ECLI:NL:RBNHO:2026:4943

• Datum uitspraak: 6 mei 2026
• Publicatiedatum: 6 mei 2026
• Zaaknummer: K/4102/11952544
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geen huurprijsvermindering wegens gebreken woning en afwijzing herstelvorderingen huurder

De huurder [gedaagde] huurt sinds 1996 een woning van Pré Wonen en stelt meerdere gebreken aan de woning vast, waaronder een kapotte ruit in de voordeur. De Huurcommissie kende een tijdelijke huurprijsverlaging toe vanwege deze ruit. Pré Wonen betwist dat er sprake is van gebreken die huurprijsvermindering rechtvaardigen en stelt dat het vervangen van de ruit een kleine herstelling is die voor rekening van de huurder komt.

De kantonrechter stelt vast dat het kapotte ruitje inderdaad een gebrek is, maar dat dit een kleine herstelling betreft waarvoor de huurder verantwoordelijk is. Daarnaast is vastgesteld dat de huurder het herstel heeft belemmerd door geen medewerking te verlenen aan de aannemer, waardoor schuldeisersverzuim is ontstaan. Hierdoor heeft de huurder geen recht op huurprijsvermindering en moet zij de volledige huurprijs betalen.

Ten aanzien van de overige door de huurder gestelde gebreken, zoals lekkages, tocht, scheuren en defecten, is onvoldoende objectief bewijs geleverd. Veel klachten zijn onvoldoende onderbouwd, deels veroorzaakt door de huurder zelf, of niet aangetoond als zodanig dat zij het huurgenot wezenlijk verminderen. De vorderingen tot herstel en verdere huurprijsvermindering worden daarom afgewezen.

De huurder wordt veroordeeld in de proceskosten en de vorderingen tot immateriële schadevergoeding worden eveneens afgewezen wegens gebrek aan concrete onderbouwing. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering en wordt veroordeeld tot betaling van de volledige huurprijs en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 11952544 \ CV EXPL 25-7434

Vonnis van 6 mei 2026

in de zaak van

STICHTING PRÉ WONEN ,

te Velserbroek,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: Pré Wonen,

gemachtigde: mr. D.A. Fransen,

tegen

[gedaagde] ,

te [plaats],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. V.J.M.H.Y. van Haaster.

De zaak in het kort

[gedaagde] huurt een woning van Pré Wonen. Partijen hebben een geschil over (mogelijke) gebreken aan de woning. De Huurcommissie heeft een tijdelijke verlaging van de huurprijs uitgesproken in verband met een kapot ruitje in de voordeur van het gehuurde. Volgens Pré Wonen is geen sprake van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. [gedaagde] vindt dat er juist méér gebreken aan het gehuurde zijn en vordert dat Pré Wonen die gebreken verhelpt. Ook wil zij dat de huurprijs verder wordt verlaagd vanwege deze (andere) gebreken. De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 23 oktober 2025 met producties;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 31 december 2025;

- het tussenvonnis van 14 januari 2026;

- de akte productie van 24 februari 2026 van de zijde van [gedaagde];

- de akte vermeerdering c.q. aanvulling eis in reconventie;

- de mondelinge behandeling van 9 april 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij Pré Wonen gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 13 maart 1996 van Pré Wonen de woning aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] tegen een huurprijs van € 567,45 per maand.

2.2.

[gedaagde] heeft een Pré Woonpakket afgesloten op grond waarvan Pré Wonen kleine reparaties uitvoert tegen betaling van een bedrag van € 6,20 per maand.

2.3.

Op 11 mei 2023 heeft [gedaagde] een brief gestuurd aan Pré Wonen over de ontstane huurachterstand en over gebreken in de woning. Op 16 augustus 2023 heeft [gedaagde] [bedrijf], de aannemer van Pré Wonen (hierna: de aannemer), gemaild over meerdere gebreken in de woning.

2.4.

De aannemer heeft in 2023, na beoordeling van de klachten, twee nieuwe ruiten besteld en meerdere pogingen gedaan om contact te krijgen met [gedaagde] om de ruiten te vervangen, maar [gedaagde] gaf niet thuis. De aannemer heeft de ruiten uiteindelijk afbesteld en de klacht op 5 februari 2024 afgesloten.

