Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 12013669 \ VV EXPL 25-191
Vonnis in kort geding van 11 februari 2026
in de zaak van
1.STICHTING BEWARING DPF,
te Amsterdam,
2.
STICHTING BEWARING 24 WEST,
2.
STICHTING BEWARING 24 WEST,
te 's Gravenhage,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: Stichting Bewaring,
gemachtigde: mr. M.A. Visser,
tegen
[gedaagde],
te [plaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. R.P. Groot.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 december 2025, met 12 producties;
- de conclusie van antwoord van 26 januari 2026 met een tegenvordering en 2 producties;
- de aanvullende producties van [gedaagde], productie 3;
- de conclusie van antwoord van 26 januari 2026 met een tegenvordering en 2 producties;
- de aanvullende producties van [gedaagde], productie 3;
- de wijziging van eis en aanvullende producties van Stichting Bewaring, producties 13-17;
- de pleitnota van Stichting Bewaring;
- de mondelinge behandeling van 28 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 28 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 november 2022 van Stichting Bewaring de woning gelegen aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: het gehuurde). Op de overeenkomst zijn algemene voorwaarden [1] van toepassing verklaard. De huurprijs bedraagt € 1.875,60 per maand. Er is sprake van geliberaliseerde huur.
2.2.
Op 9 oktober 2024 heeft Riool Reinigings Service (RRS) in opdracht van Stichting Bewaring de standleidingen van verschillende complexen, waaronder het complex van het gehuurde, geïnspecteerd en preventief gereinigd.
2.3.
[gedaagde] heeft sinds maart 2025 de huur niet dan wel niet volledig betaald. De huurachterstand bedraagt € 17.579,66.
2.4.
Op 24 maart 2025 heeft [gedaagde] melding gemaakt van lekkage in het gehuurde. De lekkage werd veroorzaakt door terugslag vanuit de standleiding. De beheerder van het gehuurde, [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1]), heeft diezelfde dag maatregelen laten treffen. De lekkage is toen verholpen.
2.5.
[gedaagde] heeft hierna per brief laten weten dat er vervangende woonruimte voor hem moet worden geregeld en dat Stichting Bewaring de schade ter hoogte van € 20.070,00 moet vergoeden.
2.6.
[bedrijf 1] heeft per e-mail van 26 maart 2025 onder meer laten weten dat hij opdracht heeft gegeven aan [bedrijf 2] B.V. om: i) de aangetaste vloer te verwijderen, ii) bouwdrogers te plaatsen en iii) om de woning te laten reinigen. Ten aanzien van de schadeclaim verzoekt [bedrijf 1] [gedaagde] om de schade te laten begroten.
2.7.
[bedrijf 2] B.V. heeft op of omstreeks 27 maart 2025 werkzaamheden in het gehuurde verricht.
2.8.
Op 31 maart 2025 is [gedaagde] weer teruggekeerd naar het gehuurde. [gedaagde] heeft toen ook laten weten dat hij de betaling van de huur heeft opgeschort.
2.9.
Bij brief van 18 september 2025 heeft Stichting Bewaring [gedaagde] gesommeerd om de huurachterstand te voldoen.
2.10.
Bij brief van 20 oktober 2025 heeft de gemachtigde van [gedaagde] (wederom) een beroep gedaan op opschorting en verrekening.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Stichting Bewaring vordert – na wijziging van eis - ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en kosten.
3.2.
Stichting Bewaring legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur vanaf maart 2025 (gedeeltelijk) onbetaald te laten. [gedaagde] kan geen geslaagd beroep doen op opschorting en verrekening. Er is sprake van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, ontruiming van het gehuurde in kort geding.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Stichting Bewaring, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Stichting Bewaring, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Stichting Bewaring in de kosten van deze procedure.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert – bij wijze van voorschot – veroordeling van Stichting Bewaring tot betaling van € 20.070,00. Verder vordert hij veroordeling van Stichting Bewaring tot het reinigen van het gehuurde op straffe van een dwangsom, vermeerderd met rente en kosten.
3.5.
[gedaagde] legt aan de vordering ten grondslag dat Stichting Bewaring op grond van artikel 7:208 BW Pro verplicht is de schade ten gevolge van de lekkage te vergoeden. De schade kan worden verrekend met de openstaande huurachterstand. Bovendien dient Stichting Bewaring het gehuurde te reinigen. Zij is deze afspraak, ondanks toezegging, niet nagekomen.
3.6.
Stichting Bewaring voert verweer. Zij betoogt dat de gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar is, omdat niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:208 BW Pro. Er is recent, in oktober 2024, preventief onderhoud gepleegd aan de standleiding. Daar komt bij dat na de lekkage de woning is gereinigd, zodat Stichting Bewaring haar verplichtingen reeds is nagekomen. De foto’s die [gedaagde] heeft overgelegd zijn overigens voorgelegd aan de persoon die de woning heeft gereinigd en die heeft aangegeven dat hij de woning niet zo heeft achter gelaten. De foto’s dateren ofwel van vóór de reiniging ofwel is na de reiniging wederom een lekkage ontstaan. Stichting Bewaring heeft echter geen nieuwe melding binnen gekregen.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
Stichting Bewaring is ontvankelijk in haar vordering
4.2.
