Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11810880 \ CV EXPL 25-4828
Vonnis van 11 februari 2026
in de zaak van
[eiser],
te [plaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. K. Dirlik,
tegen
STICHTING PRÉ WONEN,
te Haarlem,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Pré Wonen,
gemachtigde: de heer [gemachtigde]
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte verandering eis en overleggen producties van 21 november 2025 van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 2 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 2 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Pré Wonen is verhuurder van de woning aan het adres [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde).
2.2.
Medio 2016 heeft Pré Wonen zonnepanelen op het dak van het gehuurde geplaatst. De zonnepanelen zijn aangesloten op de centrale voorzieningen meter (verder: CVZ). De zonnepanelen zijn niet geïntegreerd in het dak maar gemonteerd op rekken die plat op het dak zijn vastgeschroefd.
2.3.
Pré Wonen heeft de zonnepanelen zelf gefinancierd.
2.4.
[eiser] huurt sinds 5 augustus 2019 van Pré Wonen het gehuurde, tegen een laatstelijk huurprijs van € 577,91 en servicekosten van € 66,68. In de huurovereenkomst staat:
Het bruto huurbedrag bestaat uit de netto huurprijs en verrekenbare voorschotten voor leveringen en diensten en niet verrekenbare kosten voor leveringen en diensten.
(…)
Het voorschot voor verrekenbare levering en diensten is € 37,25. De werkelijke kosten rekenen we jaarlijks met u af. Het gaat om de volgende leveringen en diensten:
Lampenfonds € 0,75
energiekst. alg. € 12,00
alg ruimte gas water el.adm.kst € 4,00
schoonmaakkst € 15,00
tuinonderhoud€ 5,50
€ 37,25
2.5.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden van Pré Wonen 2018 van toepassing verklaard. Daarin staat:
“
4.1. Huurder betaalt maandelijks een voorschotbedrag met betrekking tot de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Jaarlijks verstrekt verhuurder aan huurder een overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.
4.1. Huurder betaalt maandelijks een voorschotbedrag met betrekking tot de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Jaarlijks verstrekt verhuurder aan huurder een overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.
Verschillen tussen de gemaakte kosten en de door de huurder als voorschot betaalde kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servekosten zullen daar door de verhuurder met de huurder worden verrekend, (…)
2.6.
In het aanhangsel behorend bij de huurovereenkomst staat:
Artikel 2 De Pro Huurprijs
(…) De bijkomende kosten van levering en diensten – de servicekosten voor de gemeenschappelijke ruimten – worden evenredig over alle woningen van het complex verdeeld.
2.7.
Er zijn in de huurovereenkomst, de algemene voorwaarden en in de startinspectie rapport geen nadere afspraken gemaakt over de (doorbelasting van de kosten van de) zonnepanelen.
2.8.
Op 9 juni 2024 heeft [eiser] een verzoek bij de huurcommissie ingediend om betalingsverplichtingen van de servicekosten over het jaar 2023 vast te stellen. Op 14 maart 2025 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en geoordeeld dat de betalingsverplichting van [eiser] voor de servicekosten over het jaar 2023 €259,59 bedraagt. Daarbij heeft de Huurcommissie overwogen:
“De voorzitter merkt op dat uit huurders reactie blijkt dat huurders betalen voor de elektriciteit die overdag wordt opgewekt door de zonnepanelen. De verhuurder ontvangt de opbrengsten van de elektriciteit die door de zonnepanelen wordt opgewekt en niet dus niet door de huurder worden gebruikt. De voorzitter merkt op dat de verhuurder de bedragen uit de opbrengsten die op de factuur in mindering zijn gebracht, rechtmatig als kosten bij de huurders in rekening worden gebracht. Per saldo is namelijk meer verbruikt dan door de zonnepanelen is terug geleverd.
De huurder geeft aan dat hij betaalt voor de investering van de zonnepanelen, maar de voorzitter merkt op dat de huurder betaalt voor de door de zonnepanelen opgewekte elektriciteit en niet voor de financiering van de zonnepanelen zelf. Hierdoor komen de opbrengsten naar aanleiding van de door de zonnepanelen opgewekte elektriciteit rechtmatig toe aan de verhuurder.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat en na wijziging eis –:
- Pré Wonen te veroordelen om aan [eiser] af te geven en/of te verstrekken: de facturen dan wel de jaarafrekeningen over de jaren 2020, 2021, 2022 en 2024 op straffe van een dwangsom,
- Pré Wonen te gebieden om de opbrengst van de terug geleverde elektra over de jaren 2020, 2021, 2022, 2024 terug te betalen voor 1/30e deel, op straffe van een dwangsom,
- te bepalen dat Pré Wonen voortaan de facturen en/of jaarafrekeningen aan [eiser] dient af te geven dan wel te verstrekken,
- te verklaren voor recht dat Pré Wonen de opbrengst van de teruggeleverde elektra voortaan op de eindafrekening van [eiser] in mindering moet brengen voor zijn 1/30e aandeel;
- vast te stellen dat de betalingsverplichting van [eiser] met betrekking tot de servicekosten van 2023 op € 161,75, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag,
- Pré Wonen te veroordelen in incassokosten van € 40,00 en de kosten van het geding.
