Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11951709 \ CV EXPL 25-3289 (rvk)
Vonnis van 9 april 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 1] ,
eisende partijen in de zaak van de vordering,
verwerende partijen in de zaak van de tegenvordering,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: D.G. Joemai,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 2] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats 2] ,
gedaagde partijen in de zaak van de vordering,
waarbij alleen [gedaagde 2] eisende partij is in de zaak van de tegenvordering,
hierna samen te noemen: [gedaagden] of afzonderlijk [gedaagde 2] en [gedaagde 3]
procederend bij de [gedaagde 2] .
De zaak in het kort
[gedaagde 2] huurt een bedrijfsruimte van [eisers] . [eisers] willen dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] wordt ontbonden en dat [gedaagde 2] de bedrijfsruimte verlaat omdat hij een forse huurachterstand heeft laten ontstaan en omdat hij zich niet als goed huurder gedraagt en de bedrijfsruimte illegaal bewoont. De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand rechtvaardigt dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde 2] de bedrijfsruimte moet verlaten. Het beroep op opschorting of verrekening slaagt niet en [gedaagde 2] moet daarom ook de achterstallige huur betalen. De tegenvordering van [gedaagde 2] wordt afgewezen omdat de schade niet aannemelijk is gemaakt.
1.De procedure
1.1.
[eisers] hebben bij dagvaarding van 14 juli 2025 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord, een usb-stick overgelegd en een tegenvordering ingesteld.
1.2.
Op 5 maart 2026 heeft een zitting plaatsgevonden, gelijktijdig met de mondelinge behandeling van de kort gedingprocedure met zaaknummer: 12077137 VV EXPL 26-8. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagden] bij brief van 8 december 2025 nog een aanvullend verweer en een usb-stick ingediend. Op de zitting hebben [gedaagden] nog een schriftelijke toelichting met producties ingediend.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde 2] huurt sinds 11 maart 2002 de bedrijfsruimte aan [adres 1] te [plaats 2] (het gehuurde). [gedaagde 2] gebruikt de bedrijfsruime als snackbar. [gedaagde 2] heeft dat eerst op persoonlijke titel gedaan, maar later heeft hij de exploitatie van de snackbar ondergebracht in de vennootschap [gedaagde 1]
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte’(model ROZ 1994) van toepassing.
2.3.
[eisers] zijn sinds februari 2023 door aankoop eigenaar van het gehuurde geworden en zij hebben de huurovereenkomst overgenomen.
2.4.
De huidige huurprijs is € 1.257,40 per maand.
2.5.
Er is een achterstand in de huurbetalingen ontstaan van € 16.397,23 gerekend tot en met 31 maart 2026.
3.Het geschil
de vordering
3.1.
[eisers] vorderen - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [eisers] vorderen ook betaling van de huurachterstand van € 16.397,23 gerekend tot en met 31 maart 2026.
3.2.
[eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde 2] schiet tekort in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huur niet te betalen. Er is een grote huurachterstand ontstaan. Daarnaast gebruikt [gedaagde 2] het gehuurde in strijd met de bestemming door er te wonen; dat is niet toegestaan en ook gevaarlijk in het geval van calamiteiten. De tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] zijn van mening dat de vordering moet worden afgewezen.
3.4.
[gedaagden] voeren het volgende aan. [gedaagde 2] erkent dat er inmiddels een huurachterstand is van 12 tot 13 maanden, maar hij beroept zich er op dat hij bevoegd is de huurbetaling op te schorten omdat er gebreken zijn aan het gehuurde waaraan niets wordt gedaan. Bovendien heeft [gedaagde 1] recht op een schadevergoeding die veel hoger is dan het bedrag van de openstaande huur. Het gaat ook om een huurovereenkomst die telkens met vijf jaar verlengd wordt en een tussentijdse beëindiging is niet mogelijk. Tot slot wijst [gedaagde 2] er op dat de procesvoering van de voormalige gemachtigde van [eisers] in strijd is met de regels van een eerlijk proces.
de tegenvordering
3.5.
[gedaagden] vorderen - samengevat - een verklaring voor recht dat [eisers] zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen en zij vorderen betaling van een schadevergoeding van € 28.988,91 met rente en contractuele boetes.
