Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11727593 \ CV EXPL 25-2073 (NE)
Vonnis van 28 januari 2026
in de zaak van
de besloten vennootschap HELDER VASTGOED B.V.,
te Den Helder ,
eisende partij,
hierna te noemen: Helder Vastgoed,
gemachtigde: Gerechtsdeurwaarderskantoor Vermeer Schutte & Musen B.V.,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.W. Hoogland.
[toevoeging verleend onder nummer 4QT8713]
De zaak in het kort
Verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de garagebox vanwege achterstallige huurbetalingen. De hoogte van de huurachterstand van inmiddels 27 maanden is niet betwist en rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. De gevorderde huurachterstand, ontbinding en ontruiming worden toegewezen. Ambtshalve toetsing van de huurovereenkomst en het Huurreglement leidt ertoe dat het kostenbeding wat betreft de buitengerechtelijke incassokosten wordt vernietigd, omdat dit een oneerlijk beding is. De buitengerechtelijke incassokosten worden daarom afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 mei 2025
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 10 september 2025
- de mondelinge behandeling van 6 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de zitting is de gemachtigde van [gedaagde] verschenen. [gedaagde] is per brief door zijn gemachtigde op de hoogte gebracht van de zitting, maar is niet verschenen.
- het overzicht met de actuele huurachterstand, dat tijdens de zitting door Helder Vastgoed is overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Helder Vastgoed verhuurt met ingang van [datum] aan [gedaagde] de garagebox aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt per 1 juli 2025 € 58,42 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst is het Huurreglement (HR G-1993) van toepassing.
2.2.
[gedaagde] heeft (een deel van) de huur niet betaald. Helder Vastgoed heeft [gedaagde] aangemaand op 23 april 2025 om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
3.Het geschil
3.1.
Helder Vastgoed vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van € 1.508,73 aan huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Helder Vastgoed legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet aan zijn betalingsverplichting te voldoen. De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt volgens Helder Vastgoed de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] erkent de huurachterstand in de dagvaarding, maar voert aan dat hij zijn leven bijna op de rit heeft. Na zijn detentie wil [gedaagde] weer gebruik maken van zijn garagebox. [gedaagde] kan de huurachterstand maandelijks inlopen. Helder Vastgoed heeft daarom geen belang meer bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. Deze vordering moet daarom worden afgewezen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsing
4.1.
De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
4.2.
In dit geding liggen ter toetsing voor het in de huurovereenkomst opgenomen huurprijswijzigingsbeding en het in het Huurreglement opgenomen kostenbeding (buitengerechtelijk incassokosten en gerechtelijke kosten).
4.3.
Tijdens de zitting heeft Helder Vastgoed verklaard zich te refereren aan het oordeel van de kantonrechter.
Huurprijswijzigingsbeding is eerlijk
4.4.
Artikel 4 van Pro de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding luidt als volgt: “De huurprijs zal jaarlijks worden aangepast. Richtlijn hiervoor is het door de minister belast met de volkshuisvesting vast te stellen percentage voor verhoging van woonruimte. De huurprijswijziging zal aan elke huurder afzonderlijk worden meegedeeld.”
4.5.
De kantonrechter begrijpt dat hiermee is bedoeld aan te sluiten bij de wettelijke regels over het wijzigen van de huurprijs. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat dit beding als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Kostenbeding is oneerlijk
4.6.
Artikel 9 van Pro het Huurreglement luidt: “Alle kosten, welke voor rekening van de verhuurder komen als gevolg van het niet nakomen van enige bepaling in deze huurovereenkomst of dit huurreglement zijn voor rekening van de huurder.”
4.7.
Het incassobeding in artikel 9 is Pro oneerlijk. In dit artikel wordt ten nadele van de consument afgeweken van de wet [1] en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Bovendien zijn volgens de tekst van het beding de incassokosten al verschuldigd zodra sprake is van enige tekortkoming aan de kant van de consument, terwijl de wettekst voorschrijft dat de incassokosten pas ná het verstrijken van de in de veertiendagenbrief [2] genoemde termijn worden verschuldigd. Met het beding wordt het contractuele evenwicht tussen partijen dan ook onevenredig verstoord, ten nadele van de consument.
4.8.
Artikel 9 ziet Pro ook op de proceskosten. Voor zover Helder Vastgoed op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk.
Gevolgen van deze toetsing
4.9.
De conclusie is dat sprake is van een oneerlijk beding en daarom wordt artikel 9 van Pro het Huurreglement vernietigd voor zover dit ziet op de buitengerechtelijke incassokosten. Dat heeft tot gevolg dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Na vernietiging van een oneerlijk beding kan immers geen aansprakelijk worden gemaakt op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke vergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.
4.10.
Hoewel het proceskostenbeding oneerlijk is, heeft dit geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de kantonrechter gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief. [3]
De huurachterstand
4.11.
[gedaagde] erkent de huurachterstand in de dagvaarding en tijdens de zitting heeft zijn gemachtigde verklaard ervan uit te gaan dat het overzicht met de actuele huurachterstand klopt. De actuele huurachterstand berekend tot en met januari 2026 van € 1.508,73 is dus niet (gemotiveerd) betwist. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen.
4.12.
[gedaagde] is in verzuim met betaling van de huurtermijnen. De wettelijke rente over
€ 987,45 vanaf 21 mei 2025 zal worden toegewezen, zoals gevorderd in de dagvaarding.
€ 987,45 vanaf 21 mei 2025 zal worden toegewezen, zoals gevorderd in de dagvaarding.
Ontbinding en ontruiming
4.13.
Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. [gedaagde] is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [4] De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [5]
4.14.
Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand 18 maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt de huurachterstand inmiddels 27 maanden.
De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij zijn leven bijna op de rit heeft, de huurachterstand wil inlopen en de garagebox graag wil behouden, maar heeft vervolgens geen enkele huurbetaling gedaan. De huurachterstand is dus verder opgelopen. Anders dan [gedaagde] stelt, heeft Helder Vastgoed een groot belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
4.15.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
Gebruiksvergoeding in geval van ontbinding en ontruiming
4.16.
Helder Vastgoed wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een maandelijks bedrag van € 56,17, te rekenen vanaf de maand 1 februari 2026 tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Dit is de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat het gehuurde nog niet is ontruimd. Omdat de huurprijs inmiddels € 58,42 bedraagt en Helder Vastgoed ook aanspraak maakt op dat bedrag vanaf 1 juli 2025, gaat de kantonrechter ervan uit dat Helder Vastgoed dat bedrag vordert vanaf 1 februari 2026. Deze vordering zal worden toegewezen.
Proceskosten
4.17.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Helder Vastgoed worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
340,00
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2 punten × € 135,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
857,45
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] in [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige zaken, tenzij deze zaken van Helder Vastgoed zijn, en de sleutels af te geven aan Helder Vastgoed,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Helder Vastgoed:
- € 1.508,73 aan achterstallige huur tot en met januari 2026, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 987,45 vanaf 21 mei 2025 tot de dag van voldoening,
- € 58,42 per maand vanaf 1 februari 2026 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 857,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu en in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2026.