Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/372706 / KG ZA 25-776
Vonnis in kort geding van 20 maart 2026
in de zaak van
1.HAARLEM BUSINESS CENTER B.V.,
te Santpoort-Zuid,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [plaats] ,
3.
[eiser sub 3],
3.
[eiser sub 3],
te [plaats] ,
4.
TRIBUNE VASTGOED B.V.,
4.
TRIBUNE VASTGOED B.V.,
te Heemstede,
5.
RID B.V.,
5.
RID B.V.,
te Haarlem,
6.
[eiser sub 6],
6.
[eiser sub 6],
te [plaats] ,
7.
FYZA B.V.,
7.
FYZA B.V.,
te Haarlemmerliede,
8.
[eiser sub 8],
8.
[eiser sub 8],
te [plaats] ,
9.
SUMMIT INDUSTRIES B.V.,
9.
SUMMIT INDUSTRIES B.V.,
te Haarlem,
10.
[eiser sub 10] C.V.,
10.
[eiser sub 10] C.V.,
te [plaats] ,
11.
[eiser sub 11],
11.
[eiser sub 11],
te [plaats] ,
12.
[eiser sub 12],
12.
[eiser sub 12],
te [plaats] ,
13.
HBC VASTGOED B.V.,
13.
HBC VASTGOED B.V.,
te Noordwijkerhout,
14.
RETIREMENT ON SANDY SHORES B.V., en
GUIS INTERNATIONAL B.V.,
14.
RETIREMENT ON SANDY SHORES B.V., en
GUIS INTERNATIONAL B.V.,
te Haarlem,
15.
TAXISERVICE 313 TEVENS H.O.D.N. PERSONAL CAR SERVICE 313,
15.
TAXISERVICE 313 TEVENS H.O.D.N. PERSONAL CAR SERVICE 313,
te Haarlem,
16.
[eiser sub 16],
16.
[eiser sub 16],
te [plaats] ,
17.
TANGO & CASH B.V.,
17.
TANGO & CASH B.V.,
te Heemstede,
18.
[eiser sub 18],
[eiser sub 18],
te [plaats] ,
19.
[eiser sub 19],
19.
[eiser sub 19],
te [plaats] ,
20.
TIGLIO B.V.,
20.
TIGLIO B.V.,
te Santpoort-Zuid,
21.
[eiser sub 21] V.O.F.,
21.
[eiser sub 21] V.O.F.,
te [plaats] ,
22.
MOC SECURITY CONSULTANCY B.V.,
22.
MOC SECURITY CONSULTANCY B.V.,
te Heemskerk,
23.
[eiser sub 23],
23.
[eiser sub 23],
te [plaats] ,
24.
[eiser sub 24],
[eiser sub 24],
te [plaats] ,
25.
[eiser sub 25],
[eiser sub 25],
te [plaats] ,
26.
[eiser sub 26],
[eiser sub 26],
te [plaats] ,
27.
[eiser sub 27],
[eiser sub 27],
te [plaats] ,
28.
[eiser sub 28],
[eiser sub 28],
te [plaats]
29.
EFT HOLDING B.V.,
EFT HOLDING B.V.,
te Haarlem,
30.
[eiser sub 30],
[eiser sub 30],
te [plaats] ,
31.
[eiser sub 31],
[eiser sub 31],
te [plaats] ,
32.
[eiser sub 32],
[eiser sub 32],
te [plaats] ,
33.
PWNR HOLDING B.V.,
PWNR HOLDING B.V.,
te Bennebroek,
34.
[eiser sub 34],
[eiser sub 34],
te [plaats] ,
35.
VDP HOLDING B.V.,
VDP HOLDING B.V.,
te Santpoort-Noord,
36.
HF SERVICE,
HF SERVICE,
te IJmuiden,
37.
FRESHFOODS LOGISTICS B.V.,
FRESHFOODS LOGISTICS B.V.,
te Lijnden,
38.
THIJDIFLO BEHEER B.V.,
THIJDIFLO BEHEER B.V.,
te Haarlem,
39.
HOVING HOLDING B.V.,
HOVING HOLDING B.V.,
te Haarlem,
40.
M&F VASTGOED B.V.,
M&F VASTGOED B.V.,
te Haarlem,
41.
REGEON HOLDING B.V.,
REGEON HOLDING B.V.,
te Haarlem,
42.
[eiser sub 42],
[eiser sub 42],
te [plaats] ,
43.
KARAKOMAK BEHEER B.V.,
KARAKOMAK BEHEER B.V.,
te Amsterdam,
44.
[eiser sub 44],
[eiser sub 44],
te [plaats] ,
45.
4ALL OFFICE B.V.,
4ALL OFFICE B.V.,
te IJmuiden,
46.
PRO VASTGOED EN BOUW B.V.,
PRO VASTGOED EN BOUW B.V.,
te Haarlem,
47.
M & F VASTGOED COMPANY B.V.,
M & F VASTGOED COMPANY B.V.,
te Heemskerk,
48.
SPO MARINE SERVICES B.V.,
SPO MARINE SERVICES B.V.,
te Heemstede,
49.
ISKES VASTGOED B.V.,
ISKES VASTGOED B.V.,
te Velsen-Zuid,
50.
ECOM ADS B.V.,
ECOM ADS B.V.,
te Haarlem,
51.
[eiser sub 51],
[eiser sub 51],
te [plaats] ,
52.
[eiser sub 52],
[eiser sub 52],
te [plaats] ,
53.
OK HOLDING B.V.,
OK HOLDING B.V.,
te Amsterdam,
54.
ZZD BEHEER B.V.,
ZZD BEHEER B.V.,
te Haarlem,
55.
[eisers sub 55],
[eisers sub 55],
te [plaats] ,
56.
[eiser sub 56],
[eiser sub 56],
te [plaats] ,
57.
[eiser sub 57],
[eiser sub 57],
te [plaats] ,
58.
DESIGNARE INTERIOR,
DESIGNARE INTERIOR,
te Vogelenzang,
59.
INFRABASE B.V.,
INFRABASE B.V.,
te Spaarndam-Oost,
60.
COSTUME LIMITÉ,
COSTUME LIMITÉ,
te Haarlem,
61.
CROTES VASTGOED B.V.,
CROTES VASTGOED B.V.,
te Haarlem,
62.
RESINCO B.V.,
RESINCO B.V.,
te Zandvoort,
63.
[eiser sub 63],
[eiser sub 63],
te [plaats] ,
64.
[eiser sub 64],
[eiser sub 64],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen HBC c.s. te noemen; eiseres onder 1 wordt HBC genoemd,
advocaten: mr. P.F.P. Nabben en mr. H.W.A. Huijzer,
tegen
AANNEMERSBEDRIJF VAN DER WORP B.V.,
te Haarlem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Van der Worp,
1.De zaak in het kort
1.1.
HBC c.s. hebben met Van der Worp overeenkomsten gesloten over een door Van der Worp te realiseren bedrijfsverzamelgebouw. De oplevering daarvan is ernstig vertraagd. HBC en Van der Worp verwijten elkaar over en weer voor die vertraging verantwoordelijk te zijn. Ook is tussen hen in geschil of HBC moet betalen voor door Van der Worp in rekening gebracht meerwerk.
1.2.
HBC c.s. willen toegang tot de bouw om de voortgang en kwaliteit daarvan te kunnen controleren. Ook vorderen zij dat Van der Worp wordt veroordeeld tot oplevering van het werk op uiterlijk 1 juni 2026 op straffe van een dwangsom. Daarnaast willen HBC c.s. door Van der Worp verschuldigde kortingen vanwege het overschrijden van de bouwtijd met betalingen van de reguliere termijnbetalingen kunnen verrekenen, of die kortingen alvast uitbetaald krijgen, dan wel de termijnbetalingen tot het bedrag aan verschuldigde korting kunnen opschorten. HBC vordert verder afschrift van stukken die zien op het door Van der Worp aan onderaannemers opgedragen werk en vordert ten slotte dat Van der Worp haar retentierecht niet langer mag uitoefenen.
Van der Worp stelt zich op het standpunt dat alle vorderingen moeten worden afgewezen.
1.3.
De voorzieningenrechter wijst de vorderingen tot het verschaffen van toegang aan HBC c.s. tot de bouw geclausuleerd toe. Verder zal Van der Worp aan HBC inzage moeten geven in bepaalde stukken met betrekking tot het aan onderaannemers verstrekte werk. Ook mogen HBC c.s. voor een beperkt deel hun betalingsverplichtingen opschorten, met uitzondering van HBC. Voor het overige worden de vorderingen afgewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 februari 2026
- de akte overlegging producties met producties 1 tot en met 10 en 12 tot en met 34
- het voorafgaand aan de mondelinge behandeling overgelegde deel van de spreekaantekeningen (tot en met pagina 24) van Van der Worp met producties 1 tot en met 45
- het voorafgaand aan de mondelinge behandeling overgelegde deel van de spreekaantekeningen (tot en met pagina 24) van Van der Worp met producties 1 tot en met 45
- de akte overlegging producties II met producties 35 tot en met 41
- de mondelinge behandeling van 17 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van HBC c.s.
- de spreekaantekeningen van Van der Worp (voorgedragen vanaf pagina 24).
