ECLI:NL:RBNHO:2026:4272

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11549845 \ CV EXPL 25-1106

Vonnis van 18 maart 2026

in de zaak van

[eiser],

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. F.C.P. Teeuw,

tegen

STICHTING YMERE,

te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Ymere,

gemachtigde: mr. T. Mulder.

De zaak in het kortYmere moet de gebreken in de woning deugdelijk herstellen. Op welke wijze zij dat doet, is in beginsel aan haar. Indien de door Ymere geopperde herstelwerkzaamheden echter niet tot het gewenste resultaat leiden, zal zij moeten overgaan tot herstel conform de aanbeveling van Technoconsult. De huurprijsvermindering van 30% is tot het moment van deugdelijk herstel van toepassing. Verder is gevorderde schadevergoeding tot € 7.380,00 toewijsbaar.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 februari 2025
- de conclusie van antwoord van 28 mei 2025
- de aanvullende producties van beide partijen

- het tussenvonnis van 11 juni 2025

- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen die namens [eiser] zijn overgelegd en voorgedragen
- de aktes van beide partijen van 21 januari 2026.

1.2.

Partijen hebben bij akte van 21 januari 2026 de kantonrechter verzocht uitspraak te doen in deze zaak. Daarom is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Ymere verhuurt per 1 april 2011 de woning aan het [adres] te ([postcode]) [plaats] aan [eiser]. Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden woningen van januari 2011’ van toepassing.

2.2.

Ymere heeft in 2010 opdracht gegeven voor de bouw van 55 woningen, waaronder de woning in kwestie. Er is bij de bouw gebruik gemaakt van een modulair bouwsysteem, waarbij een aannemer gebruik heeft gemaakt van prefabricage. Daarbij zijn innovatieve technologieën toegepast.

2.3.

[eiser] schrijft op 10 augustus 2019 per brief aan Ymere:
“(…)
Met name vanaf de oplevering klachten over:- steeds wederkerende en nieuwe lekkages. In de keuken op de grens woonkamer komt bijna een doorweekte plafondplaat naar beneden. Iedere dag ligt er kalk op de vloer.Vorige week voor de zoveelste keer bij thuiskomst een plas water op parket. Plek helemaal uitgebeten.De oorzaak van de waterschade wordt niet hersteld.(…)
- lekkage achtergevel buiten en binnen(…)”.

2.4.

[eiser] heeft op 7 april 2021 een verzoek tot huurprijsvermindering van 30% gedaan. Ymere heeft (met terugwerkende kracht) een huurprijsvermindering van 30% vanaf 1 juni 2021 tot op heden aan [eiser] toegekend.

2.5.

Op 2 april 2024 heeft Technoconsult B.V. (hierna: Technoconsult) in opdracht van [eiser] onderzoek gedaan in de woning. In het rapport van 9 juni 2024 staat:
“(…)
1) Is er nog sprake van lekkage in de woning en zo ja waar?In de woning zijn op de volgende locaties verhoogde vochtige constructies aangetroffen die duiden op een actieve lekkages:* Rechts (gezien vanaf binnen) van de voordeur.* Links en rechts van de achterdeur in de woonkamer.* De onderzijde van achtergevel op de overloop en de badkamer, plafond woonkamer.* Het plafond in de berging.(…)
4) Is het duidelijk vast te stellen dat de gebreken zich al voordoen vanaf aanvang van de overeenkomst?De lekkages zijn het gevolg van een verkeerde detaillering en zijn dus al vanaf de bouw van de woningen aanwezig.5) Is er sprake van een soort lege punt onder het terras?Ter plaatse van de verzakte tegels zijn geen holtes vastgesteld. De tegels zijn verzakt door het inklinken van de ondergrond. In tegenstelling tot de mededelingen van mevrouw [eiser] is onder de tegels geen gestabiliseerd zandbed aanwezig.6) Is sprake van een gevaarlijke toestand vanwege mogelijke wegzakken in dit gat?Er is geen gat onder de tegels aanwezig waarin men kan wegzakken.(…)
11) Wat zijn de herstelkosten?(…)
De nieuwprijs voor de huidige keuken, inclusief apparatuur en montage wordt geraamd op € 12.000,= inclusief btw. De levensduur van een keuken bedraagt ongeveer 20 jaar. De huidige keuken is in 2010 geplaatst en is 14 jaar oud. Rekening houdende met de leeftijd van de huidige keuken bedraagt de schade ongeveer € 12.000 x 6 / 20 = € 3.600,=.Het vloeroppervlak van de woonkamer/keuken bedraagt 56 m2 en de prijs voor het leggen van een eiken houten parket. De kosten voor het leggen van een parketvloer bedragen ongeveer € 130/m2. De kosten voor leegruimen van de beganegrond worden geraamd op ongeveer € 500,=. Hiermee bedragen de totale kosten voor een nieuwe vloer ongeveer € 7.800,= inclusief btw. De levensduur van een parketvloer bedraagt 30 jaar en de huidige vloer is 14 jaar oud. Als hiermee rekening wordt gehouden bedraagt de schade aan de vloer € 7.800 x 16 / 30 = € 4.200,=.Na herstel zal de buitengevel van de overloop naast de voordeur opnieuw gevergd moeten worden om de vochtplekken weg te werken. De kosten hiervoor worden geraamd € 200,= inclusief btw.(…)
De totale kosten voor de schade als gevolg van de lekkages worden geraamd op€ 9.000,= inclusief btw.(…)”.
De inhoud van dit rapport is met Ymere gedeeld.

