Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/6781
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2026 in de zaak tussen
[belanghebbende 1] en [belanghebbende 2] , wonende te [woonplaats] , belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2024 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [# 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 564.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2024 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 21 juni 2024 heeft verweerder het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbenden hebben daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2026 te Alkmaar.
Belanghebbenden zijn ter zitting verschenen, vergezeld door hun dochter [naam 1] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] .
Overwegingen
Feiten
1 . Belanghebbenden zijn genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning, gebouwd in 1979. De oppervlakte van de opstal is 142 m² (inclusief een aanbouw van 15 m²). De woning is voorzien van een dakkapel, een serre, een garage, een overkapping en zonnepanelen. De oppervlakte van het perceel is 283 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum).
3. Belanghebbenden vinden dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbenden bepleiten een waarde van € 535.000 en voeren – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan.
- De taxatie van Eerlijke WOZ is volgens verweerder niet bruikbaar maar hanteert dezelfde handelswijze.
- De keuken en badkamer zijn circa 15 jaar oud. Volgens Eerlijke WOZ is de waarde minimaal € 18.000 te hoog gewaardeerd.
- Bij de waardering is onvoldoende rekening gehouden met achterstallig onderhoud, het schilderwerk is al 10 jaar niet gedaan.
- Er is sprake van een onzorgvuldige en onjuiste behandeling. Verweerder vermeldt in de uitspraak op bezwaar dat het feit dat de keuken en badkamer circa 1 jaar oud zijn, niet tot gevolg heeft dat de kwaliteit van de woning als minder dan gemiddeld aangemerkt moet worden. Dit is onjuist, in het bezwaarschrift is vermeld dat de keuken en badkamer 15 jaar oud zijn.
Belanghebbenden concluderen tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en verzoeken om vergoeding van de proceskosten (reiskosten en griffierecht).
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix (verkoop)gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [straat 1] [# 2] , [straat 2] [# 3] en [straat 2] [# 4] , alle gelegen te [woonplaats] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling daarvan is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht, zijn alle twee-onder-een-kapwoningen en wat bouwjaar en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met zijn verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met onder meer het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte van de opstal en het perceel, de ligging, de kwaliteit en de staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.850 voor [straat 1] [# 2] , € 2.995 voor [straat 2] [# 3] en € 2.795 voor [straat 2] [# 4] . Verweerder heeft rekening gehouden met nieuwere voorzieningen van de vergelijkingsobjecten door de factor kwaliteit voor deze objecten als ‘goed’ te kwalificeren. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.427. Nu de voor de woning gehanteerde waarde per vierkante meter lager ligt dan de gemiddelde prijs per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten (€ 2.880), kan niet worden gesteld dat deze in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten (€ 2.880 - € 2.427 = een verschil van € 453 per m²). Als al sprake zou zijn van een neerwaarts effect op de waarde vanwege gedateerde voorzieningen en achterstallig schilderwerk, dan kan worden aangenomen dat het waardeverminderend effect in de marge van € 64.326 (142 m² x € 453) is verdisconteerd. De stelling van belanghebbenden dat er een correctie zou moeten worden toegepast vanwege de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud hebben zij op geen enkele wijze onderbouwd. De enkele verwijzing naar een taxatie van Eerlijke WOZ, zonder daarvan stukken over te leggen, is daartoe ontoereikend.
10. Ten aanzien van de grief van belanghebbenden dat het bezwaarschrift onzorgvuldig en onjuist is behandeld omdat verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft vermeld dat de keuken en/of badkamer circa 1 jaar oud zijn, overweegt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft in zijn verweerschrift en ter zitting verklaard dat dit een typefout van de behandelaar is. Dat de keuken en badkamer 15 jaar oud zijn, is opgenomen bij de bezwaargronden in de uitspraak op bezwaar. Hieruit blijkt dat het bezwaar wel degelijk goed gelezen/beoordeeld is. Verweerder is uitgegaan van een gemiddelde staat, hetgeen overeenkomt met voorzieningen van ongeveer 15 jaar oud. De rechtbank kan deze redenering volgen. Dat belanghebbenden zich tekort voelen gedaan, maakt niet dat de waarde van de woning onjuist is vastgesteld. Omdat belanghebbenden hebben gesteld dat zij niet anders konden dan tegen de uitspraak op bezwaar beroep in te stellen, heeft verweerder ter zitting verklaard aan belanghebbenden tegemoet te komen door de proceskosten aan hen te vergoeden.
11. De rechtbank stelt de reiskostenvergoeding vast op € 20,04 , welk bedrag is gebaseerd op een retour openbaar vervoer ( [woonplaats] -Alkmaar- [woonplaats] ) à € 6,68 voor zowel belanghebbenden als hun dochter. Tevens dient verweerder het betaalde griffierecht ten bedrage van € 51 te vergoeden.
12. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de reiskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 20,04 ;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan belanghebbenden te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van A.C. Karels, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2026.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 . bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).