3.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat de zonnepanelen als onroerend bestempeld moeten worden en daarom de kosten ervan zijn inbegrepen in de huurprijs. Voor zover de zonnepanelen roerend zijn, heeft te gelden dat op grond van 7:259 lid 1 BW volgt dat, bij gebreke van overeenstemming over de nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, de betalingsverplichting met betrekking tot deze kosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten. Althans dat alleen de werkelijke energiekosten mogen in rekening mogen worden gebracht. De opbrengsten voor de teruglevering dienen daarom van de kosten van levering van de energie te worden afgetrokken.
3.3.
Pré Wonen betwist dat zij kosten voor de zonnepanelen in rekening brengt bij [eiser]. Verder betwist Pré Wonen dat de zonnepanelen als onroerend beschouwd moeten worden, zij maken geen onderdeel uit van het dak en uit de stukken volgt niet dat zij onderdeel van het gehuurde zijn. De terugleververgoeding wordt daarom terecht niet in de mindering gebracht. Pré Wonen verzoekt de kern van de uitspraak van de Huurcommissie over de vergoeding retourstroom te handhaven, de uitspraak van de Huurcommissie wat betreft de administratiekosten 2023 niet over te nemen en [eiser] te veroordelen tot het betalen van de administratiekosten 2023.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
[eiser] is tijdig opgekomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie, zodat die is komen te vervallen. In de onderhavige procedure moet worden beslist over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht [1] , zijnde het bezwaar van [eiser] tegen de servicekosten voor 2023. De huurcommissie heeft de servicekosten van 2023 op € 259,59 bepaald terwijl [eiser] aanvoert dat de servicekosten van 2023
€ 211,51 moeten bedragen.
€ 211,51 moeten bedragen.
Juridisch kader
4.2.
Onder huurprijs wordt verstaan de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte [2] . Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd. Dit heeft tot gevolg dat áls de zonnepanelen als onroerend worden aangemerkt, de kosten voor het gebruik hiervan worden geacht te zijn inbegrepen in de kale huurprijs. Als de zonnepanelen als roerend worden aangemerkt, kunnen de kosten voor het gebruik ervan apart worden bedongen, bijvoorbeeld via de servicekosten.
4.3.
Met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten is [eiser] het bedrag verschuldigd dat is overeengekomen. Als er geen overeenstemming is bereikt hierover, moet in rekening worden gebracht wat als redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd [3] . Met andere woorden: als er kosten in rekening worden gebracht waarover geen overeenstemming is bereikt, mag alleen een redelijke vergoeding in rekening worden gebracht.
4.4.
Onder kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter wordt verstaan: de vergoeding in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het verbruik in het woonruimte gedeelte van het gehuurde op basis van een zich in dat meter bevindende individuele meter. Onder servicekosten wordt verstaan: de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
Brengt Pré Wonen kosten in rekening voor de zonnepanelen?
4.5.
[eiser] voert aan dat Pré Wonen kosten in rekening brengt voor de zonnepanelen, dan wel via de huurprijs dan wel via de servicekosten. Pré Wonen heeft dit standpunt betwist.
4.6.
Met betrekking tot de huurprijs heeft [eiser] aangevoerd dat de zonnepanelen geïnstalleerd werden voordat [eiser] het gehuurde betrok en het erop lijkt dat Pré Wonen de investeringskosten in de huurprijs heeft verdisconteerd. De enkele aanname van [eiser] dat zulks het geval zou kunnen zijn is, zonder nadere onderbouwing die ontbreekt, onvoldoende. Daarnaast wijst Pré Wonen er terecht op dat in de huurovereenkomst, de allonge of de algemene voorwaarden niet wordt verwezen naar zonnepanelen. Het is daarom niet vast komen te staan dat de kosten van zonnepanelen geacht moeten worden in de huurprijs te zijn inbegrepen.
4.7.
