ECLI:NL:RBNHO:2026:5744

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/368848 / HA ZA 25-500

Vonnis van 20 mei 2026

in de zaak van

[eiser],

wonende te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. D.G. Lasschuit,

tegen

1.HSE PLAN 4 B.V.,

gevestigd te Zaandam,
2.
HSE B.V.,

gevestigd te Zaandam,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: HSE c.s. en ieder afzonderlijk HSE Plan 4 en HSE,

advocaat: mr. R.P.A. Vermeer en mr. N.G. Opentij.

De zaak in het kort

[eiser] en HSE c.s. hebben een koop- en aannemingsovereenkomst gesloten voor een door HSE (af) te bouwen appartement in een voormalig kantoorpand. Volgens [eiser] voldoet het aan haar geleverde appartement niet aan wat partijen zijn overeengekomen, omdat te weinig woonoppervlak is geleverd, de buitenberging te klein is en de berging op de bovenverdieping van haar appartement onbruikbaar is. Daarnaast vindt [eiser] dat HSE c.s. de kosten van een meetrapport, meerwerkkosten voor de verkleining van de verdiepingsvloer en de kosten voor het verleggen van leidingen voor de wasdroger aan haar moeten vergoeden.

Ook vordert [eiser] dat HSE c.s. gebreken herstellen aan de zonnepanelen, warmtepomp en vloerdelen van het dakterras.

De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] grotendeels af. De kosten voor het meetrapport moeten door HSE c.s. worden vergoed, omdat zij betaling daarvan meermaals hebben toegezegd. De betaling van het overige wijst de rechtbank af. Partijen hebben vergoeding voor te weinig geleverd gebruiksoppervlak contractueel uitgesloten. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van HSE c.s. op die contractuele uitsluiting niet onaanvaardbaar is, omdat het geleverde gebruiksoppervlak beperkt afwijkt van wat partijen zijn overeengekomen. HSE c.s. hoeven de meerkosten die [eiser] heeft betaald voor het verkleinen van de verdiepingsvloer niet terug te betalen, omdat [eiser] niet aannemelijk heeft gemaakt dat is afgesproken de oppervlakte van de verdiepingsvloer gelijk te laten aan de oorspronkelijke situatie of dat HSE c.s. zonder kosten de verdiepingsvloer zou verkleinen. Verder is de rechtbank van oordeel dat de oppervlakte van de geleverde buitenberging overeenkomt met wat partijen hebben afgesproken en niet in strijd is met het Bouwbesluit 2012. Ook de hoogte van (de vrije doorgang tot) de inpandige berging is niet in strijd met het Bouwbesluit 20212. De rechtbank is verder van oordeel dat [eiser] op grond van de overeenkomst kon aannemen dat een wasdroger geplaatst kon worden in de technische ruimte, maar haar vordering tot vergoeding van de kosten om de leidingen voor de wasdroger te verleggen naar de keuken wijst de rechtbank af. [eiser] heeft deze kosten onvoldoende onderbouwd. De rechtbank wijst ook de vordering tot herstel van de gestelde gebreken aan de zonnepanelen, warmtepomp en vloerdelen van het dakterras af, omdat [eiser] de gestelde gebreken onvoldoende heeft onderbouwd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 januari 2026 waarin de mondelinge behandeling is bepaald en de daarin vermelde stukken,

- de akte vermeerdering van eis, tevens akte overlegging producties met acht aanvullende producties van de zijde van [eiser],

- de mondelinge behandeling van 9 april 2026, waarbij door mr. Opentij gebruik is gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan door de griffier voor het overige aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

HSE Plan 4 is een vennootschap die tot de HSE-groep behoort waarvan HSE de moedervennootschap is. De tot de HSE-groep behorende vennootschappen richten zich op de realisatie en ontwikkeling van bouwprojecten, zoals onder meer het renoveren van panden en de ontwikkeling van een pand of perceel tot woonhuis.

2.2.

Met een koopovereenkomst van 5 juni 2023 heeft [eiser] een (nog te realiseren) appartementsrecht (hierna: het appartement) gekocht van HSE Plan 4. Blijkens artikel 20 van Pro de koopovereenkomst maken de verkooptekening en legenda, het gevelbeeld c.q. dwarsdoorsnede, de technische omschrijving, de meerwerklijst, de splitsingsakte en splitsingstekening en de omgevingsvergunning onderdeel uit van de koopovereenkomst.

