ECLI:NL:RBNHO:2026:4266

• Datum uitspraak: 12 maart 2026
• Publicatiedatum: 20 april 2026
• Zaaknummer: 11864488 \ EJ VERZ 25-47
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Beschikking
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing verzoek vervangende machtiging voor kelderherstel zonder voorafgaande goedkeuring VvE

De zaak betreft een geschil binnen een Vereniging van Eigenaars (VvE) over het uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan de keldermuren van een appartementsgebouw. Verzoeker heeft zonder voorafgaande goedkeuring van de VvE werkzaamheden laten uitvoeren om lekkages te verhelpen. De VvE, bestaande uit twee eigenaren, had niet ingestemd met deze werkzaamheden.

Verzoeker vroeg de kantonrechter om een vervangende machtiging om de kosten van de werkzaamheden op de VvE te verhalen. De kantonrechter oordeelde dat de keldermuren gemeenschappelijk eigendom zijn en dat de VvE in beginsel verantwoordelijk is voor de kosten van noodzakelijke herstellingen. Echter, omdat verzoeker de werkzaamheden niet eerst ter goedkeuring aan de VvE heeft voorgelegd en onvoldoende heeft gesteld dat de goedkeuring niet kon worden afgewacht, kan de vervangende machtiging niet worden verleend.

De kantonrechter benadrukte dat een eigenaar niet zelfstandig onderhoud aan gemeenschappelijke gedeelten kan laten uitvoeren zonder toestemming van de VvE. Verzoeker had de mogelijkheid om een vergadering bijeen te roepen of een besluit op de agenda te plaatsen. Omdat dit niet is gebeurd en de werkzaamheden al waren uitgevoerd, komen de kosten voor rekening en risico van verzoeker. Het verzoek wordt afgewezen en verzoeker wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

Uitkomst: Het verzoek om vervangende machtiging wordt afgewezen en de kosten van de werkzaamheden komen voor rekening van verzoeker.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer / rekestnummer: 11864488 \ EJ VERZ 25-47

Beschikking van 12 maart 2026

in de zaak van

[verzoeker] ,

te [plaats],

verzoekende partijen,

hierna te noemen: [verzoeker],

gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga,

tegen

[verweerder] ,

te [plaats],

verwerende partij,

hierna te noemen: [verweerder],

niet verschenen,

[belanghebbende] ,

te [plaats],

belanghebbende,

hierna te noemen: [belanghebbende],
gemachtigde: mr. M. Stokvis.

De zaak in het kort De verzoeken worden afgewezen. [verzoeker] heeft de werkzaamheden laten uitvoeren zonder dat zij deze eerst ter goedkeuring heeft voorgelegd aan de vergadering van de [verweerder]. Omdat niet is komen vast te staan dat deze goedkeuring gelet op de noodzaak van de uitgevoerde werkzaamheden niet kon worden afgewacht, komen de kosten voor de uitgevoerde werkzaamheden voor rekening en risico van [verzoeker].

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift

- het verweerschrift
- de aanvullende stukken zijdens [verzoeker]

- de mondelinge behandeling van 12 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen die namens [belanghebbende] zijn overgelegd en voorgedragen.

1.2.

De beschikking is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Bij notariële akte van 12 oktober 1973 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met bijbehorende grond, thans plaatselijk bekend als de Westerhoutstraat 18, gesplitst in twee appartementsrechten.

2.2.

[verzoeker] is eigenaar van de woning aan de [adres 1] te ([postcode]) [plaats]. [belanghebbende] is eigenaar van de woning aan de [adres 2] te ([postcode]) [plaats]. Zowel [verzoeker] als [belanghebbende] heeft ieder een 1/2 onverdeeld aandeel.

2.3.

In de splitsingsakte van 12 oktober 1973 (hierna: de splitsingsakte) is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“
artikel 2 wordt vervangen door: Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend: funderingen, dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw met ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkonconstructies, borstweringen, de gang, de trap, het dak van schoorstenen, alsmede de leidingen voor afvoer van hemelwater met riolering, voor gas en voor water ”.

2.4.