2.5.

Bij vonnis van 11 juni 2025 van de rechtbank Noord-Holland is [gedaagde] onder meer veroordeeld tot betaling van een huurachterstand en bevolen de woning te ontruimen. Ontruiming heeft niet plaatsgevonden omdat de huurachterstand is ingelost.

2.6.

Op 25 juni 2025 heeft de Huurcommissie een verzoek huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken van [gedaagde] ontvangen, waarin [gedaagde] de gebreken als volgt heeft toegelicht:

“
Woning aan het verzakken, lekkages, dak tocht op zolder, verwarming niet ok, douche lek, wc stuk, steunbalk afgebroken tussen keuken/bijkeuken, keuken niet bruikbaar, stank uit rioolput, scheuren in muren, zie brieven. ”

2.7.

De Huurcommissie heeft naar aanleiding van dit verzoek op 11 augustus 2025 een onderzoek uitgevoerd en een rapport opgesteld. Daarin staat onder meer:

“(…)

BEVINDINGEN ONDERZOEKER

De huurder heeft de verhuurder verzocht een (aantal) gebreken of tekortkomingen in of aan de woonruimte op te heffen. De verhuurder heeft schriftelijk commentaar op de klachten. Dit is in het dossier gevoegd.

Gebreken en tekortkomingen zoals vermeld in Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte:

Categorie A

Geen

Categorie B

Geen

Categorie C

Klacht 3: slaapkamer 2: ruit gebroken

(…) De klacht met betrekking tot de breuk in de beglazing kan gezien worden als een gebrek in de categorie C sub 03. Het gebrek staat in het gebrekenboek van de Huurcommissie als volgt omschreven: lekkage van het isolatieglas in een verblijfsruimten.

Klacht 10: hal: ruit stuk voordeur

Tijdens het onderzoek is het volgende geconstateerd :

In de voordeur is beglazing aanwezig. Er is geconstateerd dat de onderste ruit stuk is. De huurder heeft met tape de opening dichtgezet.

2.8.

De Huurcommissie heeft op 29 augustus 2025 (zaaknummer 2505498) de huurprijs van de woning tijdelijk tot 60% verlaagd met ingang van 1 januari 2025. De Huurcommissie heeft de onderste ruit in de voordeur beoordeeld als een ernstig gebrek in categorie C (nummer 01). De overige door [gedaagde] gestelde gebreken zijn door de Huurcommissie niet als een gebrek aangemerkt.

2.9.

Pré Wonen heeft op 19 december 2025 de ruitjes in de slaapkamer en voordeur van de woning van [gedaagde] laten vervangen.

2.10.

Pré Wonen heeft op 5 februari 2026 een huisbezoek bij [gedaagde] afgelegd om de (aanvullende) klachten van [gedaagde] te beoordelen. Een aantal klachten is uitgezet bij de aannemer en deze zullen nader worden onderzocht.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

Pré Wonen vordert:

primair: e en verklaring voor recht dat geen sprake is van een gebrek in of aan de woning en dat [gedaagde] geen recht heeft op huurprijsvermindering;

[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de volledige huurprijs van € 567,45;

subsidiair: als geoordeeld wordt dat wel sprake is van een gebrek en [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering, een verklaring voor recht dat de huurprijs vanaf 1 januari 2025 met 5% wordt verminderd, tot de dag dat het gebrek is hersteld;

zowel primair als subsidiair : veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

Pré Wonen is het niet eens met het oordeel van de Huurcommissie dat de kapotte ruit in de voordeur een gebrek oplevert waarvoor huurprijsvermindering is toegekend. Volgens Pré Wonen is het vervangen van een ruit een kleine herstelling die voor rekening van de huurder komt ^[1] . Bovendien is de oorzaak van de kapotte ruit onduidelijk en zou deze kapot kunnen zijn gegaan tijdens de verbouwingswerkzaamheden van [gedaagde]. Voor het geval wel sprake zou zijn van een gebrek dat leidt tot huurprijsvermindering, doet Pré Wonen een beroep op schuldeisersverzuim. [gedaagde] heeft niet gereageerd op verzoeken van de aannemer om langs te komen voor de reparatie van de ruit in de voordeur en heeft daarmee zelf het herstel belemmerd.

