog in de woning geïnvesteerd door het plaatsen van een nieuwe keuken en het aanleggen van glasvezel. Hierdoor is bij [gedaagden] gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij in de woning konden blijven wonen. [gedaagden] worden nu voor de tweede maal geconfronteerd met een noodzakelijke verhuizing vanwege een sloopwens van WDE. Al met al wegen de belangen van [gedaagden] bij behoud van hun huidige woonruimte zwaarder dan de belangen van WDE bij sloop en nieuwbouw.
[gedaagden] staan in hun discussie over de eventuele sloop en nieuwbouw tegenover meerdere organisaties die gebruik maken van de naam “Welwonen”. Dat is verwarrend voor [gedaagden] en dat ondermijnt hun rechtspositie.
[gedaagden] wonen aan de rand van het te ontwikkelen gebied. De keuze van WDE om de woning van [gedaagden] wel te slopen maar verschillende ander nabijgelegen vergelijkbare woningen niet, is onredelijk. WDE heeft de noodzaak voor de sloop van de woning van [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. Zij hebben al energielabel C. Eventuele onderhoudsproblemen heeft WDE zelf laten ontstaan door het plegen van achterstallig onderhoud. Voor het behalen van de door WDE nagestreefde klimaatdoelen is sloop en nieuwbouw niet noodzakelijk, maar zou behoud en renovatie van de door [gedaagden] gehuurde woning ook volstaan. Sloop en nieuwbouw draagt evenmin bij aan de andere door nagestreefde stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen. Hierbij komt dat WDE niet heeft aangetoond dat voor [gedaagden] vervangende woonruimte daadwerkelijk beschikbaar is. WDE heeft in 2023 en 2025 nog in de woning geïnvesteerd door het plaatsen van een nieuwe keuken en het aanleggen van glasvezel. Hierdoor is bij [gedaagden] gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat zij in de woning konden blijven wonen. [gedaagden] worden nu voor de tweede maal geconfronteerd met een noodzakelijke verhuizing vanwege een sloopwens van WDE. Al met al wegen de belangen van [gedaagden] bij behoud van hun huidige woonruimte zwaarder dan de belangen van WDE bij sloop en nieuwbouw.
Bij de totstandkoming van het [bestemmingsplan] zijn verschillende procedurele voorschriften geschonden. De belanghebbende bewoners hebben onvoldoende inspraakmogelijkheden gehad en er kleven procedurele en inhoudelijke gebreken aan verschillende door de gemeente [plaats] genomen besluiten. Hierdoor zijn de belangen van [gedaagden] geschonden.
Nog afgezien daarvan heeft WDE in haar communicatie met [gedaagden] en de medebewoners verschillende fouten gemaakt. WDE heeft hiervoor bij monde van haar nieuwe directrice haar excuses aangeboden.
Voor het geval de kantonrechter de vordering van WDE toewijst, maken [gedaagden] aanspraak op een verhuis- en inrichtingsvergoeding. Dit allemaal aldus [gedaagden] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak draait om de vraag of de door WDE op 22 juli 2025 aan [gedaagden] verzonden opzegging met zich brengt dat de huurovereenkomst tussen partijen tot een einde komt wegens dringend eigen gebruik. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is. De kantonrechter zal daarom op vordering van WDE het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt, vaststellen op 1 maart 2027. De kantonrechter legt hieronder uit waarop hij dit oordeel en de beslissing baseert.
4.2.
Tussen partijen staat vast dat WDE is te beschouwen als verhuurder van de door [gedaagden] gehuurde woning. In zoverre kan WDE in haar vordering worden ontvangen. Dat [gedaagden] de afgelopen periode te maken hebben gehad met andere organisaties die - evenals WDE – gebruik hebben gemaakt van de naam “Welwonen”, doet hieraan niet af. Deze organisaties zijn niet als partij bij dit geding betrokken. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan het ter zitting door [gedaagden] gevoerde verweer hierover.
4.3.
Inhoudelijk overweegt de kantonrechter als volgt. De kantonrechter kan de vordering slechts toewijzen op één van de in artikel 7:274 lid 1 BW Pro limitatief opgesomde gronden. Eén van deze gronden is dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd [1] .