[gedaagde] heeft allereerst betoogd dat Stichting Bewaring niet-ontvankelijk is in haar vordering. Dit verweer slaagt niet. Stichting Bewaring heeft voldoende toegelicht en onderbouwd dat zij gerechtigd is om de onderhavige vordering in te stellen.
De zaak leent zich voor kort geding
4.3.
De vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als Stichting Bewaring daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. De huur is sinds maart 2025 niet (volledig) betaald en er is ook geen zich op dat de huurachterstand betaald gaat worden.
Ambtshalve toetsing consumentenrecht
4.4.
Bij de beoordeling van de vorderingen die zien op de betaling van de huurachterstand (inclusief servicekosten), de buitengerechtelijke incassokosten en rente zijn de van toepassing zijnde algemene voorwaarden relevant. Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van Pro de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn)). Dit kan immers gevolgen hebben voor (de hoogte van) de vordering.
4.5.
Gelet op het voorgaande heeft de kantonrechter het huurprijswijzigingsbeding, het servicekostenbeding en de bedingen betreffende de buitengerechtelijke incassokosten en rente getoetst en deze bedingen zijn niet oneerlijk.
4.6.
Het beding in artikel 20.1 van de algemene voorwaarden wordt, gelet op het bepaalde in artikel 6:236, aanhef en onder c, BW, voorshands oneerlijk bevonden. Dit heeft voor de vorderingen van Stichting Bewaring echter geen gevolgen om de navolgende redenen.
[gedaagde] kon zijn huurbetalingsverplichting niet opschorten
4.7.
Voorop gesteld wordt dat een betalingsachterstand van (ten tijde van de dagvaarding) 10 maanden – door [gedaagde] erkend – naar vaste jurisprudentie een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is, dat het zeer waarschijnlijk is dat een daarop gebaseerde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen. De verplichting tot het tijdig betalen van de huur is immers een van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder. Daarbij komt dat [gedaagde] sinds september 2024 herhaaldelijk tekort is geschoten in de (tijdige) nakoming van de betalingsverplichting. In beginsel kan de vordering tot ontruiming dan ook worden toegewezen.
4.8.
[gedaagde] voert echter aan dat hij de betalingen heeft mogen opschorten, omdat Stichting Bewaring niet tot (herstel)werkzaamheden is overgegaan. Het gehuurde is ondanks toezeggingen tot op heden niet gereinigd.
4.9.
Stichting Bewaring stelt dat zij bevoegd was om de (herstel)werkzaamheden op te schorten, voor zover deze niet al waren uitgevoerd, omdat [gedaagde] op dat moment in verzuim verkeerde.
4.10.
De kantonrechter begrijpt de stelling van Stichting Bewaring aldus dat [gedaagde] geen beroep kan doen op opschorting van huurbetaling wegens het niet verrichten van (herstel)werkzaamheden, omdat sprake zou zijn van verzuim aan de zijde van [gedaagde]. Dit betoog slaagt. Niet ter discussie staat dat [gedaagde] de huur over de maand maart 2025 niet volledig heeft betaald én dat die achterstand op 31 maart 2025 – het moment waarop [gedaagde] een beroep deed op opschorting– nog niet was ingelopen. Dat partijen toen een betalingsregeling zouden zijn overeengekomen, hetgeen Stichting Bewaring uitdrukkelijk heeft betwist, maakt dit niet anders. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter komt [gedaagde] daarom geen beroep op opschorting toe, noch daargelaten de vraag of de verhuurder reeds aan haar verplichtingen heeft voldaan. De gevorderde huurachterstand ter hoogte van € 17.579,66 is toewijsbaar.
Geen beroep op verrekening
4.11.
[gedaagde] vordert op grond van art. 7:208 BW Pro vergoeding van de schade die is veroorzaakt door de lekkage. Dat artikel verplicht de verhuurder tot vergoeding van gevolgschade indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen of het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen. Het enkele intreden van het gebrek is niet voldoende om aansprakelijk te zijn. Weliswaar schiet de verhuurder tekort in de nakoming van zijn verhuurdersverplichting om de huurder een zaak vrij van gebreken te laten gebruiken, maar hij heeft geen verplichting tot vergoeding van schade indien de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend. Van toerekening zal wél sprake zijn indien hem van het ontstaan van het gebrek enig verwijt kan worden gemaakt of wanneer hij zijn verplichting tot verhelpen van het gebrek niet deugdelijk nakomt. De wetgever heeft met de bepaling niet een risicoaansprakelijkheid van de verhuurder beoogd.
