Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/7786
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende] , gevestigd te [vestigingsplaats] , belanghebbende
(gemachtigde: C. Zeddeman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 23 februari 2024, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (hierna: het object), voor het jaar 2024 vastgesteld op € 6.417.000.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende nadere stukken ingediend die elektronisch ter beschikking zijn gesteld aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 maart 2026 te Haarlem.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur). Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. Na de zitting is van de gemachtigde een bericht binnen gekomen dat zij zich had vergist in de zittingsdatum. De gemachtigde was dus op de hoogte van de datum en het tijdstip van de zitting. In de inhoud van de brief heeft de rechtbank geen aanleiding gevonden het onderzoek ter heropenen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van het object. Het object is een bedrijfspand dat bestaat uit twee kantoorruimten, een opslag/magazijnruimte en een werkruimte die dateren uit 1989 en een technische installatieruimte die dateert uit 2016. Verder is het object voorzien van een parkeerplaats en een fietsenstalling. De opstallen hebben een gebruiksoppervlakte van in totaal 8.108 m². De ondergrond en het bij het object behorende terrein hebben een oppervlakte van in totaal 9.708 m².
2. Bij de onderhavige beschikking heeft verweerder de waarde van het object vastgesteld op € 6.417.000. Bij zijn verweerschrift heeft verweerder een taxatieverslag ingediend waarin de vastgestelde waarde als volgt is gespecificeerd:
aantal/
kap.
oppervlakte
eenheid
huurwaarde
factor
waarde
techn. installatieruimte
7
m²
10,5
kantoor
1.234
m²
€
85
€
104.89
10,5
€
1.101.345
kantoor
921
m²
€
102
€
93.942
10,5
€
986.391
opslag/magazijn
2.054
m²
€
68
€
139.672
10,5
€
1.466.556
werkplaats
3.892
m²
€
68
€
264.656
10,5
€
2.778.888
fietsenstalling
16
€
250
€
4
parkeerplaats
23
€
3.5
€
80.5
waarde, afgerond
€
6.417.000
Geschil3. In geschil is de waarde van het object.
4. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde, gelet op de haar ter beschikking staande marktgegevens, niet hoger is dan € 5.775.000. Belanghebbende heeft daarvoor aangevoerd dat het object is gekocht voor € 8.400.000 en wordt verhuurd voor € 550.000 per jaar. Volgens belanghebbende heeft verweerder de door hem gehanteerde hogere jaarhuur van € 603.160 niet gemotiveerd en is de door verweerder genoemde gebruiksoppervlakte onjuist. Verder stelt belanghebbende dat de verkoopmatrix van verweerder niet toetsbaar is omdat de vergelijkbaarheid van het object en de vergelijkingsobjecten niet is onderbouwd. Bij zijn nadere stukken heeft belanghebbende factsheets van de vergelijkingsobjecten ingediend waarin maten en prijzen worden genoemd die afwijken van de maten en prijzen in de matrix van verweerder. Verder meent belanghebbende dat verweerder niet duidelijk heeft gemaakt waarom hij de methode van huurwaardekapitalisatie heeft toegepast en tegelijk de vergelijkingsmethode, dat verweerder de gehanteerde toestandsdatum niet heeft gemotiveerd en niet heeft gemotiveerd of en in hoeverre de sale-and-lease-back-constructie van invloed is geweest op de vastgestelde waarde.
5. Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking waarbij de waarde wordt vastgesteld op € 5.775.000.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is en heeft daarvoor verwezen naar de in 2 weergegeven specificatie. Bovendien heeft verweerder erop gewezen dat de huidige eigenaar van het object het object in 2021 heeft gekocht voor € 8.400.000. Volgens verweerder is een waarde van € 6.417.000 daarom zeker niet te hoog.
7. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
9. De bewijslast voor de juistheid van de vastgestelde waarde ligt bij verweerder. Uit de door verweerder ingediende stukken komt naar voren dat de waarde is bepaald volgens de methode van kapitalisatie van bruto huur. In beroep heeft verweerder echter de vergelijkingsmethode toegepast. Volgens artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsbepaling instructie waardebepaling Wet WOZ kan deze methode ook bij niet-woningen worden toegepast. Verder heeft verweerder gewezen op de prijs van € 8.400.000 waarvoor de huidige eigenaar het object in 2021 heeft gekocht. Dat is nog beduidend hoger dan de vastgestelde waarde. Verweerder heeft bij zijn verweerschrift een overzicht gegeven van verkoopcijfers en huurprijzen van vergelijkingsobjecten. Uit de koopprijs van het object volgt een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 1.036,01. Daarmee heeft het object een prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte die lager of zelfs veel lager is dan de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten. Alleen het object [adres 2] te [plaats] heeft een lagere prijs per vierkante meter, namelijk € 914,83.
10. Uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd komt naar voren dat sprake is van sale-and-lease-back-constructie. Het pand is door belanghebbende gekocht voor € 8.400.000 en is het pand aan de verkoper verhuurd voor een aanvangshuur van € 550.000 per jaar. In dit kader stelt belanghebbende dat verweerder inzichtelijk moet maken hoe de aankoopprijs is beïnvloed door structuur- en financieringsmotieven. Dit standpunt is onjuist. Bij het vaststellen van de WOZ-waarde kan, ook bij niet-woningen, worden aangenomen dat de aankoopprijs de waarde in het economische (WEV) verkeer is. Is de aankoopprijs niet gelijk aan de WEV, dan dient de partij die zich daarop beroept het verschil aannemelijk te maken. Nu belanghebbende stelt dat de aankoopprijs niet de WEV is, dan ligt het op haar weg om aannemelijk te maken waarom en in welke mate de aankoopprijs afwijkt van de WEV. Naar het oordeel van de rechtbank is belanghebbende daarin niet geslaagd. De aanvangshuur van € 550.000 per jaar vormde kennelijk geen verhindering voor een koopprijs van € 8.400.000.
11. De rechtbank overweegt dat indien van een te waarderen object een recente koopprijs bekend is, die prijs het beste uitgangspunt is voor het vaststellen van de waarde per de waardepeildatum. In hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd vindt de rechtbank geen reden om daarvan af te wijken. De rechtbank komt daarom niet meer toe aan een oordeel over de mogelijke uitkomsten van de huurwaardekapitalisatiemethode of de vergelijkingsmethode. Uitgaande van de aankoopprijs van € 8.400.000, acht de rechtbank de vastgestelde waarde van € 6.417.000 daarom niet te hoog.
12. Gelet op het vorenstaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
H. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2026.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
de naam en het adres van de indiener;
de datum van verzending;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
e redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).