3.6.
[gedaagden] stellen daartoe dat het gehuurde gebreken heeft; er is structurele wateroverlast op het balkon, er is scheurvorming in muren door verzakking van de fundering en er is een kapotte schutting die niet door de verhuurders wordt hersteld. Daarnaast veroorzaken de buren van [adres 2] overlast.
3.7.
[eisers] voeren verweer. [eisers] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] en zij voeren daartoe aan dat er geen sprake is van gebreken, tekortschieten of onrechtmatige daad. De gevorderde schadevergoeding moet daarom worden afgewezen.
4.De beoordeling
de vordering
4.1.
[eisers] hebben hun vorderingen in de eerste plaats ingesteld tegen [gedaagde 2] . Voor het geval de kantonrechter van oordeel mocht zijn dat niet [gedaagde 2] , maar [gedaagde 1] als huurder gezien moet worden, hebben [eisers] hun vorderingen ook ingesteld tegen [gedaagde 1] en haar vennoten. [eisers] stellen dat [gedaagde 2] de exploitatie van de snackbar op enig moment na het aangaan van de huurovereenkomst in 2002 heeft ondergebracht in de vennootschap [gedaagde 1] . Hoewel dat op zich niet is betwist, bevat het dossier geen aanknopingspunten of stukken waaruit afgeleid kan worden dat er sprake is geweest van een indeplaatsstelling, al dan niet stilzwijgend. [eisers] hebben dat verder ook niet toegelicht. De kantonrechter stelt vast dat er geen sprake is van een overname van het contract door [gedaagden] en voor zover de vorderingen zijn gericht tegen [gedaagden] zullen zij worden afgewezen.
4.2.
[gedaagde 2] heeft aangevoerd, zo vat de kantonrechter het samen, dat er geen sprake is van een eerlijk proces omdat mr. Steenbergen, de voormalige gemachtigde van [eisers] , zich ten onrechte uitgeeft voor advocaat en de waarheid verdraait. De kantonrechter ziet in het dossier geen enkele aanwijzing dat mr. Steenbergen zich voordoet als advocaat. [gedaagde 2] geeft daarnaast voorbeelden waaruit volgens hem blijkt dat mr. Steenbergen de waarheid heeft verdraaid, maar de kantonrechter vindt die voorbeelden ofwel niet relevant, ofwel niet concreet. Het verweer van [gedaagde 2] dat er geen sprake is geweest van een eerlijk proces, wordt verworpen.
4.3.
Op de zitting hebben [eisers] gezegd dat de actuele huurachterstand € 17.654,63 bedraagt. Echter bij gebreke van een schriftelijke specificatie zal de kantonrechter uitgaan van een huurachterstand van € 16.397,23 gerekend tot 1 april 2026, zoals gespecificeerd in de dagvaarding van de gelijktijdig behandelde procedure in kort geding.
4.4.
[gedaagde 2] erkent deze achterstand; hij beaamt namelijk dat hij sinds februari 2025 de huur niet meer betaalt, maar hij beroept zich op de bevoegdheid de huurbetaling op te schorten vanwege gebreken aan het gehuurde, dan wel zijn bevoegdheid om over te gaan tot verrekening met een schadevergoeding die [eisers] aan hem verschuldigd zijn.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 2] de huurbetalingen niet had mogen opschorten. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht.
4.6.
Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW Pro). De aanwezigheid van een gebrek kan er – kort gezegd – toe leiden dat een huurder gerechtigd is om zijn betalingsverplichting tegenover de verhuurder op te schorten (artikel 6:262 BW Pro samen met artikel 7:205 BW Pro), dat verhuurder verplicht is om de gebreken te verhelpen (artikel 7:206 BW Pro) en dat een huurder, indien voldaan is aan de daarvoor geldende voorwaarden, recht heeft op vermindering van de huurprijs (artikel 7:207 BW Pro).
4.7.
Het beroep op opschorting wegens gebreken slaagt niet. [gedaagde 2] noemt als gebreken het ontbreken van een schutting en ernstige wateroverlast.
4.8.