Onder eigen gebruik in voormelde zin, wordt mede begrepen sloop met vervangende nieuwbouw, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is [2] .
Onder eigen gebruik in voormelde zin, wordt mede begrepen sloop met vervangende nieuwbouw, die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is [2] .
4.4.
Voor de vaststelling dat sprake is van dringend eigen gebruik volstaat in een geval als het onderhavige dat de verhuurder (WDE) aannemelijk maakt dat sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft [3] .
De kantonrechter is van oordeel dat WDE aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de door haar nagestreefde stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke doelen.
4.5.
WDE heeft dit als volgt toegelicht. De door WDE gewenste sloop van het door [gedaagden] gehuurde huis en de daarna te plegen nieuwbouw staat niet op zichzelf maar maakt deel uit van herstructuringstraject waarbij 97 eengezinswoningen worden gesloopt om plaats te maken voor 76 gelijkvloerse woningen en 36 eengezinswoningen. Op deze manier verwacht WDE beter in te kunnen spelen op de actuele en toekomstige demografische ontwikkelingen ter plaatse en de daarmee verband houdende veranderende woonwensen van de lokale gemeenschap. Daarnaast heeft WDE zich ten doel gesteld om haar woningportefeuille in 2050 geheel CO2-neutraal te laten zijn en dragen de nieuw te bouwen woningen daaraan bij. Dit alles aldus WDE.
4.6.
De kantonrechter stelt vast dat deze redenen om tot sloop en nieuwbouw over te gaan, die beslissing op zichzelf kunnen dragen. Hierbij neemt de kantonrechter in aanmerking is dat aan een verhuurder een zekere vrijheid moet worden gelaten om te kiezen voor een bepaalde maatregel. De kantonrechter kan zijn oordeel over de wenselijkheid van die maatregel niet in de plaats stellen van die vrijheid van de verhuurder.
4.7.
Nu het hier gaat om stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke motieven is daarnaast van belang dat deze motieven breed in de maatschappij worden gedeeld. Dit laatste blijkt uit het feit dat de motieven in voldoende mate worden ondersteund door beleid van de Rijksoverheid en de gemeente. Wat de gemeente betreft wijst de kantonrechter op het feit dat de gemeente(raad) de plannen van WDE heeft gefaciliteerd door het vaststellen van het inmiddels onherroepelijke [bestemmingsplan] .
4.8.
[gedaagden] hebben gereageerd op het hiervoor onder 4.5. verkort weergegeven betoog van WDE. [gedaagden] hebben echter niet gemotiveerd weersproken dat het door de herbouw te realiseren woningaanbod beter aan zal sluiten bij de veranderende woonwensen van de gemeenschap ter plaatse. Evenmin hebben zij doorslaggevende argumenten aangevoerd tegen de stelling van WDE dat de nieuw te bouwen woonvoorraad, gelet op de te verwachten energieprestatie daarvan, bijdraagt c.q. kan bijdragen aan het doel van WDE om in 2050 over een energieneutrale woonvoorraad te beschikken.
4.9.
[gedaagden] hebben als verweer nog gewezen op de alternatieve mogelijkheid om hun woning door renovatie te verduurzamen tot een energieneutrale woning. De kantonrechter gaat hieraan voorbij. Gelet op hetgeen hiervoor onder 4.6. is overwogen over de beleidsvrijheid van WDE, ziet de kantonrechter voor zichzelf geen mogelijkheid om aan WDE het door [gedaagden] geschetste alternatief dwingend op te leggen. Nu WDE aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane sloop en nieuwbouw kan bijdragen aan de door haar nagestreefde stedenbouwkundige, sociaaleconomische en volkshuisvestelijke doelen, is sprake van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 BW Pro. De belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, kan daarmee van WDE voorts niet worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Gelet op de “stadsvernieuwingsurgentie” (99 zoekjaren) [4] die aan [gedaagden] zal worden gegeven en de verhuis- en inrichtingsvergoeding van € 7.673,00 die WDE aan [gedaagden] zal uitkeren [5] , vindt de kantonrechter niet dat deze belangenafweging in het voordeel van [gedaagden] uitvalt. De kantonrechter ziet onder ogen dat de gang van zaken [gedaagden] ongemak bezorgt, maar WDE biedt daarvoor compensatie aan [gedaagden] . Anders dan [gedaagden] vindt de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat zij met de toegekende stadsvernieuwingsurgentie tijdig vervangende woonruimte kunnen vinden. De gevorderde einddatum van de huurovereenkomst is 1 maart 2027.
