ECLI:NL:RBNHO:2026:3990

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zaanstad

Zaaknummer: 12107122 \ VV EXPL 26-14 (rvk)

Vonnis in kort geding van 14 april 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. C.J. Loggen-ten Hoopen,

tegen

[gedaagde]

te [plaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. B. Blanckenburg.

De zaak in het kort

In dit kort geding vordert een gemeente als verhuurder dat een huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van een woning. Volgens de gemeente heeft de huurder geen recht meer om in de woning te verblijven, omdat de huur is geëindigd door het aflopen van de bepaalde tijd daarvan. De kantonrechter wijst de vordering tot ontruiming af. De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van een zogenoemde tweede-kans-huurovereenkomst die voldoet aan de wettelijke eisen. De huurovereenkomst is daarom niet geëindigd door het aflopen van de bepaalde tijd. De huurder heeft huurbescherming en hoeft de woning niet te ontruimen.

1.De procedure

1.1.

[eiser] heeft met een dagvaarding van 20 maart 2026 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 31 maart 2026 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft daarbij gebruik gemaakt van spreekaantekeningen. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] met twee brieven van 30 maart 2026 nog stukken in het geding gebracht. [gedaagde] heeft bij e-mail van 30 maart 2026 nog een document in het geding gebracht.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurde van 2015 tot 10 februari 2025 een woning in [plaats] van de Stichting Parteon (hierna: Parteon).

2.2.

Parteon ontving in de tijd dat [gedaagde] daar woonde meldingen van overlast van buurtbewoners, waarbij het er vooral om ging dat [gedaagde] de galerij bij de woning gebruikte om allerlei goederen, zoals fietsen, op te slaan.

2.3.

Op 31 juli 2024 heeft [eiser] samen met de GGD en de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland een controle gedaan op het adres waar [gedaagde] woonde, naar aanleiding van een melding van de politie en Parteon over mogelijk brandgevaar in de woning, veroorzaakt door het verzamelen van spullen. Volgens bevindingen van de Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland lag de woning vol met spullen en was deze sterk vervuild, wat brandgevaar opleverde. [eiser] heeft daarom op 16 september 2024 een last onder bestuursdwang opgelegd aan [gedaagde] en Parteon.

2.4.

Parteon is vervolgens een kort geding gestart waarin ontruiming van de woning werd gevorderd. Parteon en [gedaagde] hebben daarna overeenstemming over een regeling bereikt. Die regeling hield kort gezegd in dat de huurovereenkomst met [gedaagde] per 31 januari 2025 zou eindigen en dat Parteon [gedaagde] een andere woning zou aanbieden, op voorwaarde dat die woning eerst gehuurd zou worden door een zorginstelling. Die zorginstelling zou de woning dan onderverhuren aan [gedaagde] , waarbij die instelling ook bereid zou moeten zijn om een begeleidingstraject met [gedaagde] aan te gaan, gericht op zelfstandig kunnen wonen en het voorkomen van herhaling van de situatie bij de eerdere woning. Als zou blijken dat [gedaagde] zich zou houden aan de voorwaarden en na twaalf maanden weer zelfstandig zou kunnen wonen, zou Parteon de huurovereenkomst op naam van [gedaagde] voortzetten.

2.5.

Omdat er geen zorginstelling kon worden gevonden die bereid was als huurder en onderverhuurder op te treden, heeft [eiser] die rol op zich genomen. [eiser] heeft voor de duur van een jaar en tot 10 februari 2025 de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] van Parteon gehuurd, en deze woning vervolgens weer voor een jaar onderverhuurd aan [gedaagde] , tot 10 februari 2025 (hierna: de woning).

2.6.

In de schriftelijke huurovereenkomst van 12 februari 2025 tussen [eiser] en [gedaagde] staat dat [eiser] de woning in plaats van Parteon aan [gedaagde] verhuurt, om [gedaagde] op die manier een ‘tweedekanscontract’ te bieden. Daarbij is verwezen naar artikel 1, sub c en d, van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst.^[1]Verder staat in de huurovereenkomst dat [gedaagde] hulpverlening ontvangt van een zorginstelling en dat er aan het einde van de huurovereenkomst een evaluatie zal volgen, waarbij in geval van een positieve evaluatie Parteon aansluitend een nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met [gedaagde] zal aangaan.

2.7.

Gedurende het eerste jaar heeft Parteon een aantal huisbezoeken afgelegd. Omdat deze evaluaties naar het oordeel van Parteon niet positief waren, heeft Parteon in een e-mail aan [gedaagde] van 23 oktober 2025 haar zorgen geuit over de vooruitgang van [gedaagde] op het punt van het op orde houden van de woning.