- de mondelinge behandeling van 17 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van HBC c.s.
- de spreekaantekeningen van Van der Worp (voorgedragen vanaf pagina 24).
2.2.
Op de mondelinge behandeling heeft mr. Nabben aangegeven dat [betrokkene 1] en [betrokkene 2] , gezamenlijk als eisers onder 18 genoemd in de betekende dagvaarding, hun vorderingen hebben ingetrokken. Ook heeft hij meegedeeld dat vanwege het verliezen van het contact met Tais Holding B,V., eiser onder 56 in de betekende dagvaarding, hij en mr. Huijzer zich niet langer vrij voelen mede namens deze partij op te treden en de vordering van Tais Holding B.V. daarom eveneens als ingetrokken moet worden beschouwd. De lijst met de in kop van dit vonnis genoemde eisende partijen is daarop aangepast en vermeldt daarom 64 eisende partijen in plaats van de oorspronkelijke 66.
2.3.
Op de mondelinge behandeling hebben partijen verzocht de zaak aan te houden tot 27 februari 2026 om een minnelijke schikking te beproeven. Op 27 februari 2026 hebben zij verzocht de zaak tot 6 maart 2026 aan te houden. Op 6 maart 2026 hebben partijen de rechtbank bericht dat zij er onderling niet zijn uitgekomen en hebben zij vonnis gevraagd.
2.4.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
3.De feiten
Partijen
3.1.
HBC is een projectontwikkelaar. [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3] ) is haar middellijk bestuurder.
3.2.
In juni 2023 heeft HBC met Van der Worp een overeenkomst gesloten voor de realisatie door Van der Worp van een bedrijfsgebouw aan de Kuipersweg in Haarlem. Op de overeenkomst zijn de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012) van toepassing verklaard.
3.3.
Het gaat om een complex van meerdere verdiepingen met in totaal 126 zelfstandige (casco op te leveren) bedrijfsunits en daarnaast gemeenschappelijke ruimten (hierna: het bedrijfsgebouw of het werk).
3.4.
Het bedrijfsgebouw is in appartementsrechten gesplitst. De vereniging van eigenaren is VVE Haarlem Business Center (hierna: de VVE).
3.5.
HBC heeft 85 van de te realiseren bedrijfsunits verkocht aan derden (hierna: de kopers). De overige 41 units zal HBC na realisatie aan derden gaan verhuren.
3.6.
De kopers hebben steeds rechtstreeks met Van der Worp een aannemingsovereenkomst gesloten en zijn zo zelf opdrachtgever van Van der Worp geworden waar het gaat om de bouw van de betreffende bedrijfsunits en de bijbehorende gemeenschappelijke gedeelten. Ook op de overeenkomsten tussen de kopers en Van der Worp zijn de UAV 2012 van toepassing verklaard.
3.7.
Een deel van de kopers heeft de bedrijfsunit of -units gekocht om zich daarin te vestigen en de eigen onderneming te drijven. Een ander deel, waaronder HBC, heeft de bedrijfsunit of -units gekocht om te gaan verhuren.
De overeenkomsten
3.8.
In de ‘realisatieovereenkomst Haarlem Business Center’ inclusief zeven bijlagen gesloten tussen HBC en Van der Worp (hierna: de realisatieovereenkomst) staat onder meer:
In aanmerking nemende dat:
(…)
e. Opdrachtgever het Ontwerp voor zijn rekening en risico nog verder zal doen uitwerken in
uitvoeringstekeningen ten behoeve van de uitvoering van het Project;
(…)
Artikel 2 Verantwoordelijkheid en gezamenlijke uitwerking Ontwerp
2.1
Opdrachtgever draagt de verantwoordelijkheid voor de juistheid en compleetheid van het Ontwerp en vrijwaart Aannemer tegen aanspraken van Kopers en derden als gevolg van schade door ontwerpfouten in het Ontwerp waarvoor Aannemer redelijkerwijs niet behoefde te waarschuwen tijdens de realisatie van het Ontwerp.
2.2
Opdrachtgever zorgt voor bouwvoorbereidingstekeningen en draagt daarmee zorg voor de uitwerking van het Ontwerp naar bouwkundige detaillering. Aannemer doet de controle op de technische uitvoerbaarheid door Aannemer en de onderaannemers van deze tekeningen van Opdrachtgever. Opdrachtgever is beschikbaar voor overleg met Aannemer en controle over die detaillering vanwege de bouwvoorbereidingstekeningen. Aannemer is verantwoordelijk voor de technische uitvoering van het Project conform het Ontwerp en de aangeleverde detail- en bouwuitvoeringstekeningen door Aannemer en haar onderaannemers. (…) De post detail- en bouwuitvoeringstekeningen is niet in de begroting opgenomen.
(…)
Artikel 5 Vaste aannemingssom en risicoregeling
5.1
De totaal aannemingssom voor het Project is vastgesteld op een bedrag van
€ 17.500.000,00 exclusief btw
(zegge: zeventienmiljoenvijfhonderdduizend euro exclusief btw).
5.2
De totaal aannemingssom uit het vorige lid is opgesplitst in twee bedragen. Ten eerste zit er een bedrag in van € 6.561.000,- (zegge: zesmiljoenvijfhonderdeneenenzestigduizend euro) berekend voor de bouwopdracht van 41 huur bedrijfsruimtes en de bijbehorende algemene ruimtes etc. conform
Bijlage III, (hierna de “
Huur aannemingssom”) welke Opdrachtgever zelf gaat betalen op basis van de betalingstermijnen zoals overeengekomen in
Bijlage V. Opdrachtgever gaat deze units verhuren aan ondernemers.
Bijlage III, (hierna de “
Huur aannemingssom”) welke Opdrachtgever zelf gaat betalen op basis van de betalingstermijnen zoals overeengekomen in
Bijlage V. Opdrachtgever gaat deze units verhuren aan ondernemers.
5.3
In de totaal aannemingssom zit ten tweede een bedrag van € 10.939.000,- (zegge:
tienmiljoennegenhonderdennegenendertigduizend euro) voor de maximaal 85 verkoop bedrijfsruimtes en bijbehorende algemene ruimtes etc. e.a. conform
Bijlage III(hierna “
de Koop aannemingssom”). De appartementsrechten onder deze bedrijfsruimtes worden verkocht door Opdrachtgever aan ondernemers (hierna “
de Kopers”). Aannemer sluit rechtstreeks met de Kopers de Aannemingsovereenkomst bedrijfsruimte. De Koop aannemingssom zal vanuit deze Aannemingsovereenkomsten worden betaald door de Kopers aan Aannemer.
Bijlage III(hierna “
de Koop aannemingssom”). De appartementsrechten onder deze bedrijfsruimtes worden verkocht door Opdrachtgever aan ondernemers (hierna “
de Kopers”). Aannemer sluit rechtstreeks met de Kopers de Aannemingsovereenkomst bedrijfsruimte. De Koop aannemingssom zal vanuit deze Aannemingsovereenkomsten worden betaald door de Kopers aan Aannemer.
5.4
In de Totaal aannemingssom is niet opgenomen en maken derhalve geen onderdeel uit van de opdracht aan Aannemer, werkzaamheden ten behoeve van:
sanering grond
asbest sanering
aansluitkosten NUTS bedrijven
aanpassingen aan kabels en leidingen die mogelijk in de grond aanwezig zijn
detail- en bouwuitvoeringstekeningen
5.5
In de Totaal aannemingssom van EURO 17.500.000,-- excl. BTW is mede een vergoeding voor de navolgende stelposten opgenomen:
Stelposten genoemd in de begroting van Aannemer (
Bijlage VI).
Bijlage VI).
5.6
Indien Aannemer met betrekking tot de hiervoor genoemde stelposten voorziet, dat de in de
vaste aannemingssom van EURO 17.500.000,-- excl. BTW opgenomen vergoedingen voor deze stelposten niet dekkend zijn (oftewel te laag zijn begroot), zal Aannemer zulks onverwijld melden aan Opdrachtgever en zullen Partijen in gezamenlijk overleg de definitieve vergoedingen voor deze stelposten vaststellen. Eerst nadat deze vergoedingen door partijen gezamenlijk definitief zijn vastgesteld, zal Aannemer de met deze stelposten verbonden werkzaamheden uitvoeren.
5.7
Beide partijen spannen zich ertoe in om te bezien of op de in artikel 5.1 genoemde totale aannemingssom besparingen kunnen worden gerealiseerd. Daartoe zullen voor nader overeen te komen onderdelen van het werk in onderling overleg bij meerdere partijen offertes worden opgevraagd. Offertes dienen steeds volledig en deugdelijk te zijn onderbouwd om het werk uit te voeren. Er is geen garantie dat op elk Stabu niveau besparingen kunnen worden gerealiseerd. De bedragen van deze offertes worden verwerkt in de totaal aannemingssom. Uiteindelijk ligt de definitieve beslissing van de keuze voor een offerte gebaseerd op de beste prijs/kwaliteit van de offerte bij Aannemer. De gevolgen van deze keuze kunnen van invloed zijn voor een positieve of negatieve uitkomst voor de aannemingssom. Indien en voor zover op deze wijze mutaties op de totaal aannemingssom worden gerealiseerd, komen deze voor 100% ten gunste/laste van Opdrachtgever in de zin, dat daarmee de aannemingssom voor de realisatie van de bij Opdrachtgever in eigendom blijvende bedrijfsunits wordt aangepast.