2.6.

Op 21 november 2025 heeft BRAVA Expertise een bezoek gebracht aan de woning om de schade op te nemen. In het expertiserapport van 19 januari 2026 staat:
“(…)
Woonkamer en keukenDe vloerafwerking is door inwerking van water gaan schotelen en vertoont een donkere verkleuring. De eiken parketvloer dient te worden vervangen. Wij hebben de gevolgschade vastgesteld op basis van dagwaarde, waarbij wij zijn uitgegaan van gemiddelde herstelkosten.Enkele keukenkastjes zijn door inwerking van water gaan zwellen. De gevolgschade heeft betrekking op het vervangen van de keukenkastjes. De apparatuur is buiten beschouwing gelaten. Bij het vaststellen van de schade zijn wij uitgegaan van de dagwaarde voor een gelijkwaardige keuken.(…)
Keukenkastjes (geen apparatuur) op basis van dagwaarde(…)
€ 2.700,00Parketvloer op basis van dagwaarde(…)
€ 4.480,00Herstel schilderwerk wandafwerking(…)
€ 200,00Subtotaal huurdersbelang € 7.380,00(…)”.

2.7.

De gevel is in november 2025 in opdracht van Ymere met folie ingepakt.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat – dat de kantonrechter (1) Ymere een termijn stelt voor het afronden van de werkzaamheden en het laten stoppen van de lekkages in de woning, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 20.000,00, (2) voor recht verklaart dat de huurkorting van 30% geldt vanaf 2019 tot het moment dat herstel van alle werkzaamheden definitief zijn afgerond, (3) Ymere veroordeelt tot betaling van
€ 9.000,00 aan schade, alsook de proceskosten.

3.2.

[eiser] stelt dat de woning gebreken^[1]vertoont, in die zin dat sprake is van meerdere lekkages in de woning. [eiser] heeft een rapport laten opstellen door Technoconsult en vordert in deze procedure dat Ymere de door Technoconsult opgenomen herstelwerkzaamheden binnen een termijn van zes weken afrondt. Verder vordert [eiser] een huurprijsvermindering van 30% vanaf 2019, omdat zij in ieder geval vanaf dat moment de gebreken heeft gemeld bij Ymere. Daarnaast vordert [eiser] een schadevergoeding voor herstel van de beschadigde keuken en vloer.^[2]

3.3.