2.3.

Het appartement is onderdeel van een voormalig kantoorpand genaamd “[projectnaam]”, gelegen aan de [adres] te [plaats]. HSE Plan 4 heeft [projectnaam] aangekocht om het te verbouwen (‘transformeren’) tot een appartementencomplex met negen appartementen. Daartoe heeft [eiser] eveneens op 5 juni 2023 een separate aannemingsovereenkomst gesloten met HSE voor het (af)bouwen van het appartement.

2.4.

Op de bouwtekening van 11 mei 2023 bedraagt het woonoppervlak van het appartement in totaal 96,4 m2. Voor ondertekening van de koopovereenkomst heeft [eiser] HSE verzocht ten opzichte van deze tekening aanpassingen te doen. In de e-mail van 1 juni 2023 aan [eiser] wordt namens HSE bevestigd welke wijzigingen zullen worden doorgevoerd. De tekening van 11 mei 2023 is vervolgens aangepast. Op de aangepaste bouwtekening van 14 juli 2023 bedraagt het woonoppervlak in totaal 95,4 m2.

2.5.

Met de leveringsakte van 17 oktober 2023 heeft HSE Plan 4 de eigendom van het appartement aan [eiser] overgedragen.

2.6.

In februari 2024 vindt via het digitaal archief “volgjewoning.nl” een berichtenwisseling plaats tussen [eiser] en (een medewerker van) HSE over onder andere de aanpassing van de afmetingen van de verdiepingsvloer. Op 19 februari 2024 schrijft (een medewerker van) HSE dat aanpassing van de afmetingen van de verdiepingsvloer mogelijk is tegen een bedrag van € 1.250,- inclusief btw aan meerkosten.

2.7.

[betrokkene] heeft het appartement opgemeten. Het meetrapport van 2 juli 2024 vermeldt een totaal gebruiksoppervlakte van het appartement van 87,4 m2.

2.8.

Op 12 december 2024 heeft HSE het appartement aan [eiser] opgeleverd.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert – samengevat en na vermeerdering van haar eis – dat de rechtbank bij een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis HSE c.s. veroordeelt tot betaling aan [eiser] van € 60.786,61 aan hoofdsom (met de wettelijke rente daarover) en € 1.372,82 aan buitengerechtelijke kosten. Daarnaast vordert [eiser] dat de rechtbank HSE c.s. veroordeelt om gebreken aan de zonnepanelen, de klimaatregeling en aan verschillende delen van de hardhouten plankier te verhelpen en om een dwangsom van
€ 500,00 per dag te betalen als zij de gebreken niet tijdig herstellen. Tot slot vordert [eiser] dat de rechtbank HSE c.s. in de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten veroordeelt.

3.2.

[eiser] legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. HSE c.s. hebben haar toegezegd de kosten van het meetrapport van [betrokkene] te vergoeden. Verder stelt zich op het standpunt dat HSE c.s. haar minder (gebruiksoppervlakte) heeft geleverd dan partijen zijn overeengekomen. De inpandige berging op de bovenverdieping voldoet volgens [eiser] niet aan de overeenkomst, omdat de hoogte van de vrije doorgang van 1,5 meter niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012 en de berging daardoor ook overigens niet bruikbaar is. Daarnaast voldoet de technische ruimte niet aan de overeenkomst omdat daarin geen ruimte is voor een wasdroger. Vanwege deze tekortkomingen vordert [eiser] (vervangende) schadevergoeding, Verder stelt [eiser] zich op het standpunt dat zij meerkosten van € 1.250,00 voor het verkleinen van de verdiepingsvloer naar de oorspronkelijke omvang onverschuldigd heeft betaald. Tot slot voldoen volgens [eiser] de zonnepanelen en de warmtepomp niet aan de overeenkomst omdat die niet (goed) functioneren en de hardhouten vloerdelen van het terras omdat die zijn krom getrokken. [eiser] vordert herstel van deze gebreken ter nakoming van de aannemingsovereenkomst.

3.3.