5.8
Aannemer verklaart dat zij op géén enkele wijze financieel of ander voordeel geniet of zal genieten buiten medeweten van Opdrachtgever om door het accepteren van de in 5.5. genoemde offertes van een of meer leveranciers ten behoeve van het Project. Dergelijke voordelen mogen alleen rechtstreeks ten goede komen van Opdrachtgever gelet op de afspraak onder 5.5. bij gebreke waarvan Aannemer een boete verbeurt van € 50.000,- voor elke offerte die in strijd met van 5.5. is geaccepteerd.
(…)
Artikel 6 Aanvang, oplevering en onderhoud van het Project
6.1
Opdrachtgever zal de 85 Bedrijfsruimten in één keer in verkoop brengen. Op de dag dat minstens 60 van de beoogde 85 Koopovereenkomsten bedrijfsruimte onherroepelijk verkocht zijn, dan wel vanaf een eerdere datum dat Opdrachtgever conform artikel 10 (opschortende voorwaarde) de Aannemer schriftelijk informeert, dat ondanks het niet verkocht hebben van 60 Bedrijfsruimtes de bouw toch kan starten, zal de bouw van het Project inclusief de bouw van de huur en koop bedrijfsruimten binnen 12 weken vanaf die datum (conform het gestelde in de Aannemingsovereenkomst bedrijfsruimte) starten (hierna “
de Startdatum”).
de Startdatum”).
6.2
Oplevering van het Project zal plaatsvinden de dag na 230 werkbare werkdagen na Startdatum, (hierna “
de Opleverdatum”). Oplevering vindt plaats door middel [van] de procedures en regels hoofdstuk IV in de UAV. Een werkbare dag is een van de 180 werkbare dagen van de 365 dagen in een kalenderjaar omdat de volgende dagen hier buitenvallen: erkende rust- en feestdagen, collectieve vakantiedagen, en de zogeheten ‘onwerkbare dagen’.
de Opleverdatum”). Oplevering vindt plaats door middel [van] de procedures en regels hoofdstuk IV in de UAV. Een werkbare dag is een van de 180 werkbare dagen van de 365 dagen in een kalenderjaar omdat de volgende dagen hier buitenvallen: erkende rust- en feestdagen, collectieve vakantiedagen, en de zogeheten ‘onwerkbare dagen’.
(…)
Artikel 9 Zekerheid
9.1
Teneinde de betalingsverplichtingen van de Opdrachtgever uit hoofde van deze overeenkomst te verzekeren zal Opdrachtgever uiterlijk voor Startdatum en ten gunste van Aannemer een bedrag, zijnde het verschil tussen de verkochte bedrijfsruimten en het restant van de Koopaannemingssom, in depot storten op de derdengeldrekening van Batenburg Notarissen. Indien en voor zover Opdrachtgever een op hem rustende betalingsverplichting niet tijdig nakomt heeft Aannemer het recht om op eerste verzoek betaling uit het desbetreffende depot te verzoeken.
Partijen dragen er zorg voor dat de notaris van Batenburg Notarissen conform bovenstaande regeling een depotovereenkomst opstelt.
Artikel 10 Opschortende voorwaarde totstandkoming overeenkomst en start bouw
10.1
De Overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat Opdrachtgever uiterlijk op 31 december 2023 voor ten minste 70% van het totaal aantal (85 stuks) te koop staande bedrijfsruimten (derhalve 60 bedrijfsruimten) een onherroepelijke Koopovereenkomst bedrijfsruimte heeft gesloten (derhalve waarvan het financieringsvoorbehoud is verstreken) dan wel dat Verkoper aan Aannemer uiterlijk op 31 december 2023 schriftelijk verklaart, dat ondanks het niet behalen van dat aantal, deze voorwaarde toch als vervuld mag worden beschouwd. (…)
10.2
Met de bouw wordt, na vervulling van de opschortende voorwaarde in lid 1 begonnen binnen 12 weken ná het in vervulling gaan van de opschortende voorwaarde c.q. de dagtekening van de genoemde schriftelijke verklaring.
(…)
3.9.
Eerder heeft HBC met Heembouw contact gehad over de eventuele bouw van het bedrijfsgebouw door Heembouw. Heembouw beschikt over een eigen architectenbureau en constructeur. Heembouw heeft in dat verband voor HBC een kostenraming gemaakt die sloot op een bedrag van € 18.808.116,14 exclusief btw. Tot een opdracht van HBC aan Heembouw is het niet gekomen.
3.10.
De raming van Heembouw is gebruikt bij het opstellen van de realisatieovereenkomst.
3.11.
In de overeenkomsten van de kopers met Van der Worp is een andere afspraak gemaakt over de bouwtijd. In deze overeenkomsten is een termijn van 250 of 300 werkbare werkdagen opgenomen. Ook de regeling over de start van de bouwtijd wijkt af van de regeling die geldt tussen HBC en Van der Worp:
Artikel 6 - Bouwtijd en start werkbare werkdagen
1. De Aannemer verbindt zich de bedrijfsruimte binnen 250 (tweehonderdvijftig) werkbare werkdagen* na de aanvang van de Startdatum bouw van het gebouw geheel voor gebruik gereed aan de Opdrachtgever op te leveren in de zin van de UAV 2012.
(…)
2. De Aannemer zal binnen acht (8) dagen na de aanvang van de bouw de aanvangsdatum van
de in lid 1 van dit artikel genoemde termijn schriftelijk aan de Opdrachtgever mededelen,
Deze schriftelijke mededeling zal geschieden hetzij, indien van toepassing, middel facturering van de desbetreffende termijn van de aanneemsom hetzij middels een andere schriftelijke mededeling.
3.12.
De in artikel 6 lid 2 bedoelde Pro termijn is ‘termijn 3’ (‘te declareren bij start bouw’).
Ontwikkelingen na de feitelijke start van de bouw
3.13.
Van der Worp heeft de kopers onder meer via informatiebulletins over de voortgang van de bouw van het werk geïnformeerd. In het eerste informatiebulletin van mei 2024 staat onder meer:
Stand van zaken
Na een lange voorbereidingstijd door de Ontwikkelaar, Gemeente, Architecten en andere betrokkenen zijn wij eind vorig jaar gestart met de bouw.
Hoewel er nog niet zoveel boven de grond te zien is des te meer zijn de voorzieningen in de grond uitgevoerd.
De afgelopen periode zijn – door weer en wind – 824 palen de grond in gegaan.
Na 27 werkdagen en ca. 45 vrachtenwagens met heipalen verder, zijn de heiwerkzaamheden op woensdag 22 februari jl. afgerond!
3.14.
Van der Worp is gelijktijdig met de bouw van het bedrijfsgebouw begonnen met de bouw van haar eigen nieuwe bedrijfspand, gelegen direct naast bedrijfsgebouw. De bouw daarvan is voltooid.
3.15.
Mr. Rameau heeft HBC namens Van der Worp bij brief van 25 april 2025 aangeschreven over verschillende vertragingen in de voortgang van het werk die voor rekening en risico van HBC komen. HBC is in die brief voor de gevolgen van de vertragingen aansprakelijk gesteld. Ook is HBC daarin om bouwtijdverlenging verzocht voor eenzelfde periode als de opgelopen vertraging. Verder is HBC gemaand om een factuur te betalen van € 786.237,98 inclusief opslagen en exclusief btw en om op grond van artikel 9.1 van de realisatieovereenkomst zekerheid te stellen voor een bedrag van € 6.561.000,00 exclusief btw. Tot slot is meegedeeld dat Van der Worp gelet op het niet betalen van de factuur en het stellen van zekerheid haar retentierecht uitoefent op de 41 voor HBC bestemde bedrijfsunits.
3.16.
Van der Worp heeft HBC bij factuur van 11 oktober 2025 een bedrag van € 1.000.000,00 exclusief btw in rekening gebracht met als omschrijving ‘1e termijn extra bouwkosten’. In de factuur staat bij het factuurbedrag ‘Conform kostenoverzicht’.
3.17.
Van der Worp en HBC hebben onder meer daarover gecorrespondeerd. Van der Worp schreef:
Wij hebben het totaal van alle voor een goede uitvoering van het Werk opgedragen offertes van onderaannemers, leveranciers, en onze eigen werkzaamheden op transparantie wijze steeds met HBC gedeeld. Het meest recente overzicht van 5 september 2025 heb jij ook ontvangen en resulteerde in een totaal aannemingssom van € 18.886.952,15 exclusief btw. Op grond van dat overzicht is sprake van een bedrag van € 1.308.116,16 exclusief btw aan mutaties op de totaal aannemingssom uit de realisatieovereenkomst. Omdat in de realisatieovereenkomst niets is bepaald over het betalingsmoment van dit meerwerk, geldt op grond van paragraaf 35 lid 3 van de UAV dat het meerwerk wordt betaald ineens na de voltooiing van het meerwerk. Het is om die reden dat wij op 11 oktober 2025 een factuur voor een belangrijk deel van dit meerwerk bij HBC hebben ingediend. Het is immers niet reëel dat Van der Worp de kosten van al die mutaties/meerwerk eenzijdig zou moeten
voorfinancieren.
