Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11850835 \ CV EXPL 25-5571
Vonnis van 11 februari 2026
in de zaak van
[eiser 1],
[eiser 2]
te [plaats 1], Argentinië,
eisende partij,
hierna te noemen: [eisers],
gemachtigde: Dhr. G.C. Zijlstra,
tegen
STICHTING FMR GOG,
te Haarlem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Stichting FMR GOG,
gemachtigde: mr. B.P. van Overeem.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 augustus 2025, met 6 producties;
- het aan Stichting FMR GOG verleende uitstel, waarna Stichting FMR GOG niet meer heeft gereageerd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil en de beoordeling
Vordering
2.1.
[eisers] vorderen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- vaststelling van de huurprijs voor de woonruimte [adres] te [plaats 2] met ingang van 1 november 2022 op € 660,00 per maand en het voorschot leveringen en diensten op € 300,00 per maand;
- vaststelling van de afrekening van bijkomende leveringen en diensten op € 1.575,00 over de periode 1 november 2022 tot en met 31 juli 2024;
- veroordeling van Stichting FMR GOG tot betaling aan [eisers] van € 9.765,00 aan onverschuldigd betaalde huur en servicekosten, vermeerderd met de wettelijke rente, over de periode 1 november 2022 tot en met 31 juli 2024;
- veroordeling van Stichting FMR GOG in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
2.2.
[eisers] leggen – samengevat – aan hun vorderingen ten grondslag dat sprake is geweest van all-in huur en dat de Huurcommissie ten onrechte niet tot splitsing van de huurprijs is overgegaan.
Uitspraak Huurcommissie
2.3.
Met het tijdig instellen van de vordering bij de kantonrechter is de uitspraak van de Huurcommissie van 25 juni 2025 van rechtswege vervallen en mogen partijen een beslissing van de kantonrechter vorderen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [1] De omstandigheid dat de Huurcommissie heeft beslist dat het verzoek niet inhoudelijk wordt beoordeeld staat hier niet aan in de weg.
Geen all-in huur
2.4.
De vraag die allereerst beantwoord moet worden is of sprake is geweest van all-in huur. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend om de navolgende redenen.
2.5.
[eisers] stellen dat sprake is geweest van een all-in huur. Zij hebben daartoe betoogd dat in artikel 4.5 van de huurovereenkomst een niet nader gespecificeerde vergoeding is opgenomen voor het onderhoud van de Cv-installatie, de kosten van energie van het gemeenschappelijke trappenhuis, het onderhoud van de gemeenschappelijke trappenhuis, het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes en gebouw, schoonmaak, glazenbewassing en schoonmaak algemene ruimtes. Verder was bij aanvang van de huurovereenkomst de woonruimte was voorzien van laminaat en keukenapparatuur (koelkast en combi magnetron/oven).
2.6.