4.12.
Niet in geschil is dat sprake is geweest van een gebrek dat na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan. Wel verschillen partijen van mening over de vraag of het gebrek aan de verhuurder valt toe te rekenen. Uitgaande van de tekst van artikel 7:208 BW Pro rusten de stelplicht en bewijslast van de omstandigheden die toerekenbaarheid meebrengen op de huurder. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is geweest van achterstallig onderhoud aan de standleiding. Dit zou volgens [gedaagde] blijken uit het feit dat bewoners van het naastgelegen soortgelijke gebouw uit hetzelfde bouwjaar van dezelfde eigenaar en beheerder op 19 februari 2020 een brief hebben ontvangen dat de standleiding vervangen moest worden. Bovendien zou RRS - tijdens het onderhoud aan de standleiding in oktober 2024 - hebben aangegeven dat deze vervangen moest worden, hetgeen Stichting Bewaring niet heeft gedaan.
4.13.
Van een verhuurder kan niet zonder meer worden gevergd dat hij planmatig onderhoud pleegt aan het leidingenwerk. Dat zou anders kunnen zijn als onderhoud of inspectie vereist was omdat al eerder problemen gesignaleerd waren met de leidingen of als er ondeugdelijke reparaties hadden plaatsgevonden, maar dat is hier niet gesteld en ook niet gebleken. [gedaagde] heeft onvoldoende omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat aan Stichting Bewaring enig verwijt kan worden gemaakt met betrekking tot het intreden van de lekkage. RRS heeft bovendien op of omstreeks 9 oktober 2024 in opdracht van Stichting Bewaring preventief onderhoud aan de standleiding gepleegd (productie 16 bij akte overlegging nadere producties). Met een camera is de standleiding geïnspecteerd en ook is toen de leiding doorgespoten. Dat RRS zou hebben aangegeven dat de standleiding eigenlijk vervangen had moeten worden is niet gebleken. Dat bij een ander woonblok, zoals [gedaagde] heeft gesteld, de standleiding vervangen moest worden betekent niet zonder meer dat dit ook voor het woonblok van [gedaagde] gold. Een beroep op artikel 7:208 BW Pro slaagt dan ook niet.
4.14.
Daar komt bij dat [gedaagde] zijn schade onvoldoende heeft onderbouwd. Er is – ondanks herhaalde verzoeken – geen (nadere) onderbouwing gegeven van de gestelde schade. De door [gedaagde] opgestelde lijst (productie 7 bij dagvaarding) is daartoe onvoldoende. Dit biedt onvoldoende aanknopingspunten om de schade te kunnen vaststellen.
4.15.
Samenvattend is de gevorderde schadevergoeding niet toewijsbaar en kan [gedaagde] zich niet op verrekening beroepen.
Ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd
4.16.
Bij deze stand van zaken kan van Stichting Bewaring niet worden verwacht dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet. [gedaagde] heeft geen andere omstandigheden aangevoerd waardoor de aanzienlijke huurachterstand niet tot ontruiming zou mogen leiden. De gevorderde ontruiming is daarom toewijsbaar. De ontruimingstermijn wordt daarbij gesteld op twee weken na betekening van het vonnis.
4.18.
[gedaagde] vordert tot slot dat Stichting Bewaring wordt veroordeeld om tot reiniging van de woning over te gaan. Deze vordering is niet toewijsbaar. Stichting Bewaring heeft de stellingen van [gedaagde] gemotiveerd betwist door aan te voeren dat de woning is gereinigd (productie 15 bij akte overlegging nadere producties). Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stellingen nader te onderbouwen, hetgeen hij niet dan wel onvoldoende heeft gedaan.
Buitengerechtelijke incassokosten en rente
4.19.
De door Stichting Bewaring gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn hoger dan het bedrag dat de eisende partij in de verzonden aanmaning heeft vermeld. Gelet op artikel 6:96 lid 6 BW Pro zijn die kosten slechts toewijsbaar tot het in die aanmaning genoemde lagere bedrag, te weten € 1.102,91. De gevorderde rente is toewijsbaar.
Proceskosten
4.20.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat de vordering en tegenvordering nauw verband met elkaar houden en de vorderingen gelijktijdig zijn behandeld, is aanleiding om de kosten in reconventie in dit geval te bepalen op nihil. De proceskosten van Stichting Bewaring worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
119,40
- griffierecht
€
1.461,00
- salaris gemachtigde
€
865,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.589,40
5. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand aan het adres [adres] te ([postcode]) Haarlem te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Stichting Bewaring zijn, en de sleutels af te geven aan Stichting Bewaring, althans aan [bedrijf 1],
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Stichting Bewaring:
a. € 18.682,57 aan achterstallige huur tot en met 31 december 2025 en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na dit vonnis tot de dag van voldoening,
b) € 1.875,60 per maand vanaf 1 januari 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.589,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.