HSE c.s. erkennen de vordering tot vergoeding van de kosten van het meetrapport. Verder voeren HSE c.s. verweer en concluderen tot afwijzing van de (overige) vorderingen van [eiser], althans deze te matigen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eiser] vordert betaling door HSE c.s. van een totaalbedrag van € 60.786,61. Daarnaast vordert [eiser] herstel van een aantal gestelde gebreken in de uitgevoerde werkzaamheden. De rechtbank wijst de vordering van [eiser] grotendeels af. Omdat de vordering uit verschillende onderdelen bestaat, zal de rechtbank de vordering hieronder per onderdeel bespreken.

HSE c.s. moeten de kosten voor het meetrapport aan [eiser] vergoeden

4.2.

HSE c.s. hebben voorafgaand aan deze procedure in de correspondentiewisseling met [eiser] toegezegd de kosten voor het meetrapport van [betrokkene] ter hoogte van € 710,88 aan [eiser] te vergoeden. Die toezegging hebben HSE c.s. tijdens de procedure en tot slot ter zitting herhaald. Maar HSE c.s. hebben die kosten tot aan de zitting niet aan [eiser] vergoed. De rechtbank wijst de vordering van [eiser] tot betaling van een bedrag van € 710,88 daarom toe.

Een vergoeding in verband met te weinig geleverd gebruiksoppervlakte is contractueel uitgesloten

4.3.

De vordering van [eiser] tot betaling van een vervangende schadevergoeding van € 37.111,00 omdat HSE c.s. volgens haar 9 m2 minder woonoppervlakte hebben gerealiseerd en geleverd dan overeengekomen, wijst de rechtbank af. De rechtbank legt dat hieronder uit.

4.4.

De rechtbank is van oordeel dat de gestelde schade als gevolg van een verschil tussen de in de bouwtekening opgenomen en de werkelijke verkregen afmetingen van het gebruiksoppervlak niet voor vergoeding in aanmerking komt, omdat die vergoeding contractueel is uitgesloten. Artikel 6.10 van de koopovereenkomst vermeldt namelijk de volgende bepaling:

“
Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke maat of grootte van de (ondergrond van de) onroerende zaak verleent aan geen der partijen enig recht tot verrekening of vergoeding.”

Daarnaast vermeldt de Technische Omschrijving die volgens artikel 20 van Pro de koopovereenkomst (als bijlage) onderdeel uitmaakt van die overeenkomst, onder het kopje ‘Maten en maatvoering’ het volgende:

“
De ingeschreven maten op de tekening zijn ‘circa’ maten. Het inmeten van de

bestaande panden is met uiterste zorg gemeten. Het is echter mogelijk dat tijdens de bouw een afwijking in de maten geconstateerd kan worden. Indien deze maatvoering tussen wanden is aangegeven, is daarbij geen rekening gehouden met enige wandafwerking. Eventuele maatverschillen zijn niet verrekenbaar.”

4.5.

Uit de hierboven weergegeven bepalingen volgt dat partijen zijn overeengekomen dat een verschil in de opgegeven en werkelijke afmetingen niet voor vergoeding (of verrekening) in aanmerking komt. De lezing van [eiser] van deze bepalingen, dat die alleen zien op de grootte van de geleverde ondergrond van het hele bouwwerk en dus niet ziet op het geleverd vloeroppervlak van het appartement, volgt de rechtbank niet. Met de plaatsing in artikel 6.10 van het tekstdeel ‘ondergrond van de’ tussen haken is naar het oordeel van de rechtbank kennelijk een verruiming bedoeld waarbij het niet alleen gaat om een verschil in maten van de
ondergrondvan de onroerende zaak, maar het
ookgaat om een verschil in maten van de onroerende zaak zelf, in de overeenkomst het appartement van [eiser]. Dat partijen daarbij toch hebben bedoeld alleen afspraken te maken over afwijkingen in de grootte van de ondergrond, of dat [eiser] dat zo heeft mogen begrijpen, heeft [eiser] verder niet aannemelijk gemaakt. Dat de bepaling van artikel 6.10 ook betrekking heeft op afwijkingen in de maat of grootte van de onroerende zaak zelf, vindt bovendien bevestiging in wat partijen zijn overeengekomen in de technische omschrijving bij de koopovereenkomst. Daaruit blijkt zonder meer dat het (ook) gaat om de onroerende zaak zelf en de op de tekening weergegeven maten tussen de wanden. Dat kan niet anders worden begrepen dan het gebruiksoppervlak van het appartement van [eiser].