4.10.
De kantonrechter kan zich goed voorstellen dat het voor [gedaagden] extra wrang is dat zij voor de tweede maal vanwege sloopplannen van WDE moeten verhuizen, maar deze ongelukkige omstandigheid rechtvaardigt onder de gegeven omstandigheden niet dat voor [gedaagden] een uitzondering wordt gemaakt. Voor zover deze bijzondere omstandigheid een reden is om [gedaagden] billijkheidshalve enige extra compensatie te bieden, heeft de kantonrechter geen mogelijkheid om dat aan WDE dwingend voor te schrijven.
4.11.
Dat de door [gedaagden] gehuurde woning is gelegen aan de uiterste rand van het te ontwikkelen gebied, doet aan de voorgaande beoordeling niet af. Gelet op de hiervoor onder 4.6. beschreven beleidsvrijheid van WDE, is het aan haar om de grenzen van het te ontwikkelen gebied te bepalen. De kantonrechter kan zich goed voorstellen dat het voor [gedaagden] zuur is dat zij net binnen het te ontwikkelen gebied wonen, maar dat is een toevallige omstandigheid die niet aan WDE kan worden tegengeworpen. Iedere grens is arbitrair en wanneer de grenzen anders waren bepaald, hadden andere huurders van WDE zich mogelijkerwijs in een vergelijkbare positie als [gedaagden] bevonden.
4.12.
De kantonrechter gaat ook voorbij aan de door [gedaagden] gevoerde verweren over het gevolgde bestuursrechtelijke traject dat betrekking heeft op het door de gemeenteraad vastgestelde [bestemmingsplan] . Alle door [gedaagden] in dit kader in dit geding geuite bezwaren worden geacht te zijn meegenomen in de beoordeling door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: De Afdeling) .Vast staat dat De Afdeling het beroep tegen de vaststelling van het bestemmingsplan ongegrond heeft verklaard en dat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan daarmee onherroepelijk is geworden. De kantonrechter treedt niet in de beoordeling en de beslissing van De Afdeling. De bij deze instantie gevoerde bestuursrechtelijke procedure is met voldoende rechtswaarborgen omkleed.
4.13.
Hetgeen [gedaagden] voor het overige nog hebben aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel en behoeft geen verdere bespreking.
4.14.
De slotsom van het voorgaande is dat de kantonrechter de vordering van WDE zal toewijzen. De kantonrechter zal het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en het tijdstip van de ontruiming, zoals gevorderd, vaststellen op 1 maart 2027. Deze laatste beslissing geldt als een veroordeling tot ontruiming [6] . WDE heeft daarom geen belang bij een afzonderlijke veroordeling tot ontruiming. Gelet op het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW Pro zal de kantonrechter deze beslissingen niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.15.
[gedaagden] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kantonrechter ziet vooralsnog geen aanleiding om [gedaagden] bij voorbaat al te veroordelen in de eventuele ontruimingskosten, omdat de kantonrechter ervan uitgaat dat [gedaagden] vrijwillig tijdig zullen ontruimen.
4.16.
Omdat WDE al heeft toegezegd een verhuis- en inrichtingsvergoeding te zullen betalen en gesteld noch gebleken is dat de aangeboden vergoeding onder het wettelijk minimum is, hebben [gedaagden] geen belang bij een afzonderlijke beslissing van de kantonrechter hierover.
4.17.
De proceskosten (inclusief nakosten) van WDE worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
822,95
4.18.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen die ziet op de (ver)huur van de woning aan [adres] te [plaats] zal eindigen op 1 maart 2027,
5.2.
stelt de dag van de ontruiming van voornoemde woning vast op 1 maart 2027,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van € 822,95, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.