HBC heeft daarop als volgt gereageerd:
Die berekening klopt niet. In de opgevoerde kosten zitten werkzaamheden van Van der Worp die niet kwalificeren als meerwerk, kosten die toegeschreven moeten worden aan je eigen pand en faalkosten die voor rekening van Van der Worp moeten blijven. Faalkosten door inefficiënte werkwijze hebben geresulteerd in een verdubbeling van de bouwtijd.
3.18.
HBC en de VVE hebben Dutch Building Inspections (hierna: DBI) opdracht gegeven een bouwkundige vooropname te doen van het werk in aanbouw. DBI heeft de bouwplaats op 4 december 2025 bezocht en heeft op 23 december 2025 schriftelijk gerapporteerd over onder meer de werkvolgorde en kwaliteit van het tot dan toe gerealiseerde werk.
3.19.
Op 19 december 2025 heeft HBC met vertegenwoordigers van AG Projectpartners een bezoek gebracht aan de bouwplaats. AG Projectpartners heeft daarover een kort rapport opgesteld met constateringen over de kwaliteit van de bouw en het bouwproces.
3.20.
In informatiebulletin 9 van november 2025 van Van der Worp staat onder meer dat de prognose is dat het werk eind februari, begin maart 2026 zal worden opgeleverd.
3.21.
Bij brief van 19 januari 2026 hebben mrs. Nabben en Huijzer Van der Worp namens HBC c.s. in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen veertien dagen te bevestigen dat:
Van der Worp de in de rapporten van DBI en AG Projectpartners genoemde gebreken zal herstellen, in goed overleg met een door kopers en/of HBC aangewezen directievoerder, en op basis van een in overleg op te stellen herstelplan met gedetailleerde planning,
Van der Worp binnen veertien dagen een nieuwe, gedetailleerde planning verstrekt,
Van der Worp zorgdraagt voor voldoende toezicht, coördinatie en toezicht op het werk, overeenkomstig hetgeen op grond van de overeenkomst mag worden verwacht,
Van der Worp een door kopers en/of HBC aan te wijzen bouwkundige periodiek toegang verleent tot het werk.
3.22.
Bij brief van 2 februari 2026 heeft mr. Rameau namens Van der Worp aangegeven dat (onder voorbehoud) de verwachting is dat het project eind mei 2026 zal kunnen worden opgeleverd.
3.23.
HBC heeft Quint & Van Ginkel opdracht gegeven alle individuele aansluitingen van de bedrijfsunits op de nutsvoorzieningen te verzorgen. Van der Worp is geen partij bij die overeenkomst.
4.Het geschil
4.1.
HBC c.s. vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
A. Van der Worp veroordeelt om één of meer vertegenwoordigers van HBC c.s. op eerste schriftelijk verzoek, uiterlijk op de eerstvolgende werkdag gerekend van de dag waarop het verzoek is gedaan, toe te laten tot het werk teneinde de deugdelijkheid en de voortgang daarvan te controleren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere keer dat Van der Worp de toegang tot het werk of een deel van het werk weigert, met een maximum van € 500.000,00;
B. Van der Worp veroordeelt om aan de afzonderlijke eisende partijen het werk op te leveren voor zover dat betrekking heeft op de betreffende opdrachtgever, uiterlijk op 1 juni 2026, op straffe van een aan de betreffende eisende partij te verbeuren dwangsom van € 1,50 per m2 vloeroppervlak per unit tot de bouw waarvan de betreffende eisende partij opdracht heeft gegeven, voor elke dag of dagdeel dat Van der Worp nalaat om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 150,00 per m2 vloeroppervlak per unit;
C.
Primair
Primair
Van der Worp gebiedt om te dulden dat de afzonderlijke eisende partijen ter zake van de door Van der Worp te factureren bouwtermijnen bij wijze van voorschot een beroep op verrekening met de contractuele korting kunnen doen tot het bedrag zoals in de dagvaarding in alinea 91 per type eisende partij is gespecificeerd;
Subsidiair
Van der Worp veroordeelt om binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis bij wijze van voorschot aan de afzonderlijke eisende partijen het bedrag te betalen dat in alinea 91 van de dagvaarding per type eisende partij is vermeld;
Meer subsidiair
Van der Worp veroordeelt om te dulden dat de afzonderlijke eisende partijen ter zake van de door Van der Worp te factureren bouwtermijnen hun betalingsverplichtingen kunnen opschorten tot het bedrag zoals hierboven in alinea 91 per type eisende partij is gespecificeerd, totdat tussen de betreffende eisende partij en Van der Worp overeenstemming is bereikt over de definitieve hoogte van de korting, althans totdat de rechtbank daarover in een bodemprocedure een onherroepelijke uitspraak heeft gedaan;
D. Van der Worp veroordeelt om uiterlijk binnen zeven dagen na het in deze zaak te wijzen vonnis aan HBC een afschrift te verstrekken van:
i. alle door haar ten behoeve van het werk opgevraagde offertes en daarbij
behorende getekende opdrachtbevestigingen bij onderaannemers,
ii. alle door haar ten behoeve van het werk van onderaannemers ontvangen facturen,
iii. alle door haar ten behoeve van het werk aan onderaannemers verrichte
betalingen,
iv. alle door haar, en door haar onderaannemers met betrekking tot het
werk opgestelde weekrapporten en urenoverzichten, voorzien van een
specificatie per werkonderdeel,
v. alle correspondentie met onderaannemers over het werk, in de breedste zin van het woord,
een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor elke dag of dagdeel dat Van der Worp niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 250.000,00.
Ten aanzien van HBC
E. Van der Worp veroordeelt om uiterlijk binnen zeven dagen na het te wijzen vonnis het door haar gelegde retentierecht op de 41 units van HBC op te heffen en opgeheven te houden, op straffe van een aan HBC te verbeuren dwangsom van € 5.000,00 voor elke dag of dagdeel dat Van der Worp niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 250.000,00.
Alles met veroordeling van Van der Worp in de proceskosten, inclusief nakosten en voorwaardelijk te vermeerderen met wettelijke rente.
4.2.
HBC c.s. leggen aan hun vorderingen - verkort weergegeven - het volgende ten grondslag.
4.2.1.
De oplevering van het werk is ernstig vertraagd. Het werk heeft bovendien te lijden doordat het nog steeds niet wind- en waterdicht is. De oorzaken van de vertraging liggen volgens HBC c.s. in de risicosfeer van Van der Worp. Het gaat daarbij om uitvoeringsfouten en logistieke fouten, zoals het storten van granulaat op schone bouwgrond, het te laat bestellen/afroepen van betonelementen en het niet tijdig leveren van steenstrips voor die elementen, maar ook een gebrek aan planning en overzicht en een bewuste keuze om veel werkzaamheden zelf uit te voeren. Van der Worp heeft daarvoor zelf echter niet voldoende capaciteit, waarbij mede van belang is dat Van der Worp tegelijkertijd meerdere aanzienlijke projecten heeft aangenomen. Ook ontbreekt de contractuele basis daarvoor.
4.2.2.
Volgens HBC c.s. weigert Van der Worp HBC c.s. zonder goede grond de toegang tot het werk, terwijl zij daar op grond van de bepaling over directievoering in de UAV 2012 wel toe gehouden is. HBC c.s. hebben één onderzoeksbureau aangewezen om deze inspecties te doen en een vertegenwoordiging van alle eisende partijen die daarbij aanwezig zal zijn. Het is voor HBC c.s. een raadsel waarom Van der Worp aan hen de toegang weigert.
4.2.3.
Van der Worp heeft zich verplicht om het werk binnen 230, 250 of 300 werkbare dagen op te leveren. Een vertraging komt in beginsel voor rekening en risico van Van der Worp. Volgens HBC c.s. heeft Van der Worp onvoldoende onderbouwd waarom de oorzaken van de vertraging haar niet kunnen worden toegerekend. Door het telkens uitstellen van de opleverdatum lijden HBC c.s. schade. Zij kunnen onder meer hun bedrijfsverhuizing niet plannen en/of hun units niet verhuren en/of hebben dubbele huisvestingskosten. De huidige overeengekomen prikkel in de vorm van een korting van € 60,00 per dag per opdrachtgever is volgens HBC c.s. dan ook duidelijk onvoldoende en er moet voor Van der Worp een extra financiële prikkel komen om tijdig op te leveren.
HBC c.s. stellen dat de gevorderde dwangsommen per m2 per unit niet alleen bedoeld zijn om het werk opgeleverd te krijgen, maar ook om Van der Worp te dwingen tot het maken van de meeste efficiënte keuzes om tenminste onderdelen van het werk op te leveren, als zij om wat voor reden dan ook toch niet in staat blijkt om de laatste door haarzelf genoemde opleverdatum te halen.
4.2.4.