Ymere voert verweer. Zij voert aan dat de door Technoconsult aangehaalde werkzaamheden niet zullen leiden tot het verhelpen van de lekkages in de woning, zodat de vordering tot definitief herstel binnen 6 weken aan de hand van het rapport van Technoconsult, evenals de in verband daarmee gevorderde dwangsom niet toewijsbaar is. Ten aanzien van de gevorderde huurprijsvermindering voert Ymere aan dat deze onderdeel was van een uit coulance gemaakte afspraak tussen partijen, welke afspraak geen betrekking heeft op de vorderingen in deze procedure. Verder betwist Ymere dat sprake is van aantoonbaar verminderd huurgenot. Ook de gevorderde schadevergoeding is niet toewijsbaar, omdat die vordering is verjaard dan wel omdat niet is onderbouwd dat gehele vervanging van de keuken en de parketvloer noodzakelijk is. Ymere concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Juridisch kader inzake gebreken

4.1.

De eerste vraag die de kantonrechter moet beantwoorden, is of sprake is van
gebreken^[3]in de woning. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Anders gezegd: de verhuurde zaak moet de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik (conform de overeengekomen bestemming) daarvan nodig zijn en waarvan huurder de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen.

4.2.

Het ligt, bij herstel van gebreken, niet op de weg van een huurder om te eisen dat de herstelwerkzaamheden op de door hem gewenste wijze worden uitgevoerd. Het is in de eerste plaats aan de verhuurder om te bepalen op welke wijze hij herstelwerkzaamheden aan het gehuurde wil laten uitvoeren. De verhuurder mag er daarbij voor kiezen om bepaalde werkzaamheden ter besparing van kosten zelf uit te voeren. Wat een huurder wel mag verlangen is dat de werkzaamheden deugdelijk worden uitgevoerd en dat hij op de hoogte wordt gehouden van de voortgang.

4.3.

Een huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder tot de dag waarop het gebrek is verholpen.^[4]Uit de wetsgeschiedenis komt naar voren dat een evenredige huurprijsvermindering alleen aan de orde is bij een substantiële vermindering van het huurgenot. Aan de rechter komt grote vrijheid toe te bepalen of er aanleiding is voor huurprijsvermindering en, zo ja, hoe hoog die moet zijn.

De woning heeft meerdere gebreken

4.4.

Ymere heeft niet gemotiveerd betwist dat sprake is van (1) een lekkage bij de scheiding van de woonkamer en de keuken, (2) vochtschade in de woonkamer en in de plafondplaten in de keuken als gevolg van die lekkage en (3) optrekkend vocht in de achtergevel van de woning, zodat dit is komen vast te staan. De kantonrechter is van oordeel dat de lekkages als gebreken moeten worden aangemerkt.

4.5.

Ten aanzien van de door [eiser] gestelde verzakkingen om het huis, overweegt de kantonrechter als volgt. Uit het rapport van Technoconsult volgt dat geen gat onder de tegels aanwezig is waarin men kan wegzakken. Tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door Ymere heeft [eiser] evenmin nader onderbouwd dat sprake is van verzakking om de woning. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan de stelling van [eiser]. Van een gebrek op dit punt is daarom geen sprake.

4.6.

[eiser] stelt verder dat sprake is van schimmel en ongedierte in de woning. Ymere betoogt bereid te zijn om eventuele schimmel te verwijderen. Ten aanzien van de ongedierte voert Ymere aan dat het verwijderen daarvan voor rekening en risico van [eiser] moet komen^[5]. Verder heeft Ymere gemotiveerd betwist dat sprake is van ongedierte in de woning, wat door [eiser] vervolgens niet nader is onderbouwd. Dat sprake is van ongedierte in de woning is daarmee niet komen vast te staan. De kantonrechter oordeelt daarom dat geen sprake is van een gebrek voor zover het ongedierte in de woning betreft. De schimmelvorming wordt wel aangemerkt als een gebrek.

4.7.

De kantonrechter concludeert dat sprake is van meerdere gebreken in de woning, bestaande uit (1) een lekkage bij de scheiding van de woonkamer en de keuken, (2) optrekkend vocht in de achtergevel en (3) schimmelvorming in de woning.

Ymere moet de gebreken verhelpen

4.8.