Uit de wet volgt dat sprake is van een all-in huur als blijkt dat de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet van de huurprijs is vastgesteld. [2] Daar is in het onderhavige geval geen sprake van. Uit artikel 4.5 t/m artikel 4.6 van de huurovereenkomst volgt duidelijk dat partijen enkel een huurprijs zijn overeengekomen. Artikel 4.1 definieert de betalingsverplichting als:
“- de huurprijs”; “- de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas, en water (…)” en “- de vergoeding voor de overige zaken en diensten”. Artikel 4.5. bepaalt “Per betaalperiode van één maand bedraagt (…) de huurprijs inclusief 15% beschermd stadsgezicht € 1200,00”. Partijen zijn geen servicekosten of andere vergoedingen overeengekomen; bij de posten staat immers telkens “€ 0,00”, en [eisers] moesten zelf zorgdragen voor de gas, water en elektra (zie artikel 6 van Pro de huurovereenkomst). De huurovereenkomst moet worden beschouwd als de schriftelijke vastlegging van wat partijen zijn overeengekomen. Dat de huurprijs ook betrekking had op meubilair en apparatuur kan daaruit niet worden afgeleid. Het had op de weg van [eisers] gelegen om hun standpunten nader toe te lichten en te onderbouwen door bijvoorbeeld het overleggen van het proces-verbaal van oplevering, de inventarislijst en gegevens waaruit afgeleid zou kunnen worden dat het de bedoeling van partijen was dat de overeengekomen huurprijs tevens betrekking had op andere zaken dan de woonruimte. De twee overgelegde foto’s (productie 5 bij dagvaarding) zijn in dit verband niet voldoende. De woning is immers gestoffeerd (dus niet gemeubileerd) aan [eisers] opgeleverd (artikel 1.1 van de huurovereenkomst), zodat het ook logisch is dat keukenapparatuur en laminaat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was. Met de enkele aanwezigheid van een combi magnetron/oven en koelkast kan dus niet worden gezegd dat de huurovereenkomst meer omvatte dan het enkele gebruik van de woning. De kantonrechter gaat daarom ervan uit dat partijen een huurprijs (geen all-in prijs) zijn overeengekomen en zal dus niet overgaan tot splitsing.
“- de huurprijs”; “- de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas, en water (…)” en “- de vergoeding voor de overige zaken en diensten”. Artikel 4.5. bepaalt “Per betaalperiode van één maand bedraagt (…) de huurprijs inclusief 15% beschermd stadsgezicht € 1200,00”. Partijen zijn geen servicekosten of andere vergoedingen overeengekomen; bij de posten staat immers telkens “€ 0,00”, en [eisers] moesten zelf zorgdragen voor de gas, water en elektra (zie artikel 6 van Pro de huurovereenkomst). De huurovereenkomst moet worden beschouwd als de schriftelijke vastlegging van wat partijen zijn overeengekomen. Dat de huurprijs ook betrekking had op meubilair en apparatuur kan daaruit niet worden afgeleid. Het had op de weg van [eisers] gelegen om hun standpunten nader toe te lichten en te onderbouwen door bijvoorbeeld het overleggen van het proces-verbaal van oplevering, de inventarislijst en gegevens waaruit afgeleid zou kunnen worden dat het de bedoeling van partijen was dat de overeengekomen huurprijs tevens betrekking had op andere zaken dan de woonruimte. De twee overgelegde foto’s (productie 5 bij dagvaarding) zijn in dit verband niet voldoende. De woning is immers gestoffeerd (dus niet gemeubileerd) aan [eisers] opgeleverd (artikel 1.1 van de huurovereenkomst), zodat het ook logisch is dat keukenapparatuur en laminaat reeds bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig was. Met de enkele aanwezigheid van een combi magnetron/oven en koelkast kan dus niet worden gezegd dat de huurovereenkomst meer omvatte dan het enkele gebruik van de woning. De kantonrechter gaat daarom ervan uit dat partijen een huurprijs (geen all-in prijs) zijn overeengekomen en zal dus niet overgaan tot splitsing.
Woningwaardering komt uit op 164 punten
2.7.
[eisers] hebben bij dagvaarding een rapport overlegd (productie 5 bij dagvaarding) waarin de woningwaardering uitkomt op 164 punten. Nu Stichting FMR GOG geen verweer heeft gevoerd gaat de kantonrechter uit van de juistheid van dit rapport. Bij aanvang van de huurovereenkomst (1 november 2022) hoorde bij 164 punten een maximale huurprijs van € 895,42. Deze huurprijs ligt boven de toen geldende huurliberalisatiegrens van € 763,47 per maand. Op grond van de wet is de overeengekomen kale huurprijs van € 1.200,00 daarom redelijk en is de kantonrechter niet bevoegd om die huurprijs te wijzigen. [3]
Conclusie en kosten
2.8.
De vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
2.9.
[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting FMR GOG worden begroot op nihil.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
3.2.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Stichting FMR GOG worden vastgesteld op nihil.
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.