3.3.

[gedaagde] betwist de vordering van Pré Wonen en voert aan dat zij zich kan vinden in het oordeel van de Huurcommissie ten aanzien van de gestelde gebreken (kapotte ruit voordeur en slaapkamer). [gedaagde] betwist dat de kapotte ruit in de voordeur door haar is veroorzaakt en voert aan dat dit gebrek niet valt onder het Besluit kleine herstellingen, zodat Pré Wonen dat moet herstellen. [gedaagde] betwist dat sprake is van schuldeisersverzuim.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert na vermeerdering c.q. aanvulling van haar eis in reconventie:

• een verklaring voor recht dat de huurprijs gezien alle gebreken in combinatie genomen te verminderen tot 20% totdat alle gebreken zijn verholpen;
• een deskundige te benoemen;
• te bepalen dat Pré Wonen de gebreken herstelt zoals onder punten 1 t/m 17 (van de akte vermeerdering van eis) vermeld;
• veroordeling van Pré Wonen het teveel aan huur betaalde aan [gedaagde] terug te betalen;
• veroordeling van Pré Wonen om [gedaagde] een bedrag van € 5.000,- aan immateriële schade te vergoeden;
• veroordeling van Pré Wonen in de proceskosten.

3.6.

Volgens [gedaagde] heeft de Huurcommissie ten onrechte geen huurprijsvermindering toegekend voor de gebroken ruit in de slaapkamer. Ook zijn er, anders de Huurcommissie heeft geoordeeld, vele andere gebreken in haar woning die moeten leiden tot huurprijsvermindering. Pré Wonen is ondanks meerdere verzoeken daartoe, niet tot herstel van de gebreken overgegaan. Ook verzoekt [gedaagde] benoeming van een deskundige voor het uitbrengen van bindend advies alsook gelasting van een descente.

3.7.

Pré Wonen voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde], met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

Uitspraak Huurcommissie

4.1.

Partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen een afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. ^[2]

4.2.

In deze zaak gaat het om een uitspraak van de Huurcommissie die op 29 augustus 2025 aan partijen is verzonden. Omdat Pré Wonen deze zaak bij dagvaarding van 23 oktober 2025 tijdig bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt, zijn partijen in het geheel niet meer gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie en is het aan de kantonrechter om (opnieuw en volledig) te beslissen over het geschil tussen partijen.

Onderste ruit beglazing voordeur

4.3.

Blijkens het lichaam van de dagvaarding ziet de door Pré Wonen gevorderde verklaring voor recht dat geen sprake is van een gebrek in of aan de woning specifiek op het kapotte ruitje in de voordeur. Pré Wonen is het immers niet eens met het oordeel van de Huurcommissie dat dit kapotte ruitje een gebrek in de categorie C, nummer 01 is. De Huurcommissie refereert bij haar oordeel aan het Beleidsboek gebreken dat zij hanteert. Volgens Pré Wonen is dit Beleidsboek niet maatgevend en daarbij komt dat de Huurcommissie het criterium betreffende gebrek C, nummer 01, onjuist heeft toegepast.

4.4.

Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een gebrek is de wet maatgevend. Daarin is bepaald dat een gebrek een staat of een eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De kantonrechter is van oordeel dat een huurder van woonruimte mag verwachten dat deze wind- en waterdicht is. Blijkens het rapport van de Huurcommissie is gebleken dat het ruitje stuk is en dat het aannemelijk is dat er tocht en hemelwater via het gebroken ruitje de woning binnen kunnen dringen. [gedaagde] had het kapotte ruitje helemaal met tape afgeplakt, wat ook blijkt uit de foto’s in het rapport. Daarmee is sprake van een gebrek in eerder bedoelde zin. De suggestie van Pré Wonen dat [gedaagde] het ruitje zelf heeft stuk gemaakt en dat daarom sprake is van een wel aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, leidt niet tot een ander oordeel. [gedaagde] heeft met klem betwist dat zij het ruitje zelf stuk gemaakt heeft en Pré Wonen heeft haar betoog ook niet nader onderbouwd.