2.8.

Uiteindelijk heeft Parteon besloten om na afloop van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] geen nieuwe huurovereenkomst aan te bieden aan [gedaagde] .

2.9.

[eiser] heeft met een brief van 3 december 2025 aan [gedaagde] meegedeeld dat de tijdelijke onderverhuurovereenkomst tussen de gemeente en [gedaagde] eindigt per 9 februari 2026 en heeft de huur per die datum ook opgezegd.

2.10.

Parteon heeft met een brief van 29 december 2025 bevestigd dat de huurovereenkomst tussen Parteon en [eiser] per 9 februari 2026 is beëindigd.

2.11.

[gedaagde] heeft de woning niet verlaten.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. Ook wordt een gebruiksvergoeding gevorderd vanaf de dag dat de huurovereenkomst is geëindigd tot de dag van de ontruiming. [eiser] baseert haar vordering – samengevat – op de stelling dat de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] een ‘tweede-kans-huurovereenkomst’ is, die is geëindigd per 9 februari 2026, zodat [gedaagde] sindsdien zonder recht of titel in de woning verblijft. Verder voert [eiser] aan dat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de afspraken tussen partijen, dat [gedaagde] niet meewerkt aan hulpverlening en dat het haar niet is gelukt om de woning op orde te houden.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en is van mening dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen. Volgens [gedaagde] – kort weergegeven – is een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen met [eiser] en is deze overeenkomst niet rechtsgeldig beëindigd per 9 februari 2026. Verder meent [gedaagde] dat de huurovereenkomst na 9 februari 2026 op grond van de wet van rechtswege is voortgezet tussen Parteon en [gedaagde] . Ook stelt [gedaagde] dat zij inderdaad last heeft van ‘verzameldrang’, maar dat zij de laatste tijd juist concrete stappen heeft gezet om tot oplossing daarvan te komen. Zij wijst erop dat ook de ombudsman van de gemeente in januari 2026 heeft vastgesteld dat de woning voor het grootste deel is opgeruimd. Daarnaast stelt [gedaagde] dat een ontruiming niet gerechtvaardigd is, vanwege haar woonbelang en dat van haar kinderen.

4.De beoordeling

Waar gaat het om in dit kort geding?

4.1.

Het gaat in dit kort geding om de vraag of [gedaagde] moet worden veroordeeld tot ontruiming van de woning.

Er is een spoedeisend belang

4.2.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiser] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, omdat [eiser] stelt dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft en het hier gaat om een sociale huurwoning, waarvoor lange wachtlijsten bestaan. De vordering is daarmee naar zijn aard spoedeisend.

De beoordeling van een vordering tot ontruiming in kort geding

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat een veroordeling in kort geding tot ontruiming van woonruimte een maatregel is die diep ingrijpt in het woonrecht, het woonbelang en de huurbescherming van een huurder. Daarom moet de kantonrechter terughoudend zijn met toewijzing van zo’n vordering.

4.4.

Dat betekent dat voor een veroordeling tot ontruiming in kort geding alleen plaats is als het zeer waarschijnlijk is dat die vordering in een gewone procedure (een zogenoemde bodemprocedure) ook wordt toegewezen, en als de belangen van de verhuurder bij ontruiming zwaarder wegen dan de belangen van de huurder bij behoud van de woning.

De kantonrechter wijst de vordering af.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen. Dat oordeel wordt hierna toegelicht.

De grondslag voor de vordering

4.6.

[eiser] voert als grondslag voor de vordering tot ontruiming aan dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, omdat de huurovereenkomst is geëindigd per 9 februari 2026, door het verstrijken van de overeengekomen bepaalde tijd. De grondslag van de vordering is niet (mede) dat [gedaagde] haar verplichtingen als huurder niet nakomt of bijvoorbeeld overlast veroorzaakt.

4.7.

De vordering tot ontruiming kan dus alleen worden toegewezen als in een voldoende mate valt te verwachten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld en vastgesteld dat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft.

De huurovereenkomst is niet geëindigd per 9 februari 2026

4.8.

Voor de vraag of [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft, is bepalend of de huurovereenkomst is geëindigd per 9 februari 2026 door het aflopen van de bepaalde tijd daarvan, zoals [eiser] stelt, of dat die huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt of wordt voortgezet door Parteon, zoals [gedaagde] meent.

4.9.