Met betrekking tot de servicekosten heeft [eiser] aangevoerd dat de zonnepanelen met name de lift en lampen in de gemeenschappelijke hal bedienen. Daarom mag ook worden uitgegaan dat de investeringskosten in de servicekosten zijn verdisconteerd. Pré Wonen heeft ter zitting de posten van de servicekosten toegelicht. Zo heeft het lampenfonds betrekking op kosten om lampen te vervangen en niet op het stroomverbruik van die lampen. De energiekosten algemeen en kosten van gas, water en licht hebben betrekking op de afgenomen energie voor de gemeenschappelijke ruimten, andere kosten zitten daar niet bij in. Dat de servicekosten in de afgelopen jaren verdubbeld zijn, is geen indicatie dat de kosten van de zonnepanelen worden doorbelast. Pré Wonen heeft namelijk aangetoond dat de afgenomen hoeveelheid energie is gedaald sinds plaatsing van de zonnepanelen en dat de stijging te maken heeft met de stijging van de energieprijzen en de stijging van transportkosten. Gezien de gemotiveerde betwisting van Pré Wonen, is niet vast komen te staan dat Pré Wonen kosten van de zonnepanelen in rekening brengt bij [eiser].
4.8.
Uitgangspunt voor verdere beoordeling is daarom dat Pré Wonen de zonnepanelen op eigen kosten heeft geplaatst en zij in het geheel geen kosten in rekening brengt voor de zonnepanelen. Daarnaast geldt dat de niet gebruikte opgewekte energie van de zonnepanelen wordt terug geleverd aan Pré Wonen waar zij een vergoeding voor ontvangt. Pré Wonen brengt die vergoeding niet in mindering op het verbruik van energie van de huurders. Verder geldt dat [eiser] op grond van de wet en de huurovereenkomst verplicht is de kosten van zijn verbruik van de elektriciteit te voldoen. Tot slot geldt dat [eiser] zijn energieverbruik niet heeft betwist, zodat hierover geen geschil bestaat.
Recht op terugleververgoeding?
4.9.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat Pré Wonen enkel het werkelijk verbruik in de elektriciteitskosten in rekening mag brengen en verwijst daarbij naar artikel 7:259 BW Pro. Omdat Pré Wonen minder kosten heeft door de terugleververgoeding, moet dit ook bij [eiser] (pro rata) in mindering worden gebracht, aldus nog steeds [eiser]. De kantonrechter overweegt dat artikel 7:259 BW Pro betrekking heeft op kosten in verband met de levering van elektriciteit, gas en water voor het (daadwerkelijk) verbruik van [eiser]. Dat zijn andere kosten dan kosten voor aanschaf van de zonnepanelen of een terugleververgoeding. Het betreffen twee aparte kostenposten. De verplichting voortvloeiend uit artikel 7:259 BW Pro heeft daarom enkel betrekking op eerstgenoemde kosten en (in beginsel) geen betrekking op kosten van aanschafkosten of terugleververgoeding van de zonnepanelen.
4.10.
[eiser] baseert zijn vordering verder op het standpunt dat zowel in het geval de zonnepanelen roerend zijn als onroerend zijn, Pré Wonen de terugleververgoeding in mindering moet brengen. Overwogen wordt dat de vraag of de zonnepanelen roerend of onroerend zijn niet ter zake doet. Dit onderscheid is immers van belang voor de wijze van in rekening brengen van de kosten van zonnepanelen en vervolgens wie recht heeft op de opbrengsten ervan. Hiervoor is reeds overwogen dat Pré Wonen de kosten van de zonnepanelen niet doorbelast aan [eiser]. Dan heeft [eiser] ook geen recht op de eventuele opbrengsten hiervan.
4.11.
De conclusie is dat [eiser] geen recht heeft op de terugleververgoeding omdat hij niet bijdraagt in de kosten van de zonnepanelen. De kantonrechter ziet, bij gebrek aan onderbouwing door Pré Wonen, geen aanleiding om af te wijken van het door de Huurcommissie vastgestelde bedrag van € 259,59.
Verstrekken jaarafrekeningen, terugbetaling van opbrengsten, verklaring voor recht en servicekosten vaststellen op € 161,75
4.12.
Omdat de overige vorderingen van [eiser] zijn gebaseerd op zijn vordering dat de terugleververgoeding in mindering moet worden gebracht en die vordering zal worden afgewezen, zullen de overige de vorderingen eveneens worden afgewezen.
Incassokosten
4.13.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Naast van het feit dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen, is niet gesteld of gebleken dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De buitengerechtelijke incassokosten worden daarom ook om die reden afgewezen.
Conclusie
4.14.
De kantonrechter zal vaststellen dat door [eiser] verschuldigde servicekosten over 2023 € 259,59 bedragen. De overige vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
4.15.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat het bedrag van de door [eiser] over 2023 verschuldigde servicekosten € 259,59 bedraagt.
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2026.