Huurprijsvermindering

4.5.

Dat sprake is van een gebrek leidt echter niet automatisch tot de conclusie dat en huurprijsvermindering op zijn plaats is. Dat is alleen het geval als het gebrek leidt tot vermindering van het huurgenot. Daarbij geldt dat de huurprijsvermindering evenredig moet zijn aan het verminderde huurgenot en dat de genotsvermindering van voldoende betekenis moet zijn om de gedeeltelijke ontbinding (van de huurovereenkomst) en haar gevolgen te rechtvaardigen. Verder geldt dat een huurder geen aanspraak op huurprijsvermindering heeft als het gaat om kleine herstellingen of om door hem zelf veroorzaakte gebreken. Volgens Pré Wonen gaat het, gelet op artikel 7:217 BW jo. 7:240 jo sub h van de bijlage van het Besluit kleine herstellingen, om een door de huurder zelf uit te voeren reparatie, waardoor van huurprijsvermindering geen sprake kan zijn. Daarnaast beroept Pré Wonen zich op schuldeisersverzuim omdat zij naar aanleiding van een klacht van [gedaagde] een nieuw ruitje wilde (laten) plaatsen en [gedaagde] de daartoe noodzakelijke medewerking niet verleende.

4.6.

De kantonrechter is het met Pré Wonen eens dat de vervanging van het ruitje in de voordeur moet worden gezien als een reparatie die ingevolge het Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder komt. Het gaat immers om een klein en eenvoudig ruitje op een goed bereikbare plek dat zonder noemenswaardige kosten vervangen kan worden. In een dergelijke situatie heeft de huurder geen recht op huurprijsvermindering.

Schuldeisersverzuim

4.7.

Zelfs als de vervanging van het ruitje niet als een kleine herstelling kan worden beschouwd, geldt dat [gedaagde] geen recht heeft op huurprijsvermindering, omdat ook het beroep van Pré Wonen op schuldeisersverzuim slaagt. Een verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. ^[3] Als de verhuurder de gebreken aan het gehuurde niet kan herstellen, omdat de huurder de noodzakelijke medewerking weigert, is sprake van schuldeisersverzuim. Hoewel de verhuurder de huurder hiervoor niet formeel in gebreke hoeft te stellen, moet de verhuurder wel aantonen dat hij redelijke inspanningen heeft verricht om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Dit betekent dat de verhuurder concreet moet hebben aangeboden om de gebreken te verhelpen, bijvoorbeeld door duidelijke afspraken voor te stellen. Het is aan de verhuurder om te bewijzen dat hij dit aanbod heeft gedaan en dat het uitblijven van herstel te wijten is aan de weigerachtige houding van de huurder.

4.8.

Pré Wonen heeft onbetwist gesteld dat de aannemer in 2023 tevergeefs meerdere pogingen heeft gedaan om contact met [gedaagde] te krijgen. Dit volgt ook uit het door Pré Wonen overgelegde werkverzoek van de aannemer. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat zij de vervanging van de ruiten niet wenste zolang haar overige klachten niet waren opgelost. Hiermee staat vast dat [gedaagde] het herstel door Pré Wonen heeft belemmerd. Omdat de aannemer geen contact kreeg met [gedaagde], is de melding op 5 februari 2024 afgesloten. [gedaagde] verkeert sindsdien in schuldeisersverzuim en kan per die datum geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. [gedaagde] is daarom gehouden om de volledige huurprijs van € 567,45 te betalen.

4.9.

Gelet op het voorgaande zal de gevorderde verklaring voor recht gedeeltelijk worden toegewezen in die zin dat het gebroken ruitje in de voordeur [gedaagde] geen recht op huurprijsvermindering geeft. Omdat de primaire vordering van Pré Wonen in essentie wordt toegewezen, behoeft de subsidiaire vordering geen bespreking meer.

in reconventie

4.10.

De vraag ligt voor of een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is op grond van de overige door [gedaagde] gestelde gebreken, zoals nader gespecificeerd in het op 25 juni 2025 door de Huurcommissie ontvangen verzoekschrift. De Huurcommissie heeft daarin, behalve ten aanzien van de barsten in de beglazing, geen gebreken gezien. Bij de beoordeling zal de volgorde van de klachten zoals vermeld in het onderzoeksrapport van de Huurcommissie worden gevolgd.