HBC c.s. stellen dat Van der Worp kortingen op grond van de bouwtijdoverschrijding verschuldigd is. Het gaat tot en met 16 maart 2026 om bedragen van € 19.200,00, € 18.000,00 of € 15.000,00 per eisende partij, afhankelijk van wat zij daarover met Van der Worp zijn overeengekomen. Omdat Van der Worp heeft aangekondigd niet te zullen opleveren als naar haar oordeel niet alles is betaald, is te voorzien dat hierover discussie zal gaan ontstaan en oplevering nog langer zal uitblijven. Van der Worp heeft in de bouwvergadering van 30 oktober 2025 bovendien aangekondigd geen deelopleveringen te willen doen. Een voorziening op dit punt is volgens HBC c.s. dus zeer wenselijk.
Op de mondelinge behandeling hebben HBC c.s. toegelicht dat de hiervoor genoemde bedragen gecorrigeerd dienen te worden in respectievelijk € 22.320,00 (HBC), € 21.120,00 (bouwtijd 250 dagen) en € 18.120,00 (bouwtijd 300 dagen) bij oplevering op 1 juni 2026.
4.2.5.
HBC c.s. voeren verder aan dat zij de opgestelde weekrapporten en alle communicatie met de door Van der Worp ingeschakelde onderaannemers nodig hebben om te kunnen achterhalen wat de werkelijke oorzaken van de vertraging zijn. In de rapporten moeten de uren ook herleidbaar zijn tot bepaalde bewerkingen omdat gecontroleerd moet kunnen worden hoe veel tijd ongeveer is besteed aan bepaalde bewerkingen, en ook of nog steeds werkzaamheden (en tijd) voor het eigen pand van Van der Worp zijn toegeschreven aan het werk. Om op de voet van artikel 5.7 van de realisatieovereenkomst te kunnen vast-
stellen welke besparingen gerealiseerd zijn (of hadden kunnen worden gerealiseerd) heeft HBC afschriften nodig van alle offertes die Van der Worp heeft opgevraagd voor werkzaamheden door onderaannemers inclusief de bijbehorende getekende
opdrachtbevestigingen, als ook de bankafschriften waaruit blijkt welke betalingen
Van der Worp de onderaannemers voor hun werkzaamheden heeft gedaan. Volgens HBC c.s. is Van der Worp gehouden die stukken op de voet van artikel 5.7 van de realisatieovereenkomst, althans op grond van artikel 194 jo Pro. 195 a Rv, te verstrekken.
4.2.6.
Inmiddels zijn alle door HBC 85 te verkopen units verkocht. Van der Worp heeft met alle kopers van de 85 units rechtstreeks een aannemingsovereenkomst
gesloten. Om die reden is de verplichting van HBC op grond van artikel 9 van Pro de realisatieovereenkomst een bedrag in depot te storten niet meer relevant. Dat bedrag is inmiddels nihil geworden, zodat er op die grond dus ook geen depot meer hoeft te worden aangehouden. De grondslag van het door Van der Worp uitgeoefende retentierecht is daarmee – voor zover deze op enig moment van uitoefenen al heeft bestaan – definitief vervallen. Alle opdrachtgevers zijn op grond van de rechtstreeks met Van der Worp gesloten aannemingsovereenkomst verplicht om zekerheid te stellen. De door HBC te stellen zekerheid is dus feitelijk ook niet meer nodig, aldus nog steeds HBC c.s.
4.3.
Van der Worp voert verweer. Zij verzoekt HBC c.s. in hun vorderingen niet ontvankelijk te verklaren, althans hun vorderingen af te wijzen en HBC c.s. te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen een tegemoetkoming in de kosten van rechtsbijstand van Van der Worp en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien HBC c.s. niet binnen veertien dagen aan het vonnis zullen voldoen. Van der Worp voert daartoe, verkort weergegeven, het volgende aan.
4.3.1.
Volgens Van der Worp hebben HBC c.s. in de dagvaarding de voorzieningenrechter niet goed voorgelicht over hoe de realisatieovereenkomst tot stand is gekomen, met name op het punt van het ontwerp van het bedrijfsgebouw en over de wijze waarop de aannemingssom tot stand is gekomen. Het is namelijk geen statische, vaste aannemingssom. Het ontwerp van het bedrijfsverzamelgebouw was bij het sluiten van de overeenkomst nog verre van volledig. Het ging om een voorlopig ontwerp. Dit moest nog in veel groter detail verder worden uitgewerkt tot technisch ontwerp en daarna uitvoeringsgereed niveau. De raming door Heembouw is geen begroting en is later gecorrigeerd door de daarin opgenomen ontwerp- en engineeringskosten van ruim drie ton eruit te halen. HBC en Van der Worp zijn overeengekomen dat de definitieve bouwkosten zouden worden vastgesteld op basis van de voor de realisatie van het werk daadwerkelijk te maken kosten, waaronder de kosten van alle (onder)aannemers en leveranciers. Eventuele meer- of mindere kosten ten opzichte van de gecorrigeerde raming zouden daarbij worden verwerkt in de aannemingssom die HBC voor de 41 huur-units betaalt, aldus Van der Worp.
4.3.2.
De vertragingen in de voortgang van de bouw zijn volgens Van der Worp in belangrijke mate veroorzaakt door HBC zelf. HBC bleek niet in staat om de voor de tijdige inkoop en uitvoering van het werk benodigde gedetailleerde ontwerpinformatie en ontwerpkeuzes aan Van der Worp aan te leveren. De ontwerpinformatie werd door HBC stelselmatig te laat, zeer fragmentarisch en in onlogische volgordes aangeleverd. [betrokkene 3] verzorgde de (bouwuitvoerings)tekeningen zelf, maar de kwaliteit daarvan was ondermaats. De tekeningen bevatten veel fouten wat tot zeer veel extra werk en corrigerende maatregelen leidde. Daarnaast voerde HBC laattijdig ingrijpende ontwerpwijzigingen door die tot vertragingen in het inkoopproces leidden en daarmee tot vertragingen in het uitvoeringsproces. Deze chaotische situatie leidde er weer toe dat HBC op basis van de door haar vervaardigde deelontwerpen en ontwerpkeuzen zich rechtstreeks tot onderaannemers en leveranciers wendde zonder Van der Worp in dat proces te betrekken. Deze omstandigheden hebben bij elkaar tot zeer aanzienlijke vertragingen geleid in de uitvoering van het werk. Van der Worp voert aan dat zij die vertragingen bij het aangaan van de realisatieovereenkomst redelijkerwijs niet kon of hoefde te verwachten.
4.3.3.
Van der Worp maakt op grond van de UAV 2012 aanspraak op verlenging van de termijn waarbinnen het werk moet worden opgeleverd. De genoemde vertragingsoorzaken vormen volgens Van der Worp ook overmacht op grond waarvan Van der Worp naast HBC ook tegenover de individuele kopers recht heeft op termijnverlenging.
4.3.4.
Ten opzichte van de gecorrigeerde raming uit de realisatieovereenkomst is op dit moment sprake van een bedrag van € 2.007.948,92 exclusief btw aan meerkosten. Deze komen volgens Van der Worp op grond van de realisatieovereenkomst voor 100% voor rekening van HBC, in de zin dat de aannemingssom voor de bij HBC in eigendom blijvende huurunits met dit bedrag wordt aangepast.
Van der Worp voert aan dat zeer veel aanzienlijke meerwerkzaamheden zijn uitgevoerd die bij het sluiten van de realisatieovereenkomst niet waren opgenomen in de gecorrigeerde raming en ook niet waren opgenomen in de technische omschrijving van het werk. Inclusief opslagen betreft dit een bedrag van € 1.286.035,60 ex btw. Op grond van de toepasselijke UAV 2012 vindt verrekening van het meerwerk plaats ineens na de voltooiing van het meerwerk. Van der Worp heeft HBC op 11 oktober 2025 een eerste termijn voor het meerwerk gefactureerd van € 1.210.000,- inclusief btw. Omdat HBC ondanks diverse verzoeken en sommaties die factuur niet heeft betaald, verkeert HBC volgens Van der Worp in verzuim en heeft Van der Worp voldoende belang bij het uitoefenen van haar retentierecht.
4.3.5.
Daarnaast is HBC volgens Van der Worp aansprakelijk voor de schade die Van der Worp heeft geleden en zal lijden als gevolg van de veroorzaakte vertragingen. Die schade bestaat onder meer uit de tijdgebonden kosten die door de langere uitvoeringsduur over een veel langere periode door Van der Worp worden gemaakt. Het betreft dan onder meer de algemene bouwplaats kosten (ABK), maar ook een onderdekking op de algemene kosten en de winst als gevolg van de langere uitvoeringsduur. Ook is HBC volgens Van der Worp aansprakelijk voor de eventuele aanspraak van kopers op de korting op de aannemingssom vanwege de latere oplevering.
4.3.6.