4.6.

Het voorgaande betekent dat de vordering van [eiser] tot het betalen van een vergoeding in verband met te weinig geleverd gebruiksoppervlak zal worden afgewezen omdat partijen die vergoeding in de overeenkomst hebben uitgesloten.

Het beroep van HSE c.s. op de overeengekomen uitsluiting is niet onaanvaardbaar

4.7.

De rechtbank volgt [eiser] niet in haar standpunt dat het beroep van HSE c.s. op deze contractuele uitsluiting naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is omdat zij een appartement geleverd heeft gekregen dat volgens haar veel kleiner is dan zij heeft gekocht. Anders dan [eiser] stelt heeft zij niet 9 m2 minder gebruiksoppervlak geleverd gekregen dan overeengekomen, maar 3,15 m2. Daarmee is sprake van een afwijking ten opzichte van de overeenkomst van 3,3%. De rechtbank is van oordeel dat die afwijking niet zo groot is dat het onaanvaardbaar is dat HSE c.s. zich beroepen op de overeengekomen uitsluiting van een vergoeding in verband met te weinig geleverd gebruiksoppervlak. Dat [eiser] geen 9 m2 maar 3,15 m2 minder gebruiksoppervlak geleverd heeft gekregen, zal rechtbank hierna uitleggen.

De bouwtekening van 14 juli 2023 is het uitgangspunt

4.8.

Voor het standpunt van [eiser] dat HSE c.s. 9 m2 te weinig gebruiksoppervlakte hebben geleverd, vergelijkt [eiser] het meetrapport van [betrokkene] van 2 juli 2024 waaruit een gebruiksoppervlakte volgt van 87,4 m2 met de bouwtekening van 11 mei 2023 waaruit een gebruiksoppervlakte volgt van 96,4 m2.

4.9.

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen de aangepaste bouwtekening van 14 juli 2023 geldt die een gebruiksoppervlakte weergeeft van 95,4 m2. Niet in geschil is namelijk dat [eiser] voorafgaand aan de ondertekening van de overeenkomst ten opzichte van de bouwtekening van 11 mei 2023, die als bijlage bij de koopovereenkomst was gevoegd, nog om aanpassingen heeft verzocht. Naar aanleiding van die wijzigingen heeft HSE de nieuwe bouwtekening van 14 juli 2023 gemaakt. [eiser] heeft voor die aangepaste tekening getekend. De bouwtekening van 14 juli 2023 maakt daarmee – in plaats van de aanvankelijke tekening van 11 mei 2023 – onderdeel uit van de koopovereenkomst.

Het blijkt niet dat is afgesproken de afmetingen van de verdiepingsvloer gelijk te laten aan de oorspronkelijke situatie

4.10.

De aanpassingen die hebben geleid tot de bouwtekening van 14 juli 2023 hielden volgens [eiser] in dat zij over de vide met HSE afsprak om deze te houden zoals deze feitelijk was voor aanvang van de werkzaamheden, namelijk dat deze het open karakter zou behouden door een open hekwerk (in plaats van een muur) en het weglaten van de tussenmuren, dunne isolatie onder de kap zou hebben en dat de afmeting van de verdiepingsvloer niet gewijzigd zou worden ten opzichte van de bestaande situatie.

4.11.

De afspraken over de aanpassingen heeft HSE met de e-mail van 1 juni 2023 aan [eiser] bevestigd. De e-mail vermeldt over de vide:

“
4. Open houden van de verdieping/slaapkamer naar de woonkamer is mogelijk á kosten neutraal.

5. Balken blijven in het zicht, in principe met ca 15cm steenwol tussen de balken voor de energiezuinigheid. Eventueel kunnen we voor 1250,- aan meerkosten een dunnere (en dus duurdere) isolatieplaat ca 6/7 cm gebruiken, dan is het isolatiepakket dunner (maar net zo goed) en blijft er meer balk in het zicht.”