Klacht 1: De zolder: lekkage dakraam, tocht, tussen de balken komt vocht en vuil vandaan, kou

4.11.

Uit het onderzoeksrapport van de Huurcommissie blijkt dat ter plaatse slechts oude, droge vochtplekken zijn geconstateerd met een beperkte omvang (minder dan 0,25 m²). [gedaagde] heeft tijdens het onderzoek aangegeven dat de vloer al 4 jaar niet was schoongemaakt en dat zij geen recente foto’s of video’s heeft waarop te zien is dat het daadwerkelijk lekt op zolderverdieping. Nu deze vlekken identiek zijn aan de foto’s die zich in het dossier van de Huurcommissie bevinden (die mogelijk dateren uit 2023) en [gedaagde] heeft nagelaten recente bewijsmiddelen, zoals foto’s of video’s van een actuele lekkage, over te leggen, is het bestaan van een gebrek niet aangetoond. Dit wordt bevestigd door de bevindingen van Pré Wonen tijdens het huisbezoek op 5 februari 2026, waarbij evenmin vocht is waargenomen.

4.12.

Ook de gestelde tochtoverlast is door [gedaagde] niet nader toegelicht of onderbouwd. Hoewel er kieren in de ruimte aanwezig zijn, heeft de onderzoeker geen tochtstroom kunnen vaststellen. Omdat [gedaagde] geen nieuwe feiten of omstandigheden heeft aangevoerd ten opzichte van hetgeen bij de Huurcommissie reeds was aangevoerd, bestaat er geen reden om anders over de klachten te oordelen dan de Huurcommissie. Het bestaan van de gebreken is daarmee onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. De vordering tot huurprijsvermindering op basis van deze punten wordt dan ook afgewezen..

Klacht 2: slaapkamer 1: scheuren

4.13.

Met betrekking tot de geconstateerde kieren en scheuren in de slaapkamer geldt dat scheurvorming op zichzelf niet volstaat om van een gebrek ^[4] te spreken. Dit is pas het geval als door de scheuren vocht en/of tocht de woonruimte binnenkomt en de bewoonbaarheid wordt aangetast ^[5] . De onderzoeker heeft vastgesteld dat daarvan geen sprake is. [gedaagde] heeft haar stelling niet nader onderbouwd, zodat geen reden bestaat anders over de klacht te oordelen dan de Huurcommissie

4.14.

Daar komt bij dat de kieren (variërend van 5 tot 14 mm) mede zijn veroorzaakt door toedoen van [gedaagde] zelf. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat zij de aftimmerlatten in de hoeken van de slaapkamer heeft verwijderd. Een verhuurder is in beginsel verplicht gebreken te herstellen ^[6] , tenzij deze zijn ontstaan als gevolg van een handelen of nalaten door de huurder waarvoor deze zelf aansprakelijk is ^[7] . Anders dan [gedaagde] betoogt, hoeft Pré Wonen in dit geval niet tot herstel over te gaan, omdat als onbetwist vaststaat dat deze scheuren door het handelen van [gedaagde] zelf zijn ontstaan.

Klacht 3: slaapkamer 2: ruit gebroken, deur ontbreekt kast, vochtplekken en scheuren

4.15.

Hoewel de onderzoeker heeft vastgesteld dat de beglazing aan de binnenzijde een breuk vertoont en dit als een gebrek heeft aangemerkt, heeft de voorzitter van de Huurcommissie geoordeeld dat van een gebrek ^[8] geen sprake is. Dit oordeel wordt gevolgd. Uit het onderzoeksrapport blijkt dat de rapporteur heeft geconcludeerd dat er een breuk aan de binnenzijde in de beglazing van het linker raam zit. De breuk zit niet aan de buitenzijde, waardoor er volgens de rapporteur geen hemelwater via de beglazing de slaapkamer binnen kan komen. Wanneer dit wel het geval was, zou dit een gebrek met daarbij behorend een aanspraak op huurprijsvermindering kunnen opleveren. Dat daarvan wel sprake is, is in deze procedure niet vast komen te staan. Het was aan [gedaagde] om dit te stellen en te onderbouwen en dat heeft zij niet gedaan.