Ymere is gehouden tot herstel van deze gebreken. Het is daarbij aan Ymere om te bepalen hoe het herstel van de gebreken zal plaatsvinden. Dat herstel moet wel zodanig zijn dat de gebreken zich niet langer voordoen. Ymere voert aan dat in november 2025 herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden die tot deugdelijk herstel van de gebreken zouden moeten leiden. Ymere verwacht in februari 2026 de balans te hebben opgemaakt voor wat betreft de vraag of deze werkzaamheden een definitieve oplossing bieden. Indien blijkt dat de gebreken hiermee niet deugdelijk zijn verholpen, geldt het volgende.

4.9.

Tot nu toe zijn de acties van (de door) Ymere (ingeschakelde derden) onvoldoende geweest. De kantonrechter is van oordeel dat er gelet op de jarenlange aanwezigheid van de lekkages een structurele oplossing voor [eiser] moet komen. Wat die precies in zal houden, is aan (de in te schakelen deskundige van) Ymere, maar zij moet daarbij, als zij geen andere structurele oplossing kan vinden dan die van [eiser], de oplossingen die in het rapport van Technoconsult worden benoemd toepassen.

4.10.

Dat voor zowel de door Ymere voorgestelde herstelwerkzaamheden als de herstelwerkzaamheden zoals opgenomen in het rapport van Technoconsult toestemming van de architect en de gemeente nodig zal zijn, zijn omstandigheden die voor rekening en risico van Ymere komen. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat deze herstelwerkzaamheden hoge kosten met zich meebrengen. Deze omstandigheden leiden er immers niet toe dat Ymere niet langer gehouden is tot deugdelijk herstel van de gebreken over te gaan.

De gevorderde dwangsommen zijn (gedeeltelijk) toewijsbaar

4.11.

[eiser] heeft voldoende onderbouwd dat zij vreest dat Ymere niet (tijdig) aan de veroordelingen zal voldoen en dat een dwangsom dus op zijn plaats is. Na herhaalde verzoeken van [eiser] is Ymere namelijk nog altijd niet overgegaan tot deugdelijk herstel. De kantonrechter is, met [eiser], van oordeel dat enige prikkel op zijn plaats is. Dat tot nu toe nog niet alle gebreken (voldoende) hersteld zijn, is zeker niet in alle gevallen te wijten aan het gebrek aan goede wil bij Ymere, maar toch ligt de oorzaak daarvan meer in de risico-sfeer van Ymere dan in die van [eiser]. Daarom zullen dwangsommen

worden opgelegd.

4.12.

De kantonrechter is van oordeel dat de termijn die [eiser] noemt (vier weken na betekening van het vonnis) te krap is. Voor de kantonrechter is het lastig grip te krijgen op welke hersteltermijnen redelijk zijn, mede gezien de huidige capaciteitsproblemen in de bouwsector/aannemerij en de vraag in hoeverre de herstelwerkzaamheden een definitieve oplossing zullen bieden voor definitief herstel van de gebreken. De stellingen van partijen bieden hierbij ook geen concrete handvatten. Daarom ziet de kantonrechter aanleiding de termijnen in twee delen te knippen en Ymere enige ruimte te geven bij overmacht situaties. Als Ymere van mening is dat zij, ondanks al haar inspanningen, de termijnen niet kan halen, zal zij haar standpunt dat sprake is van zodanige overmacht tegenover [eiser] deugdelijk moeten onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van meerdere schriftelijke verklaringen van aannemers/terzake kundigen dat de in het dictum gestelde termijn onmogelijk haalbaar is.

4.13.

De gevorderde dwangsom wordt ambtshalve gematigd tot een bedrag van € 50,00 per dag met een maximum van € 5.000,00.

[eiser] heeft recht op een huurprijsvermindering

4.14.

Uit de hiervoor weergegeven feiten blijkt dat [eiser] in ieder geval op 10 augustus 2019^[6]melding heeft gemaakt van de aanwezigheid van lekkages in de woning bij Ymere. Vervolgens is door [eiser] met enige regelmaat melding gemaakt van de aanwezigheid van de lekkages en de gevolgen daarvan, zodat, bij het ontbreken van feiten of omstandigheden die tot een andere conclusie zouden moeten leiden, wordt aangenomen dat de vermindering van het huurgenot vanaf dat moment voortdurend aanwezig is geweest. De gevorderde voorrechtverklaring is daarom vanaf 10 augustus 2019 tot het moment van deugdelijk herstel van de gebreken^[7]toewijsbaar.