Dat ook is afgesproken om de afmeting van de verdiepingsvloer niet te wijzigen en gelijk te laten aan de oorspronkelijke situatie, zoals [eiser] stelt, blijkt niet uit deze e-mail. De e-mail vermeldt immers niets over (de afmeting van) de vloer. Dat de afmeting van de verdiepingsvloer gelijk zou blijven ten opzichte van de situatie van vóór de (af)bouw van het appartement, volgt ook niet uit de aangepaste bouwtekening van 14 juli 2023 (overigens ook niet uit de eerdere bouwtekening van 11 mei 2023).

[eiser] heeft voor het eerst in februari 2024 aan HSE verzocht de verdiepingsvloer te verkleinen

4.12.

Op de nieuwe bouwtekening van 14 juli 2023 is in overeenstemming met de e-mail van 1 juni 2023 waarin de afspraken tussen partijen zijn bevestigd, onder meer te zien dat een wand van de bovenverdieping is vervangen voor een buizenhekwerk en dat de tussenwanden zijn verwijderd. Ook is te zien dat de tekening dezelfde oppervlaktematen weergeeft voor de bovenverdieping als de eerdere tekening van 11 mei 2023. Zoals hiervoor is overwogen, ligt de bouwtekening van 14 juli 2023 aan de overeenkomst tussen partijen ten grondslag. Dat betekent dat in vergelijking met de eerdere bouwtekening van 11 mei 2023 als afspraak tussen partijen geldt dat de omvang van verdiepingsvloer ten opzichte van de eerdere tekening van 11 mei 2023 niet gewijzigd zou worden. De verdiepingsvloer zou dus worden vergroot ten opzichte van de feitelijke situatie voor aanvang van de werkzaamheden, zoals ook al bleek uit de bouwtekening van 11 mei 2023. Pas nadat de verdiepingsvloer was uitgevoerd zoals weergegeven op de tekening, heeft [eiser] in februari 2024 aan HSE verzocht de verdiepingsvloer te verkleinen naar de oorspronkelijke afmeting. Dat [eiser] die afspraak eerder heeft gemaakt, zoals zij stelt, is niet gebleken. Zij heeft die stelling niet onderbouwd.

De vermindering van het gebruiksoppervlak van de verdiepingsvloer is aan [eiser] zelf toe te rekenen

4.13.

Het verzoek van [eiser] in februari 2024 om de verdiepingsvloer te verkleinen heeft volgens HSE c.s. tot gevolg gehad dat het gebruiksoppervlak van de bovenverdieping ten opzichte van de bouwtekening met 4,85 m2 is verkleind. Die vermindering van het gebruiksoppervlak ten opzichte van de overeenkomst is aan [eiser] zelf toe te rekenen. Bij de vaststelling van de vermindering van het gebruiksoppervlak stelt HSE c.s. rekening te hebben gehouden met een hoogte van minimaal 1,5 meter om de verdiepingsvloer als gebruiksoppervlakte te kunnen aanmerken. [eiser] heeft daartegen ingebracht dat HSE c.s. bij de vaststelling van de vermindering van de gebruiksoppervlakte geen of onvoldoende rekening hebben gehouden met de minimale hoogte. Maar die stelling heeft [eiser] verder niet toegelicht of onderbouwd. De rechtbank gaat daarom uit van een vermindering van het gebruiksoppervlak met 4,85 m2 als gevolg van het verzoek van [eiser] om de verdiepingsvloer te verkleinen.

[eiser] heeft 3,15 m2 minder gebruiksoppervlak geleverd gekregen dan overeengekomen

4.14.

HSE c.s. hebben niet betwist dat [eiser] een gebruiksoppervlak van in totaal 87,4 m2 geleverd heeft gekregen, zoals volgt uit het meetrapport van [betrokkene]. Uitgaande van een met de bouwtekening van 14 juli 2023 overeengekomen gebruiksoppervlakte van 95,4 m2, die nadien op verzoek van [eiser] is verminderd tot (95,4 – 4,85 =) 90,55 m2, heeft HSE c.s. daarmee (90,55 – 87,4 =) 3,15 m2 minder gebruiksoppervlakte geleverd dan overeengekomen.

HSE hoeft de meerkosten in verband met de verkleining van de verdiepingsvloer niet terug te betalen

4.15.