Klacht 4: slaapkamer 3: deur kan niet open, sluitwerk

4.16.

De herstelplicht van Pré Wonen voor de deuren van de slaapkamer(s) en het raambeslag is niet aan de orde, omdat [gedaagde] heeft erkend deze zelf te hebben verwijderd. Het draai-kiepraam kan niet naar behoren worden afgesloten, maar dit kan volgens de onderzoeker eenvoudig worden verholpen door het raam opnieuw te stellen. De staat van deze onderdelen komt volledig voor rekening en risico van [gedaagde]. Voor de scheuren in de muren van deze ruimte wordt verwezen naar de motivering onder 4.11. Ook hier is geen tochtstroom waargenomen en zijn de kieren zichtbaar geworden door het eigen handelen van [gedaagde].

Klacht 5: trap/badkamer: lekkage vanuit de douche in trapgat, leuning ontbreekt

4.17.

Ten aanzien van de trapleuning en de gestelde lekkage in het trapgat is geen sprake van een vastgesteld gebrek. De onderzoeker concludeert dat de trapleuning weliswaar deels ontbreekt, maar heeft geen sporen van beschadigingen of oude beugels gevonden.

4.18.

Wat betreft de gestelde lekkage vanuit de douche zijn tijdens het onderzoek geen defecten aan de afvoer of in de doucheruimte zelf aangetroffen. Vochtmetingen bevestigen dat de muurconstructie op dat moment droog was. Hoewel Pré Wonen tijdens een recent huisbezoek wel vocht heeft waargenomen in de badkamer, is de bron en oorzaak daarvan nog niet vastgesteld. Daarvoor is een vervolgonderzoek nodig. Omdat de oorzaak van het vocht nog niet duidelijk is, kan (nog) niet worden vastgesteld dat sprake is van een gebrek dat door Pré Wonen hersteld moet worden. Deze klachten rechtvaardigen daarom geen huurprijsvermindering.

Klacht 6: badkamer: raam kan niet open, plafond, schimmel

4.19.

De schimmelvorming op het plafond van de badkamer is niet aangemerkt als een gebrek waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. De onderzoeker heeft vastgesteld dat de aanwezige ventilatievoorzieningen (de ventilator en het raam) naar behoren functioneren. Hieruit volgt dat de woning voldoende mogelijkheden biedt om vocht af te voeren.

4.20.

[gedaagde] heeft geen nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd ten opzichte van de eerdere procedure bij de Huurcommissie, zodat geen aanleiding bestaat om tot een ander oordeel te komen. De aanwezigheid van schimmel bij goed functionerende ventilatie duidt doorgaans op onvoldoende gebruik van deze voorzieningen door de bewoner zelf. De klacht is dan ook onvoldoende onderbouwd om een herstelplicht of huurprijsvermindering te rechtvaardigen.

Klacht 7: keuken: keukenkastje, aanrechtblad, lekkage, gat vloer, lekkage afvoer

4.21.

De staat van de keuken, waarbij keukenkastdeuren ontbreken en het aanrechtblad evenals de kraan loszitten, levert volgens de Huurcommissie weliswaar een gebrek op in categorie C, maar rechtvaardigt geen huurprijsvermindering. Uit het onderzoek blijkt dat deze gebreken – inclusief de lekkage in het onderkastje – het directe gevolg zijn van het handelen van [gedaagde] zelf schade veroorzaakt door de huurder valt niet onder de onderhoudsverplichting van de verhuurder. ^[9]

4.22.

Het verweer van [gedaagde] dat zij de kastdeurtjes heeft verwijderd in afwachting van een toegezegde renovatie, slaagt niet. Volgens [gedaagde] is zij overgeslagen bij een renovatie in 2012, terwijl haar door de aannemer was toegezegd dat de keuken zou worden vervangen. Voor zover de aannemer al dergelijke uitspraken of toezeggingen heeft gedaan over de keuken, wat door Pré Wonen wordt betwist, heeft de aannemer geen bevoegdheid om een nieuwe keuken toe te zeggen. Het is ook niet gebleken dat Pré Wonen een dergelijke toezegging heeft gedaan. De stelling dat een keuken na een levensduur van 30 jaar automatisch wordt vervangen, volgt ook niet uit het beleid van de verhuurder, waarbij vervanging op individuele basis wordt beoordeeld.