4.15.

Het betoog van Ymere dat de huurprijsvermindering een uit coulance aangegane en onverplichte regeling tussen partijen betreft is in het licht van wat de kantonrechter hiervoor heeft overwogen, onbegrijpelijk.

Ymere moet de schade (gedeeltelijk) aan [eiser] vergoeden

4.16.

Ymere voert aan dat sprake is van verjaring, omdat al sinds de ingang van de huurovereenkomst (2011) sprake zou zijn van klachten die hebben geleid tot allerlei vormen van schade. Daarbij komt dat de oorzaak van de schade aan de keuken en parketvloer (hoogstwaarschijnlijk) is gelegen in dezelfde oorzaak, aldus Ymere. Dit verweer houdt geen stand. Hoewel vaststaat dat de lekkages vanaf het begin van de huurovereenkomst voortduren, kan daaruit niet worden afgeleid dat de schade zoals in deze procedure gevorderd zich vanaf het begin van de huurovereenkomst heeft voorgedaan. Van verjaring is daarom geen sprake.

4.17.

De volgende vraag die voorligt is welke schade Ymere moet vergoeden. Hoewel Ymere aanvoert dat lokaal herstel mogelijk moet zijn, heeft zowel Technoconsult als (de door Ymere ingeschakelde) BRAVA Expertise vastgesteld dat in ieder geval de keukenkastjes en de parketvloer vervangen moeten worden. Het verweer van Ymere houdt daarom geen stand. De kantonrechter gaat bij het vaststellen van de schade uit van het laatstelijk overgelegde rapport van BRAVA Expertise en zal de schade vaststellen op
€ 7.380,00, zodat de gevorderde schadevergoeding tot dit bedrag toewijsbaar is. De rente is toewijsbaar zoals gevorderd.

Ymere moet de proceskosten betalen

4.18.

Ymere is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

148,04

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

900,00

(2,5 punten × € 360,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.449,04

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt Ymere – voor zover de herstelwerkzaamheden van november 2025 niet hebben geleid tot deugdelijk herstel van de gebreken zoals omschreven in overweging 4.7. – om binnen uiterlijk vier weken na betekening van het vonnis, aan [eiser] mede te delen welke derde partij de lekkages in de woning en aan de achtergevel van de woning zal herstellen, onder overlegging van een offerte aan [eiser] van die derde partij met daarop de aard van de werkzaamheden en de datum van het herstel dan wel de datum van de aanvang van de herstelwerkzaamheden, waarbij de datum van het herstel dan wel, indien dat niet haalbaar zou zijn, in elk geval de datum van de aanvang van de werkzaamheden, binnen drie maanden na de vier weken na betekening van het vonnis dient te liggen, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor iedere dag dat Ymere in gebreke blijft met het voorgaande, met een maximum van € 5.000,00;

5.2.

veroordeelt Ymere om – indien de herstelwerkzaamheden van de derde partij zoals genoemd in overweging 5.1. niet tot deugdelijk herstel hebben geleid – binnen drie maanden na het constateren van een lekkage in de woonkamer, keuken of achtergevel van de woning aan te vangen met de herstelwerkzaamheden zoals opgenomen in het rapport van Technoconsult van 9 juli 2024, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor iedere dag dat Ymere in gebreke blijft met het voorgaande, met een maximum van € 5.000,00;

5.3.

verklaart voor recht dat vanaf 10 augustus 2019 tot het moment van deugdelijk herstel van de gebreken zoals genoemd in overweging 5.1. en 5.2. een huurprijsvermindering van 30% geldt;

5.4.

veroordeelt Ymere tot betaling van € 7.380,00, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 12 februari 2025 tot de dag der algehele voldoening;

5.5.

veroordeelt Ymere in de proceskosten van € 1.449,04, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Ymere niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2026.

Verplichting verhuurder tot deugdelijk herstel van lekkages en toewijzing huurprijsvermindering en schadevergoeding