Uit de e-mail van 1 juni 2023 waarin HSE de nadere afspraken met [eiser] heeft bevestigd (zie hiervoor onder 4.10) blijkt dat HSE het open houden van de vide (dat wil zeggen het realiseren van een open hekwerk in plaats van een muur en het weglaten van de tussenmuren) kostenneutraal zou uitvoeren. Zoals hiervoor is overwogen, volgt daaruit niet dat ook is afgesproken dat HSE de verdiepingsvloer (ten opzichte van de bouwtekening van 14 juli 2023) zou verkleinen, laat staan dat HSE dat zonder (meer)kosten zou doen. Ook is niet gebleken dat partijen eerder hebben afgesproken de verdiepingsvloer gelijk te laten aan de oorspronkelijke situatie. Dat betekent dat [eiser] de meerkosten ter hoogte van € 1.250,00 die HSE voor het verkleinen van de verdiepingsvloer in rekening heeft gebracht, verschuldigd is. De rechtbank wijst daarom de vordering van [eiser] tot terugbetaling van het bedrag van € 1.250,00 dat zij – onder protest - aan HSE heeft betaald, af.

Buitenberging: de verkoopbrochure maakt geen onderdeel uit van de koopovereenkomst

4.16.

[eiser] heeft zich verder op het standpunt gesteld dat aan haar een buitenberging is geleverd met een oppervlakte van 2,94 m2 en daarmee 4,06 m2 kleiner dan de oppervlakte die is opgenomen in de verkoopbrochure. Daarom vordert zij betaling door HSE c.s. van vervangende schadevergoeding ter hoogte van € 5.000,00. De rechtbank wijst ook deze vordering af en legt dat hieronder uit.

4.17.

Weliswaar vermeldt de verkoopbrochure een oppervlakte van de berging van 7 m2, maar de verkoopbrochure maakt geen onderdeel uit van de koop- en aannemingsovereenkomsten tussen partijen. De verkoopbrochure is in de eerste plaats niet als bijlage (blijkens artikel 20 van Pro de koopovereenkomst) aan de koopovereenkomst gehecht. Daarbij vermeldt de Technische Omschrijving – die zoals hiervoor is overwogen wel onderdeel uitmaakt van de overeenkomst – uitdrukkelijk dat de verkoopbrochure geen onderdeel uitmaakt van de contractstukken, maar bedoeld is om een indruk te geven van de aangeboden appartementen. Ook in de verkoopbrochure zelf is vermeld dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan de impressies, tekeningen of de tekst, omdat er fouten in kunnen staan of nog wijzigingen kunnen plaatsvinden.

Partijen zijn een oppervlakte van 2,94 m2 voor de buitenberging overeengekomen; HSE c.s. heeft dat ook geleverd

4.18.

De bouwtekening van 14 juli 2023 – die zoals hiervoor is overwogen de grondslag vormt voor de overeenkomst tussen partijen – geeft de juiste afmeting van de buitenberging weer, namelijk een oppervlakte van 2,94 m2. Dat betekent dat die tekening overeenkomt met wat – volgens haar eigen stellingen – aan [eiser] is geleverd.

De oppervlakte van de buitenberging is niet in strijd met het Bouwbesluit 2012

4.19.

Het (subsidiaire) standpunt van [eiser] dat de buitenberging op grond van het Bouwbesluit 2012 ten minste 5 m2 zou moeten bedragen en de geleverde buitenberging daarom niet voldoet aan hetgeen [eiser] op grond van de overeenkomst mocht verwachten, volgt de rechtbank niet. Tussen partijen is niet in geschil dat ten tijde van de overeenkomsten het Bouwbesluit 2012 gold en op de aannemingsovereenkomst van toepassing is. Weliswaar bepaalt artikel 4.31 van het Bouwbesluit 2012 dat het vloeroppervlak van een buitenberging ten minste 5 m2 moet zijn, maar deze bepaling is in dit geval niet van toepassing. Artikel 4.31 van het Bouwbesluit 2012 is immers geplaatst in afdeling 4.5 dat gaat over de buitenberging bij nieuwbouw. De aannemingsovereenkomst tussen [eiser] en HSE ziet op de transformatie van een voormalig kantoorpand naar appartementen, zodat sprake is van verbouw en niet van nieuwbouw. Dat betekent dat met toepassing van artikel 4.33 van het Bouwbesluit 2012 moet worden uitgegaan van het rechtens verkregen niveau van een buitenberging. Omdat voorafgaand aan de verbouw van het voormalige kantoorpand tot appartementen geen buitenberging aanwezig was en ten tijde van de vergunningverlening voorafgaand aan de (nieuw)bouw van het kantoorpand geen verplichting bestond voor een buitenberging, is het rechtens verkregen niveau dat er geen buitenberging aanwezig hoeft te zijn. Op grond van het Bouwbesluit 2012 was HSE daarom niet gehouden een berging te realiseren. Dat betekent dat de geleverde buitenberging met een oppervlakte van 2,94 m2 niet in strijd is met het Bouwbesluit 2012.