Van der Worp voert verder aan dat HBC in de persoon van [betrokkene 3] ongelimiteerde toegang heeft tot het werk. [betrokkene 3] is ook zeer regelmatig aanwezig en weet van de hoed en de rand. Feitelijk voert hij zelf de directie over het werk. Er is volgens Van der Worp dan ook geen grond voor een veroordeling om [betrokkene 3] op straffe van een dwangsom tot het werk toe te laten. De kopers hebben echter enkel rechten en aanspraken voor zover het gaat om hun privégedeelte/appartemensrecht. De kopers zijn individueel dan ook niet bevoegd om toegang tot het gehele project te krijgen. Iedere vordering die ziet op de gemeenschappelijke delen, ruimten en voorzieningen komt enkel de VVE toe en die is geen partij in deze procedure. Van der Worp voert aan dat als de casco bedrijfsruimten voor oplevering gereed zijn, alle kopers een uitnodiging krijgen om hun bedrijfsruimte(s) op te nemen en te controleren of aan de in de aannemingsovereenkomst opgenomen uitgangspunten is voldaan. Vooruitlopend op die opname organiseert Van der Worp voor de kopers ook al periodieke kijkdagen waarop zijn hun bedrijfsruimte kunnen bekijken en deze bijvoorbeeld kunnen inmeten voor de door hen gewenste afbouwwerkzaamheden.
4.3.7.
Van der Worp betwist dat in artikel 5.7 van de realisatieovereenkomst een verplichting is opgenomen om de door HBC verzochte informatie te verstrekken. Zij voert aan dat HBC bovendien nalaat om specifiek te maken welke informatie zij van Van der Worp precies verlangt en waarom HBC belang, laat staan een spoedeisend belang, heeft om die informatie te verkrijgen. Volgens Van der Worp is dan ook sprake van een fishing expedition. Bovendien zou het verzamelen van al deze informatie – voor zover Van der Worp daarover al beschikt – een dusdanig grote inzet van het personeel van Van der Worp vergen dat de voortgang van de lopende projecten daarmee in gevaar zou komen.
4.3.8.
Tot slot voert Van der Worp aan dat voor zover zij al ergens toe wordt veroordeeld de gevorderde dwangsom moet worden afgewezen, dan wel hieraan ruime en realistische termijnen dienen te worden gesteld en de hoogte van de dwangsommen en het maximum daarvan aanzienlijk dienen te worden gematigd.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De vordering onder A
5.1.
HBC c.s. vorderen toelating tot de bouw. [betrokkene 3] heeft niet weersproken dat Van der Worp hem, op één uitzondering na, steeds heeft toegelaten tot de bouw. HBC c.s. willen echter ook dat Van der Worp toestaat dat een beperkte vertegenwoordiging van de kopers tot de bouw wordt toegelaten. Daaraan werkt Van der Worp vooralsnog niet mee. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter ten onrechte.
5.2.
Op grond van hoofdstuk 2, paragraaf 3 van de UAV 2012 kan de opdrachtgever een of meer personen aanwijzen om als directie op te treden of de directie bij te staan. De door HBC c.s. gewenste delegatie die de kwaliteit en voortgang van het werk wil kunnen controleren kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter als groep personen worden gezien die de directie bijstaat.
5.3.
In de overeenkomsten van de kopers met Van der Worp staat:
“
De Opdrachtgever geeft opdracht als deelgerechtigde in het Project en de Aannemer neemt deze opdracht aan, om met inachtneming van Bijlage I, alsmede het bedrijfsgebouw met aanhorigheden, waarvan de Bedrijfsruimte een aandeel uitmaakt, te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.”
De Opdrachtgever geeft opdracht als deelgerechtigde in het Project en de Aannemer neemt deze opdracht aan, om met inachtneming van Bijlage I, alsmede het bedrijfsgebouw met aanhorigheden, waarvan de Bedrijfsruimte een aandeel uitmaakt, te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk, met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven.”
5.4.
Met HBC c.s. is de voorzieningenrechter van oordeel dat uit het vorenstaande volgt dat Van der Worp de door HBC c.s. aangewezen delegatie in beginsel zal moeten toelaten tot het werk om de deugdelijkheid en de voortgang daarvan te controleren. Dat enkel de VVE (en niet de kopers) het recht heeft om toe te zien op het werk aan de gemeenschappelijke gedeelten volgt de voorzieningenrechter niet. De VVE is immers, in tegenstelling tot de kopers geen partij bij de met Van der Worp gesloten overeenkomsten.
5.5.
HBC c.s. hebben aangegeven dat ook zij inzien dat voor een goede gang van zaken op de bouw en voortgang van de bouw, de delegatie niet te omvangrijk kan zijn. De voorzieningenrechter zal daarom bepalen dat die delegatie uit vier personen mag bestaan waaronder i) [betrokkene 3] of een door hem aangewezen vertegenwoordiger, ii) twee vertegenwoordigers van de kopers waaronder een lid van het bestuur van de VVE en iii) een vertegenwoordiger van het onder 4.2.2 bedoelde onderzoeksbureau.
5.6.
De voorzieningenrechter zal tevens zoals gevorderd een dwangsom toewijzen, maar deze beperken tot € 5.000,00 per overtreding en met een maximum van € 100.000,00.
In dit verband overweegt de voorzieningenrechter nog het volgende. Omdat Van der Worp verantwoordelijk is voor de veiligheid op de bouwplaats dient de delegatie van HBC c.s. eventuele veiligheidsinstructies van Van der Worp op te volgen. Gebeurt dat niet, dan heeft Van der Worp, na een voorafgaande waarschuwing, het recht om de desbetreffende persoon of personen de toegang tot de bouwplaats alsnog te ontzeggen. In dat geval verbeurt Van der Worp géén dwangsom.
De vordering onder B
5.7.
HBC c.s. vorderen veroordeling van Van der Worp om het werk op 1 juni 2026 op te leveren onder verbeurte van een aanzienlijke dwangsom. Volgens HBC c.s. is een extra prikkel nodig om Van der Worp aan te sporen het werk daadwerkelijk op 1 juni aanstaande op leveren. De overeenkomsten tussen HBC c.s. en Van der Worp voorzien weliswaar in door Van der Worp aan HBC c.s. te verlenen kortingen per dag dat de overeengekomen bouwtijd wordt overschreden, maar volgens HBC c.s. is dit niet afdoende en is het nodig om bij wijze van voorlopige voorziening een extra financiële prikkel te creëren.
5.8.
De rechtvaardiging daarvoor is volgens HBC c.s. dat het aan Van der Worp te wijten is dat de overeengekomen bouwtijd ruimschoots is overschreden en de oplevering steeds weer wordt opgeschoven als gevolg van allerlei fouten die Van der Worp tijdens het bouwproces heeft gemaakt. Die zien volgens HBC c.s. zowel op de (technische) uitvoering, de logistiek, een gebrek aan planning en de keuze om veel in eigen beheer te doen en niet of minder met onderaannemers te werken. Ook verwijten HBC c.s. dat Van der Worp het project niet de tijd en aandacht geeft die het verdient.
5.9.
Van der Worp heeft uitgebreid en gemotiveerd betwist dat de vertragingen aan haar te wijten zijn en wijst juist op de eigen rol van HBC hierbij. De voorzieningenrechter kan niet voorshands in het kader van dit kort geding, beoordelen wie van partijen het gelijk aan haar zijde heeft. Daartoe is nader onderzoek (en eventueel nadere bewijslevering) noodzakelijk, waar de onderhavige kort geding procedure zich niet voor leent.
5.10.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is ook overigens voorshands onvoldoende aannemelijk dat sprake is van omstandigheden die de door HBC gewenste ordemaatregel rechtvaardigen. De voorzieningenrechter neemt daartoe mede in aanmerking dat Van der Worp op basis van alle op dit moment bekende gegevens de resterende werkzaamheden van alle betrokkenen in een bijgewerkte planning heeft gezet. Daaruit volgt dat het merendeel van de werkzaamheden aan het werk zelf medio mei 2026 gereed kunnen zijn. Van der Worp heeft ter zitting bevestigd dat alle benodigde materialen geleverd zijn en de afronding van het werk als geheel, waaronder tevens de bestrating in en om het werk, begin juni gereed zal kunnen zijn. Van der Worp heeft aangegeven dat zij voor het kunnen halen van deze planning wel afhankelijk is van het tijdig en deugdelijk presteren van alle onderaannemers, waaronder de door HBC zelf voorgeschreven onderaannemers. Voor het realiseren van alle individuele nutsaansluitingen in alle bedrijfsunits heeft HBC de nutsbedrijven Quint & Van Ginkel ingeschakeld. De eindoplevering van het werk inclusief alle bestratingswerkzaamheden is daarmee mede afhankelijk van de tijdige en behoorlijke uitvoering van de werkzaamheden door van Quint & Van Ginkel waarvoor HBC verantwoordelijk is. HBC c.s. heeft dit ook niet weersproken.
Van der Worp heeft er verder op gewezen dat zij zelf er alle belang bij heeft om het werk zo snel als mogelijk aan HBC en de kopers op te leveren. Nog afgezien van het feit dat de langere bouwtijd gepaard gaat met onder meer veel hogere bouwplaatskosten, verbeurt Van der Worp voor iedere verstreken werkdag een contractuele korting/boete van € 60,00. Voor HBC is dat € 60,00 per werkdag voor het werk, voor de kopers is dat € 60,00 per werkdag per bedrijfsunit. Uitgaande van 85 koopunits en de units van HBC is sprake van een totale korting van 86 x € 60,00 = € 5.160,00 per werkdag dat het werk later wordt opgeleverd. Dat bedrag loopt nog iedere dag op. Van der Worp heeft erop gewezen dat het haar er daarom alles aan gelegen is om zo spoedig mogelijk het werk te kunnen opleveren. Dat dit anders is, is voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt.