De kantonrechter overweegt dat het opnieuw plaatsen van een schutting geen taak is voor de verhuurders, maar voor de huurder zelf. Bovendien is het ontbreken van een schutting in de tuin niet zo ernstig dat een huurder om die reden de huur mag opschorten.
4.9.
Lekkages komen – uiteraard afhankelijk van de oorzaak – wel voor rekening van de verhuurders. [gedaagde 2] heeft ter onderbouwing van de wateroverlast een usb-stick met een filmpje in het geding gebracht. Op dit filmpje is inderdaad te zien dat er water uit het systeemplafond op de toonbank van de snackbar stroomt. Dat is natuurlijk niet de bedoeling, maar [eisers] hebben daarover op de zitting gezegd dat dit een
eenmaligincident was, wat niet veroorzaakt werd door een gebrek aan het gehuurde, maar door de bovenburen die hun plafond aan het schoonspuiten waren; zij hadden de deur niet goed gesloten waardoor het water naar beneden stroomde. [gedaagde 2] heeft dat niet weersproken; hij heeft alleen gezegd dat er door de lekkage twee plafondplaten stuk zijn gegaan en dat [eisers] maar één nieuwe plafondplaat hebben gebracht. Of dat waar is doet niet ter zake; een plafondplaat die stuk is of ontbreekt, rechtvaardigt nog niet dat de gehele huur opgeschort wordt en zeker niet voor meer dan een jaar. De wateroverlast betrof dus een incident en rechtvaardigt niet de opschorting van de huur.
eenmaligincident was, wat niet veroorzaakt werd door een gebrek aan het gehuurde, maar door de bovenburen die hun plafond aan het schoonspuiten waren; zij hadden de deur niet goed gesloten waardoor het water naar beneden stroomde. [gedaagde 2] heeft dat niet weersproken; hij heeft alleen gezegd dat er door de lekkage twee plafondplaten stuk zijn gegaan en dat [eisers] maar één nieuwe plafondplaat hebben gebracht. Of dat waar is doet niet ter zake; een plafondplaat die stuk is of ontbreekt, rechtvaardigt nog niet dat de gehele huur opgeschort wordt en zeker niet voor meer dan een jaar. De wateroverlast betrof dus een incident en rechtvaardigt niet de opschorting van de huur.
4.10.
[gedaagde 2] heeft ook nog aangevoerd dat er sprake is van identiteitsfraude en sabotage en dat er producties met strafrechtelijke beschuldigingen in het geding zijn gebracht. De identiteitsfraude en sabotage bestaat er volgens [gedaagde 2] uit dat een valse aanvraag voor energiewerkzaamheden bij Liander is ingediend. Daarover hebben [eisers] gezegd dat het bericht van Liander waar [gedaagde 2] naar verwijst ook helemaal geen reactie is op een aanvraag van [gedaagde 2] , maar een reactie is op een verzoek van de bovenburen. Met die uitleg is voldoende aannemelijk dat er geen sprake is van identiteitsfraude of sabotage. Liander zegt ook niet dat [gedaagde 2] van het gas wordt afgesloten als hij daar bang voor is. Hooguit voor een korte duur in verband met aansluitwerkzaamheden voor de bovenburen.
4.11.
De stelling van [gedaagde 2] dat hij overlast ondervindt van de buren is onvoldoende toegelicht en er valt daarom niet vast te stellen of die overlast de opschorting rechtvaardigt.
4.12.
[gedaagde 2] voert ook aan dat er onterecht huurverhogingen zijn doorgevoerd maar ook dat licht [gedaagde 2] onvoldoende toe. Echter als opmerking over de huurverhoging waar zou zijn, dan nog rechtvaardigt dat niet dat [gedaagde 2] stopt met het betalen van de
gehelehuur.
gehelehuur.
4.13.
De conclusie is dat [gedaagde 2] niet mocht overgegaan tot het opschorten van de huurbetalingen en zeker niet voor inmiddels meer dan een jaar. Dit staat in geen enkele verhouding tot de gestelde problemen.
4.14.
