ECLI:NL:RBNHO:2026:4273

• Datum uitspraak: 19 februari 2026
• Publicatiedatum: 20 april 2026
• Zaaknummer: 12028746 \ VV EXPL 25-197
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.P.E. Oomens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing ontruimingsvordering na beëindiging huurovereenkomst ondanks verweren dwaling en bedreiging

De zaak betreft een geschil over de ontruiming van een woning die door eiser aan gedaagde is verhuurd. Partijen hadden op 28 november 2025 een beëindigingsovereenkomst gesloten waarin gedaagde zich verplichtte de woning uiterlijk 31 december 2025 te verlaten. Gedaagde heeft deze overeenkomst echter vernietigd en weigert de woning te verlaten.

Eiser vordert ontruiming met een dwangsom, stellende dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Gedaagde voert verweer met een beroep op dwaling, bedreiging en misbruik van omstandigheden, en betwist dat er sprake is van overlast.

De rechtbank oordeelt dat eiser ontvankelijk is en een spoedeisend belang heeft. Het beroep van gedaagde op dwaling faalt omdat hij geen mededelingsplichtschending of wederzijdse dwaling heeft gesteld. Het verweer van bedreiging en misbruik van omstandigheden wordt verworpen wegens onvoldoende onderbouwing en het feit dat de beëindigingsovereenkomst in een voor gedaagde begrijpelijke taal is opgesteld.

De ontruimingsvordering wordt toegewezen met een termijn van veertien dagen voor ontruiming. De gevorderde dwangsom wordt afgewezen omdat de ontruimingsvonnis zelf al een executoriale titel vormt. Gedaagde wordt veroordeeld in de proceskosten.

Uitkomst: De rechtbank wijst de ontruimingsvordering toe en veroordeelt gedaagde tot ontruiming binnen veertien dagen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 12028746 \ VV EXPL 25-197

Vonnis in kort geding van 19 februari 2026

in de zaak van

[eiser] ,

te [plaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. R.P. Groot,

tegen

[gedaagde] , handelend onder de naam
[bedrijf 1] ,

te [plaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: [gemachtigde].

De zaak in het kort De gevorderde ontruiming is toewijsbaar. Het beroep van [gedaagde] op dwaling, bedreiging en misbruik van omstandigheden slaagt niet. [gedaagde] heeft zijn verweren tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [eiser] niet onderbouwd of nader toegelicht.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van [eiser].

2. De feiten

2.1.

[eiser] verhuurt per 1 januari 2025 de woning aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: de woning) aan [gedaagde].

2.2.

Op 28 november 2025 hebben partijen een beëindigingsovereenkomst, die zowel in het Nederlands als het Turks is opgesteld, ondertekend. In die overeenkomst staat:
“
1. Beëindiging huurovereenkomst Verhuurder en huurder verklaren hierbij dat zij met wederzijds goedvinden de bestaande huurovereenkomst voor de woning gelegen aan [adres], [postcode] [plaats 2] beëindigen. De huurder zal de woning schoon, leeg en in nette staat, zonder schade, uiterlijk op 31 december 2025 opleveren aan de verhuurder. (…)
Beide partijen verklaren dit document gezien, gelezen en akkoord bevonden te hebben en ondertekenen dit beëindiging formulier op 28 november 2025. (…)”.

2.3.

[gedaagde] heeft bij brief 8 december 2025 aan [eiser] kenbaar gemaakt de beëindigingsovereenkomst te vernietigen. [gedaagde] is niet bereid de woning te verlaten.

2.4.

[eiser] heeft de woning per 1 januari 2026 verhuurd aan een derde.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - ontruiming van de woning, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke is met een maximum van € 5.000,00, vermeerderd met de rente en kosten.

3.2.

[eiser] stelt dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de woning uiterlijk 31 december 2025 zou verlaten, wat ook schriftelijk is vastgelegd en ondertekend door [gedaagde]. De huurovereenkomst is dus met wederzijds goedvinden beëindigd. Voor zover die beëindigingsovereenkomst in deze procedure niet in stand kan blijven, stelt [eiser] zich op het standpunt dat sprake is van zodanige overlast dat (vooruitlopend op de vordering tot ontbinding in een bodemprocedure) de vordering tot ontruiming toewijsbaar is.

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat sprake is van dwaling, bedreiging en/of buitengewone omstandigheden, waardoor de beëindigingsovereenkomst moet worden vernietigd. Verder is geen sprake van enige overlast die tot (ontbinding en) ontruiming van de woning zou moeten leiden. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[eiser] is ontvankelijk in zijn vordering

4.1.