5.11.
Gelet op het vorenstaande zal de voorzieningenrechter de vordering onder B afwijzen. Dit wil niet zeggen dat – onverhoopt – in de nabije toekomst zich omstandigheden kunnen voordoen die het treffen van de nu af te wijzen voorlopige voorziening wél rechtvaardigen. Daarop kan de voorzieningenrechter echter nu niet vooruitlopen.
De vorderingen onder C
5.12.
Dat de oplevering van het werk ernstig is vertraagd, staat buiten kijf. Dat geldt ook als wordt uitgegaan van de door Van der Worp gehanteerde startdatum medio januari 2024. In de kern twisten HBC en Van der Worp over de achterliggende oorzaken van die vertraging en voor wiens rekening en risico die oorzaken moeten komen.
5.13.
Inzet van de discussie is onder meer of Van der Worp op grond van paragraaf 8 van de UAV 2012 aanspraak heeft op termijnverlenging. Daarnaast twisten zij – los van de vraag of HBC aanspraak heeft op korting wegens overschrijding van de bouwtijd – over de hoogte van de totale aannemingssom die HBC aan Van der Worp uiteindelijk verschuldigd is en hoe in dit verband de realisatieovereenkomst moet worden uitgelegd, onder meer op het punt van het realiseren van besparingen (zie artikel 5.7 van de realisatie-overeenkomst) en of het werk (gedeeltelijk) in regie is uitgevoerd.
5.14.
Partijen hebben de UAV 2012 op hun overeenkomsten van toepassing verklaard. De toepasselijke paragraaf 8 van de UAV 2012 luidt voor zover relevant:
§ 8. Uitvoeringsduur, uitstel van oplevering
(…)
5. Indien door overmacht, door voor rekening van de opdrachtgever komende omstandigheden, of
door het door of namens de opdrachtgever aanbrengen van bestekswijzigingen dan wel van
wijzigingen in de uitvoering van het werk, niet van de aannemer kan worden gevergd dat het werk
binnen de overeengekomen termijn wordt opgeleverd, heeft hij recht op termijnverlenging
5.15.
Van der Worp zal zich in een eventuele bodemprocedure tegen aanspraken op vertragingsschade door HBC c.s. – in beginsel te bepalen aan de hand van de overeengekomen kortingsregeling – kunnen verweren door te stellen en zo nodig te bewijzen dat sprake is van een grond voor termijnverlenging als bedoeld in de UAV 2012. De voorzieningenrechter kan zich in het kader van dit kort geding, gegeven de stellingen van partijen en gezien de overgelegde stukken, hierover niet met de vereiste mate van aannemelijkheid een oordeel vormen. Ook op dit punt geldt dat nader onderzoek nodig is om de rechtsverhouding tussen met name HBC en Van der Worp vast te kunnen stellen, waartoe het onderhavige kort geding zich niet leent. De voorzieningenrechter ziet daarom onvoldoende grond om HBC c.s. toe te staan enig bedrag uit hoofde van de kortingsregeling wegens overschrijding van de bouwtijd te verrekenen met nog aan Van der Worp te betalen termijnen of Van der Worp bij wijze van voorschot te veroordelen een bedrag aan kortingen uit te betalen.
5.16.
Wel acht de voorzieningenrechter mede gelet op wat is overwogen over de afwijzing van de vordering onder B om de kopers (níet HBC) toe te staan dat zij betalingen van toekomstige bouwtermijnen (deels) mogen
opschortentot aan de onder randnummer 91 van de dagvaarding genoemde bedragen. Het gaat om een bedrag van € 18.000,00 waar het gaat om kopers voor wie een aantal van 250 werkbare dagen geldt en om € 15.000,00 voor de kopers die met Van der Worp een bouwtijd van 300 dagen zijn overeengekomen. Die bedragen zijn weliswaar berekend vanaf 6 november 2023, terwijl Van der Worp uitgaat van 19 dan wel 22 januari 2024, maar ze zijn ook berekend tot 16 maart 2026. Er zijn geen aanwijzingen dat het werk veel eerder dan 1 juni 2026 zal worden opgeleverd. Mocht het standpunt van Van der Worp over de startdatum van de bouwtijd juist zijn, dan ziet het er derhalve niet naar uit dat voornoemde bedragen fors minder worden (gelet op de omvang van de periode tussen 16 maart 2026 en 1 juni 2026).
opschortentot aan de onder randnummer 91 van de dagvaarding genoemde bedragen. Het gaat om een bedrag van € 18.000,00 waar het gaat om kopers voor wie een aantal van 250 werkbare dagen geldt en om € 15.000,00 voor de kopers die met Van der Worp een bouwtijd van 300 dagen zijn overeengekomen. Die bedragen zijn weliswaar berekend vanaf 6 november 2023, terwijl Van der Worp uitgaat van 19 dan wel 22 januari 2024, maar ze zijn ook berekend tot 16 maart 2026. Er zijn geen aanwijzingen dat het werk veel eerder dan 1 juni 2026 zal worden opgeleverd. Mocht het standpunt van Van der Worp over de startdatum van de bouwtijd juist zijn, dan ziet het er derhalve niet naar uit dat voornoemde bedragen fors minder worden (gelet op de omvang van de periode tussen 16 maart 2026 en 1 juni 2026).
5.17.
De voorzieningenrechter is met HBC c.s. voorshands van oordeel dat Van der Worp bouwtijdoverschrijding die het gevolg zou zijn van handelen of nalaten van HBC niet in het kader van bouwtijdverlenging als overmacht kan tegenwerpen aan de kopers. De kopers staan gelet wat partijen daarover hebben gesteld geheel buiten de discussie tussen HBC en Van der Worp over de oorzaak van de vertraging en voor wiens rekening die vertraging moet komen. Van der Worp heeft tijdens de zitting ook toegelicht dat zij niet voor haar verantwoordelijkheid richting de kopers zal weglopen en met hen in overleg zal treden over de omvang van de korting waarop zij daadwerkelijk aanspraak kunnen maken. Ook stelt zij dat zij eventuele schade in de vorm van aan kopers te verlenen kortingen op HBC zal verhalen. Dit wijst erop dat Van der Worp er zelf ook al rekening mee houdt dat zij enige korting op de door kopers te betalen aannemingssom zal moeten verlenen. Ook heeft Van der Worp niet betwist dat zij pas tot oplevering van de desbetreffende bedrijfsunits zal overgaan als HBC c.s. aan hun financiële verplichtingen hebben voldaan. Kopers hebben dus ook belang bij een voorziening op dit punt.
5.18.
De voorzieningenrechter zal de vordering daarom aldus toewijzen dat de kopers de betaling van toekomstige bouwtermijnen tot deze bedragen individueel mogen opschorten totdat zij met Van der Worp individueel overeenstemming hebben bereikt over de omvang van de te ontvangen korting of daarover door de rechter in een bodemprocedure is beslist.
De vorderingen onder D
5.19.
HBC vordert afschrift van nader genoemde stukken. Van der Worp betwist dat HBC een spoedeisend belang heeft bij deze vordering. Dit verweer faalt. Voor een inzageverzoek in kort geding is een spoedeisend belang immers niet vereist.
Een verzoek om inzage, afschrift of uittreksel van bepaalde gegevens kan op grond van de artikel 197 Rv Pro worden gedaan aan de voorzieningenrechter. Op zo’n verzoek zijn (ook) de artikelen 194, 195 en 195a Rv van overeenkomstige toepassing. Is aan de daarin genoemde vereisten voldaan dan zal de rechter de vordering moeten toewijzen, tenzij zich de in artikel 196 lid 2 Rv Pro genoemde uitzonderingsgronden voldoen.
5.20.
Op grond van artikel 194 lid 1 Rv Pro komt het recht op inzage, afschrift of uittreksel toe aan (a) een partij bij een rechtsbetrekking (b) tegenover degene die beschikt over (c) bepaalde gegevens over die rechtsbetrekking, als zij (d) daarbij voldoende belang heeft. Degene die inzage, afschrift of uittreksel verzoekt, moet aannemelijk maken dat hij daarbij voldoende belang heeft. Ook als degene van wie inzage, afschrift of uittreksel wordt gevraagd de gegevens niet zelf onder zich heeft, maar de gegevens wel gemakkelijk van een derde kan verkrijgen, kan het verzoek worden toegewezen.
5.21.
De in artikel 196 lid 2 Rv Pro genoemde uitzonderingsgronden zijn:
de informatie die verlangd wordt, is niet voldoende bepaald;
er bestaat onvoldoende belang bij de voorlopige bewijsverrichting;
het verzoek om de voorlopige bewijsverrichting is in strijd met de goede procesorde;
er is sprake is van misbruik van bevoegdheid;
het bestaan van andere gewichtige redenen die zich verzetten tegen de voorlopige bewijsverrichting.
5.22.