Het beroep op verrekening slaagt evenmin. Op grond van artikel 6:136 BW Pro kan de rechter een beroep op verrekening passeren als de vordering die daaraan ten grondslag ligt, niet eenvoudig is vast te stellen. De vordering van [gedaagde 2] tot vergoeding van zijn schade, is naar het oordeel van de kantonrechter van oordeel niet eenvoudig vast te stellen. [eisers] hebben de schade immers betwist. Dit betekent dat het beroep van [gedaagde 2] op verrekening van de vordering met de door hem gestelde schade, niet slaagt.
4.15.
Omdat [gedaagde 2] niet mocht opschorten, of verrekenen had hij de huur moeten betalen. Dat betekent dat het gevorderde bedrag aan openstaande huur wordt toegewezen. Tegen de gevorderde rente is geen verweer gevoerd en deze zal worden toegewezen.
4.16.
[eisers] maken ook aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Omdat voldoende is gebleken dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht zijn de buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar. [eisers] hebben in het slot van de dagvaarding, waar zij hun vordering formuleren, geen bedrag genoemd. De kantonrechter zal daarom aansluiten bij het bedrag van € 181,36 inclusief btw dat genoemd is in de aanmaningsbrief van 27 maart 2025 (productie 3 bij dagvaarding).
4.17.
Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.18.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand vijf maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels vijftien maanden.
De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. De omstandigheid dat de huurovereenkomst met [gedaagde 2] al 24 jaar loopt, is zeker van belang, maar onvoldoende zwaarwegend om te oordelen dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
4.19.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde 2] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
4.20.
[eisers] hebben nog naast de huurachterstand nog andere tekortkomingen aan de vordering tot ontbinding ten grondslag gelegd, maar die stellingen hoeven gelet op het voorgaande niet besproken te worden.
4.21.
[gedaagde 2] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,43
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1267,43
de tegenvordering
4.22.
[gedaagde 2] heeft op de zitting gevraagd dat [gedaagde 3] , zijn echtgenote, buiten de zaak wordt gehouden. Deze opmerking, in samenhang met het oordeel dat alleen [gedaagde 2] huurder is, en niet de vennootschap en haar vennoten, maakt dat de kantonrechter er van uit gaat dat de tegenvordering alleen op naam van [gedaagde 2] is ingesteld. De aanhef van het vonnis is hieraan aangepast.
4.23.
Gelet op het oordeel in de zaak van de vordering, zal de gevorderde verklaring voor recht dat [eisers] zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen, worden afgewezen.
4.24.
[gedaagde 2] vordert daarnaast vergoeding van schade. [gedaagde 2] heeft verwezen naar productie 4 voor een onderbouwing. Nog los van de regel dat de onderbouwing van een vordering in het processtuk zelf opgenomen moet worden en een verwijzing naar een productie onvoldoende is, bevat deze productie alleen een opsomming van schadeposten, zonder uitleg waaruit die posten bestaan, hoe zij begroot zijn of wat de grondslag is. De vordering is daarom onvoldoende onderbouwd en zal worden afgewezen.
4.25.
De uitslag van de procedure brengt mee dat de proceskosten voor rekening van [gedaagde 2] komen. Deze worden vastgesteld op nihil omdat er geen werkzaamheden zijn verricht die een aparte vergoeding naast de zaak van de vordering rechtvaardigen.
5.De beslissing
De kantonrechter
de vordering
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen [eisers] en [gedaagde 2] met betrekking tot de bedrijfsruimte aan [adres 1] te [plaats 2] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde 2] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eisers] zijn, en de sleutels af te geven aan [eisers] ,
5.3.
veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van een bedrag van € 16.397,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 juli 2025 over de respectievelijke huurtermijnen die voor die dag opeisbaar zijn geworden tot aan de dag van betaling, en voorts te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurtermijnen die na die dag opeisbaar zijn geworden, vanaf de dag van die opeisbaarheid tot aan de dag van betaling,
5.4.
veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 181,36 inclusief btw,
5.5.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten van € 1.267,43, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst de vordering voor het overige af,
de tegenvordering
5.8.
wijst de vordering af,
5.9.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten die tot op heden voor [eisers] worden vastgesteld op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2026.