In het Modelreglement van splitsing van eigendom van februari 1973 (hierna: het modelreglement) is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
“
Artikel 8 De vereniging voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 37 bepaalde. (…)
Artikel 17 Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend: (…)
b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars; (…)
Artikel 37 1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voorzover de beslissing hierover niet aan de administrateur is opgedragen. 2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij de administrateur. Deze kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaan, indien hij daartoe niet vooraf door de vergadering is gemachtigd. ”.

2.5.

[verzoeker] heeft [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1]) verzocht een begroting op te stellen voor het herstellen van de buitenmuren van de kelderverdieping. In de begroting van [bedrijf 1] van 8 april 2024 (geprint om 08:26 uur) staat dat de kosten voor herstel € 27.934,34 exclusief btw bedragen.

2.6.

Op 8 december 2025 heeft [bedrijf 2] een rapport uitgebracht omtrent de “Bouwkundige bevindingen m.b.t. kelderlekkage van: [adres 1] te [plaats]”. In dat rapport staat:
“
Conclusie De kelder van [adres 1] is lek. De waterinfiltratie via de constructieve keldergevels vormt een gebrek aan het casco van het gebouw. Binnen de VvE geldt dit als gemeenschappelijke problematiek die gezamenlijk moet worden onderzocht, hersteld en bekostigd. ”.

3. Het verzoek en het verweer

3.1.

[verzoeker] verzoekt de kantonrechter om een vervangende machtiging om de lekkages in de kelder te verhelpen en de gezamenlijke muren vochtwerend te maken conform de door [bedrijf 1] B.V. genoemde werkzaamheden, het voorgaande op rekening van de VvE en te verrekenen conform de breukdelen, met veroordeling van [verweerder] (met uitsluiting van [verzoeker]) in de proceskosten.

3.2.

Aan het verzoek heeft [verzoeker] het volgende ten grondslag gelegd. [verzoeker] verzoekt om een vervangende machtiging ^[1] . [verweerder] bestaat uit twee eigenaren en besluiten worden genomen door informeel overleg. [belanghebbende] heeft geweigerd te reageren op het voorstel van [verzoeker] tot herstel van de kelder, waarbij sprake is van een weigering zonder redelijke grond.

3.3.

[belanghebbende] verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe het volgende aan. [belanghebbende] is door [verzoeker] niet verzocht om te beslissen op een besluit inzake het herstellen van de kelder. [belanghebbende] heeft dan ook niet zonder redelijke gronden geweigerd haar toestemming te verlenen. Aan [belanghebbende] is nooit een concreet plan voor het herstel ter goedkeuring voorgelegd. Daarnaast zijn de werkzaamheden zoals omschreven in het rapport van [bedrijf 1] al uitgevoerd. [belanghebbende] voert aan dat de noodzaak tot herstel van de keldermuren niet aanwezig was, én dat [verzoeker] een besluit van de [verweerder] had kunnen afwachten.

4. De beoordeling

De buitenmuren van de kelder zijn gemeenschappelijk

4.1.

Uit artikel 2 van de splitsingsakte ^[2] volgt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam dat de gemetselde buitenmuren van de kelderverdieping tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Dit heeft tot gevolg dat de [verweerder] in beginsel de kosten voor onder meer de noodzakelijke herstellingswerkzaamheden van de gemeenschappelijke gedeelten draagt ^[3] .

De verzochte vervangende machtiging is niet toewijsbaar

4.2.

De vervangende machtiging kan worden verleend indien een eigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling toestemming nodig heeft van de VvE of van een van haar organen, maar deze toestemming zonder redelijke grond niet wordt gegeven ^[4] . De bepaling is een uitwerking van het beginsel van de redelijkheid en billijkheid dat de verhouding tussen de eigenaars onderling en tussen de eigenaars en de VvE beheerst. Dit beginsel brengt met zich dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars (al dan niet in de vorm van de VvE) nodig is, deze niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Volgens de parlementaire geschiedenis ^[5] kan de kantonrechter onder omstandigheden, namelijk indien de werkzaamheden geen verder uitstel kunnen lijden, ook achteraf een machtiging voor reeds verrichte werkzaamheden verlenen. Dit laat onverlet dat eventuele nadelige gevolgen van het pas achteraf indienen van het verzoek voor rekening en risico komen van de verzoeker.

4.3.