De rechtsbetrekking is in dit geval gegeven: HBC en Van der Worp hebben met elkaar gecontracteerd en zij verschillen van mening over financiële aanspraken over en weer op grond van die overeenkomst.
Offertes en facturen
5.23.
De vordering met betrekking tot alle door Van der Worp ten behoeve van het werk opgevraagde offertes van onderaannemers en de daarbij behorende getekende opdrachtbevestigingen en alle door haar ten behoeve van het werk van onderaannemers ontvangen facturen, zal worden toegewezen. De gevraagde informatie is voldoende bepaald en HBC heeft bij deze stukken een voldoende belang. Van der Worp heeft HBC op 5 september 2025 een overzicht toegestuurd van kosten van onderaannemers en Van der Worp bepleit zelf dat de hoogte van de uiteindelijk door HBC te bepalen aannemingssom (onder meer) afhangt van de kosten van de onderaannemers. HBC heeft er belang bij om de doorbelaste of te belasten kosten te kunnen controleren. Van der Worp heeft tijdens de zitting overigens desgevraagd toegelicht die stukken ook te kunnen verstrekken.
Betalingsbewijzen
5.24.
HBC vordert naast bovengenoemde facturen ook aan HBC afschriften van de desbetreffende betaalbewijzen te verstrekken. HBC heeft haar belang bij de ontvangst van deze betalingsbewijzen naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende toegelicht. Kennelijk houdt HBC er rekening mee of vermoedt zij dat Van der Worp minder betaalt of hoeft te betalen aan haar onderaannemers dan wordt gefactureerd. Daarvoor bestaan op dit moment echter onvoldoende concrete aanwijzingen. Mede gelet op praktische bezwaren van Van der Worp om aan een veroordeling te kunnen voldoen, wordt deze vordering daarom afgewezen.
Weekrapporten en urenoverzichten
5.25.
HBC stelt alle door Van der Worp en door haar onderaannemers met betrekking tot het werk opgestelde weekrapporten en urenoverzichten, voorzien van een
specificatie per werkonderdeel, nodig te hebben om te kunnen achterhalen wat de werkelijke oorzaken van de vertraging zijn. In de rapporten moeten volgens HBC de uren ook herleidbaar zijn tot bepaalde bewerkingen, omdat gecontroleerd moet kunnen worden hoe
veel tijd ongeveer is besteed aan bepaalde bewerkingen, en ook of nog steeds
werkzaamheden (en tijd) voor het eigen pand van Van der Worp, zijn verricht.
Van der Worp voert aan dat een grondslag voor deze vordering ontbreekt. Verder voert Van der Worp aan helemaal niet te beschikken over deze informatie van haar onderaannemers en zij deze informatie dus ook niet kan overleggen. Tot slot stelt Van der Worp dat de vordering feitelijk neerkomt op het overleggen van de volledige projectadministratie die zo omvangrijk is dat Van der Worp daar niet aan kan voldoen, althans dat dit een onverantwoorde belasting van Van der Worp zou betekenen met negatieve gevolgen voor het gereedkomen van het werk. Dit verweer faalt. De voorzieningenrechter overweegt daartoe als volgt.
5.26.
Alles wijst erop dat Van der Worp zich tegenover HBC zal beroepen op bouwtijdverlenging zoals bedoeld in paragraaf 8 van de UAV 2012. Ook heeft Van der Worp HBC bij brief van 25 april 2025 voor de gevolgen van de vertragingen aansprakelijk gesteld. Dit onderwerp zal in de nabije toekomst tussen HBC en Van der Worp gaan spelen waar het gaat om de financiële afwikkeling van het werk. HBC heeft toegelicht dat er zeker een bodemprocedure zal komen. In dat licht heeft HBC voldoende belang bij de gevraagde stukken. Van der Worp heeft ook niet concreet aangevoerd dat de gevraagde stukken in het kader van die discussie niet relevant zijn.
5.27.
Van der Worp heeft ook niet betwist dat zijzelf over weekrapporten en urenoverzichten beschikt. Aangenomen moet worden dat Van der Worp als professionele aannemer haar projecten deugdelijk administreert en als er weekrapporten zijn opgesteld, zij die ook heeft bewaard evenals urenoverzichten van de door onderaannemers gewerkte uren, in ieder geval waar (mede) op grond van het aantal gewerkte uren door die onderaannemers zal worden afgerekend. De voorzieningenrechter volgt Van der Worp daarom niet in haar verder ook niet toegelichte stelling dat het toewijzen van de vordering zou neerkomen op het overleggen van de gehele projectadministratie en daarmee een ontoelaatbare belasting voor haar zou zijn. De voorzieningenrechter zal de vordering dan ook toewijzen, behoudens de weekrapporten en urenoverzichten voor zover die zich bij de onderaannemers bevinden. Onder bescheiden die zich bij Van der Worp bevinden kunnen op grond van jurisprudentie weliswaar ook bescheiden worden gerekend waarover zij feitelijk niet zelf beschikt, maar daar moet zij dan wel gemakkelijk aan kunnen komen. Of dat laatste het geval is, heeft HBC onvoldoende duidelijk gesteld en toegelicht.
5.28.
De tevens gevraagde toelichting op de besteding van de uren zal worden afgewezen. Daarvoor ziet de voorzieningenrechter voorshands onvoldoende grond. Het gaat immers om het verstrekken van afschriften van stukken en niet om een toelichting op die stukken.
Correspondentie met onderaannemers
5.29.
De vordering tot het verstrekken van alle correspondentie met onderaannemers over het werk, in de breedste zin van het woord, zal worden afgewezen. Deze vordering is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende bepaald.
5.30.
De voorzieningenrechter zal aan de toegewezen vorderingen de termijnen en dwangsommen verbinden zoals in het dictum bepaald.
De vordering onder E
5.31.
Zoals de rechtsverhouding tussen HBC en Van der Worp op het punt van de bouwtijdoverschrijding nog onvoldoende uitgekristalliseerd is, geldt dat ook voor de omvang van de betalingsverplichtingen van HBC tegenover Van der Worp. Van der Worp wil haar retentierecht kunnen uitoefenen omdat HBC volgens Van der Worp ten onrechte meerwerk weigert te betalen, hetgeen HBC betwist. Beide partijen nemen daar gemotiveerde stellingen over in. Het vergt nader onderzoek om te kunnen vaststellen of Van der Worp haar retentierecht al dan niet ten onrechte uitoefent. Voor dat onderzoek is in het kader van dit kort geding geen plaats. Het voert dan ook te ver om in het kader van dit kort geding nu reeds te bepalen dat Van der Worp (nu en in de toekomst) haar retentierecht niet mag inroepen.
5.32.
Ook de belangen van partijen rechtvaardigen niet dat de voorzieningenrechter nu al op dit punt ingrijpt. Van der Worp heeft toegelicht dat het uitoefenen van haar retentierecht niet aan een oplevering aan de kopers in de weg zal staan. De kopers zullen derhalve in beginsel hun units gewoon in gebruik kunnen nemen. Van der Worp heeft ter zitting bevestigd dat zij haar retentierecht enkel zal uitoefenen op de 41 units van HBC. Daarbij is tevens van belang dat niet in geschil is dat HBC een ‘project-B.V.’ is en Van der Worp geen andere zekerheden heeft waar het gaat om het nakomen van betalingsverplichtingen door HBC, anders dan het uitoefenen van een retentierecht. De vordering zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten
5.33.
Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld. Daarom zal de voorzieningenrechter bepalen dat iedere partij de eigen kosten draagt.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
veroordeelt Van der Worp om de onder 5.5 bedoelde delegatie van HBC c.s. op eerste schriftelijke verzoek, uiterlijk op de eerstvolgende werkdag gerekend van de dag waarop het verzoek is gedaan, toe te laten tot het werk teneinde de deugdelijkheid en de voortgang daarvan te controleren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere keer dat Van der Worp de toegang tot het werk of een deel van het werk weigert, met een maximum van € 100.000,00,
6.2.
gebiedt Van der Worp om te dulden dat de afzonderlijke eisers 2 tot en met 64 ter zake van de door Van der Worp te factureren bouwtermijnen hun betalingsverplichtingen opschorten tot, afhankelijk van de overeengekomen bouwtijd van 250 of 300 dagen, respectievelijk € 18.000,00 en € 15.000,00, totdat tussen de betreffende eiser en Van der Worp overeenstemming is bereikt over de definitieve hoogte van de korting dan wel tot een rechter in een bodemprocedure daarover uitspraak heeft gedaan,
6.3.
veroordeelt Van der Worp om binnen 30 dagen aan HBC afschrift te verstrekken van:
alle door haar ten behoeve van het werk ontvangen offertes en daarbij behorende getekende opdrachtbevestigingen van onderaannemers,
alle door haar ten behoeve van het werk van onderaannemers ontvangen facturen,
alle door haar, en door haar onderaannemers voor zover Van der Worp daarover beschikt, met betrekking tot het werk opgestelde weekrapporten en urenoverzichten,
6.4.
veroordeelt Van der Worp tot betaling van een dwangsom van € 2.500,00 voor elke dag of dagdeel dat Van der Worp niet aan de veroordeling onder 6.3 voldoet, met een maximum van € 50.000,00,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op
20 maart 2026.