4.23.

Ten aanzien van het gat in de hoek van de keukenvloer is onvoldoende aangetoond dat dit het huurgenot van [gedaagde] wezenlijk beperkt. Pré Wonen voert aan dat het een gat van geringe omvang betreft dat bij het leggen van enige vorm van vloerbedekking niet langer waarneembaar is. Omdat [gedaagde] de mate van hinder niet nader feitelijk heeft onderbouwd, kan dit niet als een gebrek worden aangemerkt dat tot huurvermindering leidt.

Klacht 8: bijkeuken: ongedierte, scheuren muren, lekkage, elektra

4.24.

De stelling dat de elektra in de gehele woning in een gevaarlijke staat verkeert, vindt geen steun in de bevindingen van de onderzoeker. Weliswaar is sprake van loshangende bedrading en een loszittend wandstopcontact, maar dit is door toedoen van [gedaagde] zelf ontstaan. Pré Wonen kan niet aansprakelijk worden gehouden voor situaties die het gevolg zijn van het eigen handelen van [gedaagde]. Het feit dat de installatie niet achter een meterkast is weggewerkt, levert zonder nadere onderbouwing die ontbreekt, evenmin een gebrek op.

4.25.

Ook ten aanzien van de bijkeuken ontbreekt iedere nadere onderbouwing van de gestelde gebreken. De onderzoeker heeft ter plaatse geen aanwijzing gevonden voor lekkages, vochtoverlast of de aanwezigheid van ongedierte. Via de aanwezige scheuren in de muren is geen tocht- of vochtstroom waargenomen. Omdat [gedaagde] haar klachten op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd, bestaat er geen reden om af te wijken van het oordeel van de Huurcommissie.

Klacht 9: toiletruimte: lekkage toiletpot, glas deur ontbreekt, scheuren in tegels, toiletpot te laag

4.26.

Ten aanzien van de toiletruimte is niet komen vast te staan dat er sprake is van gebreken die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Hoewel [gedaagde] stelt dat de toiletpot mogelijk door verzakking van de woning scheef ten opzichte van de afvoer staat en daardoor lekt, heeft de onderzoeker vastgesteld dat het toilet naar behoren functioneert. Er is geen lekkage geconstateerd en de stortbak is stevig aan de muur bevestigd.

4.27.

De klacht over de loslatende wandtegels leidt evenmin tot een ernstig gebrek, aangezien de omvang van de beschadiging (minder dan 0,25 m²) beperkt is. Wat betreft de ontbrekende ruit in de toiletdeur, heeft [gedaagde] nagelaten haar stellingen nader te onderbouwen. Bij gebreke van een dergelijke onderbouwing wordt aangesloten bij het oordeel van de Huurcommissie dat hier geen sprake is van gebreken ^[10] .

Tussenconclusie

4.28.

Gelet op het voorgaande is niet gebleken dat sprake is van gebreken, waarvoor een huurprijsvermindering kan worden toegekend.

Er kan niet worden vastgesteld dat sprake is van overige gebreken in het gehuurde

4.29.

[gedaagde] stelt dat de Huurcommissie ten onrechte bepaalde gebreken niet heeft meegenomen in haar uitspraak, waarvoor volgens haar een huurprijsvermindering op zijn plaats is. [gedaagde] heeft bij akte haar eis vermeerderd c.q. aangevuld met deze klachten, te weten: verzakking woning, verwarming werkt niet naar behoren, een afgebroken steunbalk tussen keuken en bijkeuken, een gescheurde vensterbank, stank uit rioolput, dakrot, een loszittende poortdeur, afvoer uit de grond en scheuren. Volgens Pré Wonen betreffen dit (niet toegelichte en/of onderbouwde) klachten die na de uitspraak van de Huurcommissie niet eerder bij haar zijn gemeld.

4.30.