De vergadering van de [verweerder] beslist in dit geval over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan de administrateur is opgedragen ^[6] . Daarbij is bepaald dat de beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken bij de administrateur berust ^[7] . Deze kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bepaald bedrag (zoals vastgesteld bij akte) te boven gaan, tenzij hij daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd. Uit deze bepalingen volgt dat een eigenaar buiten de vergadering van de VvE om in beginsel geen onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten en zaken kan (laten) uitvoeren. Dit is ook conform de wettelijke bepalingen: een eigenaar heeft slechts een recht op medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en dus géén eigen zelfstandige bevoegdheden ten aanzien van die delen.

4.4.

Niet in geschil is dat in opdracht van [verzoeker] verschillende werkzaamheden in de kelder hebben plaatsgevonden. [verzoeker] had als eigenaar de mogelijkheid voorstellen voor besluiten tot onderhoud en herstel van de kelder op de agenda van de vergadering van de [verweerder] te plaatsen dan wel een vergadering bijeen te roepen, zodat alsnog over dat onderhoud en herstel besluiten konden worden genomen. Bij afwijzing door de vergadering van de [verweerder] van deze voorstellen zonder redelijke grond had zij de kantonrechter om vervangende machtiging kunnen vragen. Die weg is echter niet gevolgd. Hoewel [verzoeker] betoogt dat zij [belanghebbende] met tussenkomst van Ernst Bunders voor de uitvoering van de werkzaamheden daarover heeft geïnformeerd en [belanghebbende] daarvoor om toestemming heeft gevraagd, volgt dat niet uit de door [verzoeker] overgelegde stukken. Tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [belanghebbende], houdt dit betoog daarom geen stand. Dit heeft tot gevolg dat bij deze stand van zaken vaststaat dat diverse verzoeken die [verzoeker] in de onderhavige procedure aan de kantonrechter heeft voorgelegd niet eerst aan de vergadering (dan wel [belanghebbende]) zijn voorgelegd.

4.5.

Het is in deze zaak aan de kantonrechter om te beoordelen of de door [verzoeker] uitgevoerde werkzaamheden aan de keldermuren noodzakelijk waren en een besluit van de [verweerder] hieromtrent niet kon worden afgewacht. Hierbij moet worden bedacht dat achteraf moeilijk(er) kan worden beoordeeld of onderhoud en herstel noodzakelijk is en of met de werkzaamheden objectief gezien noodzakelijkerwijs het bedrag is gemoeid dat in rekening wordt gebracht.

4.6.

Doordat [verzoeker] de inmiddels verrichte werkzaamheden niet eerst heeft voorgelegd aan de [verweerder] ^[8] , heeft de [verweerder] (dan wel [belanghebbende]) de noodzaak van de werkzaamheden niet kunnen beoordelen en geen andere offerte(s) kunnen opvragen. [verzoeker] heeft onvoldoende gesteld dat deze herstelwerkzaamheden noodzakelijk waren en dat een daartoe strekkend besluit van de [verweerder] niet kon worden afgewacht. Dat [verzoeker] voor deze werkzaamheden niet vooraf toestemming heeft gevraagd aan de [verweerder] moet daarom voor haar rekening en risico blijven.

[verzoeker] moet de proceskosten betalen

4.7.

Omdat [verzoeker] in het ongelijk is gesteld, moet zij de kosten van de procedure dragen. De kantonrechter begroot deze kosten op € 576,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punt x € 288,00) en € 144,00 aan nakosten.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

wijst het verzochte af,

5.2.

veroordeelt [verzoeker] tot betaling van de proceskosten die aan de zijde van [belanghebbende] worden begroot op € 720,00 (inclusief nakosten),

5.3.

verklaart deze beschikking – voor wat betreft de proceskostenveroordeling – uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2026.

Voetnoten

1. Op grond van artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

2. Zie overweging 2.3.

3. Artikel 17 van het Modelreglement, overweging 2.4.

4. Op grond van artikel 5:121 BW.

5. Met betrekking tot artikel 5:121 BW.

6. Op grond van artikel 8 in verbinding met artikel 37 van het Modelreglement.

7. Artikel 37 lid 2 van het Modelreglement.

8. Waarbij de kantonrechter verwijst naar zijn oordeel in overweging 4.4.