De kantonrechter overweegt dat in dit kort geding moet worden aangenomen dat er een redelijke kans is dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst niet is geëindigd per 9 februari 2026, om de volgende reden.

De wettelijke huurbescherming

4.10.

De hoofdregel in de wet is dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die betrekking heeft op woonruimte, niet eindigt door het verstrijken van die tijd.^[2]Zo’n overeenkomst kan wel worden opgezegd, maar alleen op specifieke, in de wet geregelde gronden. Huurders van woonruimte hebben dus recht op wettelijke huurbescherming.^[3]

Uitzondering op de wettelijke huurbescherming

4.11.

In de wet staan uitzonderingen op de wettelijke huurbescherming bij huur van woonruimte.

4.12.

Eén van die uitzonderingen is het geval waarin een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor de duur van twee jaar of korter is aangegaan voor een woning die wordt verhuurd aan personen die deel uitmaken van in de wet genoemde categorieën van personen.^[4]In zo’n geval eindigt een huur die voor bepaalde tijd is aangegaan wel, in afwijking van de hoofdregel, zonder dat daartoe een opzegging vereist is, wanneer die tijd is verstreken.^[5]

Het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst

4.13.

De hiervoor genoemde categorieën van personen zijn genoemd in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (hierna: Besluit specifieke groepen).^[6]Eén van de categorieën die in artikel 1, onderdeel d, van het Besluit specifieke groepen wordt aangewezen betreft:
“huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat”.

4.14.

In de wet of het Besluit specifieke groepen is niet gedefinieerd wat moet worden verstaan onder ‘een huurder met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat’. Uit de nota van toelichting bij het Besluit volgt dat het
“nadrukkelijk”een groep huurders betreft waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract wegens ernstige overlast is beëindigd. In de nota van toelichting is opgemerkt dat het nodig is om voor deze groep een tijdelijk huurcontract met een maximale looptijd van twee jaar mogelijk te maken, gezien het karakter van de laatste kansovereenkomst en het risico voor de verhuurder op nieuwe problemen met de huurder.

4.15.

Verder is in de nota van toelichting vermeld dat het ook gaat om gevallen waarin een huurder, nadat de verhuurder te kennen heeft gegeven een procedure tot ontbinding te gaan voeren, vrijwillig heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst, omdat het zeer waarschijnlijk is dat een vordering tot ontruiming wegens overlast wordt toegewezen.

Er wordt niet voldaan aan de eisen van het Besluit specifieke groepen.

4.16.

[eiser] stelt dat de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig met toepassing van artikel 1, onderdeel d, van het Besluit specifieke groepen is aangegaan en dat de huurovereenkomst daarom is geëindigd per 9 februari 2026.

4.17.

De kantonrechter volgt deze stelling van [eiser] niet.

4.18.

Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat het Besluit specifieke groepen niet ruim, maar strikt moet worden uitgelegd, omdat dit Besluit een uitzondering maakt op de wettelijke huurbescherming. Dat betekent dat niet snel mag worden aangenomen dat een tweede-kans-huurovereenkomst is aangegaan die voldoet aan de eisen van het Besluit specifieke groepen om af te mogen wijken van de wettelijke huurbescherming. Dat betekent ook dat niet voldoende is dat een huurovereenkomst wordt aangeduid als tweede-kans-huurovereenkomst, maar dat in ieder geval moet worden voldaan aan de voorwaarden genoemd in de nota van toelichting, waarbij mede gelet moet worden op het die nota genoemde doel van het Besluit specifieke groepen.

4.19.

Daarvan uitgaande voldoet de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter niet aan de voorwaarden van het Besluit specifieke groepen.

4.20.

In de eerste plaats gaat het hier niet om een geval waarin een verhuurder een tweede-kans-overeenkomst is aangegaan met een huurder. [eiser] is immers niet een verhuurder die eerder een huurovereenkomst heeft gehad met [gedaagde] . Dat was Parteon. Er is dus geen sprake van een situatie waarin [gedaagde] van [eiser] als verhuurder een tweede kans krijgt en evenmin van een risico voor [eiser] op nieuwe problemen als verhuurder met [gedaagde] als huurder.

4.21.