Op de huurder rust de stelplicht en de bewijslast van i) het gebrek,

ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder. Dit zijn cumulatieve voorwaarden. Dit betekent dat als aan een van deze voorwaarden niet wordt voldaan of niet kan worden vastgesteld dat aan die voorwaarde is voldaan, de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen.

4.31.

Om vast te kunnen stellen of sprake is van gebreken in het gehuurde is in de eerste plaats nodig dat objectieve gegevens, zoals bruikbare onderzoeken, energieafrekeningen, beeldmateriaal en metingen, voorhanden zijn op basis waarvan kan worden beoordeeld of er gebreken zijn die voor rekening van de verhuurder komen. Die stukken zijn niet door [gedaagde] in het geding gebracht. Weliswaar heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling de situatie uitgebreid toegelicht, maar haar subjectieve beleving is niet voldoende om vast te stellen dat sprake is van de gestelde gebreken in het gehuurde. Daarvoor is nodig, zoals gezegd, dat objectieve gegevens in het geding worden gebracht.

4.32.

Er is dan ook geen aanknopingspunt om aan te nemen dat zich in het gehuurde gebreken voordoen die het huurgenot zodanig aantasten dat daarvoor een huurprijsvermindering kan worden toegekend.

Bewijslevering niet aan de orde

4.33.

Omdat [gedaagde] haar vordering op alle onderdelen niet (voldoende) heeft onderbouwd, is er geen reden voor een bezichtiging ter plaatse of een bewijsopdracht.

Vorderingen [gedaagde] niet toewijsbaar

4.34.

Omdat de gestelde gebreken niet vast zijn komen te staan, kan de vordering van [gedaagde] tot verlaging van de huurprijs niet worden toegewezen. Hierdoor bestaat ook geen grond voor toewijzing van de overige vorderingen van [gedaagde]. Zonder gebreken is Pré Wonen immers niet gehouden om onderhoud aan de woning te plegen en kan niet gezegd worden dat zij tekort is geschoten. De vorderingen tot herstel en huurprijsvermindering worden afgewezen.

4.35.

Pré Wonen stelt terecht dat zij, nu geen sprake is van gebreken ^[11] , niet verplicht is om herstelwerkzaamheden te verrichten ^[12] . Dat neemt echter niet weg dat zij op basis van het door [gedaagde] afgesloten Pré Woonpakket wel gehouden is om diverse kleine reparaties, die zij zelf in de stukken als kleine herstellingen heeft aangemerkt, in het gehuurde uit te voeren indien en zodra dergelijke herstellingen nodig blijken.

Immateriële schadevergoeding

4.36.

Een vergoeding voor immateriële schade kan onder meer worden toegekend als de benadeelde partij in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanleveren om het die aantasting van de persoon, die kan bestaan uit fysiek of geestelijk letsel, aan te tonen. De enkele stelling van [gedaagde] dat zij door de strijd met Pré Wonen en het niet hebben van woongenot regelmatig een terugval in haar psychische klachten heeft, is echter onvoldoende om de vordering toe te wijzen, nog daargelaten dat enige grondslag voor een dergelijke vordering ontbreekt omdat niet valt in te zien welk verwijt Pré Wonen te maken valt.

Proceskosten

4.37.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten zowel in conventie als in reconventie (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pré Wonen in conventie en reconventie worden begroot op:

- kosten dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

340,00

- salaris gemachtigde

€

288,00

(2 punten × € 144,00)

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

845,45

5. De beslissing

De kantonrechter

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat dat de kapotte ruit in de voordeur van het gehuurde geen gebrek is op grond waarvan [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de volledige huurprijs van € 567,45,

in reconventie

5.3.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

in conventie en reconventie

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 845,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op
6 mei 2026 .

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. op grond van artikel 7:217 BW jo. het Besluit kleine herstellingen.

2. op grond van artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

3. Op grond van art. 7:206 BW.

4. in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

5. het gebrekenboek vermeldt bij B5 onder meer: “

6. op grond van artikel 7:206 lid 1 BW.

7. op grond van artikel 7:206 lid 2 BW.

8. in de categorie C sub O3, omschreven in het gebrekenboek van de Huurcommissie als:

9. op grond van artikel 7:206 lid 2 BW.

10. in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

11. in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

12. in de zin van artikel 7:206 BW.