De rechtbank wijst de vordering tot vervangende schadevergoeding in verband met de buitenberging af

4.20.

Het voorgaande brengt mee dat de buitenberging voldoet aan de overeenkomst. Daarom is er geen grond voor toewijzing van een vervangende schadevergoeding aan [eiser]. De rechtbank zal die vordering daarom afwijzen.

Berging op de bovenverdieping

4.21.

[eiser] vordert ten aanzien van de berging op de bovenverdieping vervangende schadevergoeding omdat de hoogte van de vrije doorgang slechts 1,5 meter bedraagt, zodat de berging uitsluitend gebukt kan worden bereikt. [eiser] vordert daarom vergoeding van hetgeen zij voor de oppervlakte van de berging heeft betaald. De rechtbank wijst ook deze vordering af en legt dat hieronder uit.

4.22.

[eiser] baseert ook deze vordering op het Bouwbesluit 2012. De rechtbank is van oordeel dat de berging op de bovenverdieping niet kwalificeert als verblijfsruimte in de zin van het Bouwbesluit, zodat de minimale hoogte zoals voorgeschreven (via artikel 4.4) in artikel 4.3 of de minimale hoogte van de vrije doorgang zoals voorgeschreven in artikel 4.22 van het Bouwbesluit 2012 niet van toepassing zijn. Een inpandige berging is bedoeld voor het opbergen van spullen die niet regelmatig worden gebruikt, zodat de ruimte niet is bestemd voor het verblijf van personen.^[1]Dat de berging op de bovenverdieping in de woning van [eiser] niet bruikbaar zou zijn, omdat de vrije doorgang (slechts) een hoogte heeft van circa 1,5 meter, volgt de rechtbank niet. Ook met die hoogte is het nog steeds mogelijk spullen in de berging op te slaan.

Verleggen leidingen voor de wasdroger

4.23.

[eiser] vordert betaling door HSE c.s. van € 1.400,00 voor het verleggen van leidingen voor de wasdroger naar de keuken. De rechtbank wijst deze vordering af en legt dat hieronder uit.

4.24.

Volgens [eiser] volgt uit de bouwtekening dat in de technische ruimte naast de warmtepomp ook plaats zou zijn voor zowel een wasmachine als een wasdroger.

Weliswaar is op de bouwtekening (van 14 juli 2023) alleen een wasmachine naast de warmtepomp ingetekend, maar dat de wasdroger niet (ook) uitdrukkelijk is ingetekend betekent niet dat [eiser] niet heeft kunnen aannemen dat naast de wasmachine en de warmtepomp ook een wasdroger geplaatst kon worden in deze ruimte. De Technische Omschrijving vermeldt namelijk dat de ruimte zal worden voorzien van een (wasmachinekraan en) wandcontactdoos voor de wasmachine
eneen wandcontactdoos voor de wasdroger. Die (tweede) wandcontactdoos is ook ingetekend op de bouwtekening. Op basis daarvan en het gegeven dat op de tekening naast de wasmachine en de warmtepomp nog ruimte is vrijgehouden, mocht [eiser] aannemen dat er een wasdroger in de technische ruimte geplaatst zou kunnen worden. Omdat dat nu niet mogelijk blijkt doordat de warmtepomp ten opzichte van de tekening is verplaatst en de wasdroger daarom in de keuken geplaatst zal moeten worden, vordert [eiser] vergoeding van de kosten in verband met het verleggen van leidingen en aansluitingen.