[gedaagde] voert aan dat [eiser] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering, omdat [eiser] zich heeft gepresenteerd als [bedrijf 2], de onderneming van [eiser]. [bedrijf 2] is geen partij bij de huurovereenkomst, maar zij staat wel als verhuurder in de huurovereenkomst vermeld, aldus [gedaagde]. Dit verweer slaagt niet. Uit de huurovereenkomst volgt genoegzaam dat [eiser] als verhuurder bij de huurovereenkomst moet worden aangemerkt. [eiser] is daarom ontvankelijk in zijn vordering. Dat de huurovereenkomst is ondertekend door [bedrijf 2], leidt niet tot een ander oordeel.

[eiser] heeft een spoedeisend belang

4.2.

In het onderhavige geval staat niet ter discussie dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering.

Het juridisch kader bij een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

Van dwaling, bedreiging en bijzondere omstandigheden is geen sprake

4.4.

[gedaagde] voert aan op 28 november 2025 onder zware druk te zijn gezet om een handtekening te zetten onder de beëindigingsovereenkomst. Op het kantoor van [eiser] werd [gedaagde] geconfronteerd door drie boze mannen, waarvan [gedaagde] uitgaat dat het [eiser], zijn vader en zijn broer betrof. Op zeer dwingende toon in zijn moedertaal is toen door [eiser] gedreigd met het inschakelen van de Belastingdienst en het laten failliet verklaren van de onderneming van [gedaagde]. Ook werd gedreigd dat de vrouw van [gedaagde] zou worden geïnformeerd over ‘de prostitués’ als [gedaagde] niet zou tekenen, aldus [gedaagde]. [gedaagde] doet daarom een beroep op dwaling ^[1] , bedreiging ^[2] dan wel misbruik van omstandigheden ^[3] , waardoor de beëindigingsovereenkomst moet worden vernietigd.

4.5.

[gedaagde] beroept zich op dwaling en stelt dat hij ten aanzien van de tussen partijen gemaakte afspraken omtrent beëindiging van de huurovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad. Het bestaan van een onjuiste voorstelling van zaken is echter onvoldoende voor een beroep op vernietiging op die grond. Daarvoor is namelijk ook vereist dat de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij of dat sprake is van wederzijdse dwaling dan wel handelen van [eiser] in strijd met een op hem rustende mededelingsplicht. [gedaagde] heeft hierover niets gesteld. Een beroep op vernietiging van de beëindigingsovereenkomst op grond van dwaling kan daarom niet slagen.

4.6.

De stelling dat [gedaagde] onder druk werd gezet en/of werd bedreigd om de beëindigingsovereenkomst te ondertekenen heeft [eiser] tijdens de mondelinge behandeling gemotiveerd betwist. Het verweer, waarvan [gedaagde] de bewijslast draagt, is door [gedaagde] niet (nader) onderbouwd, zodat niet is komen vast te staan onder welke omstandigheden [gedaagde] de beëindigingsovereenkomst heeft ondertekend. Daarbij speelt mee dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling niet nader heeft toegelicht hoe de beëindigingsovereenkomst volgens hem tot stand is gekomen en waar dat uit blijkt, omdat hij geen tolk bij zich had. Dit komt voor zijn rekening en risico. Verder is van belang dat de beëindigingsovereenkomst in zowel het Nederlands als Turks, een voor [gedaagde] begrijpende taal, is opgesteld, zodat [gedaagde] met de inhoud en de gevolgen daarvan bekend kon en moest zijn. Bij deze stand van zaken concludeert de kantonrechter dat het beroep van [gedaagde] op bedreiging dan wel misbruik van omstandigheden niet slaagt.

De gevorderde ontruiming is toewijsbaar

4.7.

Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] de woning uiterlijk 31 december 2025 verlaat, hetgeen [gedaagde] heeft nagelaten. Dit houdt in dat [gedaagde] op dit moment zonder recht of titel in de woning verblijft. De gevorderde ontruiming is toewijsbaar. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op veertien dagen, omdat de kantonrechter deze termijn redelijk acht.

4.8.

De gevorderde dwangsom wijst de kantonrechter af. Met de veroordeling tot ontruiming heeft [eiser] al een titel om met de deurwaarder tot een gedwongen ontruiming over te gaan als [gedaagde] dat niet vrijwillig doet.

4.9.

Wat partijen hebben gesteld en aangevoerd omtrent overlast behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking.

[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten

4.10.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

156,74

- griffierecht

€

90,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

967,74

4.11.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser],

5.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 967,74, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente ^[4] over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2026.

Voetnoten

1. In de zin van artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW).

2. In de zin van artikel 3:44 lid 2 BW.

3. In de zin van artikel 3:44 lid 4 BW.

4. Als bedoeld in artikel 6:119 BW.