Ook doet zich niet de situatie voor dat sprake is van een huurder waarvan met tussenkomst van de rechter een eerder huurcontract wegens ernstige overlast is beëindigd, zoals genoemd in de nota van toelichting. De eerdere huurovereenkomst met Parteon is immers geëindigd door een schikking tussen Parteon en [gedaagde] , en niet door een uitspraak van de rechter. In de nota van toelichting wordt ook genoemd het geval waarin een huurder vrijwillig heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst, omdat het zeer waarschijnlijk is dat een vordering tot ontruiming wegens overlast wordt toegewezen. Of deze situatie zich inderdaad voordoet, kan de kantonrechter in dit kort geding niet vaststellen, ook omdat daarover onvoldoende is gesteld door [eiser] . Volgens [gedaagde] heeft zij onder druk van de omstandigheden ingestemd met de schikking met Parteon. Er zijn in deze zaak hoe dan ook te weinig aanknopingspunten om te kunnen beoordelen of het zeer waarschijnlijk is dat de vordering van Parteon tot ontruiming wegens overlast zou zijn toegewezen en dat [gedaagde] specifiek om die reden heeft ingestemd met een schikking.

4.22.

Verder staat vast dat [eiser] een onderhuurovereenkomst is aangegaan met [gedaagde] , geen ‘reguliere’ huurovereenkomst. De kantonrechter gaat er gelet op aard en karakter van het Besluit specifieke groepen vanuit dat daarmee is beoogd een uitzondering op de wettelijke huurbescherming mogelijk te maken door middel van een reguliere huurovereenkomst, niet door middel van een onderhuurovereenkomst. Daarbij weegt mee dat in de wet al een andere specifieke regeling staat voor de voortzetting en beëindiging van een onderhuurovereenkomst, zoals hierna nog wordt besproken.

Conclusie over de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde]

4.23.

De conclusie van het voorgaande is dat met de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] niet rechtsgeldig is afgeweken van de wettelijke huurbescherming en dat de huurovereenkomst dus niet is geëindigd per 9 februari 2026 door het aflopen van de bepaalde tijd daarvan.

4.24.

Dat betekent ook dat [gedaagde] niet zonder recht of titel in de woning verblijft en dat er dus geen grondslag is om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming.

De beëindiging van de hoofdhuur leidt ook niet tot het einde van de huur

4.25.

De kantonrechter stelt vast dat Parteon met een brief van 29 december 2025 aan [eiser] heeft meegedeeld dat de huurovereenkomst met [eiser] per 9 februari 2026 is beëindigd, door het aflopen van de bepaalde tijd daarvan. Daar heeft [eiser] kennelijk in berust. Daarvan uitgaande is die huurovereenkomst geëindigd.

4.26.

Uit de wet volgt dat een onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder wordt voortgezet door de verhuurder.^[7]In dat geval kan een verhuurder binnen zes maanden nadat hij de onderhuur heeft voortgezet, vorderen dat de rechter zal bepalen dat de huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen, op één van de in de wet daarvoor genoemde gronden.^[8]

4.27.

Gelet op het voorgaande moet worden aangenomen dat de onderhuur tussen [eiser] en [gedaagde] per 10 februari 2026 op grond van de wet van rechtswege is voortgezet tussen Parteon en [gedaagde] . Die onderhuur heeft immers betrekking op een zelfstandige woning waar [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft, en de huur tussen [eiser] en Parteon is beëindigd. Een vordering van Parteon tot beëindiging daarvan is hier niet aan de orde. Dat betekent dat [gedaagde] ook in dit kader niet zonder recht of titel in de woning verblijft en er ook om die reden geen grondslag is om [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming.

Conclusie: de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen

4.28.

De conclusie van het voorgaande is dat de vordering van [eiser] in kort geding tot ontruiming moet worden afgewezen. Dat geldt ook voor de vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding, omdat daar evenmin een grondslag voor bestaat. [gedaagde] moet uiteraard wel de ‘reguliere’ huur blijven betalen.

4.29.

De kantonrechter onderkent dat [eiser] een onderhuur is aangegaan met [gedaagde] om haar behulpzaam te zijn. Dat kan er echter niet aan afdoen dat de kantonrechter in deze zaak moet beoordelen of de constructie die is gekozen om die hulp vorm te geven, zich verdraagt met de wettelijke regels voor huurbescherming. Dat laatste is naar het (voorlopig) oordeel van de kantonrechter niet het geval, zoals hiervoor is toegelicht. [eiser] kan daarom ook niet worden gevolgd in haar stelling dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] een beroep doet op die wettelijke huurbescherming.

De overige verweren hoeven niet te worden besproken

4.30.

Uit het voorgaande vloeit voort dat de overige verweren van [gedaagde] niet besproken hoeven te worden.

De proceskosten

4.31.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

865,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.009,00

4.32.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af;

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 1.009,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026.

Afwijzing vordering tot ontruiming wegens niet geëindigde tweede-kans-huurovereenkomst