4.25.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] op basis van de bouwtekening op zichzelf terecht heeft aangenomen dat in de technische ruimte (naast een wasmachine en de warmtepomp) een wasdroger geplaatst kon worden. Daarvoor was immers in een elektrische aansluiting voorzien. Uitsluitend doordat HSE de warmtepomp anders heeft geplaatst dan op de tekening was voorzien, vanwege het schuine dak zoals HSE heeft erkend, ontbreekt nu de ruimte voor een wasdroger in de technische ruimte. Maar HSE c.s. betwisten dat er leidingen verlegd moeten worden om de wasdroger in de keuken te kunnen plaatsen. Volgens hen zijn in de keuken alle benodigde aansluitingen al aanwezig, zodat de wasdroger daar geplaatst kan worden. Dat heeft [eiser] niet weersproken. [eiser] heeft daarom onvoldoende onderbouwd dat zij kosten zal moeten maken voor het verleggen van leidingen om een wasdroger in de keuken te kunnen plaatsen. Daarbij komt dat zij ook de hoogte van het bedrag niet heeft onderbouwd. De rechtbank wijst de vordering tot vergoeding van deze (gestelde) kosten daarom af.

Gestelde gebreken aan de zonnepanelen, de warmtepomp en de terrasdelen

4.26.

Tot slot vordert [eiser] dat gebreken aan de zonnepanelen, de klimaatregeling van de warmtepomp en aan diverse delen van de hardhouten vloerdelen van het terras worden verholpen. Volgens [eiser] zijn vijf van de in totaal dertig zonnepanelen op het dak van het appartementsgebouw aangesloten op de meterkast van [eiser]. Ondanks dat een installateur al een aantal keer is langs geweest, heeft [eiser] nog altijd geen of nauwelijks elektriciteitsopbrengsten van de zonnepanelen. Ook de warmtepomp werkt, volgens [eiser], nog niet naar behoren omdat deze niet communiceert met de thermostaat in de woonkamer. Tot slot zijn diverse vloerdelen van het dakterras van [eiser] kromgetrokken. [eiser] heeft HSE c.s. diverse keren aangesproken de hiervoor weergegeven problemen op te lossen, maar dat is nog altijd niet gebeurd.

4.27.

HSE c.s. betwisten - bij gebrek aan wetenschap - dat er problemen zouden zijn met de zonnepanelen, de warmtepomp en de vloerdelen van het dakterras. Voor zover sprake is van tekortkomingen, is HSE bereid die te herstellen.

4.28.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat er gebreken bestaan aan de zonnepanelen, de warmtepomp en de hardhouten vloerdelen.

[eiser] licht niet toe wat de gestelde problemen inhouden en wat ten aanzien van de zonnepanelen en de warmtepomp de bevindingen van de installateur zouden zijn. Zij heeft de gestelde problemen met de zonnepanelen en de warmtepomp onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft [eiser] ter zitting verklaard dat er voor de warmtepomp wel een rapport met de bevindingen van de installateur bestaat, maar dat rapport heeft [eiser] niet in het geding gebracht. Ook ten aanzien van de terrasdelen, die volgens [eiser] krom zouden zijn getrokken, heeft [eiser] geen onderbouwende stukken (bijvoorbeeld foto’s) overgelegd. De rechtbank wijst de vordering tot herstel van de gebreken en de in verband daarmee gevorderde dwangsommen daarom als onvoldoende onderbouwd af.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.29.

[eiser] heeft vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De rechtbank is van oordeel dat zij voldoende heeft onderbouwd dat zij deze kosten heeft gemaakt. De rechtbank zal vergoeding van de gevorderde kosten toewijzen over de toe te wijzen hoofdsom (de vergoeding van de kosten van het meetrapport) tot een bedrag van
€ 106,63

Proceskosten

4.30.

[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van HSE c.s. worden begroot op:

- griffierecht

€

2.995,00

- salaris advocaat

€

2.580,00

(2 punten × € 1.290,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.764,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt HSE c.s. tot betaling aan [eiser] van € 710,88, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 9 april 2025, tot aan de dag van algehele betaling,

5.2.

veroordeelt HSE c.s. tot betaling aan [eiser] van € 106,63 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.3.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 5.764,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.

Gerechtelijke afwijzing vorderingen koper tegen aannemer wegens beperkte afwijkingen gebruiksoppervlak en gebreken